что нужно знать при аренде комнаты в квартире
Что проверить перед арендой жилья: чек-лист бдительного квартиранта
В России культура сдачи жилья внаем только начинает развиваться. Показывая квартиры, собственники утаивают, что диван продавлен, а кран течет. Проблемы вскрываются уже после заселения, и их приходится решать арендатору.
Еще есть риск нарваться на мошенников: под видом владельцев они сдают чужое жилье, а спустя пару дней квартирантов выселяет реальный собственник. Рассказываем, что нужно проверить перед арендой квартиры, чтобы не оставить шанса обманщикам.
📝 Право собственности
Чтобы исключить мошенничество, попросите показать выписку из ЕГРН или свидетельство о госрегистрации права собственности на квартиру.
Обратите внимание, сколько всего собственников: если их несколько, то договор аренды либо подписывают все, либо кто-то один, но с доверенностью от остальных. Еще бывает, что квартиру купили в браке, но оформили на одного из супругов и брачного договора нет. В таком случае для сдачи ее в аренду нужно согласие второго супруга.
Если опасаетесь, что вам показали поддельные документы, закажите выписку из ЕГРН самостоятельно
🙍♂️ Документы владельца
Если собственник живет за границей или занят, квартиру за него может сдавать родственник или помощник.
В таком случае у его представителя должна быть нотариальная доверенность, которую можно проверить, или посреднический договор. Убедитесь, что паспортные данные и адрес квартиры совпадают, доверенность не просрочена, а в договоре написано: у представителя собственника есть право заключать договор
🚿 Сантехника
Сантехника — самая уязвимая часть в любой квартире. Жить со сломанным бачком или капающим краном некомфортно, а на вызов мастера придется потратить время и деньги.
Так что проверьте исправность кранов, шланга от стиральной машины, бачка унитаза и прочего. Важно, чтобы нигде не текла вода, на стенах не было следов плесени и пятен от сырости, а вода в ванне и раковинах быстро уходила
🔌 Розетки
Возьмите на осмотр квартиры зарядку от телефона и проверьте все розетки. Так вы узнаете, все ли работает, и при необходимости договоритесь с владельцем о замене.
Еще благодаря этому можно заранее понять, сколько всего в квартире розеток и насколько удобно они расположены. Может выясниться, что в комнате розетка всего одна и та — за шкафом, поэтому потребуется удлинитель
🚪 Окна и двери
Главное — окна и двери должны без проблем открываться и закрываться, от них не должны отваливаться ручки и замки.
В старых домах с деревянными окнами бывают щели, из-за которых зимой в квартире очень холодно. Если собираетесь снять такую квартиру, внимательно осмотрите рамы: есть ли на них следы клейкой ленты и ваты, дует ли, когда прикладываешь руку.
Если до вас в квартире уже жили арендаторы, то лучше поменять дверные замки — обговорите это с владельцем
🪑 Мебель
Убедитесь, что шкафы легко открываются и закрываются, а из них не вываливаются полки и ящики. Проверьте, что диван раскладывается и на нем удобно лежать.
Если какая-то мебель явно в плохом состоянии, например кровать продавлена и из нее торчат пружины, поговорите с владельцем о замене.
Чаще всего поступают так: арендатор покупает новую мебель самостоятельно и вычитает ее стоимость из ежемесячной платы
📺 Бытовая техника
Важно, чтобы холодильник, плита, микроволновка, стиральная машина и другая бытовая техника были в исправном состоянии. Иначе их придется сдавать в ремонт.
Для проверки попросите владельца включить приборы на пару минут. Заодно обговорите с ним, как поступите, если вдруг сломается стиральная машина или перегорит тостер, — лучше всего прописать это в договоре
📶 Интернет
Бывает, что в квартире уже проведен интернет. Тогда собственник дает вам номер договора, логин и пароль от личного кабинета — и вы сами платите за интернет и при необходимости меняете тариф.
Если в квартире интернета нет, то вам даже лучше: сможете сами выбрать провайдера. Для заключения договора с ним документы на квартиру не нужны, достаточно вашего паспорта
💰 Условия найма
Обговорите с собственником условия найма: сколько вы платите в месяц, нужен ли залог и в каких случаях он не возвращается, сколько стоят коммунальные услуги и кто за них платит.
С коммуналкой возможны несколько вариантов: она уже включена в арендную плату, вы платите за услуги ЖКХ сами или отдаете квитанции владельцу вместе с деньгами.
Если состояние квартиры не устраивает, можно поговорить с владельцем о ремонте в счет арендной платы
🤦♀️ Адекватность владельца
Все люди разные: одни не приходят в квартиру месяцами, другие считают своим долгом дважды в неделю проверять квартирантов.
