что нужно знать когда сдаешь квартиру на длительный срок
Зачем сдавать квартиру легально
И какие плюсы от этого для собственника и арендатора
Мои знакомые снимают квартиру без договора, потому что хозяйка не хочет платить налоги. Это нелегально.
Такие жильцы не могут зарегистрироваться в квартире, они избегают участкового, а их ребенок не может ходить в детский сад около дома. Они оплачивают проживание наличкой или с назначением перевода «материальная помощь», а соседям говорят, что они родственники хозяйки.
Хозяйка не хочет слышать про официальную сдачу: для нее это потеря денег и времени. В нюансах официального найма она разбираться не хочет. И так сейчас живут многие арендаторы в России.
Я юрист и тоже сдаю квартиру, только делаю это законно. Я знаю, что жильцам нужна регистрация, чтобы ребенок мог ходить в детский сад рядом с домом. Мои жильцы зарегистрированы в квартире, а я плачу НДФЛ с доходов от сдачи. Я не боюсь афишировать сдачу квартиры и хочу рассказать, зачем самому собственнику легализоваться. Легализация полезна всем.
Зачем договор собственнику
Как правило, при нелегальной аренде договор никто не составляет. А если и составляет, то никому не показывает, чтобы не афишировать сдачу. Такой договор все равно не работает: собственник не сможет предъявить претензии нанимателю и потребовать в суде компенсацию за порчу имущества или за просрочку оплаты, потому что иначе он может попасть в поле зрения налоговой инспекции. А наниматель не сможет зарегистрироваться по месту пребывания.
В случае с легальной сдачей квартиры и у собственника и у жильца будет документ, который дает жильцу право законно находиться в квартире, а собственнику — право ее сдавать. Этот документ называется «договор найма жилого помещения», а его стороны — «наймодатель» и «наниматель».
Базовые обязанности нанимателя и наймодателя закреплены в главе 35 ГК РФ. Но некоторые из них можно изменить договором. Например, читатели Т—Ж часто спрашивают: кто должен платить за мелкий ремонт в сдаваемой квартире — жилец или собственник? По статье 681 ГК РФ, текущий ремонт должен организовывать и оплачивать наниматель, но в договоре с хозяином можно предусмотреть иное — как договоритесь.
Я скачал рыбу договора из интернета и дополнил важными для меня условиями: перечислил особенности помещения, состояние ремонта, мебели и бытовой техники, указал лиц, которые вправе проживать в квартире, уточнил показания счетчиков.
Я сдавал квартиру после генеральной уборки. В договор включил пункт о том, что жильцы при выезде тоже обязаны оставить после себя убранную квартиру. Если бы они не убрались, я бы вычел стоимость уборки из обеспечительного платежа (в жизни его часто называют депозитом) — это я тоже прописал в договоре.
Чтобы мои жильцы были дисциплинированными плательщиками, я добавил в договор условие о штрафе за несвоевременную оплату. Еще мы предусмотрели удобную процедуру одностороннего расторжения договора: просто договорились известить друг друга по смс или электронной почте.
Еще я добавил условие о том, что все возможные споры будут разрешаться в удобном для меня суде, а не в суде по месту жительства ответчика.
Договор избавит от претензий со стороны соседей
Многие хозяева скрывают от соседей, что сдают квартиру, а жильцов вынуждают притворяться своими родственниками. Они опасаются недоброжелателей, которые могут пожаловаться на нелегальную аренду.
С договором скрываться не нужно. Если зачем-то придет участковый, налоговый инспектор или сотрудник управляющей компании, то мои квартиранты просто покажут им договор и скажут, что я плачу налоги.
У меня прекрасные отношения с соседями. Думаю, они не стали бы жаловаться участковому. Но перед сдачей квартиры я все равно предупредил их об этом и попросил звонить, если у них будут какие-либо замечания.
Кроме соседей, о нелегальной аренде могут узнать сотрудники ЖЭКа — слышал, что их привлекают к поквартирным рейдам. С управляющей компанией у меня не такие хорошие отношения, как с соседями, — однажды она уже проиграла мне суд. Но так как я сдаю квартиру официально, то никакие претензии от УК мне не страшны.
Договор дисциплинирует жильцов
Договор дает собственнику дополнительные рычаги воздействия на жильцов. Можно обговорить штрафные санкции за нарушение договора и рассчитывать на их реальное применение.
