в чем отличия микрорайонной и квартальной застройки
Квартальная застройка и микрорайон. Плюсы и минусы
30 апреля 2019 года
Сегодня строительные организации уходят от практики возведения отдельно стоящих жилых зданий и стремятся ориентировать свою деятельность на комплексное освоение территорий. Существует два основных вида такой застройки – микрорайонная, которая используется архитекторами нашего государства более пятидесяти лет, и квартальная, активно внедряемая в России с 2014 года.
Микрорайонный и квартальный принципы строительства объединяет главное – стремление создать уютную внутреннюю среду для жителей и собственную инфраструктуру на территории. Однако есть и ряд существенных отличий. Давайте попробуем разобраться, почему же квартальная застройка с каждым годом набирает все большую популярность и так полюбилась известным девелоперам города.
Микрорайонная застройка в Перми
Микрорайон – это совокупность жилых и коммерческих сооружений с собственной мини-инфраструктурой: детскими образовательными учреждениями, магазинами, поликлиниками. Микрорайон может иметь довольно большую площадь и быть удаленным от основных автомагистралей. Объекты на его территории располагаются свободно, между ними появляются зеленые скверы, детские площадки, прогулочные зоны, автостоянки.
Идея микрорайонной застройки появилась в Европе порядка века назад. Проекты первых микрорайонов, созданные французским архитектором Ле Корбюзье, были довольно фантастическими для своего времени – здания, поднятые на колоннах, под которыми находятся общественные зоны, палисадники на крышах… В реальность вошел принцип создания крупных густонаселенных участков с несколькими многоэтажными домами, озелененной территорией и собственной школой внутри.
Спортивный микрорайон «Ива»
В нашей стране такой тип застройки появился несколько позже, но обрел значительную популярность и надолго прижился. Возводить жилые микрорайоны девелоперы продолжают и в настоящее время. Отличным примером такого вида комплексного освоения местности в Перми стал спортивный микрорайон «Ива». Это крупнейший проект опытной межрегиональной строительной компании «Девелопмент-Юг», предусматривающий застройку более 80 га территорий в Мотовилихинском районе города. Планируемая численность населения комплекса составляет 18 тыс. человек. Общее время строительства – 10 лет (с 2014 по 2023 год).
«Мы недавно приняли квартиру в спортивном микрорайоне «Ива» в доме по улице Агатовой, 28. Все очень понравилось, огромное спасибо застройщику. В квартирах очень тепло, на батареях есть регуляторы температуры. Были небольшие недочеты по отделке, но по запросу их быстро устранили. Один из главных плюсов микрорайона – грамотная планировка. Особенно радует, что во внутреннем дворе оборудованы прекрасные спортивная и детская площадки – есть чем заняться и детям, и взрослым. Инфраструктура пока развивается, очень ждем ввода в эксплуатацию садика и школы. Из недостатков хочу отметить, что тяжеловато сюда добираться без личного транспорта, пора бы добавить новый автобусный маршрут к жилому комплексу» – поделилась София, которая полгода назад переехала в собственную квартиру в новостройке.
ЖК «Погода. Теплые кварталы»
Квартальная застройка в Перми
ЖК «Доминант»
Квартальную застройку часто называют «европейской», так как именно в этой части света она обрела наибольшую популярность. С 2014 года ее стали активно развивать и в Пермском крае. В 2021 году в Перми появится сразу несколько новых жилых комплексов с квартальной застройкой. Один из них – ЖК «Доминант» от застройщика «Талан», который расположится в самом центре мегаполиса – по улице Луначарского. В нескольких минутах ходьбы – знаковые достопримечательности города, лучшие образовательные учреждения и торгово-развлекательные центры. Комплекс будет иметь яркий, уникальный внешний вид и прекрасно «разбавит» архитектурный облик центральной части Перми.
Новостройка спроектирована как четыре многоэтажные башни, объединенные двухэтажным стилобатом с торговой галереей (магазинами и кафе). Внутреннее пространство квартала полностью закрыто от посторонних и машин – здесь не будет лишнего шума и «случайных прохожих». Во дворике разместятся безопасные современные детские площадки и спортивные зоны с уличными тренажерами, оборудованные места для отдыха, а также прогулочные аллеи и велодорожки. Для владельцев личного транспорта предусмотрен вместительный паркинг в стилобатной части новостройки. Цены за квадратный метр недвижимости в квартале «Доминант» варьируются от 59 до 76 тысяч рублей.