Спросите у владельца, как он видит ваше дальнейшее общение, как часто планирует приходить и будет ли предварительно звонить. Возможно, он собирается привозить к вам старые вещи, которые ему жалко выбрасывать, или не даст вам очистить квартиру от хлама. Ответы помогут вам составить впечатление о человеке
🏠 Договор
Адрес квартиры, стоимость аренды, дату внесения денег, права и обязанности сторон прописывают в договоре найма.
К нему обязательно нужен передаточный акт, в котором зафиксировано состояние квартиры, — без него договор не исполняется.
Чтобы составить договор, необязательно обращаться к юристу — это можно сделать самостоятельно по инструкции
🇷🇺 Как научиться жить в России
Эти статьи пригодятся, если планируете снять квартиру:
Квартирант: ходит с зарядкой от телефона, проверяя все розетки.
Владелец:
rm, В реальной жизни 90% арендодателей после того, как увидят желание проверить все розетки и подвигать все ящики решат, что есть смысл просто сдать другим.
Просто это огромный «звоночек» что жилец проблемный и будет доставлять хлопоты
После одного прецедента стал всегда спрашивать, не выставлена ли квартира на продажу и нет ли планов у собственника ее продать в обозримом будущем. А параллельно проверял, нет ли этого объекта на популярных досках объявлений по недвижимости в числе предлагаемых к продаже. Раз на этом обжёгся, когда вселился к ушлой дамочке, которая решила подзаработать, пока квартира продаётся. Естественно, съехал оттуда по окончании оплаченного месяца, а пока жил, просто не пускал туда посторонних. Потому что платил не за проходной двор. Но было неприятно. Да и каждый лишний переезд — это расходы. По тем же соображениям отказался от варианта, хозяин которого собирался продавать его через год.
Не лишним считаю также проверить наличие долгое по ЖКУ, сейчас это можно сделать онлайн, да и попросить показать самый свежий счёт всегда можно. Какая-то задолженность может и висеть — дело житейское. Но обязанность собственника — вывести ее в ноль по дату вселения, как и арендатора, если это не входит в стоимость аренды — по дату выселения.
Ruslan, у меня похожая ситуация была, я заехала в квартиру, все было в порядке. И в один день мне звонит риэлтор спрашивать разрешения на показ Квартиры будущим покупателям. Один раз они вообще зашли тогда, когда меня дома не было, объясняя это тем, что не дозвонились.
На мой вопрос Хозяйке о том, почему не сказали, что она продаётся, она отмахнулась, мол, да не переживай, давно продаётся, неизвестно когда продастся.
К мебели я бы еще добавила: отодвинуть диван и проверить на отсутствие клопов (особенно если комната или старый фонд).
P.S. Возможно, что это актуально больше для Санкт-Петербурга, т.к. у нас большое количество коммунальных квартир и город не сильно торопится решить эту проблему.
Кристина, не только. Находил во многих городах и часто зависит не от фонда. Достаточно одному жильцу занести и все, пропал дом.
Спрашивал у этого хозяина, зачем он такое представление устраивает при сдаче квартиры. Он объяснил это тем, что живёт за городом, ему удобно сделать квартиру чуть дешевле, собрать пул людей на просмотр, и за один раз выбрать себе жильца и больше не приезжать. Реально удобно.
Какие документы проверить при аренде квартиры
Чтобы не остаться с вещами на улице
Договор найма квартиры раз в жизни подписывал каждый из нас. Но проверял ли кто-нибудь документы на квартиру, прежде чем поставить подпись?
Как понять, что перед вами не мошенник, сдающий по пять чужих квартир в день; как снять жилье у семейной пары и не стать жертвой их семейных ссор; как не довериться липовому представителю собственника — посмотрим, какие документы нужно спрашивать с хозяина квартиры и на что обратить особое внимание.
Чем отличается наем от аренды
В быту мы слышим неверное использование юридических терминов: риелторы часто говорят о «договоре аренды квартиры», имея в виду договор, который обычный человек заключает на наем жилья. Договор аренды и договор найма — это разные договоры, и закон регулирует их по-разному.
Основное отличие найма от аренды — цель использования помещения и наниматель. Термин «наем» применяется только к жилым помещениям, если нанимателем при этом является человек, а не юридическое лицо. Аренда — это использование нежилых помещений и зданий кем угодно либо жилых помещений юридическим лицом.
Основное отличие найма от аренды — цель использования помещения и наниматель. Термин «наем» применяется только к жилым помещениям, если нанимателем при этом является человек, а не юридическое лицо. Аренда — это использование нежилых помещений и зданий кем угодно, либо жилых помещений юридическим лицом.
Разные цели использования помещений ведут и к разному регулированию законом: права гражданина-нанимателя защищены больше. На квартиру, в которой вы будете жить, нужно заключать договор найма.