Например, в договоре я предусмотрел неустойку за просрочку в оплате, поэтому мои жильцы платят исправно и без задержек.
Если наниматель испортит что-либо в квартире, с договором на руках хозяин квартиры сможет получить компенсацию. Это работает, даже если сумма ущерба превысит размер оставленного депозита. Рекомендую детально прописать в договоре ценное имущество, которое есть у вас в квартире.
С договором будет проще взыскать убытки с нанимателя, если он затопит соседей или устроит пожар.
С договором можно застраховать квартиру
Договор с жильцом поможет, если вы хотите застраховать квартиру на случай внезапного залива или других неприятностей.
Допустим, собственник застрахует квартиру, а потом начнет ее сдавать без договора. Страховой компании он о жильцах не сообщит. Если произойдет страховой случай, компания, скорее всего, откажет в возмещении.
А если отношения с квартирантами оформлены официально, риски, связанные с ответственностью нанимателя, можно застраховать. Если наниматель повредит имущество в квартире или затопит соседей, ущерб соседям и собственнику компенсирует страховая компания.
В случае с заливом бывают неоднозначные моменты. Например, кто должен компенсировать ущерб соседям, если залив произошел из-за прорыва подводки к стиральной машине? А если залив произошел из-за того, что наниматель не закрыл кран? Если собственник сделает страховку, таких неопределенностей не будет. В договоре страхования все подобные нюансы будут оговорены.
С договором удобно платить за квартиру
Еще одно преимущество официальных взаимоотношений — оплату можно перечислять безналично. Не надо каждый месяц встречаться для передачи денег, составлять расписки и хранить их. Можно сделать простой безналичный перевод и честно указать, что суммы перечисляются за проживание в квартире, а я потом честно уплачу с них налог, когда буду подавать налоговую декларацию.
Как уговорить хозяина квартиры
Я думаю, что эту статью читают не только собственники квартир, но и арендаторы. Если вы нормальные люди, скорее всего, хозяин квартиры сам заинтересован в том, чтобы вы жили в его квартире и оплачивали аренду. Вы можете провести с ним переговоры и договориться о тех условиях, которые вам подходят. Расскажу на своем примере.
У меня адекватные жильцы, они мне очень нравятся. Поэтому изначально мы с ними вообще договорились о цене ниже рынка. Сначала всех всё устраивало.
Через какое-то время жильцы попросили зарегистрировать их в квартире. Я честно ответил, что при той цене, о которой мы договорились, не готов нести дополнительное налоговое бремя. Я предложил поднять стоимость аренды на размер налога — они согласились. Если бы я изначально сдавал квартиру по рыночной цене, я бы согласился разделить налоги пополам.
Дальше разберу несколько стратегий переговоров с хозяином квартиры в зависимости от его страхов и предубеждений.
Нежелание платить налоги. Это понятно: ваши первоначальные договоренности не учитывали уплату налога. С налогом хозяин будет получать меньше.
Обсудите увеличение оплаты. Поскольку легальная аренда дает преимущества и арендодателю и арендатору, предложите разделить сумму налога поровну.
Если хозяин откажется, предложите увеличить стоимость аренды так, чтобы после вычета налога оставалось столько же денег, сколько и раньше. Так у него не будет повода вам отказать. Да, придется платить больше, зато вы сможете сделать регистрацию, не будете опасаться участкового или соседей, а еще запишете ребенка в детский сад.
Чем раньше вы легализуетесь, тем раньше истечет срок давности для привлечения к ответственности за прошлый период
Мои жильцы сами платят за коммунальные услуги по счетчикам.
Опасение, что все это долго и сложно. Кажется, что придется тратить много времени на подачу налоговой декларации и оформление временной регистрации. Но заполнить налоговую декларацию можно в личном кабинете на сайте налоговой. Сервис сводит вероятность ошибки к минимуму и упрощает процесс заполнения. Подать декларацию можно там же дистанционно либо почтой. Как это сделать, мы подробно писали в статье «Платим НДФЛ самостоятельно».
Если хозяина квартиры все равно пугает необходимость заполнять декларацию, предложите ему в этом помочь.
Как оформить регистрацию жильцам
Никакой госпошлины платить не нужно. На всякий случай стоит еще взять с собой документ, подтверждающий право собственности на квартиру, и договор найма.
