вторичный объект что это

Права на недвижимость и земельный участок при заключении сделки

Переход объекта недвижимости от одного собственника к другому влечет переход прав на земельный участок, на котором расположен этот объект. В зависимости от вида объекта, этот переход оформляется по разному. В некоторых случаях в договоре требуется прямо указывать о земельном участке, а в других случаях переход прав на землю происходит автоматически.

Сделка с первичным объектом недвижимости

Понятие первичного объекта

В соответствии с подпунктом 7) статьи 1 Закона Республики Казахстан «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» под первичным объектом недвижимости понимаются здания и сооружения различного функционального назначения, а также объекты особого регулирования и градостроительной регламентации.

Требования при совершении сделки с первичным объектом и земельным участком

Пункт 3 статьи 52 Земельного кодекса Республики Казахстан гласит, что отчуждение права собственности либо права постоянного или права временного землепользования на земельный участок, который занят зданиями (строениями, сооружениями), а также предназначен для их эксплуатации, без соответствующего отчуждения указанной недвижимости, а равно отчуждение недвижимости без соответствующего отчуждения земельного участка, который занят указанной недвижимостью, не допускаются.

Таким образом, данная норма закрепляет правило согласно которому сделка с первичным объектом, то есть зданием (строением, сооружением) не возможна, если предметом сделки одновременно не является земельный участок, на котором расположена эта недвижимость.

Указанное правило распространяется и при сделке с частью первичного объекта. В этом случае подлежит отчуждению соответствующая часть земельного участка. Если же часть первичного объекта зарегистрирована в качестве обособленного, то применяются правила, относящиеся ко вторичному объекту.

Сделка со вторичным объектом

Понятие вторичного объекта

Требования при совершении сделки со вторичным объектом

В соответствии с пунктом 2 статьи 40 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» для государственной регистрации прав на вторичные объекты, входящие в состав объекта кондоминиума, правоустанавливающий и идентификационный документы на земельный участок не требуются. Это означает, что при совершении сделок с квартирами и нежилыми помещениями, которым присвоены отдельные кадастровые номера, не требуют одновременного переоформления прав на землю, поскольку переход прав на помещение влечет за собой переход прав на соответствующую долю в кондоминиуме (в который входит соответствующее право на земельный участок).

Указанная норма предусматривает одно исключение. В тех случаях, когда доля в правах на земельный участок, входящий в состав объекта кондоминиума, подлежит выкупу (это, например, все случаи, когда помещение предназначено не для жилья), для регистрации прав на вторичный объект или в случае его отчуждения участник кондоминиума должен представить документ, подтверждающий выкуп доли в праве на земельный участок (договор купли-продажи права на долю в общей собственности).

Последствия несоблюдения требований к сделке со зданием и землей

В случае нарушения указанных выше правил при совершении сделки с недвижимым имуществом, приобретатель недвижимости получит отказ органа юстиции в регистрации сделки, со ссылкой на нарушенные вышеуказанные нормы Земельного кодекса и Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Пройти регистрацию такая сделка может только, если будет совершена сторонами в надлежащей форме. Например, если стороны заключили сделку о продаже здания или его части без перехода соответствующих прав на земельный участок или его часть, им необходимо внести изменения в заключенный договор, дополнив его положениями о переходе прав на земельный участок. Если один из участников будет уклоняться от приведения сделки в соответствие с законом (например, продав здание или часть него без земли, уклоняется от передачи прав на участок или его часть), то у другого участника сделки отсутствует возможность добиться регистрации сделки, в связи с чем ему остается обратиться в суд за признанием сделки недействительной по причине ее несоответствия вышеуказанным нормам закона

Источник

Что такое вторичное жилье

Покупка квартиры – серьезный шаг, поэтому необходимо подойти к ее выбору со всей ответственностью. Часто покупатель не может определиться, какой недвижимости отдать предпочтение. Попробуем разобраться, так ли страшна «вторичка», и на что следует обратить внимание при выборе жилплощади.

Что такое вторичная недвижимость

Говоря о вторичной недвижимости, многие обыватели неверно истолковывают это определение. Зачастую под ним подразумевают старый жилой фонд – дома, которые были построены давно, а на сегодня находятся в состоянии, близком к аварийному. Однако это не всегда так.