К жилому помещению по договору найма больше обязательных требований: оно должно быть изолированным и пригодным для проживания. В аренду же может передаваться любое помещение, если оно устраивает арендатора и подходит для его целей. Полуразрушенный цех завода может быть отдан в аренду под фотосъемки, но не может стать предметом договора найма.
Еще одно важное отличие: нанимателю жилья закон дает право расторгнуть договор, просто предупредив наймодателя за 3 месяца, даже если это право забыли прописать в самом договоре. А арендатор нежилого помещения может расторгнуть договор аренды только через суд, если он не предусмотрел в договоре право на внесудебный порядок.
Что может пойти не так
Если человек подписывает договор, принимает деньги и дает нанимателю ключи, это еще не значит, что наниматель имеет право жить в этой квартире. Если не проверить документы, могут вскрыться интересные проблемы:
Квартира на самом деле принадлежит другим людям, которые внезапно приезжают выселять нанимателя. Это могут быть настоящие жильцы, супруги или родители. Договор окажется недействительным, потому что наниматель заключил его с кем-то, кто не имел прав на эту квартиру.
Квартира окажется предметом затяжного судебного разбирательства, и, когда оно закончится, законные владельцы выселят нанимателей. Или не когда закончится, а просто так.
При выезде хозяева не вернут страховой депозит на основании того, что наниматель якобы повредил их антикварную люстру. Никакой люстры в квартире не было, но на суде этого не докажешь.
Квартиру сдал муж, не имеющий на это права, потому что квартира куплена в браке. Договор будет недействительным: распоряжаться купленным в браке жильем могут только оба супруга, если у них нет другого юридически оформленного соглашения на этот счет.
Договор найма, подписанный представителем, окажется недействительным, потому что срок доверенности давно истек или потому что у представителя есть право на показ квартиры, а на подписание договора — нет.
Какие документы проверять у наймодателя
До подписания договора обязательно проверяйте, имеют ли эти люди право сдавать квартиру в наем. Если не имеют — договор недействительный, а перед вами мошенники.
Сначала читать, потом подписывать
Если у квартиры один собственник
Тогда договор будет подписывать лично хозяин или его полномочный представитель. Прежде всего просите показать свидетельство о государственной регистрации права собственности.
Информация о старых выданных паспортах находится на последней странице актуального паспорта — сверяйте данные свидетельства по ней. Если этих данных нет, то перед вами может быть человек без права собственности на эту квартиру. Остерегайтесь.
Важно
C 15 июля 2016 года больше не выдают свидетельство о госрегистрации права собственности.
Если у квартиры несколько собственников
Число собственников можно узнать из графы «Объект права».
Если у квартиры три равных сособственника, то здесь будет написано: «⅓ (одна третья) доли в праве собственности», а на обороте свидетельства перечислены остальные собственники и их доли в праве. Доли могут быть и неравными: например, ¾ у одного собственника и ¼ у другого:
Для заключения договора найма такой квартиры нужно согласие всех собственников: договор подписывают либо все сразу, либо один из собственников с доверенностью от остальных. Но это не отменяет того, что все свидетельства нужно запросить и внимательно проверить. И помните, что чем больше у жилья собственников, тем больше риск того, что один из них в любой момент может вас выселить.
Если квартира в ипотеке
Ипотека — это залог недвижимости, то есть до полной выплаты взятого кредита квартира находится в залоге у банка. Это дополнительный риск: если хозяин не может расплатиться с кредитом вовремя, банк может забрать квартиру и выселить всех, кто в ней живет.
Все обременения, в том числе ипотека, перечисляются в графе «Ограничения (обременения) права». Здесь вы увидите и срок ипотеки, и название банка, которому квартира отдана в залог:
Поинтересуйтесь у хозяина, какую сумму кредита ему приходится платить: может оказаться, что это и есть ваша плата за квартиру. Тогда чем исправнее вы будете платить, тем меньше можете беспокоиться, что собственник не сможет рассчитаться с банком, а квартиру затянут в судебные разбирательства из-за кредита.
Если квартира принадлежит супругам
Жилье, купленное в браке, — это совместная собственность обоих супругов, даже если в свидетельстве записан один из них. А это означает, что у квартиры два собственника и договор должны подписать оба супруга. Либо один из супругов должен дать согласие на сделку — такое согласие подписывается у нотариуса.