Некоторые собственники считают, что после этого жилец будет зарегистрирован в их квартире вечно и даже сможет ее при случае продать без ведома хозяина. Это неправда. Регистрация по месту пребывания не дает арендатору никаких прав на помещение, кроме права временно жить в нем в течение оговоренного срока.
Право собственности на квартиру остается у арендодателя и к жильцу не переходит. Так же как и право регистрировать кого-либо еще в этом жилье.
Регистрацию по месту пребывания делают только на тот срок, который квартирант обговорит с владельцем жилья. Этот срок указывается в согласии, которое собственник подпишет при регистрации. Когда этот срок истечет, регистрация закончится автоматически.
Я потратил около получаса на регистрацию жильцов по месту пребывания. Столько же времени планирую потратить на подачу налоговой декларации по итогам года. Мои жильцы платят больше той суммы, на которую рассчитывали сначала, зато у них есть регистрация. Вместе мы потратились на страховку квартиры. Это плата за то, что я не боюсь претензий от налоговых органов, а жильцы в моей квартире чувствуют себя как дома.
Чем рискует хозяин квартиры, если сдает ее нелегально
Собственник, который сдает квартиру и не платит налог, рискует получить уголовный штраф в размере 100—300 тысяч рублей или другие неприятности вплоть до лишения свободы.
Посадить за неуплату налогов могут, если собственник жилья три года подряд не платил налогов на общую сумму более 900 000 Р и эта сумма превышает 10% всех его налогов.
Штрафы за неуплату налогов. За непредставление налоговой декларации собственнику квартиры положен штраф — 5% от неуплаченной суммы налога за каждый полный и неполный месяц просрочки, но не менее 1000 рублей и не более 30%. За умышленную неуплату грозит штраф — 40% от неуплаченного налога. Помимо самого налога и штрафа, собственник обязан заплатить пеню.
Допустим, собственник налоги не платил. Налоговая инспекция 15 июля 2020 года обнаружила нарушение и привлекла его к ответственности. Просрочка для представления декларации собственника — 15 месяцев. Штраф за непредставление налоговой декларации считают так:
5% × 46 800 Р × 15 месяцев = 35 100 Р
Еще 18 720 Р составит штраф за умышленную неуплату налога. Считаем как 40% от суммы неуплаченного налога.
А еще есть пеня — 1/300 ключевой ставки Банка России за каждый день просрочки в уплате налога.
Недавно еще и Минфин призвал граждан информировать ФНС об известных им случаях сдачи квартир в аренду
Суммы, которые должен уплатить собственник, в судебном акте не указаны, как и не указано, каким образом проходила выездная налоговая проверка. Но наиболее вероятно, что налоговики получили информацию о сдаче квартиры в аренду от участкового или от соседей.
В общем, рекомендую легализоваться.
«Такой договор все равно не работает: собственник не сможет предъявить претензии нанимателю и потребовать в суде компенсацию за порчу имущества или за просрочку оплаты, потому что налоги он не заплатил.»
Извините, но этот юрист сломанный, несите следующего. Факт неуплаты налогов никаким образом не влияет на действительность договора. Влияет только если он заключён более чем на год, но не зарегистрирован. Кроме того, кто или что мешает собственнику зарегистрировать в квартире вообще любого человека без какого либо документа? Никто и ничто.
Sergey, Риск всегда есть. Жить вообще рискованно). Что касается обмена информацией между МВД и фнс. Ну, на бумаге то вроде бы да. Тока и там и там люди работают. И напрягаться за ту же зряплату им неохота)). У меня ребёнка, прописанного по новому месту жительства, со старого выписать «забыли». Работнички)). Тока по жалобе в МВД сделали. Так что если вы сами не будете жаловаться в МВД, фнс, минфин или приёмную президента, что фмс не сливает в фнс инфу о том что вы кого то зарегили, то.
Дэйл, совершенно правы. Представляется юристом и несет такой бред. Действительно регистрируй в квартире без проблем. И так писателей тут масса
Статья получилась однобокая, т.к. ничего не говорится про риски, связанные с легальной сдачей. Например, если собственник ИП, то в случае последующей продажи квартиры налоговая может доначислить налог уже с суммы продажи.
Grigory, не может, а совершенно точно это сделает.
Grigory, с 2019 г налог на имущество используемое для коммерческих целей отменили.
