что нужно построить на арендованном участке чтобы перевести в собственность
Как перевести земельный участок из аренды в собственность в 2021 году
Земля считается одним из самых ценных активов. Поэтому нет ничего удивительного в желании арендатора земельного участка стать полноценным владельцем. Право собственности предоставляет намного больше возможностей и ряд серьезных преимуществ. В их числе: отсутствие необходимости платить аренду, возможность оформления залога, совершение любых других действий с землей, включая куплю-продажу, дарение, передачу в наследство или обмен.
Учитывая сказанное, становится понятной актуальность вопроса о том, как арендную землю перевести в собственность быстро, грамотно и с полным соблюдением требований законодательства. Рассмотрим возможность, основные этапы и правовые нюансы подобного мероприятия.
Возможность перевода земли из аренды в собственность
Сначала необходимо понять, можно ли перевести участок из арендуемого в собственный. Первый и главным требованием выступает использование земли по правильному назначению. Например, если надел предоставлен под ИЖС, на нем нельзя заниматься ведением сельского хозяйства.
Второе условие – определенный вид землепользования. Действующий Земельный кодекс и дополняющие его нормативно-правовые акты разрешают оформление земли в собственность после аренды, если она предназначена:
Некоторые категории земель не подлежат переводу из аренды в частную собственность. К ним относятся:
Внимательное изучение приведенной выше информации поможет определить, можно ли перевести аренду земли в собственность. При утвердительном ответе на вопрос следует переходить к обязательным условиям для такого перевода.
Требования к арендуемому участку земли для перевода в собственность
Перечень условий, обязательных для получения разрешения на перевод в собственность земли в аренде, зависит от вида разрешенного землепользования. Каждый из них целесообразно рассмотреть отдельно.
Самый очевидный ответ на вопрос, как оформить аренду земельного участка под ИЖС в собственность, достаточно очевиден. Нужно возвести жилую постройку. Она должна быть капитальной и предназначаться для проживания в течение круглого года. В качестве обязательного условия выступает официальная регистрация постройки в качестве объекта недвижимости и внесение в ЕГРН.
Дополнительные требования к земле и жилому зданию:
Перечень требований к участку для личного подсобного хозяйства определяется с учетом его расположения. При размещении в границах населенного пункта, разрешается строительство частного капитального дома.
При расположении за пределами населенного пункта, допускается осуществление исключительно сельхоздеятельности. Использование надела по прямому назначению в течение трех лет предоставляет возможность оформления земли в собственность.
Дачный и садовый участок
На территории земель СНТ и ДНТ разрешается возводить дачные домики, бани и различные хозяйственные постройки. Наличие любого из строений позволяет обратиться к местным властям с ходатайством о переводе земли в собственность.
Важно помнить, что на землях под огородничество возведение жилых домов запрещено. Допускается строить сооружения, функциональное назначение которых – складирование, хранение и переработка сельхозпродукции.
Сельскохозяйственные
Как и в случае с землями для ЛПХ, условием перевода в собственность становится трехлетнее использование по прямому назначению. Никаких строений возводить для этого не нужно. Обязательное дополнительное требование – использование под сельскохозяйственные нужды всей площади земельного участка.
Способы перевода земли из аренды в собственность
Для арендуемой земли, принадлежащей муниципалитету, предусмотрено два варианта перевода в частную собственность. Первый – это приватизация, которая проводится бесплатно и исключительно для физических лиц. Второй – проведение аукциона, победитель которого получает право собственности на землю, выставленную на торги. Участвовать в аукционе могут как граждане, так и юридические лица.
Способ №1. Бесплатная приватизация
Главное преимущество такого способа оформления собственности заключается в отсутствии необходимости нести финансовые расходы. Но бесплатная приватизация предусматривает обязательного выполнения нескольких условий, в числе которых:
Еще одним немаловажным нюансом становится однократная возможность воспользоваться правом на приватизацию земли. Второй раз запустить бесплатную процедуру оформления не получится.
Последовательность действия по переводу земли из аренды в собственность выглядит следующим образом:
Последний пункт требует дополнительной расшифровки. Дело в том, что включение земельного участка в ЕГРН требует предоставление обширного перечня документов, которые подается либо непосредственно в подразделение Росреестра, либо в МФЦ. Альтернативный вариант – использование функционала портала Госуслуги.
Независимо от способа подачи, в комплект необходимой документации входят:
Срок оформления права собственности на объект недвижимости – 5 дней. По их истечении заявитель получает выписку из ЕГРН. Этот документ подтверждает успешное завершение перевода земли из аренды в собственность.
Способ №2. Выкуп на торгах
Право принимать решение о выставлении земельного участка на торги имеют муниципальные органы власти. Ходатайствовать о проведении аукциона имеют право арендаторы земли – как организации, так и физические лица.
Решение о проведении торгов должно быть публичным и приниматься заблаговременно. В качестве подготовительных на участке осуществляется ряд мероприятий, в числе которых:
Размер первоначальной стоимости определяется муниципальной властью. Обычно он принимается равным годовой аренде. Подача заявок на участие в аукционе начинается за 25 дней до даты торгов. Каждый из участников оплачивает обеспечение заявки, величина которого составляет 10% от первоначальной стоимости выкупа земли.
Правила проведения аукциона определяются тендерной документацией, которая является публичной и находится в свободном доступе. Основаниями для отказа в приеме заявки становятся:
Перевод земли из статуса арендуемой в собственную для арендатора после проведения торгов может быть приостановлен или отменен по трем причинам. Первая – невыплаты установленной суммы выкупа. Вторая – нецелевое использование надела. Третья – принятие решения вывести землю из оборота, принятое на государственном или муниципальном уровне для нужд органов власти.
Четкое следование описанной процедуре позволит быстро и без проблем оформить арендуемый участок в личную или корпоративную собственно. Для увеличения вероятности успешного проведения мероприятия целесообразно обратиться к профессиональным юристам.
Аренда и судьба разрешения на строительство
П.21.5 ст.51 ГрК РФ закрепляет абсолютно разумное правило о том, что физическое или юридическое лицо, которое приобрело права на земельный участок, вправе осуществлять строительство/реконструкцию на таком земельном участке в соответствии с разрешением на строительство, выданным прежнему правообладателю земельного участка.
Однако применительно к аренде возможна иная ситуация – расторжение аренды.
Пп.3 п.21.1 ст.51 ГрК РФ предусмотрено, что при расторжении договора аренды действие разрешения на строительство прекращается на основании решения уполномоченного органа.
Применительно к государственной аренде такое регулирование может быть оправданно и объяснимо, но регулирование не содержит оговорки о аренде государственной земли, т.е. применяется ко всем случаем.
Теперь посмотрим на возможную на практике ситуацию: собственник сдал в аренду земельный участок под застройку, арендатор получил разрешение на строительство, но в силу каких-либо причин аренда была расторгнута. По ГрК РФ расторжение аренды влечет прекращение РнС.
Остается загадкой почему в этом случае последствия для РнС носят императивный характер в форме его прекращения? Ведь экономически ценность участка с РнС, как правило, выше участка без него и во многих случаях при расторжении аренды это чуть ли не единственный способ для арендодателя компенсировать его убытки от расторжения аренды.
Возникает вопрос возможно ли обойти этот императивный запрет, если арендатор и арендодатель заинтересованы в переоформлении РнС на собственника и не желают его прекращения?
С учетом того, что норма о прекращении РнС касается только случаев расторжения аренды полагаю, что в этом случае можно сделать перевод прав и обязанностей арендатора на арендодателя и прекратить аренду совпадением должника и кредитора. В этом случае аренда прекратится по иному предусмотренному ГК РФ основанию чем расторжение договора и при этом прекращению аренды предшествует переход прав арендатора на арендодателя, что является необходимым условием для применения п.21.5 ст.51 ГрК РФ. Еще вариант – просто перевести права и обязанности арендатора на подконтрольное арендодателю юридическое лицо (и в последующим объединить его с арендодателем в рамках реорганизации), однако в некоторых случаях экономически оправданно исключать дополнительное налогообложение, связанное с арендными платежами, поэтому этот способ не всегда применим.
Иными словами можно найти юридически обоснованные варианты устранения риска утраты РнС, однако объяснить себе зачем законодатель в принципе сформулировал такое основание для прекращения РнС не удается.
Можно ли перевести земельный участок, находящийся в аренде, в собственность и как оформить права на землю?
Арендовав землю, Вы можете изменить свои планы и захотеть купить его. В этом случае Вам понадобится консультация, ибо самостоятельно разобраться в юридических коллизиях достаточно сложно. Правовые нормы постоянно меняются и по земле в том числе.
Можно ли перевести арендованную землю в частное владение?
Перевести надел из аренды в собственность можно:
На основании ст. 624 ГК РФ, если это предусмотрено в условиях договора или дополнительного соглашения, есть возможность выкупить землю как по истечению срока аренды, так и до. Но для этого Вам следует внести полную выкупную цену за надел или добиться, чтобы арендная плата была зачтена в цену участка.
Статья 624 ГК РФ. Выкуп арендованного имущества
В случае аренды государственной или муниципальной земли ЗК РФ дает Вам возможность выкупить такой надел независимо был ли он передан в аренду до или после принятия ЗК, если на нем построены здания, строения или сооружения (подробно о том, можно ли строить дом на земле, если она в аренде, и как оформить здание в собственность, читайте тут). На основании п. 8 ст. 22 ЗК РФ у Вас также возможность быть первым в очереди на выкуп земельного участка по истечению срока аренды.
То есть, Вы можете проделать такой маневр:
Можно также стать собственником надела на бесплатной основе, если Вы:
Вы можете также получить участок земли из аренды в общую долевую собственность, если:
Какие есть ограничения для наделов?
Получить информацию об ограничениях на продажу земли можно на основании ст. 27 ЗК РФ. Ограничения касаются изъятых из оборота и ограниченных в обороте участков.
Изъятыми из оборота считаются участки, которые находятся в федеральной собственности и заняты такими объектами:
Участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, ограничиваются в обороте если:
Запрещается приватизация:
Условия для перевода
Согласно законодательства Вы имеете право перевести землю из аренды в собственность, если арендовали ее для одного из таких видов использования:
Прежде, чем принимать решение о приобретении надела в собственность, следует удостовериться:
На наделе под ИЖС
Если Вы взяли в аренду надел под ИЖС, то условиями его приобретения есть:
К дому, который Вами построен, законодательством выдвигается ряд требований:
Больше об особенностях аренды земельного участка под строительство жилого дома мы рассказывали в отдельном материале.
Личное подсобное хозяйство (ЛПХ)
К участку ЛПХ тоже законодательство выдвигает ряд требований, которые зависят от того, где он расположен:
Если Ваш надел расположен в населенном пункте, то, чтобы стать его обладателем, Вы должны выполнить те же требования, что и для участка под ИЖС. В случае расположения арендованного надела на территории, которая не входит в пределы населенного пункта, застройка – запрещена. Такой надел может использоваться только для того, чтобы выращивать на нем сельскохозяйственную продукцию.
Садовое некоммерческое товарищество (СНТ, ДНТ)
Достаточными условиями для претендентов на право собственности предназначенного для СНТ и ДНТ участка, есть построение на нем:
Если Ваш надел используется под огородничество, то на нем запрещено любое строительство.
Сельхозучастки (СХ)
Операции с землей сельхозназначения регулируются ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Нормы его не распространяются на следующие земельные участки:
Не допускается использование только части сельскохозяйственной земли, так как та земля, которую Вы не используете, теряет свои полезные для сельского хозяйства свойства.
Узнать больше о порядке аренды земель сельскохозяйственного назначения можно здесь.
Способы приобретения
Если Вы используете землю в соответствии с указанным в договоре аренды видом использования, то через 3 года у Вас появляется законное право получить ее в собственность. Это можно сделать путем:
Выкуп
Чтобы выкупить землю из аренды, Вам следует:
Бесплатная или платная приватизация
Если Вы не воспользовались им, можете претендовать на бесплатную приватизацию. Если воспользовались — можете приватизировать платно.
Если у Вас есть подписанный договор аренды земли с муниципалитетом, то можете претендовать на бесплатную приватизацию надела, если:
Узнать больше об условиях и порядке оформления аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности можно здесь.
Чтобы приватизировать его, Вам следует обратиться в муниципалитет с:
Если решение муниципального органа будет положительным, Вы получите постановление. С ним Вам следует обратиться в Росреестр. После регистрации права собственности Росреестр выдаст Вам выписку из ЕГРН, в которой будет указано, что Вы – собственник надела.
Дачная амнистия
Относительно дачной амнистии следует изучить такие правовые акты:
Чтобы оформить это право, Вам следует пройти ниже указанные этапы.
Не пропускайте отведенные на оформление сроки, так как впоследствии не будет способов для решения Вашего вопроса.
Через торги
Любой гражданин РФ и юридическое лицо имеет право выкупить участок земли.
Чтобы принять участие в торгах, Вы должны подать заявку на участие, начиная с 25-го дня до их проведения:
Для участия в торгах Вам следует оплатить задаток в размере 10% от стартовой цены.
Если Вы хотите победить в торгах, то придется предложить большую стоимость, чем другие участники:
Оформление договора купли-продажи происходит в течение 15 дней после объявления результата торгов. Подписанный договор Вам необходимо зарегистрировать в Росреестре.
Через суд
Перед тем как обратиться в суд, Вы должны убедиться, что сможете доказать свое право.
Для обращения в суд Вам необходимо:
Необходимо правильно избрать способ защиты Вашего права и проверить, что не пропущен срок. Если Вы по своей вине пропустили срок государственной регистрации права собственности, то требовать ее через суд не имеете права. Вы обязаны подавать заявление в суд вовремя. Если срок пропущен, то подавать исковое заявление бесполезно.
Решение суда обязывает Росреестр осуществить учет изменений относительно спорного участка.
С чего начать оформление прав?
Оформление прав на участок проходит несколько этапов:
Причины и действия в случае отказа
Отказы в переоформлении земли из аренды мотивируются тем, что:
В случае отказа Вам представят мотивированное уведомление. Если у Вас нет с ним согласия, можете обратиться в суд. В этом случае важно приложить доказательство, что все формальности были соблюдены, а со стороны муниципалитета наблюдается неправомерное решение.
Есть ли отличия в переводе земель без строения и с ними?
Получить в собственность землю без строений проще, так как требуется меньше времени и документов.
В РФ приобретение земли предполагает определение с целями ее использования на далекую перспективу: под капитальные или подсобные строения, для регистрации места жительства, для бизнеса с привлечением наемных работников.
Оформление дома в частное владение на арендованном ЗУ
Этапы регистрации дома следующие:
Можно ли строить дом на земле, если она в аренде и как оформить здание в собственность читайте в этой статье.
Как продать ЗУ, находящийся в найме?
Если Вы — владелец недвижимости и не имеете права собственности на земельный надел, Вы имеете право реализовать недвижимость без получения предварительного согласия владельца участка. Однако это возможно при условии, что данная сделка не повлечет факта смены целевого назначения участка.
В соответствии со ст. 617 ГК РФ при продаже дома на арендованном участке Вы обязаны уведомить покупателя недвижимости о наличии арендного соглашения и имеющихся условий. Ваш покупатель получает права на земельный участок аналогичные тем, что были у Вас.
Статья 617 ГК РФ. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон
Также, в отличие от незастроенного участка, права на землю с начавшимися строительными работами можно уступить на основании ст. 552 ГК.
Больше о том, можно ли продавать землю, если она в аренде и как провести процедуру, читайте тут.
Плюсы и минусы процедуры
Сравнивая арендованный и собственный земельный участок, следует отметить, что первое время землю выгоднее арендовать, так как проще оформить документы, минимальное первоначальное вложение.
Но на протяжении длительного периода вырисовываются несомненные плюсы собственной земли:
Существует несколько путей оформления права собственности на земельный участок:
Вам следует иметь ввиду, что приобретение надела в собственность сопряжено с большими расходами и требует тщательного документального оформления, но после регистрации Вы сможете полноценно распоряжаться землей:
Как оформить в собственность земельный участок, находящийся в аренде?
Куплен дом, земельный участок в аренде с 2001 г. Как оформить участок в собственность?
В соответствии с п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника (в вашем случае собственник – муниципальное образование) этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
В соответствии с п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка (продавец дома) вправе переуступить вам права и обязанности по договору аренды на оставшийся срок аренды без согласия собственника участка при условии уведомления муниципалитета. Поэтому одновременно с договором купли-продажи дома необходимо заключить договор переуступки права аренды земельного участка.
На основании ст. 39.20 Земельного кодекса РФ вопрос выкупа земельного участка в собственность за плату вы должны решать с собственником, подав соответствующее заявление в муниципалитет. Размер стоимости выкупа будет зависеть от кадастровой стоимости земельного участка (есть в публичной кадастровой карте Росреестра) и процентной ставки (от 1,5 до 25% от кадастровой стоимости) выкупа, которая определяется региональными (местными) нормативными правовыми актами.
Лучшие способы как перевести земельный участок из аренды в собственность и порядок действий
Если арендатор использует землю по договору с муниципальным или государственным органом, у него есть возможность получить его в собственность.
Длительная аренда позволяет принять окончательное решение о том, что участок подходит и пригоден для дальнейшего применения. Чтобы оформить арендованную землю в собственность, необходимо обратиться в администрацию.
В зависимости от оснований землю можно получить по бесплатной приватизации или через торги.
Какую землю можно оформить?
Сначала нужно убедиться, что земля соответствует назначению и правильно используется. Если она предоставляется под частное строительство, а на ней ведется сельское хозяйство, в переоформлении отказывают. То же относится и к обратной ситуации.
Перевод из аренды в собственность допускается для земель со следующими видами разрешенного использования:
Оформить в собственность можно не все земли.
Ограничение устанавливается в отношении следующих территорий:
Подобные территории нельзя использовать для ведения сельского хозяйства или частного строительства. Их не получится не только оформить в собственность, но и взять во временное пользование по договору аренды.
Условия перевода
Для каждого вида разрешенного использования участков устанавливаются не только условия для перевода в собственность. Также учитываются возможности по использованию.
Для оформления в собственность такого участка необходимо построить капитальный дом для круглогодичного проживания. Его необходимо ввести в эксплуатацию через местный муниципалитет, а после этого оформить право собственности на постройку.
При этом устанавливается ряд ограничений и требований:
Устанавливается два вида требований к участку ЛПХ:
В первом случае разрешается постройка жилого дома со всеми правами для постоянного проживания.
Во втором случае жилая застройка полностью исключается, а территория может использоваться только для выращивания сельскохозяйственной продукции.
Если земля используется в соответствии с назначением, через 3 года можно подать документы на регистрацию права собственности и оформить ее.
СНТ, ДНТ
На такой территории нужно построить:
Только после этого можно перевести земельный участок из аренды в собственность.
Что касается земель под огородничество, на них вообще запрещено жилое строительство. Но допускается возведение помещений для переработки и хранения продукции.
Сельскохозяйственные
Подать документы на перевод земли в собственность можно через 3 года после использования по целевому назначению. При этом строить здание здесь не нужно. Не допускается использование только части территории, так как оставшаяся теряет полезные свойства для сельскохозяйственных целей.
В большинстве регионов России устанавливается ограничение в отношении участков ЛПХ. Под застройку жилыми зданиями отводится не более 10% общей территории.
На территории ИЖС допускается возведение капитального дома, отвечающего требованиям безопасности.
Как оформить арендуемую землю?
Частные лица, предприниматели и компании зачастую подписывают договор аренды на земельный участок с муниципалитетом. Если надел подходит, со временем его можно оформить в собственность.
Для этого предусмотрены два основных вида процедур:
Приватизация на безвозмездной основе предоставляется гражданам при соблюдении ряда условий. В первую очередь, они не должны были использовать такую возможность ранее. Для оформления необходимо обратиться с заявлением и документами в администрацию, где принимается соответствующее решение.
Торги позволяют любой организации или гражданину стать владельцем земельного участка. Для этого важно подать заявку и выиграть аукцион. После этого оформляются документы, и участок передается победителю.
Бесплатная приватизация
Приватизация на бесплатной основе имеет ряд преимуществ, главным из которых становится возможность совершать сделки или использовать землю в качестве залога.
Право на бесплатное оформление есть у физических лиц, имеющих действующий договор аренды с местной администрацией.
Важно выполнить ряд условий:
На бесплатное оформление должно быть не реализованное право. Если оно ранее было использовано, подать документы не получится. В это случае возможен только выкуп на платной основе.
Чтобы получить возможность переоформить землю из аренды в собственность, необходимо выполнить следующий порядок действий:
Так как приватизация происходит на бесплатной основе, у собственника дома есть приоритетное право на получение земли в собственность. Для получения земли необходимо подать в администрацию:
Если администрация принимает положительное решение, готовится соответствующее постановление. С ним гражданин может обратится в Росреестр для регистрации права собственности.
Для этого понадобятся следующие документы:
В Росреестре оформление осуществляется в течение 5 рабочих дней.
После приема документов сотрудник выдаст расписку и назначит дату повторного визита. После регистрации выдается выписка из ЕГРН, в которой указывается имя нового собственника.
Как переоформить через торги?
Право выкупа предоставляется любому гражданину и юридическому лицу.
В соответствии со ст.39.11 Земельного кодекса РФ, решение о проведении торгов принимается муниципальным органом, в том числе по заявлению граждан или юридических лиц.
Решение принимается заблаговременно, так как требуется подготовить помещение и организовать процесс приема заявок.
Также требуется предварительная подготовка территории:
Первоначальная стоимость устанавливается в размере годовой аренды, но у муниципальной власти есть возможность установить другой размер. Заявки начинают принимать за 25 дней до проведения торгов.
Победитель получает соответствующее уведомление. В течение 15 дней после этого происходит оформление договора арендуемого участка. Остальные участники получают обратно внесенный задаток.
Затем договор регистрируется в Росреестре. Далее у арендатора есть 3 года на строительство дома с последующим получением собственности на земельный участок.
Администрация может сразу передать участок в собственность на основании договора купли-продажи. В этом случае в качестве начальной цены на аукционе устанавливается процент от кадастровой стоимости. Он зависит от региона и общей стоимости. Земля оформляется на того, кто предлагает большую стоимость.
Закрепляется возможность отказа в предоставлении участка:
В случае отказа представляется мотивированное уведомление. Если получатель с ним не согласен, можно обратиться в суд для отстаивания своих прав. Но важно приложить доказательство, что все формальности были соблюдены, а со стороны администрации наблюдается неправомерное решение.
Полезное видео
Смотрите интересный видеоматериал, в котором рассказано об особенностях выкупа арендованного земельного участка.
Заключение
Таким образом, существует две основных возможности — получение участка на бесплатной основе и через торги. После прохождения стандартной процедуры осуществляется регистрация права собственности, позволяющее полноценно распоряжаться землей — продавать, дарить, использовать в качестве залога.