Термин «вторичное жилье» означает объект, находящийся в чьей-то собственности. При этом он может располагаться в недавно сданном доме. Сегодня никого не удивляет, что в одном и том же жилом комплексе некоторые квартиры продаются от застройщика (первичный рынок), а часть объектов продают собственники, успевшие приобрести помещение на ранних стадиях строительства.

Вторичный рынок

Что требуется от вторичного жилья

К приобретаемому объекту предъявляются определенные требования. Одним из главных является ликвидность недвижимости. Потенциальным покупателям следует обратить внимание на:

Большинство покупателей используют заемные средства, поэтому приобретаемый объект должен соответствовать требованиям банка: находиться на территории РФ, быть зарегистрированным в ЕГРН, не иметь незаконных перепланировок. Фундамент здания и перекрытия должны быть каменными или бетонными. Износ здания не должен превышать 70%, окна, двери и крыша должны быть целыми. Ипотека возможна только в том случае, если квартира оснащена основными коммуникациями – водоснабжением, канализацией, электричеством, газом, системой отопления.

Ветхое жилье и его приобретение

Некоторые покупатели надеются сэкономить, приобретая жилплощадь в ветхом доме. Они рассчитывают, что в перспективе здание будет снесено, а жители получат хорошие просторные квартиры в новостройке. Однако реализации программы переселения можно дожидаться в течение нескольких лет. Все это время придется ютиться в неблагоустроенном помещении.

Кроме того, существуют определенные нормы выделения жилплощади – 12 квадратных метров на человека (согласно ст. 50 Жилого Кодекса РФ). В некоторых случаях выделяется то же количество метров, что и было в старом помещении, однако более просторную площадь вам точно никто не предложит.

Продавцы часто стараются замаскировать явные дефекты, чтобы поскорее сбыть проблемную недвижимость. Поэтому, приобретая объект с высоким процентом износа, следует быть очень осторожным. Обращайте внимание на:

Выбор района

При покупке жилого помещения немаловажен и район, в котором оно находится. Не существует единых критериев выбора, приоритеты разных людей отличаются друг от друга. Как правило, чаще всего выбирают объекты, расположенные недалеко от места работы, либо в местах с хорошей транспортной развязкой и выездом на трассу. Многие покупатели хотят жить в элитном районе, при этом молодежь стремиться обосноваться поближе к центру.

Семьи с детьми предпочитают районы с развитой инфраструктурой, при этом важно, чтобы рядом находились дошкольные и образовательные учреждения, социальные объекты (поликлиники, больницы). Пенсионеры, желающие отдохнуть от шума и суеты города, обычно выбирают спокойные зеленые зоны.

Экология играет не последнюю роль, поэтому наличие рядом парка или сквера будет дополнительным плюсом. А близость предприятий, высоковольтных линий и ЛЭП, напротив, негативно скажутся на здоровье жильцов.

Этажность вторички

Приобретая вторичную жилплощадь, обращайте внимание на этаж, где она располагается. Определенные плюсы и минусы есть везде. Например, отсутствие соседей сверху будет явным преимуществом последнего этажа. Но при этом есть риск, что потолки могут протекать.

Если выбранный вами объект находится на последнем этаже, проверьте, предусмотрен ли чердак или технический этаж. Убедитесь в прочности крыши и надежности кровли. Предпочтение стоит отдать двускатной крыше, поскольку она, благодаря своей форме, лучше защит ваш потолок от протекания и промерзания.

Приобретая помещение на первом этаже, также следует быть внимательным и осторожным. Возможные риски здесь – повышенная влажность, плесень, шум за окном. Из подвала может распространяться сырость и неприятный запах. Кроме того, на первые этажи чаще проникают криминальные элементы, поэтому стоит позаботиться о наличии охраны.

Что лучше покупать: первичное или вторичное жилье

Однозначного ответа на этот вопрос не существует, поскольку у каждого варианта есть достоинства и недостатки. Можно сравнить объекты по определенным критериям:

Плюсы и минусы вторички

Преимущества вторичных объектов очевидны. Как правило, они находятся в районах с развитой инфраструктурой. Покупатель может на месте оценить состояние дома и условия проживания.