Olga, смотрите статью: https://journal.tinkoff.ru/omg/prodal-kak-ip/ но в начале этого года были еще изменения по этому поводу, ищите, была статья на эту тему
Grigory, а можно с этого места поподробнее?
+ в россии нет института прописки, есть регистрация.
какие в истории с садами нарушены гражданские права не особо понятно.
Надежда, вы правы. С регистрацией по месту пребывания записать ребёнка в детский сад невозможно. А любую регистрацию, если договориться с хозяином квартиры, можно сделать и без договора аренды, тем более без уплаты налогов.
Другое дело, что народ у нас обычно неграмотный, и крайне нежелает делать регистрацию, потому что боится, что это станет в будущем препятствием для чего-то.
вода сплошная. Основная проблема легальной сдачи квартиры в том, что не получится продать квартиру через 5 лет без налогов.
Sergey, или кто другой, разъясните, правы ли те, кто на форумах трындит, что договор найма дает квартиранту право не выселяться без решения суда, иными словами, жить и не платить все время пока суд идет, а его можно затягивать, и в итоге хозяина могут надуть на круглую сумму, ибо не выставишь просто так вещи квартирантов на улицу и замки не поменяешь, а он будет жить и плевать на тебя. И даже если суд все вам присудит. вы как с них деньги получите? Судебные исполнители ни хрена не работают, чел может вообще за бугор смыться, ну останетесь вы в лучшем случае с депозитом, и что??
Антон, завидую вашей уверенности в своих словах. Сможете привести пример из судебной практики, когда физ.лицо без статуса ИП сдавал квартиру, и ему пришлось оплатить налог с ее продажи после 5 лет владения? Я вот не нашел, поэтому с вами не соглашусь.
Sergey, с 2019 г налог на жилое имущество используемое для коммерческих целей отменили.
Леонид, думаю, люди не трындят, а пишут то, что соответствует действительности. Статей подобных не знаю. Запрос на подобную статью через Яндекс или Гугл, полагаю, может вывести на нее. Правда, года четыре назад, мне говорили, что если в семье арендаторов есть дети, зимой их выселить нельзя даже по суду.
Антон, получится, если сдавать квартиру как физическое лицо (как в статье), а не как ИП.
Sergey, есть прямое указание на обязанность уплаты налога с полной суммы продажи квартиры, независимо от того, сколько лет вы ей владели, т.к. квартира использовалась с целью извлечения прибыли. Есть несколько писем минфина этот счет, советую вам погуглить.
Sergey, подскажите, а если ИП УСН 6% купил квартиру как физлицо, то как её выгоднее сдавать: как ИП или как физлицо?
Какие налоги нужно будет уплатить при продаже через 5 лет для обоих случаев?
В видах деятельности у ИП нет ничего связанного с арендой.
Valeriy, в приведенной статье эксперты хоть и говорят о наличии какой-то практики по этому вопросу, но конкретного судебного дела не приводят, поэтому не могу прокомментировать наличие практики. Да, ИП при продаже квартиры платит налог, т.к. он использует квартиру в предпринимательской деятельности, такая практика есть. Есть практика где физ. лицо, без статуса ИП, платит налог: например, Определение Верховного Суда РФ от 20.07.2018 N 16-КГ18-17. Там рассмотрен случай, когда лицо без статуса ИП сдавало в аренду нежилое (!) помещение для использования под торговые павильоны. Доход от аренды превышал средний по стране, а само физическое лицо не отрицало, что помещение строилось и приобреталось для использования в торговой деятельности. Из-за этого суды пришли к выводу о том, что физ. лицо хоть и не было зарегистрировано в качестве ИП, но фактически осуществляло предпринимательскую деятельность и при продаже помещения нужно платить налог. Возможно, эксперты говорят об этой практике, но согласитесь, это не та сдача в наем, о которой я пишу. В этом же определении Верховный суд говорит, что в каждом конкретном случае нужно устанавливать цели использования сдаваемых в аренду помещений, их функциональное назначение, цели и основания их приобретения. После такого анализа возможно сделать вывод, используется помещение в предпринимательской деятельности или нет и соотвественно, возникает ли обязанность по уплате налога при продаже такого помещения.
Повторюсь, я не нашел случаев где физ. лицо, сдающее одну квартиру, после владения квартирой более 5 лет заставили бы оплатить налог.
Чушь. Я могу заключить договор и без уплаты налогов, и драть штрафы без всякого суда. Еще бабка надвое сказала, что налоговая обо мне узнает.