Редкий, но возможный случай: у супругов может быть брачный договор, который отменяет законный режим брачного имущества и четко прописывает, что одна квартира принадлежит мужу, а другая — жене. 6 причин заключить брачный договор
Супруги могут в любой момент поссориться (особенно молодые). Чтобы не зависеть от их взаимоотношений, подстрахуйтесь в договоре:
Чтобы узнать, не пытается ли скрытный муж сдать вам семейное жилье, сверьте дату штампа о браке и дату «документов-оснований». Если брак заключен до получения квартиры, то она принадлежит совместно супругам и муж не может распоряжаться ею без согласия жены:
Если договор подписывает представитель
Так случается, если собственник квартиры живет в другом городе, уехал в кругосветное путешествие, надолго попал в больницу, владеет крупным бизнесом или по другой причине не может лично подписать с вами договор. Пока хозяин квартиры занят, его недвижимостью может заниматься другой человек по доверенности. Изучите эту доверенность.
Вместо доверенности у представителя может быть посреднический договор: агентский договор, договор комиссии и др. В них проверяйте то же, что и в доверенности: срок, паспортные данные, полномочия.
И помните, что без доверенности даже близкие родственные отношения не дают права заключать договор за хозяина квартиры: дочь не может подписывать договор на квартиру матери или отца, бабушка не имеет права подписывать договор за внучку, даже если внучка очень занята. Не покупайтесь ни на какие отговорки.
Если вы никому не доверяете
Вы проверили свидетельства, а сомнения по поводу прав на квартиру так и не отступили? Закажите выписку из Единого государственного реестра недвижимости ( ЕГРН ) об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости
Такая выписка покажет, кто на сегодняшний день является собственником помещения. Выписка стоит 750 рублей, заказывается в любом из многофункциональных центров и готовится 3 рабочих дня. Можно заказать ее в электронном виде, а если вы торопитесь — специальные компании готовят выписки и за один день, но обойдется она в 1000—3500 рублей.
Больше нет бумажных свидетельств
Обратите внимание, что с 15 июля 2016 года Росреестр перестал выдавать бумажные свидетельства о госрегистрации права собственности, а с 1 января 2017 года ЕГРН объединили с государственным кадастром и переименовали в Единый государственный реестр недвижимости ( ЕГРН ).
В следующей статье расскажем, как подписывать сам договор найма жилья: на какие условия стоит обратить внимание, кто должен делать ремонт в съемной квартире и что нужно писать в акте приема-передачи.
Как распознать обман при съеме квартиры
И не подарить деньги мошенникам
В течение трех лет я помогала людям снимать квартиры и теперь знаю несколько тысяч историй аренды.
Бывало так, что мои клиенты находили квартиру, договаривались о переезде, но вместо этого теряли деньги и оставались без жилья. Расскажу о шести самых распространенных схемах обмана нанимателей и объясню, какие проверять документы и на что обращать внимание.
На рынке недвижимости существуют агентства, которые продают только информацию, поэтому их называют информационными. Они предоставляют фальшивые данные о квартирах, берут комиссию с клиента и не гарантируют заселение.
На объявления от таких агентств часто попадаются люди, которые только приехали в чужой город и хотят быстро снять квартиру. Я заметила, что даже офисы таких агентств часто расположены недалеко от вокзалов и популярных хостелов.
Схема обмана. На информагентства выходят через рекламу их услуг или «рекомендации» — то есть люди сами приезжают в офис. Или через объявления о сдаче квартиры: клиент звонит по такому объявлению, ему подробно рассказывают о квартире и просят подъехать в офис, чтобы заключить договор. Расчет делается на то, что человек поверит, что квартира на самом деле существует, поскольку он ее видел в объявлении.
Мы написали по объявлению информагентства. Вот что из этого вышло
Для этого потенциального нанимателя приглашают в приличный офис, чаще всего в центре города. Менеджеры хорошо подготовлены и производят впечатление профессионалов. Будущему нанимателю предоставляют лицензии и документы, показывают много поддельных наград, дипломов и грамот.
После знакомства предлагают подписать договор и заплатить комиссию. По этому договору агентство предоставляет адреса сдаваемых квартир и номера телефонов их собственников. Менеджер показывает фотографии завлекательных вариантов — шикарных квартир по заниженной цене.
Затем менеджер выдает информацию, предлагает созвониться с подставным собственником и без агента поехать на просмотр квартиры. Дальше вариантов развития событий несколько. Собственник говорит, что квартиру сдали, или не берет трубку, номер телефона оказывается неактивным, или выясняется, что квартира по такому адресу не сдается или не существует.
Если вернуться в агентство, менеджер предъявит информационный договор. В нем нет пункта о том, что информация должна быть актуальной, а агентство обязуется найти квартиру. Клиенту предоставили информацию — за ее качество агентство не отвечает. Может случиться, что офиса уже не будет, потому что информационные агентства в большинстве случаев — фирмы-однодневки.