Права собственности на объект недвижимости возникают сразу же, по завершении процедуры государственной регистрации. Соответственно, вы можете отпраздновать новоселье после того, как состоялась сделка. Вторичный рынок переполнен предложениями, поэтому найти варианты с хорошим ремонтом не составит труда.

Среди недостатков такого жилья – более высокая, по сравнению с новостройкой, стоимость. В квартире может оказаться незаконная перепланировка или скрытые недостатки. Также стоит учитывать износ коммуникаций. Если дом был построен более 40 лет назад, то состояние электропроводки, стояков, труб, вероятно, оставляет желать лучшего. Если не проводился капитальный ремонт, то имеет смысл поискать другие варианты.

Заключение

Каждый покупатель решает для себя, стоит ли ему приобретать недвижимость, уже бывшую в собственности. При этом не существует единого правила для всех, и нельзя заявить, что новостройка всегда лучше. Нередки случаи, когда покупатели бюджетных новостроек сталкивались с такими проблемами, как плохая тепло- и звукоизоляция, некачественные материалы, возникновение трещин в стенах. Поэтому, приобретая квартиру, стоит учитывать совокупность всех факторов.

Источник

Первичная или вторичная недвижимость?

Первичная или вторичная недвижимость?

Покупатели зарубежной недвижимости часто задаются вопросом, какие объекты приобретать выгоднее — первичные или вторичные. К объектам первичного рынка могут относиться готовые дома от застройщика или на этапе строительства (), а также жилье, приобретённое в течение пяти лет после сдачи здания в эксплуатацию. Соответственно, согласно этой классификации, вторичные дома и квартиры — это либо недвижимость старше пяти лет, либо объекты, которые перепродавались.

Важнейшим фактором для покупателя зачастую остаётся цена: при инвестициях в новостройки расходы на оформление сделки и затраты на содержание могут быть ниже, однако вторичная недвижимость, как правило, стóит дешевле. Впрочем, и у новостроек, и у объектов на вторичном рынке есть также другие достоинства и недостатки, которые следует принять во внимание, прежде чем сделать выбор.

Первичная недвижимость

Основные преимущества первичной недвижимости перед вторичными объектами — удобство оплаты, более низкие расходы на оформление сделки и содержание, а также высокое качество и наличие гарантий на устранение дефектов. Основные недостатки — относительно высокая цена, риски при строительстве и вероятность невыгодного местоположения.

Плюсы

1. Возможность оплачивать покупку частями

Такие способы оплаты, как рассрочка и поэтапное внесение платежей, возможны только при приобретении новой недвижимости. Например, в Испании при резервировании объекта покупатель обычно вносит евро, при подписании договора ещё от стоимости, а оставшаяся сумма доплачивается при завершении строительства. Во Франции при покупке квартиры в строящемся здании платежи тоже вносятся поэтапно. Сначала покупатель оплачивает задаток в 5%, затем, при окончании закладки фундамента, — первый взнос в размере 35% от общей стоимости. При завершении строительства первого этажа оплачивается 50%, при окончании строительства последнего этажа — 65%, после настила крыши — 70%, после строительства внутренних стен и герметизации помещений — 80%, после проведения водопровода и отопления — 90%, а по завершении строительства — 95% от суммы всей покупки.

2. Меньше расходы на оформление сделки

В некоторых случаях затраты на юридическое оформление сделки при покупке новых объектов меньше. В частности, обычно при приобретении объектов от застройщика покупатель не оплачивает услуги риелтора — тот получает вознаграждение от строителя.

3. Выше качество и комфорт

Первичная недвижимость качественнее вторичных объектов: зачастую при строительстве используются современные экологичные материалы, устанавливаются новые инженерные системы и вентиляция. Лучше и шумоизоляция.

Также первичная недвижимость удобнее вторичной: в новых жилых комплексах продуманы и усовершенствованы планировки, а также, в отличие от домов старой застройки, предусмотрены места для парковки. Новостройки удобны еще и тем, что часто на этапе строительства покупатели могут предлагать свои варианты планировки и оформления интерьера.

Помимо этого, сейчас застройщики обычно возводят дома большей площади, чем в прошлые десятилетия. Так, по данным Национальной ассоциации строителей жилья (National Association of Home Builders), средняя площадь домов в США составляла 130 м², а в 2007 году — уже 250 м². Такая же тенденция характерна и для многих других стран.