Как мне удалось сдать обычную квартиру в Подмосковье по цене Москвы
И как я искала своего арендатора
Летом 2020 года мы с мужем купили в ипотеку квартиру в Москве и решили сдавать мою квартиру в Подмосковье. Причем как можно дороже, чтобы быстрее расплатиться с ипотекой.
Есть мнение, что дорого сдать квартиру можно, только если в ней сделан люксовый ремонт или она находится в пяти минутах от метро. У меня обычная однушка, но за год мне удалось сдать ее трижды, причем каждый раз по цене выше рыночной.
Расскажу, как я готовила квартиру и искала жильцов.
Курс о больших делах
Что у меня за квартира
Моя квартира находится в подмосковном городе Щелкове, в 15 км от Мкада и недалеко от поселка, где живет вся моя родня, в том числе и бабушка с дедушкой. Именно они и подарили мне в 2016 году эту квартиру: я только окончила второй курс университета и жила в съемном жилье. Дедушка с бабушкой захотели вложить в недвижимость деньги, которые хранились у них на вкладе, и заодно помочь мне решить жилищный вопрос. Квартиру оформили на меня.
Я ездила учиться в Москву и планировала там же работать, поэтому когда мы вместе выбирали жилье, большую роль сыграла транспортная доступность. В итоге мы купили квартиру в пяти минутах пешком от электрички. На ней можно доехать прямо до метро «Комсомольская», то есть фактически до центра Москвы.
Наш микрорайон построили и заселили в 2012—2016 годах. Рядом с домом есть ТЦ и несколько продуктовых магазинов, детские площадки и небольшой сквер. Дом построен в 2013 году, кирпично-монолитный. Дом экономкласса, так что излишеств — консьержа и закрытой территории — нет. Но построен дом добротно, к строительной компании нареканий никогда не было.
Решение о покупке мы принимали вместе с бабушкой и дедушкой, и нам всем квартира понравилась с первого просмотра — после нее мы уже ничего не смотрели и сразу вышли на сделку. Заплатили 3 млн рублей.
Даже спустя пять лет я ничего не хочу менять в квартире, потому что в ней прекрасно все:
Еще в квартире был хороший ремонт: качественные межкомнатные двери, пластиковые окна от застройщика, на стенах — нейтральные бежевые обои, на полу — ламинат под дерево, в санузле — качественная плитка и современная сантехника. В комнате даже стояла мебель: два дивана и тумбочки из «Икеи». Глобально доделывать надо было только балкон, плюс обставить кухню.
После переезда я постепенно обживалась: продала диваны на «Авито», докинула денег и взамен купила удобную двуспальную кровать с жестким матрасом. Потом появился рабочий стол, стеллаж, обеденный стол и стулья. Будущий муж купил нам холодильник и собрал кухню. В гардеробной появился комод и рейл для одежды.
Спустя год мы добрались до балкона: выровняли стены, перекрасили все из некрасиво-желтого в благородный серый, полы тоже выровняли и постелили хороший линолеум. Еще через год установили там светильники. В целом мы счастливо прожили в этой квартире четыре года и очень ее любим.
В общем, мы переехали в Москву, а эту квартиру решили сдавать как можно дороже, чтобы быстрее гасить кредит.
Как я готовила квартиру к сдаче
Ремонт предыдущих собственников прекрасно сохранился за время, пока мы там жили. Мы всегда поддерживали чистоту и регулярно чинили все, что выходило из строя.
Единственный крупный косяк, который появился за время нашего проживания, — ободранные кошкой обои в коридоре и на кухне. Мы решили все оставить как есть и пускать арендаторов с животными. Забегая вперед, скажу, что никто из квартиросъемщиков на этот недостаток не жаловался.
Вот что мы сделали перед тем, как сдавать квартиру:
По опыту друзей, которые арендуют жилье, я поняла, что делать дорогой ремонт смысла нет. А вот светлые, чистые и уютные квартиры с нейтральной отделкой в стиле «Икеи» сдаются очень быстро.
я заплатила за подготовку квартиры для аренды
Также по опыту знакомых я знала, что больше всего в чужой квартире арендаторов бесит лишнее барахло: заваленные балконы, которые никто не потрудился разобрать, советские стенки с полным собранием сочинений Ленина, мебель с чужим застарелым запахом и все в таком духе.