ЖК «Июль»
Квартальный тип застройки будет реализован и в ЖК «Июль» от девелопера «Ост-Дизайн». Классический архитектурный стиль дома, небольшая высотность (всего 6 этажей) и низкая плотность застройки квартала сразу создают ощущение домашнего тепла и уюта. Поблизости уже созданы все необходимые объекты инфраструктуры – детские сады, школы, поликлиники и магазины. Внутренний двор квартала будет огорожен и закрыт от въезда автотранспорта. Здесь будет создан детский игровой городок, спортивная зона для взрослых и оборудованные места отдыха. Стоимость квадратного метра жилья в комплексе «Июль» составляет от 45 до 60 тысяч рублей.
ЖК «Географ»
Отличия квартальной и микрорайонной застроек
Главное отличие квартальной и микрорайонной застроек состоит в расположении зданий – при строительстве микрорайона сооружения располагаются «свободно» на довольно большом участке территории. Ранее в СССР такой вид строительства получал огромную популярность благодаря наличию крупных участков незанятых территорий, на которых могли разместиться объекты социальной инфраструктуры либо игровые площадки. Однако из-за растущего количества личного автотранспорта большую площадь свободных зон стали занимать парковки – микрорайонная застройка потеряла свое главное преимущество.
Напротив, при строительствекварталов территории осваиваютсямаксимально эффективно – плотность застройки значительно превышает аналогичный показатель при возведении микрорайонов. Это значительно уменьшает площади внутренних дворов. Однако благодаря тому, что кварталы обычно огорожены сооружениями по периметру, внутреннее пространство таких новостроек является недоступным для посторонних и автомобилей, что создает ощущение уюта и приватности. Во дворах микрорайонов намного чаще можно встретить посторонних, сложнее следить за чистотой и безопасностью.
Следующее принципиальное отличие – кварталы располагаются вдоль улиц, а микрорайоны в их глубине. Плотность улиц при квартальной застройке выше, однако ширина их меньше, чем при микрорайонной, что создает более комфортные условия как для автомобилистов, так и для пешеходов.
Третье отличие – высотность зданий. При строительстве кварталов обычно проектируются дома низкой и средней этажности. Микрорайоны же, наоборот, состоят из высотных сооружений. С точки зрения приватности, жить в новостройке со средней высотностью намного приятнее, чем в шумной густонаселенной многоэтажке.
Микрорайоны должны иметь собственную инфраструктуру, а кварталы располагают вблизи уже функционирующих социальных объектов. Стоит помнить, что процесс строительства и введения в эксплуатацию собственных школ и детских садов занимает у застройщика немало времени, в течение которого придется пользоваться инфраструктурой, расположенной поблизости.
Сгруппируем основные преимущества и недостатки каждого вида застройки.
Преимущества:
Как правильно застраивать города? Квартальный принцип против микрорайонного
Как правильно застраивать города? Квартальный принцип против микрорайонного. Очень хорошая тема, рекомендую прочитать.
Но для начала, Аркадий предлагает посмотреть на то, что у нас есть сейчас. Практически в каждом городе есть центр, как правило, исторический, с мало или среднеэтажной компактной застройкой, небольшими улочками, точечной застройкой, в общем, красной линией домов, которые выходят непосредственно на тротуар и так далее.
Ещё у нас есть остальные районы, застроенные либо во времена СССР, либо позже. Опять же, как правило, в этих районах мы не имеем чёткую линию домов вдоль улицы, потому что дома стоят либо в отдалении, либо в случайном (с точки зрения обывателя) порядке, улично-дорожная сеть не развита, много пустого пространства и так далее.
Где находится большинство кафешек и просто точек притяжения? где больше всего гуляет людей? Какое из двух мест вы бы выбрали, чтобы провести свободное время? Больше чем уверен, что всё-таки центр. Почему?
Во-первых, улично-дорожная сеть (УДС). Чем она насыщеннее, тем меньше перепробегов и легче с доступностью объектов. И речь не идёт только об автомобилях, это в целом хорошо для городской мобильности, и в первую очередь для пешеходов, потому что для них расстояние и сама инфраструктура передвижения- больной вопрос.