4. Есть гарантии на устранение дефектов

Несмотря на высокое качество строительства, даже в новом здании могут обнаружиться дефекты: пятна от краски, расколотый кафель, проблемы с электропроводкой или сантехникой. В среднем в каждом новом доме насчитывается около 100 мелких неполадок. Впрочем, обычно эти проблемы легко решаются. Так, во многих странах, например в Великобритании и Франции, новые дома продаются гарантией. Это значит, что собственники жилья в течение этого срока могут рассчитывать на бесплатное устранение дефектов.

Различные виды гарантий есть также в Испании. Владелец новостройки может заявить об ошибках, допущенных при строительстве и отделке, в течение года после сдачи здания в эксплуатацию, и застройщик бесплатно устранит все мелкие недостатки (облупившаяся краска, сломанные дверные ручки, протекающие краны, неисправные бытовые приборы, стеклопакеты, пропускающие влагу). Три года отводится на решение более серьёзных проблем (плохая изоляция потолков или стен, которая может привести к образованию плесени, или дающие утечки газовые трубы). Есть также десятилетняя гарантия, которая даётся на бесплатное устранение дефектов несущих конструкций (неустойчивый фундамент, трещины на потолке и в стенах).

5. Меньше траты на содержание

Минусы

1. Выше цена

По данным американской компании Trulia, новостройки стоят, как правило, на 20% дороже аналогичного объекта из вторичного фонда (с теми же расположением, площадью, одинаковым количеством спален и ванных). Во многом это объясняется тем, что на новые дома спрос выше. Так, исследование Trulia показало, что 41% американцев отдаёт предпочтение первичному жилью, и только 21% — вторичному. Особенно дорого стоят первичные дома, расположенные на центральных городских улицах, где свободной земли под застройку мало.

Помимо этого, в некоторых странах в стоимость новостроек закладывается НДС. Например, во Франции при приобретении недвижимости на этапе строительства или жилья не старше пяти лет в цену включается НДС в размере 20% от стоимости объекта. В Италии покупатели также платят НДС — в зависимости от типа недвижимости и её предназначения.

2. Выше риски

При покупке объектов есть риск, что права или разрешение на строительство могут быть оформлены неправильно. Эксперты рекомендуют воспользоваться ипотечным кредитом, потому что перед выдачей ссуды банк тщательно проверяет все документы, срок сдачи объекта в эксплуатацию (если здание еще строится) и наличие разрешения на строительство или право собственности (если здание уже построено).

Еще один риск — заморозка строительства и затягивание сроков: компании ведут строительство на деньги, полученные от продажи ещё не возведённой недвижимости, а также на кредитные средства, поэтому проблемы с продажами могут привести к дефициту ресурсов у компании и, следовательно, к приостановке строительных работ.

3. Расположение

В центральных районах крупных городов застройка зачастую настолько плотная, что новые дома здесь строятся редко, и большинство таких проектов получают разрешение на строительство на окраине или за чертой города. Школы, детские сады, больницы и торговые центры появляются в новых районах не сразу, хуже и транспортная доступность, поэтому в первые годы владельцам квартир и домов в новостройках часто приходится тратить много времени на поездки в центр. «Однако если речь идет о крупных комплексах, под них обычно сразу создаётся готовая инфраструктура — рестораны, магазины, предприятия сферы услуг, школы, детские сады и проч.», — говорит Георгий Качмазов, управляющий партнёр «Транио».

Вторичная недвижимость

Главные плюсы вторичного жилья по сравнению с первичными объектами — относительно низкая цена, развитая инфраструктура и меньший срок оформления сделки. Среди недостатков — относительно низкое качество, более высокие затраты на содержание и потенциальные ограничения на ремонт.

Плюсы

1. Ниже цена

За исключением эксклюзивных объектов (памятников архитектуры, замов и дворцов), вторичная недвижимость стоит дешевле первичной. Например, в одном из английских комплексов для пенсионеров в 2014 году продавались две квартиры. Одна из них, первичная квартира, стоила 172 тыс. фунтов стерлингов, вторая, аналогичная ей, но вторичная, — 140 тыс. фунтов. То есть, разница составила 32 тыс. фунтов.