Поэтому при первой возможности мы перевезли все наши вещи в новое жилье. В квартире оставили только пустую мебель, покрывало и один новый комплект постельного белья, а также пару полотенец и совсем немного посуды. Все это можно было либо оставить, либо вывезти из квартиры за один день, когда появится арендатор.
Перед выездом, а также перед просмотрами я делала обычную уборку: протирала пыль, пылесосила, мыла полы и чистила сантехнику. Можно нанять клининг, но в Щелкове это не очень распространено.
В окончательную стоимость аренды также входил интернет: мы заключили более выгодный контракт с единственным на нашей улице провайдером на год вперед за 300 Р в месяц.
Коммунальные услуги я планировала оплачивать сама. У нас установлены счетчики, но мы ими не пользуемся — нам лень с ними заморачиваться. Арендаторам тоже не хотелось вдаваться в подробности, никто так и не спрашивал насчет счетчиков и не потребовал начать платить по ним.
Р » loading=»lazy» data-bordered=»true»>
Я промониторила рынок и поняла, что за 27 000 Р и ниже можно найти много квартир прямо в Москве и возле метро: в районе Щелковской и Первомайской, Кузьминок и Выхино, Бабушкинской и Свиблово.
Р и ниже сдавались на тот момент квартиры и внутри Мкада» loading=»lazy» data-bordered=»true»>
Р » loading=»lazy» data-bordered=»true»>
Целевая аудитория
Расскажу, как я оценивала, кто может снять квартиру по цене на 40% выше рынка.
Когда я искала арендаторов, то понимала, что стоимость квартиры выше рынка станет фильтром и сразу отсечет те категории квартиросъемщиков, с которыми я точно не хочу связываться:
Кроме того, у нас маленький областной город без достопримечательностей и не бывает туристов, поэтому стоило сделать ставку на долгосрочных арендаторов.
Также я принимала во внимание площадь квартиры — 38 м², количество комнат — одну, и удаленность от центра Москвы — один час на электричке.
В итоге у меня получилась такая целевая аудитория:
Именно людям из всех этих категорий я и сдавала квартиру. Если проанализировать, их всех привлекли одни и те же «пунктики».
Продающее объявление
Как только мы съехали и перевезли все вещи, я навела в квартире чистоту и сфотографировала ее с разных ракурсов на телефон. Я понимала, что классные фотографии — это именно то, с помощью чего квартира выделится среди других неказистых объявлений и что позволит мне сдать ее дороже.
Еще лет пять назад, когда я сама искала съемное жилье, меня приводили в ужас фотографии в объявлениях. Сейчас ситуация не изменилась: на большинство объявлений о сдаче квартир в интернете без слез не взглянешь.
Вот что я сделала, чтобы добиться нормальных фотографий:
Фотосъемка заняла от силы час вместе с уборкой. Результат фотосессии мне понравился.
Текст к объявлению я стала обдумывать заранее, еще на этапе подготовки квартиры. Сначала я просто подмечала, что мне нравится и не нравится самой в объявлениях о сдаче и продаже квартир. Потом завела отдельную заметку на телефоне и периодически возвращалась к тексту, чтобы добавить важное или убрать лишнее.
Еще я применила свои профессиональные знания о продающих постах. Например, я понимала, что в объявлении важно:
Вот с каким текстом и в каком оформлении в итоге сдавала квартиру я.
Сдается просторная 1-комнатная квартира с хорошим ремонтом. Общая площадь — 43 м².
БЕЗ АГЕНТСТВ И КОМИССИИ! ВСЕ КОММУНАЛЬНЫЕ ПЛАТЕЖИ И ИНТЕРНЕТ УЖЕ ВКЛЮЧЕНЫ В СТОИМОСТЬ КВАРТИРЫ (27 000 Р )!
В комнате есть большая двуспальная кровать и рабочая зона с компьютерным столом.
Просторная кухня 10 м² с духовкой, большим количеством шкафов и новым холодильником. Остается много посуды.
Огромная и удобная гардеробная 7 м² (!) для всех вещей, чемоданов, техники и прочего — у вас всегда будет чисто, а вещи не будут мешаться и портить интерьер.
Совмещенный санузел с ванной, раковиной и стиральной машиной.