Я не утверждаю, что именно эти объявления мошеннические. По закону человек имеет право сдавать квартиру по любой цене
Как себя обезопасить. Если вы поняли, что объявление на сайте размещено информационным агентством, не звоните туда, а пожалуйтесь в службу поддержки. Специалисты крупных сайтов знают, как распознать информагентства. Они дополнительно проверят пользователя и все его объявления и заблокируют, если найдут нарушения.
Если позвонили и поняли, что имеете дело с агентством, не приезжайте в офис. Потратите время, а квартиру не снимете. Если вы только на месте распознали информагентство, бегите оттуда. И не забывайте о базовых правилах:
Сначала читать, потом подписывать
Например, в Санкт-Петербурге самый востребованный тип квартир — однушки со среднего качества ремонтом у метро примерно за 20 тысяч рублей. Если найдете агента с 50% комиссией, заплатите за поиск 10 тысяч рублей. Информационные агентства ставят цену за свои услуги меньше — обычно 10—20% от арендной платы за месяц, то есть 2—4 тысячи рублей.
Человек имеет право сдавать только свою квартиру и подтверждает это свидетельством о регистрации права или выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН ) и правоустанавливающим документом, например договором купли-продажи. Чтобы сдать чужую квартиру, пусть даже близкого родственника, необходима нотариальная доверенность.
Мошенники играют на доверии людей. Они снимают квартиру, подделывают документы и сдают ее нескольким людям. Эта схема была широко распространена в 90-х годах из-за черных риелторов, но сейчас встречается уже реже.
Мошенник принимает звонки и назначает просмотры на разное время, чтобы наниматели не пересекались друг с другом. Каждому показывает поддельные документы, рассказывает о преимуществах квартиры и ведет себя как настоящий, добросовестный собственник. Наконец он подписывает несколько договоров найма, берет у каждого нанимателя арендную плату и пропадает.
Наниматель приходит в «свою» квартиру и видит толпу других людей. У всех есть липовый договор найма, и каждый уверен, что квартиру снял именно он. После споров и выяснений все понимают, что нарвались на мошенника. Возможно, все наниматели встретятся у дверей, потому что мошенник успеет сменить замки, чтобы никто не попал в квартиру. В любом случае прав на квартиру у них нет, так как договор найма был заключен с человеком, которому квартира не принадлежит.
Как себя обезопасить. Проверяйте документы медленно и вдумчиво. Если наймодатель вас торопит, не поддавайтесь: задавайте вопросы, читайте договор найма. Мошенник находится в стрессовой ситуации, поэтому будет торопить. Ему важно, чтобы потенциальный наниматель не заметил подделок и побыстрее отдал деньги: у него на очереди еще несколько таких же жертв.
Как отличить субаренду от мошенничества
Субаренда — нормальная, законная практика в мире недвижимости. Наниматель снимает квартиру у наймодателя с правом субаренды. После чего сдает ее другим людям и заключает с ними договоры. Эта схема больше распространена на рынке посуточной аренды, меньше — при долгосрочной.
Согласие собственника также оформляется в виде приложения, соглашения, письма или любого другого письменного документа и дополняет договор.
Если квартирой владеет несколько собственников, каждый из них должен дать свое согласие на сдачу квартиры. Их паспортные данные и согласие указывают в договоре найма.
Один собственник не может решить за остальных и сдать всю квартиру. Это противозаконно. Поэтому если такое произошло, то это либо невнимательность, либо заранее придуманная мошенническая схема.
Схема обмана. Квартира принадлежит, например, двум собственникам в равных долях. Договор заключает один из них — он вносит свои паспортные данные и ставит подпись. То есть наниматель получает его согласие на наем квартиры. Поскольку собственников двое, по закону согласие должны дать оба, даже если один из них решил сдать только свою долю.
Когда второй собственник узнает, что квартиру сдали без его согласия, он может обратиться в полицию и в суд и оспорить сделку. Договор найма признают недействительным, и съемщику придется искать другую квартиру.
Если не все собственники могут присутствовать на подписании договора, один из них — тот, с кем вы заключаете договор, — должен письменно подтвердить, что остальные собственники не против сделки. Это делают в виде пункта в договоре или приложения.
Такое согласие не обеспечивает полную безопасность. Бывали случаи, когда выяснялось, что другой собственник категорически против сдачи квартиры, и, несмотря на гарантии, договор признавали недействительным. Поэтому лучший вариант — договор найма со всеми собственниками или нотариальная доверенность от отсутствующих собственников на право подписания договора.
Можно договориться устно, если снимать квартиру у знакомых?
Нет, наем квартиры должен быть зафиксирован в договоре. Если вы действительно снимаете квартиру и платите за нее деньги, а не просто гостите некоторое время, подписывайте договор.
Отношения между родственниками могут испортиться, и без защиты договора вы рискуете остаться без денег и жилья.
У нанимателя появляются права на съемную квартиру, только когда он вместе с наймодателем подписал договор найма и акт приема-передачи. Если же они договорились на словах и собственник пообещал сдать квартиру, а наниматель отдал ему за это деньги, права на квартиру по-прежнему остаются у собственника. Он может делать в ней все что угодно, например менять замки на входной двери.
Схема обмана с заменой замков направлена в основном на доверчивых людей, которые не понимают важности договоров, расписок и прочих бумаг. В мире недвижимости работают только письменные договоренности.
Схема обмана. Чаще всего договор найма не заключается: наймодатель просто передает ключи и берет либо всю сумму аренды за месяц, либо задаток. Никаких расписок не дает. Затем он просит не заезжать в квартиру пару дней под предлогом того, что надо закончить мелкий ремонт или забрать вещи.
Когда наниматель приезжает в квартиру, ключ не подходит к замку. Эти несколько дней нужны были собственнику, чтобы заменить замки. Как-то подтвердить факт договоренностей с собственником обманутый наниматель не сможет, потому что нет договора найма и расписки о внесении задатка.
Как себя обезопасить. Всегда заключайте договор найма, составляйте акт приема-передачи и фиксируйте передачу денег. Если вы вносите задаток, требуйте с собственника расписку, хотя бы написанную от руки на простом листе бумаги.
Но будет лучше, если вы заранее распечатаете бланк и заполните его с собственником.
Когда передаете собственнику залог за квартиру, прописывайте это в приложении к договору о взаиморасчетах. Если собственник каждый месяц приходит к вам за деньгами, вносите новую запись в оба экземпляра договора. Если вы не видитесь с собственником и переводите ему деньги на карту, сохраняйте чеки.
Эту схему придумали для платежеспособных людей, которые считают свои деньги и хотят сэкономить. Если наниматель соглашается снять квартиру по заявленной цене — или, наоборот, не соглашается, — ему предлагают скидку, но просят заплатить за несколько месяцев вперед.
Схема обмана. Мошенники давят на жадность: аргументируют тем, что квартира обойдется намного дешевле. Например, жилье стоит 25 000 рублей в месяц, но если заплатить сразу за полгода вперед 120 000 рублей, то выйдет по 20 000 рублей в месяц. Это существенная экономия, поэтому многие наниматели соглашаются. Возможно, это честное предложение от собственника и никакого обмана не будет. Но бывает, что наймодатель выгоняет нанимателя из квартиры раньше срока или внезапно заменяет замки, а деньги оставляет себе.
Как себя обезопасить. Лучше вносить арендную плату только за один месяц вперед. Собственник может выгнать, сменить замки или продать квартиру, а наниматель — передумать и переехать в другое жилье. В таких случаях забрать деньги у собственника будет сложно.
Предоплата — законная практика. Это сумма, которую продавец берет у покупателя до сделки, чтобы покупатель не передумал.
Предоплата на рынке недвижимости вносится как аванс, задаток или обеспечительный платеж. Но также предоплата — это одна из самых распространенных схем обмана. Ее вытягивают из нанимателей разными способами, а когда получают, перестают выходить на связь.
Различия между авансом, задатком и залогом
Задаток — это самый жесткий вид подстраховочных платежей. Если наниматель дал задаток, а потом передумал подписывать договор найма, задаток остается у хозяина квартиры. Если хозяин отказался от сделки, он возвращает задаток в двойном размере.
Залог, или обеспечительный платеж, — это сумма, которую наниматель передает наймодателю на случай нарушений. Если съемщик нарушил договор или причинил вред квартире, обеспечительный платеж идет в счет погашения ущерба.
Аванс — это платеж, который зачтется в последующие платежи за квартиру, если все пойдет по плану. Если же что-то пошло не так и договор подписать не удалось, наймодатель обязан вернуть аванс.
Схема обмана. Наниматель звонит по объявлению о сдаче квартиры. Ему говорят, что квартира свободна, и придумывают причину, по которой нужно перевести предоплату. Причины могут быть разные. Самых частых три:
Обычно после перевода денег перестают брать трубку. Наниматель остается без денег и без квартиры.
Как себя обезопасить. Не переводите предоплату. Платите деньги только после того, как посмотрите квартиру и подпишете договор найма и акт приема-передачи. Помните, что шикарные фото квартиры и низкая цена — это не подарок судьбы, а повод несколько раз проверить квартиру, собственника и договор.
Привет от жителя Перу
Это оригинальный вариант обмана с предоплатой, который начался на рынке автомобилей, а сейчас встречается на рынке аренды и продажи жилой недвижимости.
По сути, та же красивая квартира по заниженной цене и требование предоплаты. Только с собственником общаетесь по почте, поскольку он находится в другой стране.
Вам пишут примерно такое сообщение:
Я объясню причину моей продажи квартиры по заниженной цене.
Я долгое время жил в России, но поскольку мои дети живут в Перу, я решил переехать. Я занимаюсь здесь бизнесом, но у меня осталась квартира в Москве и я хочу ее сдать.
Чтобы заключить договор, я должен прилететь в Москву. Но я готов ехать только к реальному клиенту, который серьезно настроен. Поэтому переведите мне задаток 10 000 рублей через систему быстрых денежных переводов «Моней Грамм» или систему «Контакт», чтобы подтвердить свои намерения.
Мне пришлите квитанцию об оплате, но закройте контрольный номер. Без него я не смогу получить перевод, можете уточнить это в банке. Так вы будете уверены в моей честности и скажите номер только после заключения договора.
Менять условия найма моей квартиры и ее цену я не намерен. Из-за этих условий я сдаю квартиру по низкой цене. Если не согласны — не тратьте мое время.
Мошенники могут быть из любой страны, но чаще — из Камеруна и Перу, поэтому сообщение будет написано с ошибками и немного коряво.
В банке подтвердят, что без контрольного номера получить деньги невозможно. Дальше вы пойдете, например, в «Вестерн-юнион» и отправите перевод. Сфотографируете квитанцию, закроете код и отправите мошеннику.
Он обвинит вас в том, что квитанция нарисована в графическом редакторе, и скинет ссылку на поддельный сайт системы денежных переводов. Там необходимо ввести все данные о переводе, в том числе контрольный номер. Появится итоговое окно, скриншот которого потребует мошенник. После этого он получит деньги и перестанет выходить на связь.
Не отвечайте на такое сообщение, а лучше сделайте скриншот и отправьте в службу поддержки сайта, где нашли объявление.
Какие документы проверить перед арендой
Также проверьте, менялись ли имя и фамилия собственника. Если да, попросите у продавца свидетельство из загса о заключении или расторжении брака либо о смене имени.
Правоустанавливающие документы показывают, кто и на каком основании владеет квартирой или ее частью и кто может ее сдавать.
Вид правоустанавливающего документа зависит от того, как квартира оказалась у собственника. Если приватизировал, правоустанавливающим документом будет договор передачи квартиры в собственность. Если купил — договор купли-продажи, а если получил в наследство — свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию.
Если квартира в новостройке, правоустанавливающим документом может быть договор долевого участия в строительстве. Вместе с ним необходимо проверить акт приемки-передачи квартиры, если дом уже сдан.
Свидетельство о государственной регистрации права собственности подтверждает право собственности на квартиру или ее часть. Свидетельства не будет в двух случаях:
Чтобы проверить свидетельство о праве собственности, сверьте документы-основания, которые в нем указаны, с реальными документами. Тип, номер и серия должны совпадать. Также проверьте адрес, этаж и площадь квартиры.
На что еще обратить внимание
Поведение собственника. Если он торопится, нервничает, грозится сдать квартиру другим, если вы прямо сейчас не примете решение, — насторожитесь. Оцените его адекватность визуально: посмотрите на него прежде всего как на человека. Вам видеться с ним каждый месяц, решать вопросы, возможно, просить помощи, поэтому снимайте квартиру у человека, который вам как минимум не противен.
Цена аренды квартиры. Не бывает идеальных вариантов по низкой цене. Отремонтированная и обставленная квартира в пяти минутах от метро не может стоить копейки. Всегда есть причина такой цены, и, возможно, это мошенничество.
Документы. Подделка документов — процедура дорогая. Поэтому часто мошенники используют эконом-вариант: подделывают документы сами или врут, почему их нет. Не снимайте квартиру, пока не увидите оригиналы документов.
Сколько денег платить
Сумму аренды платите только за один месяц. Если собственник предложит заплатить сразу за полгода вперед, отказывайтесь.
Залог — это сумма, которая успокаивает собственника на случай порчи его имущества. Например, если наниматель разобьет окно и решит съехать, собственник возьмет часть денег из залога, починит окно, а оставшуюся часть вернет. Полный возврат залога можно требовать с собственника, только если наниматель вернул квартиру в том же состоянии, что и снял.
Размер залога определяет собственник. Чаще всего встречаются три схемы внесения залога:
То есть при заключении договора вы платите либо всю сумму залога, либо его часть по договоренности с собственником.
Запомнить, если собрались снимать жилье
Наталья, можно заключать договор на полгода и ещё брать залог. В договор вносить пункт о серьёзной материальной ответственности, в случае неуплаты за найм и отказа съезжать.
Ольга, поменяли бы сами замки, раз такая хозяйка-беспредельщица
Ольга, А вы заключили с ней договор аренды? Как она могла вас через 3 месяца выгнать?
Тк при съёме в Москве почти всегда прицепом идёт нехилая комиссия посредника, в договоре я дополнительно прошу вписать, что сообственик мне ее компенсирует, если решит меня погнать раньше года. Разок выручило, когда спустя 2 месяца вдруг решили продавать.
Наталья, договор нужен ОБЯЗАТЕЛЬНО, иначе при любой уголовщине всё повесят на Вас, а наниматель скажет, что отношения к квартире не имеет.
Vladimir, не мелите чушь, пожалуйста. Когда квартира сдаётся, то все соседи про это знают. В этой квартире даже отпечатков моих пальцев нет уж лет десять.)))
Anton, я выше писала, суд был в нашу пользу, толку то, что залог не вернёт, что комиссию вашу, было бы нежелание
Наталья, надо проверять платежеспособность арендатора
возможно ли с него взыскать по суду
Ростислав, ну, конечно. справку о белой зарплате запрашивать, как в Сбербанке, ага.))) Вы так свою квартиру никогда не сдадите.
Anton, и соглашаются вписать этот пункт в договор? Также интересно, если договор аренды идет на 11 месяцев или больше, как они могут продать квартиру, пока есть обязательства перед вами.
Эх, вышла бы эта статья на неделю раньше, как раз на днях по невнимательности подписали такой договор на «информационные услуги», хотя в момент ознакомления такое чувство что читали какой-то другой договор. Естественно по реквизитам «шикарной идеальной квартиры» нас футболила хозяйка 2 дня, то трубку не берет, то с животными нельзя, то при звонке с другого номера вообще сказали что квартира давно сдана. Через пару дней нашли сами себе квартиру на авито от собственника, деньги потеряли хоть и небольшие, но всё равно обидно.
Повысит права арендатора в случаях проблем с арендодателем:
1) оплата по безналу, чтобы можно пригрозить налоговой.
2) сделать копию ключей от замка и домофона.
3) ключи отдавать в обмен на залог, не соглашаться что «скинут потом».
4) включать диктофон в устных пеговорах
5) хранить фото паспорта, договора и документов на собственность в электронном виде.
Добрый день. Почему в выписке егрн не указываются паспортные данные собственников?
лунная, точно, не подумал об этом. В итоге надо сверять ее с паспортом и договором купли продажи.
А почему доверенность только нотариальная?
Да, Их полным полно.
Говорю, как создатель паблика с объявлениями о аренде недвижимости:
vk.com/rent4friend
пс. Мария, можно использовать материалы этой статьи?
Меня так одно агентство в Москве развело на 9,5к рублей. Я тогда студенткой была, хотела переехать. В итоге попала на сумму и поняла, что никто мне не сможет помочь, а в полиции лишь посмеются.
Я и снимала и сдавала жильё. Думала, что схемы с дешёвыми несуществующими квартирами и информагентствами канули в лету вместе с 90-ми. Каких только халуп не насмотрелась в своё время, в одном месте большим бонусом по словам риэлтора было то, что можно мужчин приводить. Искала тогда комнату и нашла у одной бабульки, причём она сама жила в проходной комнате, а сдаваемая комната была с занавесками вместо двери и вот туда можно было водить мужчин! Как так люди живут. ((( Ещё одна бабулька повышала стоимость без предупреждения и как-то вселила ко мне ещё одну студентку. Типа племяшка приехала, вечером выяснилось, что тоже квартирантка. На мои вопросы сказала: а что такого, вместе веселее, но почему то оплату снижать вдвое отказалась.
А квартиранты были капец уроды. В смысле люди то приличные, дорогие, но без какого либо уважения к другим людям. Девица припёрла пса, хотя с ней был договор и насчёт животных всё прописано в том плане что никаких животных, а там туша в 70 кило и с длинной шерстью. Но у неё папа олигарх и девочка балованная, я не смогла ей возразить, впрочем она и съёхала через месяц. Въёхал парень. Один, адекватный. Через полгода привёз свою бабу (язык не поворачивается написать про неё девушка или женщина), потом баба забеременела и с катушек полетела, хамила соседям, а я разбиралась. Потом они подобрали шавку, эта тварь перегрызла шланги на кухне и затопили 8 квартир с 4 по 1 этаж, я потом подъёзд красила и компенсацию соседям выплачивала. Еле-еле половину затрат из них выцарапала. Потом решили продавать квартиру, и полгода не могли их выселить. Приходилось показывать квартиру при этих постояльцах. Причём их псина расцарапала гипсокартон, сожрала линолеум в коридоре, срала на пол и кидалась на тех, кто приходил. Короче, вся в хозяйку. Когда они съехали я натурально праздник устроила, веселье было покруче, чем на день рождения.