Вторичное жилье стоит дешевле не только потому, что в его цену не включается НДС, но и потому, что «бывшая в употреблении» недвижимость у покупателей ценится, как правило, меньше, чем новые объекты. Помимо этого, с продавцом вторичного жилья легче договориться о скидке, нежели с застройщиком.

2. Меньше срок оформления сделки

3. Расположение в состоявшемся районе

В городах старые дома обычно расположены в сформировавшихся районах с устоявшейся репутацией и развитой инфраструктурой, где уже есть всё необходимое: школы, детские сады, больницы, магазины, рестораны и бары. В центральных и самых престижных районах крупных городов преобладает именно вторичная недвижимость.

Что касается сельской местности, то там покупатели вторичных домов часто могут рассчитывать на то, что в придачу получат зрелый и плодоносящий сад. Новое жилье с садом можно получить только в том случае, если дом был построен на месте снесённого старого.

Минусы

1. Ниже качество

В практически любом доме по прошествии времени нарушается водонепроницаемость крыши и стеклопакетов, а коммуникации требуют замены. Помимо этого, здания старше возведены в соответствии с устаревшими стандартами и нормами строительства.

2. Больше затраты на содержание и ремонт

Вторичная недвижимость — менее экологичная и менее энергоэффективная по сравнению с первичными объектами. Особенно разорительно содержание зданий, построенных столетия назад. Например, в Уэльсе одна семья платила около 5 тыс. фунтов стерлингов в год за старинный дом из шести комнат, из которых ежемесячно 200 фунтов уходило только на оплату счета за электричество.

Иногда в старом доме требуется заменить коммуникации, укрепить несущие стены и многое другое. В некоторых случаях затраты на ремонт обходятся в половину стоимости самого дома. Например, в США средний срок «жизни» нагревательного котла — 20 лет, центральной системы кондиционирования воздуха — 15 лет. Их замена обходится примерно в 4 тыс. и 5 тыс. долл. соответственно.

К тому же, затраты на ремонт не всегда окупаются даже при продаже объекта. Как правило, к стоимости дома в этом случае прибавляется лишь треть суммы, потраченной на ремонт. Например, потратив на установку бассейна 30 тыс. евро, продавец сможет прибавить к стоимости недвижимости лишь 8 тыс.

3. Ограничения на ремонт

В случае ремонта собственникам новых домов не приходится сталкиваться с таким количеством ограничений как владельцам старого жилья, в частности, если речь идёт о памятниках архитектуры или истории, к которым относятся замки, квартиры в старинных домах в исторической части города и т.д. Как правило, на такие объекты муниципалитетом накладывается множество ограничений, вплоть до запрета заменять окна, двери и мебель, и любое изменение, касающееся внешнего вида исторического здания нужно согласовывать с местными властями.

И у первичной, и у вторичной недвижимости есть плюсы и минусы. Покупатели первичного жилья порой несут меньше расходов при оформлении сделки, а в дальнейшем меньше тратят на содержание и ремонт. Новые здания, в отличие от старых, часто строятся из экологичных материалов и оснащены современным оборудованием. С другой стороны, покупка вторичных объектов менее рискованна, и стоимость такой недвижимости ниже.

Источник

Рынок недвижимости

Особенности недвижимости как объекта залога.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

Согласно российскому законодательству, к недвижимому имуществу относятся подлежащие регистрации морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Также к недвижи­мости может быть отнесено и иное имущество.

Таким образом, общее понятие недвижимости включает два существенным образом отличающихся друг от друга вида вещей: недвижимые в силу своего происхождения и движимые по происхождению, но относимые законодателем к недвижимости. Другими словами:

· «недвижимость по природе»;

· «недвижимость по закону».

Включая движимые по природе вещи в состав недвижимого имущества «по закону», законодатель устанавливает для них особый правовой режим, накладывая ряд ограничений на их пользование (обязательность государственной регистрации объектов и обладателей прав на них, ограничения в возможных вариантах использования).

Некоторые виды имущества могут переходить из недвижимой в движимую категорию. Например, посев на корню можно отнести к недвижимости, а как только урожай снят – он может следовать за собственником и соответственно представляет собой движимое имущество.