Оборудованный балкон площадью 7 м² отлично подойдет для летних посиделок и станет настоящим спасением в период карантина:)
Отличная транспортная доступность: 3 минуты от автобусной остановки ( 20—30 минут до м. Щелковская) и ж /д платформы (45 минут — 1 час до м. «Комсомольская»).
Залог в размере 1 месяца проживания.
ВАРИАНТ ПРИСУТСТВИЯ ДОМАШНИХ ЖИВОТНЫХ ОБСУЖДАЕМ В ИНДИВИДУАЛЬНОМ ПОРЯДКЕ.
Когда я сдавала квартиру первый раз, указала, что она сдается впервые. Для некоторых это важно. Отдельными строками в настройках объявления добавила, что я собственник и что сдаю легально — у меня оформлена самозанятость.
Почему я решила сдавать квартиру легально
У меня уже была оформлена самозанятость: я сотрудничаю как автор с частными заказчиками и издательствами. Когда я только думала о сдаче квартиры, сразу решила, что буду фиксировать доходы и уплачивать налоги.
Многие знакомые меня отговаривали, потому что так почти никто не делает. Но для меня это была принципиальная позиция: лучше спать спокойно, получать всю сумму целиком на карточку и не волноваться о налоговой, ушлых соседях и прочих неприятностях.
Кроме того, уже в процессе сдачи всплыли и более весомые преимущества такой легализации.
Арендаторы охотнее идут на контакт, когда видят, что ты готов предложить договор и будешь хоть каждый месяц присылать чек за аренду. Ведь именно квартиросъемщики обычно гораздо сильнее переживают из-за своего положения и возможности в один день оказаться на улице.
Договор защищает мои интересы. Например, мне в договоре было важно прописать, что квартира сдается с определенной техникой, а также взять официальный залог за сохранность квартиры. Также в договоре прописан тот факт, что если арендаторы не предупредили о своем выезде хотя бы за месяц, залог я оставляю себе.
Можно сдавать юридическому лицу и крупной компании. Последние обычно не торгуются, готовы заплатить больше и даже возместить стоимость этого самого налога. Если фирма заключает договор с физлицом — это договор ГПХ на оказание услуг. В этом случае она платит 13%. Если же с самозанятым — она не платит ничего, а самозанятый платит всего 6%.
По факту я заплатила в налоговую меньше, так как часть налога пока покрывается за счет специального бонуса для самозанятых. Его можно получить в личном кабинете сразу после регистрации в приложении, а потом его еще раз начисляли как материальную помощь самозанятым во время пандемии.
Поиски арендаторов
Я разместила объявление о сдаче на «Авито» и «Циане». Так как цена была выше среднего, звонили нечасто: в среднем два-три раза в день. Чаще всего это были агенты, которые подбирали жилье клиентам и интересовались, актуально ли объявление. Они обещали перезвонить через несколько дней и исчезали.
За неделю таких нечастых звонков нарисовался всего один просмотр. Молодой человек приехал из Тюмени играть в футбол за местную команду и искал себе постоянное жилье. Его очень смутило, что в квартире нет телевизора, хотя я была готова купить б/у или поделить расходы на новый пополам. Но в итоге он так и не перезвонил.
Первый арендатор. Еще через неделю мне позвонили в выходной в восемь утра. Это была милейшая женщина в возрасте около 60 лет, которая жила рядом. Она особо ничего не спрашивала, но очень настаивала на просмотре в тот же день. Повезло, что мы как раз приехали погостить у родных, поэтому с ней мы договорились о просмотре уже через пару часов.
Выяснилось, что она затеяла дома крупный ремонт, а сама страдает от астмы и не может жить в пыли. Она работает учителем музыки и подрабатывает репетитором, поэтому доход позволяет ей снять квартиру на два самых грязных месяца ремонта. Думаю, мой вариант привлек ее как раз чистотой и ухоженностью, отсутствием пылесборников и тараканов.
Вечером того же дня мы встретились, подписали договор, обменялись деньгами за первый месяц и ключами. Далее в основном общались по телефону и в «Вотсапе», вдобавок я дважды приезжала за деньгами, так как арендатор не умела переводить деньги.
Женщина осталась очень довольна арендой и без конца хвалила нашу квартиру: говорила, что как будто уехала на курорт — у нас рядом лес и вообще район очень приятный, в отличие от остального Щелкова. Я тоже была довольна: в квартире все время было чисто, кажется, даже чище, чем когда мы сами там жили. Арендатор постелила чехлы на все горизонтальные поверхности и каждый день пылесосила.