Вокруг УДС формируется застройка. В исторических районах, это в основном небольшие кварталы, что хорошо, ведь тогда перепробеги и расстояния между объектами минимальны: 
слева- автомобильноориентированная застройка, справа- пешеходная
В старых районах улицы небольшие, ибо застраивались они либо в доавтомобильную эру, либо на ранних этапах её развития. В итоге эти улицы намного приятнее тех, что были построены позже, но почему? Ответ прост- чем больше дорога, тем больше машин, чем больше машин, тем меньше места для пешеходов. Плюс, из-за широких дорог больше шума, пыли, её сложнее пересечь- всё вместе формируют плохую городскую среду для пешеходов и всех вокруг. Именно поэтому небольшие улицы, на которых можно сесть и поговорить, не отвлекаясь на шум и грязь от машин, или которые можно без труда пересечь там, где тебе удобно- приятнее для людей. В настоящее же время мировая практика такова, что в городской среде не принято строить улицы больше 4 полос (2+2)
Для комфортной городской среды, а также с условием того, что улицы- это общественные пространства, нужно, чтобы застройка была не в глубине улицы, а шла вдоль неё, формируя красную линию. Именно поэтому квартальная застройка наиболее подходит для города. Дело в том, что это позволяет чётко разграничивать общественное и частное пространства. Улица- общественное, то, что внутри квартала- это личная территория жильцов. Такое разграничение позволяет уменьшить нигилизм жильцов, которые зачастую считают, что всё, что за порогом их квартиры- не их дело. Такое как раз распространено в наших микрорайонах, когда вроде как двор- твоя территория, но одновременно это и двор для трёх других домов. Если сложно понять чьё это, то и беречь и использовать эффективно вроде как не надо (это хорошо доказывает институциональная экономика).
С другой стороны, когда вдоль улицы идёт линия домов, то легче выстроить активность первых этажей, что является залогом успешного эксплуатирования улицы как общественного пространства. Логика просто, если точка притяжения идёт вдоль тротуара, то куда больше шансов, что в неё кто-нибудь зайдёт (осознано или случайно), а там где люди, там и бизнес.
структура тротуара- общественного пространства
В случае же микрорайонного типа застройки, дома часто находится либо в удалении от улицы, либо вообще стоят где- то в глубине микрорайона. Поэтому в наших мкр очень мало тех же магазинов и кафе: как правило, открывают либо самое необходимое (аптека, продуктовый), куда люди точно пойдут, либо там, где большой поток людей (например, у метро).
Ну и конечно же, входы в здания должны быть на уровне земли, все эти лестницы и тому подобное- нежелание делать для людей и только.
Помимо прочего, квартальная застройка позволяет строить компактно, с высокой плотностью. Первоначально может показаться, что это неправильно, но это не так. За счёт высокой плотности добивается компактность города, когда до нужной точки не 10 километров, а, условно, 3. За счёт этого улучшается пешая и велосипедная доступность большинства объектов. К примеру, сравните с этой точки зрения старый район Москвы и новый (масштаб одинаковый): 
старый
Более того, большие пустые пространства (пустыри) негативно воспринимаются человеком. Пустое пространство хочется быстрее покинуть, при этом, люди интуитивно пытаются пройти его поближе к домам или иным объектам.
А теперь подойдём к тому, что строить, то есть функционал, этажность и эстетика зданий.
Во всём нормальном мире давно отошли от концепции исключительного зонирования (спальный район/деловой район), потому что они порождают концентрированную массовую маятниковую миграцию внутри города (утром весь район едет на работу, вечером обратно), что в свою очередь приводит к тому, что днём спальные районы вымирают- все работающие люди выезжают из него, а вечером все сидят по домам и отдыхают. Также, только наоборот, с деловыми районами. Это ещё один момент, почему там сложно развивать бизнес. Плюс, это снижает уровень безопасности из-за малолюдности как днём, так и в вечерне-ночные часы.
Именно поэтому застройка должна быть смешанной, когда идёт, условно, жилой дом или квартал, а за ним офисный квартал, или торговый дом и типа того. В этом случае получится ослабить маятниковую миграцию, или, как минимум, «размазать» её по городу, чтобы она была более-менее равномерной, также районы не будут вымирать. Помимо этого, это шаговая доступность объектов, что не провоцирует пользоваться постоянно машиной (зачем? тут пешком 5 минут/ на велосипеде 2 минуты до нужного магазина/работы).
Второй важный момент в зданиях- этажность. По идеи, чем выше цена земли, тем выше дома- так застройщики реагируют на спрос, но это не значит, что город не должен контролировать эту сферу. Общепринято застраивать территорию среднеэтажными домами (примерно до 6-7 этажей). Ян Гейл аргументирует это тем, что при такой застройке возможен визуальный контакт человека в здании с улицей и наоборот, то есть здания не превращаются в обезличенные железобетонные коробки. Я же не столь категоричен, и считаю, что максимальная этажность- 8 этажей. Дело в том, что чем выше дом, тем больше нагрузка на инфраструктуру города, кроме этого, в больших домах-муравейниках пропадают добрососедские отношения, ведь запомнить всех становится элементарно трудно. Многоэтажные же российские джунгли ещё аукнутся нашим городам.
Но и в малоэтажное строительство тоже не следует уходить. Во-первых, расширение города негативно сказывается на транспорте, ведь если город компактный, ты легко и быстро можешь добраться пешком/на велосипеде, но если ехать километров 20-30, то ты скорее выберешь машину. Поэтому город должен быть плотным, а не расплывчатым. Во-вторых, с нашим климатом города не потянут прокладку центральных коммуникаций к каждому дому, да и на дорогах можно будет разорится. В-третьих, такая плотность делает вопрос организации общественного транспорта крайне
сложным и дорогим, что опять же приводит человека к необходимости покупки автомобиля.
такого счастья нам не надо
Вообще, навязывание спроса на малоэтажное жильё- хороший маркетинговый ход, как и вся «американская мечта».
С эстетической точкой зрения всё сложнее, каждому нравится своё, но могу сказать точно, что нельзя строить привычные нам панельки. Это страх, ужас, тлен.
Дело в том, что панельное домостроение позволяет строить быстро и дёшево- это же конструктор лего, только кубики побольше. Весь мир этот страх не строит уже давно, мир отошёл от понятия типовых домов в пользу типовых конструкций, из которых, в свою очередь, можно также быстро и недорого построить дом, но дома будут разными и с точки зрения формы, и с точки зрения функционала. Например вот: 
Тюмень
Ну и так далее, иными словами, можно и коммиблоки, но нужно идти в ногу со временем, а не строить говно из прошлого века.
Таким образом, можно сказать, что город должен застраиваться квартально (считай плотно), смешанно, среднеэтажно и с хорошей сетью улиц.
Однако, не стоит возводить это в максимум. Главный принцип всего и вся в городе- человек. Поэтому, застройка должна быть такой, чтобы человек мог найти то, что нравится именно ему, перечисленные же выше пункты должны относится к массовой застройке, но такого, что с завтрашнего дня мы не строит дома выше 5 этажей и точка быть не должно.
При изучении сайтов новостроек и выборе ЖК покупатель уделяет внимание не только планировке и цене. Его интересует окружение, комфортность застройки, качество будущей среды обитания. Времена, когда человек радовался любой новой квартире, прошли. Мы хотим комфорта внутри и снаружи, а он определяется тем, как проектировщики вписывают дом в застройку.
В описаниях новостроек можно встретить формулировки «квартира в новом микрорайоне» или «дом в новом квартале». Есть ли разница между кварталом и микрорайоном? Что это означает для покупателя? Где удобнее жить?
Квартал — исторически сложившееся образование
Понятие квартала сформировалось исторически, поскольку именно так выглядела застройка и среда городов, начиная от ренессанса. Например, в центре Москвы с его характерными узкими улочками и кольцевой структурой районов каждый «кусочек» территории с дворами можно условно назвать кварталом, хоть и не в чистом виде. Сторона такого сегмента городской застройки составляет от 100 до 300 метров. Он ограничен дорогами (улицами), однако внутри квартала есть блоки домов, образующих дворы, и сеть внутриквартальных проходов и проездов.
Микрорайон как концепция застройки
Микрорайон — детище нового времени, возникшее в 30-х годах прошлого века и имеющее авторство. Идея принадлежала архитектору Ле Корбюзье, но его микрорайон был больше утопическим «лучезарным городом». Более практичными и потому реализованными на практике стали разработки Кларенса Перри и Томаса Адамса, американских проектировщиков того же времени.
Главной идеей, вокруг которой строилась концепция микрорайона, стало формирование застройки большим пятном со стороной от 500 до 1000 м, охваченным магистральными дорогами, имеющим внутренние проходы и проезды. Основным отличием микрорайона от квартала оказалось направление развертывания инфраструктуры — на большом пространстве общественные и коммерческие объекты уходят вглубь территории, их окружают жилые дома.
Первоначальная идея американцев пришлась кстати при разработке советской градостроительной концепции для новых районов Москвы и городов-миллионников. Особо привлекательной и неизменной осталась мысль о расположении в центре микрорайона школы, детсада, стадиона или спортивной площадки. Расстояния в такой застройке большие, много свободной территории и зелени, но дворов как таковых нет. Есть придомовые территории и проезды, а в целом такая важная ныне приватность проигнорирована.
Между кварталом и микрорайоном — современная среда обитания
Итак, увидев в описании новостройки упоминание квартала и микрорайона, вы можете представить себе основную планировочную концепцию:
в квартале ваш дом или корпус входит в состав так называемой «мелкой сетки» с дорогами и инфраструктурой по краям;
в микрорайоне возможны варианты застройки с расположением домов фронтально (вдоль внешней границы) или строчно — корпуса устанавливаются плотными параллельными рядами;
более современная и рациональная планировка имеет признаки кварталов в микрорайоне — корпуса располагаются блоками, образующими закрытые дворы с межквартальными проездами внутри большой территории;
проектировщики отказались от распространенной в 70-х годах концепции «лежачего небоскреба», длинного дома расположенного по краю микрорайона, огораживающего внутреннее пространство от пыли и шума с дороги.
Очень важной особенностью, практически главным экономическим критерием для заказчика и девелопера остается показатель плотности населения и застройки территории. И здесь привычный микрорайон второй половины прошлого века сразу проигрывает. Очень много пустого пространства, что для застройщика означает фактически выброшенные деньги — участок куплен (взят в аренду) с оплатой за площади, которые нужно эффективно продать, построить на них дома. Очевидным становится решение либо планировать квартальную застройку, либо проектировать нечто похожее на микрорайон, но с квартальными блоками внутри.
Современный квартал и микрорайон для покупателя квартиры в новостройке
Наше описание — не просто рассказ, это не только теория. В реальности, покупая квартиру в новостройке эконом или комфорт-класса, стоит подумать о том, что вы получаете в квартале и в микрорайоне. Конечно, с поправкой на современные планировочные и градостроительные тенденции и обновление форматов.
Особенности микрорайона
Микрорайон большой, а потому в нем свои особенности.
Большие пространства — это комплексная застройка территории по заказу местных властей. Значит, при большой плотности населения здесь окажется больше инфраструктурных объектов.
Такую формацию окружают довольно широкие дороги, так называемые «магистрали». Главной особенностью и возможной сложностью может оказаться схема выездов на них. Если внутри территории реализована блочная застройка, то внутренние дороги будут доступнее.
Вероятность большого разброса инфраструктуры, особенно крупных объектов. Школы и паркинги могут оказаться довольно далеко от выбранного вами корпуса.
Людей будет много. Если микрорайон не окружен старой застройкой, транспорт сконцентрируется с одной стороны. Может оказаться, что «пять минут до метро» — это от ближайших к станции корпусов. И нагрузка на транспорт будет большой.
Очереди сдачи — чем масштабнее строительство, тем больше этапов реализации. А это означает, что появление объектов инфраструктуры будет заметно отставать от темпов основного строительства, такова реальность.
Большая вероятность расположения жилого комплекса за МКАД, в пригородах и на большом расстоянии от Москвы. Именно там есть и большие участки, и потребность в комплексной застройке.
Строить микрорайоны предпочитают застройщики, реализующие проекты эконом-класса. Это объясняется особенностями комплексного освоения территории, поскольку муниципальным властям необходимо создать максимальную плотность населения, эффективно использовать пространство.
Особенности квартальной застройки в Москве
Встретив в описании новостройки формулировку «квартальная застройка», не стоит сразу радоваться — поинтересуйтесь общими масштабами проекта. Если она входит в состав микрорайона, то возвращайтесь к разделу выше. Если речь идет о небольшой локальной территории, пусть и комплексной застройки, то здесь будут свои особенности.
Корпуса расположены в составе блоков или кварталов, разделенных внутренними проездами. Это не очень широкие улицы т ограниченные пространства дворов.
В квартальной застройке, реализованной на небольшом участке, больше вероятность встретить закрытые для транспорта участки территорий.
Инфраструктура выносится на край квартала — это может означать, что магазины и общепит окажутся вне двора, снаружи, а вот паркинги вполне могут располагаться далеко, на границе участка.
Классический квартал не имеет развития вверх, но сейчас проектировщики используют принцип разновысотности, чтобы компенсировать малое расстояние между домами в блоке.
Приватность в такой планировке в любом случае выше, чем при фронтальном или строчном заполнении микрорайона. Поэтому квартал можно считать признаком, повышающим комфортность новостройки.
Предпочтение — квартальному заполнению территорий
В современной градостроительной концепции появилось рациональное решение — кварталы и блочные образования включают в состав микрорайона, как это происходит, например, при застройке Бутово. Ориентироваться только на название в описании не стоит, но учесть особенности планировки при выборе конкретного ЖК все же имеет смысл! Тем более, что большинство архитекторов и власти Москвы явно отдают предпочтение квартальной застройке.