Законодательство Санкт-Петербурга вводит разделение объектов недвижимости на собственно земельные участки, первичные и вторичные объекты недвижимости:

· Земельный участок – это часть земной поверхности, имеющая юридические и геодезиче­ские определенные границы, поворотные точки которых закреплены на местности межевыми зна­ками;

· Первичный объект недвижимости – это вновь созданные и создаваемые объекты недвижи­мости: все прочно связанные с землей объекты, перемещение которых без несоразмер­ного ущерба их назначению невозможно (здания, сооружения);

· Вторичный объект недвижимости – это оформленная в установленном порядке пространст­венная часть здания, сооружения, имеющая правовой статус, отличный от правового статуса первичного объекта недвижимости (квартиры, помещения, комнаты и т.п.).

Особое значение при определении объекта залога имеет состав недвижимого имущества.

Недвижимое имущество – это участок территории земли с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водой и другими минеральными и растительными ресурсами), а также с принадлежащими ему зданиями и сооружениями. В составе недвижимого имущества выделяются три основных элемента: земля, усовершенствование земли, принадлежность.6

1. Земля – это ресурс, используемый для производства сельскохозяйственной продукции, для строительства домов, городов, железных дорог; один из основных компонентов производства.7 Это естественная основа и первая составная часть любого объекта недвижимости. По мере использования зданий, сооружений могут вноситься изменения в их архитектуру, может быть изменено их назначение, но неизменным останется их привязанность к определенному месту на земной поверхности. Именно привязанность к земле определяет их местоположение, которое оказывает влияние на такие экономические параметры, как цена, ликвидность, доходность недвижимости. Это связано с воздействием на объект недвижимого имущества окружающей среды – соседних зданий, сооружений, транспортных путей, экологической ситуации в районе и прочего.

Объекты недвижимости могут существенно отличаться друг от друга по географическому положению и в то же время быть близки по экономическому положению (относиться к зонам с одинаковым уровнем деловой активности, с одинаковым социальным составом населения). Именно поэтому описание любого объекта недвижимости должно включать в себя его связь с землей. А приобретение прав на любой объект недвижимости должно предполагать приобретение права на землю.

2. Усовершенствование земли – это любые произведенные с землей изменения, в качестве которых могут выступать как усовершенствования самой земли в результате произведенных с ней работ (мелиорация, дренаж, комплексная инженерная подготовка к застройке), так и построенные на земле здания и сооружения. Как правило, участок земли с усовершенствованиями имеет более высокую цену, чем необработанный участок земли.

В российском законодательстве пока нет четкого определения, что является достаточным для того, чтобы считать участок земли «участком с улучшениями». Особенно это касается незавер­шенного строительства. В ряде стран, например в Великобритании, наличие пакета проектно-сметной документации на здание, привязанное к участку земли, уже является усовершенствова­нием и земля с этим улучшением, поступая в рыночный оборот, имеет иную цену, чем просто земля.

3. Принадлежность (лат. fi[tures) – этодвижимые по природе вещи, прикрепленные к не­движимому имуществу (земельному участку, зданию) и являющиеся его неотъемлемой (техноло­гически или по закону, договору) частью. Как правило, они не могут быть отделены от недвижи­мого имущества без несоразмерного ущерба как самому объекту недвижимости, так и отделяемой части. Например, инженерное оборудование, встроенная мебель, отопительные системы, лифт, вто­рые металлические двери, декоративные элементы архитектуры или убранства и т.д.

Если вещь, являющаяся по всем внешним признакам принадлежностью объекта недвижимо­сти, не будет описана в договоре как таковая (например, детали отделки помещения), то это дает полное право продавцу отделить ее и из элемента недвижимости превратить в «движимое имуще­ство». Поэтому одним из важных условий при заключении договоров об отчуждении (полном или частичном) недвижимости является точное описание этой недвижимости со всеми ее принадлеж­ностями.

Для эффективного управления собственностью и совершения сделок с недвижимым имущест­вом по каждому объекту необходимо иметь качественную и количественную характеристику че­тырех видов:

· физические характеристики земельного участка, зданий, сооружений и др.;

· имущественно-правовое описание: вещные права, ограничения, сервитуты;

· экономические показатели спроса, стоимости, цен, доходности, занятости населения и др.;

· состояние внешней окружающей среды: транспорт, климат, экология, шум, близость «неприятных» объектов, сейсмичность, гидрография и др.

К физическим характеристикам недвижимого имущества относятся: стационарность, уникальность, долговечность, длительность создания объектов, сложность (сочетание в объекте природных и искусственно созданных элементов), ограниченность, невоспроизводимость.

При заключении сделок с недвижимостью также имеет значение его имущественно-правовое описание.

Понятие недвижимого имущества в международной практике можно представить в виде пяти блоков, четыре из которых отражают физический состав, а пятый – юридическое содержание (рис. 2.).

Рис. 2. Понятие недвижимого имущества

В США в общем случае частный собственник земельного участка считается владельцем и всех его составных частей: природных ресурсов в виде минеральных залежей, находящихся в не­драх под участком, и соответствующего воздушного пространства над участком. Но собственник имеет право распоряжаться таким объемом воздушного пространства над землей, который он мо­жет разумно использовать с учетом законодательных ограничений. В частности, существует пол­ный суверенитет правительства над навигационным, воздушным пространством страны, т.е. право на воздушное пространство является ограниченным. В то же время собственник имеет право на доступ к солнечному свету.

Не абсолютно и право собственника участка на недра. В ряде районов США права на подзем­ные минеральные ресурсы также принадлежат государству, а не собственнику недвижимости.

Собственники земельных участков в России имеют права только на общепринятые полезные ископаемые, расположенные на их участке (глина, песок и т.п.). Залежи угля, нефти, руды и т.п. не включаются в состав недвижимого имущества собственника, так как недра принадлежат государству полностью. Не входит в физический, а следовательно, и в экономико-правовой состав недвижимого имущества и воздушное пространство над поверхностью земельного участка того или иного собственника. Оно имеет общественный характер и принадлежит государству.

Только на землях государственного фонда понятие недвижимости включает все его составные части в вертикальной проекции.

Право собственности предоставляет его обладателю максимум возможных в рамках данной юридической системы правомочий по отношению к объекту недвижимости:

· Право частной собственности – это право каждого иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Юридическое содержание права собственности выражается только в комплексе следующих взаимосвязанных правомочий: права владения, права пользования, права распоряжения;

· Право владения (лат. jus possessioпis)–это предоставляемая возможность фактического обладания вещью и удержания ее в собственном владении.

· Право пользования (лат. jus uteпti)–это основанная на законе возможность эксплуатации имущества, извлечения из него полезных свойств и/или получения от него плодов и доходов.

· Право распоряжения (лат. jus possideпdi)–это предоставленная собственнику возможность по своему усмотрению и в своих интересах совершать действия, определяющие юридическую судьбу имущества.

Данные правомочия могут быть распределены между разными субъектами. Например, собст­венник недвижимости передает ее в доверительное управление, а доверительный управляющий сдает ее в аренду. Право распоряжения принадлежит собственнику, доверительный управляющий частично обладает правом распоряжения (в пределах, оговоренных договором о доверительном управлении), права владения и пользования будут распределены между доверительным управ­ляющим и арендатором. Распределение этих прав будет содержаться в соответствующих догово­рах.

Набор прав по отношению к недвижимому имуществу может быть расширен. Кроме вышеперечисленных это:

· право на капитальную стоимость (права на отчуждение, уничтожение);

· право на безопасность (от экспроприации8);

· право на наследование;

· право на бессрочность;

· запрет на вредное использование;

· право на ответственность (возможность использования вещи на покрытие долгов);

· право на остаточный характер (возможность возврата правомочий в случае использования вещи третьими лицами).

Понимание собственности как «пучка» прав позволяет выделять из полного пакета отдельные правомочия, комбинировать их наиболее рациональным образом; распределять их между разными субъектами таким образом, чтобы обеспечить максимальную эффективность использования имущества.

Например, одни и те же помещения могут использоваться и как учебный зал, и как зал для заседаний, проведения встреч, и как зал для проведения спортивных занятий и т.п. Можно разделить права пользования этими помещениями во времени между несколькими арендаторами.

Источник