я получила за два с половиной месяца от первого арендатора
Женщина предупредила меня, что выезжает, за две недели, поэтому я сразу восстановила объявление на сайте и вышла на второй круг поиска.
Женщине надоело снимать квартиры за 30 000—35 000 Р с ужасным ремонтом в Москве, поэтому она хочет перебраться в Подмосковье. Наш район она рассматривала, потому что там же живут ее родственники. Я немного рассказала о квартире и заверила, что фото полностью соответствуют действительности и что могу показать жилье, как только выедет арендатор. Договорились созвониться через две недели.
По разговору женщина показалась мне очень адекватной, и я сохранила ее номер. Почти все, кто звонил после нее, казались мне сомнительными типами, и я почти всем отказывала. В то же время я переживала, что за полмесяца ожидания женщина найдет и другие варианты, а мне придется искать квартиранта еще неизвестно сколько.
Как только первый арендатор выехала, я перезвонила женщине-косметологу. Оказалось, что ей тоже понравился мой вариант и она действительно ждала моего звонка, чтобы посмотреть квартиру. На просмотр она приехала сразу с полной суммой — за первый месяц проживания плюс залог — и мы сразу же заключили договор. Я даже не думала, что так бывает!
Сыграло роль то, что фотографии на сайте и правда полностью соответствовали действительности. Женщина очень обрадовалась новой кухне с духовкой, большой двуспальной кровати и огромной гардеробной, так как у них с дочкой была какая-то невероятная гора вещей. С собой она также завезла раскладное кресло, которое поставила на кухне. Возможно, на нем спала дочь или кто-то из гостей.
Все время ее проживания мы общались очень тепло. Она также не особо дружила с переводами по карте, поэтому мне приходилось раз в месяц заезжать за деньгами, но мне так было даже спокойнее. Я заходила в квартиру и могла удостовериться, что с ней все в порядке.
Только с этим арендатором у меня один раз случилась неприятность. Женщина позвонила мне 2 января в десять вечера, и я сразу поняла, что что-то не так. Оказалось, у них с дочерью заклинил дверной замок, поэтому они не могут выйти из квартиры.
Пришлось срочно искать исполнителя на «Профи-ру» или «Юду», который бы вскрыл дверь. Повезло еще, что арендаторы находились внутри квартиры, иначе мне как владелице пришлось бы приезжать и показывать документы на недвижимость. Без них замок не вскрывают.
Эта женщина прожила в моей квартире четыре месяца и, к сожалению, решила переезжать обратно в Москву. Она привыкла ездить на электричках, но у нее возникли еще другие обстоятельства, поэтому она съехала.
я получила за четыре месяца от второго арендатора
Третий арендатор. В третий раз квартира сдавалась дольше. Звонили также нечасто — один-два раза в день. Агенты стали звонить реже, в основном попадались частные лица, которые искали жилье без комиссии. Два реально заинтересованных арендатора сорвались из-за того, что я не могла оперативно показать квартиру. Людям надо было заезжать срочно, чуть ли не завтра, а у меня еще жила предыдущая съемщица.
Один раз мне позвонил молодой человек, вроде как местный, и дал понять, что планирует снимать вдвоем с девушкой. Однако во время просмотра выяснилось, что они хотят снимать и пересдавать квартиру посуточно. Я была в шоке.
Разозлило даже не само предложение — хотя очевидно, что в Щелкове выгодно сдавать жилье посуточно, только если организовать там притон, — а то, что он сказал об этом после просмотра, потратив наше время и время нашего нынешнего жильца. Я отказалась от такой сделки.
Но в итоге все опять закончилось хорошо. Примерно через неделю после «бизнесмена»-посуточника мне с «Авито» позвонил молодой мужчина. Он переезжал из Краснодара с женой и кошкой и устраивался работать на крупный завод в Щелкове. Квартиру ему оплачивала компания.
Через несколько дней мы познакомились по видеосвязи: я показала квартиру онлайн, рассказала про район, как дела с парковкой, сколько идти до его новой работы и ехать до Москвы.
Этой семейной паре все очень понравилось, и они передали мои контакты в отдел кадров компании. Дальше я общалась уже с сотрудниками компании.
За неделю звонков и переговоров мы обговорили с менеджером из отдела кадров все условия относительно цены: