что нужно чтоб открыть турбазу

Турбаза как готовый бизнес: что проверить перед покупкой

Эксперты рассказали Циан.Журналу, из чего складывается цена таких объектов, а самое главное — на что конкретно в действительности подписывается покупатель турбазы. Сразу предупреждаем: бизнес очень хлопотный: потом придется его регулярно «подкармливать».

Дешево или дорого?

Стоимость была заявлена на уровне почти 20 млн рублей. В нагрузку продавец обещал «хорошую бизнес-концепцию, которая позволит увеличить монетизацию вне сезонов в три раза за счет сторонних услуг». Казалось бы, купил — и в ус не дуешь. Но не всё так просто.

В наше время покупатели привыкли сразу искать подвохи: почему так дешево (и дешево ли это)? Комментируя стоимость базы отдыха, Ольга Майкопова, эксперт Ассоциации глэмпингов России и основатель маркетинг-агентства глэмпинг-индустрии Lifestyle Camping, перечисляет, из чего она складывается.

Предположим, земля стоит около 80–90 тыс. рублей (умножаем на 23 сотки и получаем около 2 млн рублей), домики — не более 2 млн рублей (их шесть, а значит, прибавляем еще 12 млн рублей — сюда же отнесем и мелкие дополнительные постройки), добавим 3–5 млн рублей за уже проведенные технические работы (коммуникации). Получается 17–19 млн рублей, так что сумму в объявлении эксперт считает не низкой, а вполне реальной.

У такой невысокой цены может быть несколько причин, поясняет она. «Тут способны играть роль и личные обстоятельства (допустим, переезд, изменение семейного статуса, смена собственника), и конфликты с инвесторами (если их несколько) или соседями, и осознание собственника, что такой вид бизнеса ему не нужен (и это нормально: один любит кофе, другой — компот)».

Впрочем, от подводных камней все равно никто не застрахован, так что даже самые привлекательные варианты требуют очень вдумчивого подхода.

Первым делом — аудит

Существуют материальные и нематериальные активы, напоминает Ольга Майкопова. Если с первыми все понятно (состояние домиков, наличие мебели), то под вторыми подразумеваются такие факторы, как расположение, точки туристического притяжения (достопримечательности), наличие сформированной и лояльной (то есть действительно готовой приезжать) аудитории, а также собственного сайта, способного привлечь постояльцев.

«Первостепенная трата при покупке участка с уже готовым жильем — аудит. Он позволит понять, какие активы приобретаются, что в реальности работает, можно ли уже запускать бизнес и что нужно сделать для оптимальной работы — докупить что-то отдельно, что-то изменить», — предупреждает эксперт. Провести аудит с помощью приглашенных специалистов обойдется в сумму от 30 тыс. рублей, другой вариант — сделать это самостоятельно.

Ремонт нельзя закончить

Дальше необходимо оценить объем работ. Ремонт разной степени серьезности будет нужен постоянно: какие-то работы надо проводить ежегодно (часть из них будет профилактической, часть — эстетической), другие придется начинать в экстренном порядке: в туристическом бизнесе, как и при любой другой аренде, износ отделки и мебели быстрый, поломки неизбежны. Кроме того, постоянный расход — предметы быта, начиная с косметических средств и бытовой химии и заканчивая полотенцами и постельным бельем.

«По отельным стандартам в каждом домике/шатре обязательно должны быть кровать, две полочки (тумбочки), два светильника, коврик, освещение. У нас наполнение обычно укладывается примерно в 200 тыс. рублей — это комфорт-вариант без экономии, ведь глэмпинг — формат премиум-класса, а не просто палатки», — поясняет Ольга Майкопова.

Впрочем, если формат допускает обстановку попроще, то допустимо использовать природные материалы.

Правда, на преображение природы в предметы искусства придется потратить время и силы.

А еще можно выкупать по объявлениям мебель под реставрацию своими руками и искать бюджетные варианты в популярных магазинах формата «Всё для дома». В этом случае реально уложиться в 60–80 тыс. рублей (и это без санузла).

«Очень важно продумать наличие управляющего, который будет всегда находиться на территории и регулировать разные ситуации, а они могут быть любыми — поселить припозднившихся гостей, заменить сломавшуюся душевую лейку, напомнить слишком громким гостям о режиме тишины после 23:00. Зарплата такого человека ежемесячно будет составлять 60–120 тыс. рублей (зависит от региона и перечня обязанностей)», — уточняет собеседница Циан.Журнала.

«Турбазу можно купить и для себя — это особенно актуально большим семьям. А еще любую турбазу можно развить — устроить рыболовное хозяйство, мини-ферму, спортивный парк…

У меня есть клиент, продающий свою турбазу. Честно признаюсь: продавать такой объект сложно — покупателей приходится искать вручную, поэтому надо хорошо понимать аудиторию. Такими объектами часто интересуются охотники. Другие потенциальные клиенты — организаторы ретрит- и йога-туров, но тогда «охотничий» заход может пойти во вред: по мнению таких покупателей, «охота портит энергетику». И да, покупка подобных объектов влечет за собой массу работы, но так происходит в любом успешном бизнесе».

Ольга Цанова, риелтор

А если еще и строить?

Если речь идет о приобретении земельного участка, то впереди — строительство домиков/шатров, а это иная статья расходов.

Часто под туризм используют палатки разного вида или строят дома-сферы и барнхаусы, продолжает Ольга Майкопова. Разумеется, разброс цен огромный, но вот цифры для примерного понимания картины: шатер «Белл-тент» — 120 тыс. рублей, типи (вигвам) — 200 тыс. рублей, сафари-тент — 350 тыс. рублей, дом-сфера — 700 тыс. рублей, модульный барнхаус — 1,2 млн рублей, домик на дереве — от 2 млн рублей.

«Палатки и шатры можно купить даже в китайских интернет-магазинах в два, три, а то и в шесть раз дешевле, но у них будет совершенно другое качество, а если помнить про заботу о гостях, то лучше отдать предпочтение проверенным производителям с хорошей репутацией», — отмечает эксперт.

К тому же дешевые варианты однозначно не отвечают ни нормам экологичности, ни нормам безопасности. А при выборе компании-застройщика имеет смысл обращаться к фирмам, которые дают максимальный гарантийный срок, советуют специалисты.

Ничего личного — только инвестиции

Покупка уже готовой турбазы (готового бизнеса) с инвестиционными целями — совершенно иной сценарий. Объект может приобретаться для получения пассивного дохода: хозяин вложился в покупку и дальше в дела особо не вмешивается. Это значит, что рабочие процессы должны быть налажены, все работы выполняет нанятая управляющая компания: именно она будет встречать, размещать и обслуживать гостей, а также устранять поломки и закупать все необходимое. Хозяина этими повседневными хлопотами сотрудники беспокоить не будут, напоминая о себе только в особых случаях.

Собственнику останется зазывать гостей (а это инвестиции в рекламу), сотрудничать с платформами интернет-бронирования и заниматься итоговыми счетами. Такой сценарий был бы идеальным, потому что на практике, скорее всего, у хозяина турбазы спокойной жизни не будет, а «особые случаи» будут возникать гораздо чаще, чем хотелось бы — и чем дальше расположен объект от цивилизации, тем больше ресурсов понадобится на их решение.

«Приобретая туристический бизнес за условные 20 млн рублей, не стоит рассчитывать, что он будет развиваться сам собой, — предупреждает Артем Цогоев, инвестиционный директор в инвестиционной группе «Тринфико». — При этом действительно сложной я бы эту инвестицию не назвал — просто нужны опыт и понимание, что вы покупаете не просто недвижимость, а именно гостиничный бизнес, который сегодня переживает нелегкие времена».

Учитывая, что в абсолютном выражении доходность гостиничного бизнеса сейчас не очень велика, вопрос целесообразности найма управляющей компании остается открытым, поскольку та будет забирать значительную часть дохода, считает эксперт. В результате с точки зрения инвестирования покупка такого объекта выглядит довольно сомнительной (или следует воздержаться от найма и заниматься обслуживанием гостей и турбазы самостоятельно). Кроме того, если собственник хотел бы видеть в числе гостей состоятельных людей, придется вкладываться в ремонт, обстановку и обслуживание — это тоже придется учитывать еще на берегу, до покупки с инвестиционной целью.

Финансовые затраты до сделки

Эксперт составил план действий, подчеркнув, что все перечисленные шаги требуют отдельных финансовых затрат еще до покупки.

— В первую очередь надо разработать финансовую модель, бизнес-план — это поможет понять, сколько прибыли способен принести приобретаемый объект.

— Второй шаг — проверка технического, финансового и юридического состояния с учетом истории возникновения участка и его передачи от собственника к собственнику.

— Предстоит проверить, не нарушают ли границы участка законодательство — в частности, не находится ли он в охранной зоне и не имеет ли ограничений на использование.

Если все в порядке, то можно переходить к третьему шагу — сделке.

В заключение Циан.Журнал подготовил маленькую подборку примеров. Напомним, что любой объект требуется тщательно проверять перед покупкой.

Комплекс из шести домов площадью 63 кв. м (+ терраса 14 кв. м) расположен на участке 10 соток на территории действующего курорта в 70 км от МКАД по Дмитровскому шоссе. Назначение земли — гостиничное обслуживание, а значит, категорию менять не придется. Все коммуникации в дома уже заведены. Также можно обратиться за услугами управляющей компании, с которой уже есть договоренности. Предполагаемый срок окупаемости — четыре года.

Комплекс в русском стиле представлен тремя гостевыми бревенчатыми избушками, огромной двухэтажной баней, домом для персонала, гаражом, хозблоком (с сеновалом) и конюшней. Все это находится на участке 40 соток в 58 км от МКАД по Ярославскому шоссе. На территории есть своя мини-ферма с животными (козы, лошади, домашняя птица) и маленькой пасекой. Комплекс неоднократно становился съемочной площадкой за счет своего антуража: все строения и даже тротуары выполнены в стиле северной русской деревни (вологодский сруб).

Гораздо более дорогое предложение включает экоотель, экоферму, нанятый персонал. Комплекс представляет собой дома в «новорусском стиле» (что бы это ни значило): мини-отель на 14 номеров, три гостевых дома вместимостью 8–12 человек, баня, дом для персонала, часовня, сеновал, гаражи и беседки. Кроме того, есть ферма на 25 коров, телятник, птичник и даже мини-цех с оборудованием для переработки молока. Все коммуникации подведены.

Источник

Бизнес план базы отдыха с готовыми расчетами

Открытие базы отдыха может стать перспективным бизнесом даже при нестабильности экономики. Люди всё чаще проводят отпуск, не выезжая за пределы родной страны. Такой вариант отдыха набирает темпы развития и становится популярнее с каждым годом.

Бизнес модель и основной перечень услуг базы отдыха

Турбаза представляет собой комплекс из нескольких корпусов, расположенных в живописном месте, для отдыха и проведения досуга. Может быть организована посредством функционирования:

Круглый год: оптимальный вариант, обеспечивающий постоянный доход
В летний период: предполагает лёгкие постройки, без утепления и сезонный заработок
В качестве вариантов размещения подойдут:

Сделав кадастровую съёмку водного объекта Предоставив пакет соответствующих документов По итогам аукциона подписать договор Для организации платной рыбалки нужно также оформить право пользоваться рыбоводным участком через участие в аукционе.

Подготовка схемы расположения участка на кадастровом плане территории, утверждение в отделе архитектуры Проведение межевания участка с привлечением кадастрового инженера
Участие в торгах за право выкупа или аренды земельного участка Регистрация договора или права собственности Важно: Земельный участок не должен располагаться в заповедной зоне или граничить с ней, так как это усложнит получение разрешения на открытие базы.

Также на данном этапе определяют и виды предлагаемого отдыха с перечнем услуг. Для активного времяпрепровождения обустраивают спортивную и детскую площадки, сауну с бассейном, сцену. Предусматривают широкий перечень услуг:

Прокат лодок, рыболовных снастей, палаток Катание на коньках, лыжах, санках Организация бизнес-мероприятий, тренингов, семинаров, проведение праздников, выпускных, банкетов Экскурсий Услуги трансфера Бесплатный WI-FI

Важно сделать досуг отдыхающих интересным и разнообразным, а проживание комфортным.

Как открыть базу отдыха с нуля

Решая открыть базу отдыха, продумывают вопрос источника инвестиций. Им могут быть:

личные сбережения заёмные банковские средства получение грантов, субсидий путём участия в программах господдержки

Спланировав расходы, переходят к оценке рынка, формированию концепции, реализации бизнес-плана. На всю организационную работу потребуется около 6 месяцев.

Анализ спроса и конкуренции

На успех бизнеса будут влиять:

Живописность и экологическая чистота места Наличие водоёма, леса, рощи Степень удалённости от ближайшего города 40-100 км Комфорт проживания, разнообразие предлагаемых услуг

Это основные параметры при выборе предстоящего места отдыха. Необходимо предложить посетителям что-то особенное, выделяющее вас среди прочих баз отдыха.

В качестве конкурентных преимуществ можно использовать:

Демократичные цены, ниже среднерыночных в начале работы для привлечения первых клиентов Расширенный перечень услуг с интересной развлекательной программой Высокий уровень сервиса Хороший ремонт, чистота в номерах, оригинальный интерьер Нестандартная концепция (например база отдыха с комфортабельными юртами)

Определяем свою целевую аудиторию и формат базы

Надо сказать, базы отдыха популярны у людей всех возрастов с активной жизненной позицией и средним уровнем дохода. Среди целевой аудитории можно встретить:

Детей дошкольного и школьного возраста Студентов Молодых людей, занимающихся в спортивных и танцевальных секциях Офисных сотрудников, участвующих в семинарах, тренингах
Родителей с малышами Пожилых людей

Диапазон широк и позволяет предоставлять услуги, актуальные для каждой конкретной группы.

Исходя из этого, определяют формат базы:
1) Кемпинг – обустроенная летняя стоянка для автопутешественников под открытым небом с предоставлением следующего ряда услуг:

душ, туалет вода, электричество канализация для трейлеров, вывоз мусора туристические домики кухня, прачечная детская и спортивная площадка

2) База отдыха коттеджного типа – комплекс жилых и административных зданий, расположенных на 15 гектарах земли.
3) Небольшая туристическая база с несколькими одноэтажными домами и небольшой гостиницей на земельном участке в 5 гектаров.

Аренда или покупка земли

Вопрос выбора зависит от имеющейся денежной суммы и ваших предпочтений. Каждый вариант имеет свои положительные и отрицательные стороны.

Оформление документов для строительства и регистрация бизнеса

Выбирая земельный участок, придерживаются следующих требований:

Далее переходят к работам, заключающимся в подготовке проекта на строительство проектным бюро. К этому времени земля уже должна быть передана в аренду и выданы условия использования и застройки участка компетентным органом. Готовят проект около 2 недель.

В нём отражают обустройство турбазы, состоящей из номерного фонда, административных корпусов, столовой. Предусматривают благоустройство территории детскими и спортивными площадками, парковкой, баней, мангальной и прочими объектами для запланированного отдыха. Получаем готовый проект со всеми техническими заключениями на инженерные коммуникации и топографическим планом.

Далее заключают договора на вывоз ТБО, предоставление охранных услуг, получают заключение СЭС и пожарной службы. После введения базы в эксплуатацию получения дополнительных разрешений не потребуется. Главное, соблюдать правила ведения предпринимательской деятельности, обеспечивая санитарную и противопожарную безопасность на её территории.

При наличии нескольких учредителей выбирают ООО с уставом общества и уставным капиталом. Размер государственной пошлины в этом случае составит 4 тыс. руб.

Возможные коды ОКВЭД :

92.72 для деятельности по организации отдыха и развлечений 55.52 для предоставления услуг питания в буфете 55.30 для организации на территории турбазы ресторана или кафе

Окончательный список документов зависит от индивидуальных особенностей организации бизнеса и может потребовать дополнительной документации.

Строительство базы

Переходим к главному вопросу, связанному с непосредственным возведением и обустройством комплекса.

Домики для отдыхающих должны быть рассчитаны на разное количество посетителей и могут быть индивидуальными для размещения 2-5 человек и коттеджными с несколькими номерами.

Коттеджи на несколько номеров выгоднее строить из модулей контейнерного типа, что позволит сократить время его возведения и даст возможность перенести строение на новое место при необходимости.

Придётся решать проблему с водопроводом, так как в отдалённых местах отсутствует центральное водоснабжение. Это потребует бурения артезианской скважины. При функционировании базы круглый год и её большой площади разумно построить собственную котельную для решения вопроса теплоснабжения.

Понадобится решить вопрос с электроснабжением и провести к зданиям комплекса электричество
Также нужно продумать проведение системы канализации и подведения коммуникаций к каждому номеру
Помимо основных объектов возводят баню, беседки, лодочную станцию, летнюю сцену и другие объекты в зависимости от специализации.

Закупка мебели, оборудования и расходников

Ещё один важный вопрос: как оснастить турбазу для создания комфортных условий отдыхающим, закупив при этом недорогую, но качественную мебель и оборудование. Ниже представлен перечень основных позиций:
Наименование

Список определяется форматом базы и ассортиментом услуг. В среднем для оснащения небольшого комплекса потребуется 500 тыс. – 1 млн. руб.

Найм персонала

Важной составляющей бизнеса является персонал. Для нормальной работы турбазы потребуется как минимум 5-10 человек :

При сезонном функционировании с целью сэкономить можно нанять студентов или просто желающих с временной подработкой. Персонал должен иметь санитарные книжки с соответствующими отметками.
Имея небольшую базу, большинство функций выполняют своими силами, привлекая членов семьи. Но при расширении сотрудники понадобятся в любом случае.

Реклама и маркетинг

Для продвижения бизнеса подойдут стандартные способы рекламы:

Наружная реклама в виде вывески, баннеров, постеров Сарафанное радио как один из лучших каналов привлечения клиентов Реклама в газетах, на радио, телевидении Создание сайта с фотографиями, описанием и возможностью бронирования онлайн Группы в социальных сетях, тематические форумы, интернет площадки, доски объявлений

Сколько нужно денег чтобы построить базу отдыха

Величина капиталовложений полностью зависит от масштаба бизнеса. Маленькая туристическая база на 10-15 номеров обойдётся в 7-10 млн. руб. База отдыха среднего размера потребует 30 млн. руб., а для коттеджного комплекса на 15 гектарах земли понадобится не менее 100 млн. руб.

Рассмотрим первоначальные вложения для первого варианта:

Оформление документов на строительство – 20 тыс. руб. Возведение базы отдыха – 4 млн. руб. Обустройство номеров – 2 млн. руб. Подведение водоснабжения, канализации, электричества – 200 тыс. руб. Приобретение кухонного инвентаря, посуды – 200 тыс. руб. Покупка набора продуктов – 50 тыс. руб. Расходы на рекламу – 80 тыс. руб. Прочие затраты – 50 тыс. руб.

Итого: 6 млн. 600 тыс. руб.

Помимо стартовых вложений нужно обеспечить резерв финансов для развития бизнеса на несколько месяцев, пока база не начнёт приносить прибыль.

Ежемесячные расходы

Текущие расходы небольшой турбазы составят:

Оплата коммунальных платежей – 20 тыс. руб. Аренда участка – 70 тыс. руб. Выплата заработной платы, налоговые отчисления – 200 тыс. руб. Приобретение расходных материалов – 100 тыс. руб. Закупка продуктов – 50 тыс. руб.

Итого: 340 тыс. руб.

Варианты дополнительного заработка
Отличным вариантом получения дополнительного дохода станет:

Конюшня с ипподромом, позволяющая предоставлять услуги катания на лошадях, уроки верховой езды Платный прокат роликовых коньков, лыж, велосипедов, лодок Сдача в аренду сигвеев Организация экскурсионных туров

Вариантов масса. Если рядом есть горы с горной речкой можно организовать сплав на байдарках, альпинизм. Помимо активного отдыха на территории комплекса проводят свадьбы, праздники с анимационной программой, корпоративные мероприятия. Всё зависит от вашей фантазии и возможностей.

Рентабельность базы отдыха

Прибыль туристической базы связана с количеством отдыхающих. Но надеяться на стопроцентную посещаемость не стоит, обычно загруженность составляет 30-40%. При рассчитываемой вместимости на 50 человек базу посетят 400 клиентов за месяц.

При среднем чеке 1500 руб. в сутки получим месячную выручку около 600 тыс. руб. с чистой прибылью 260 тыс. руб. Рентабельность хорошая 30-40%, позволяющая окупить вложения за один-два сезона, но в случае с крупными капиталовложениями потребуется от 2.5 до 5 лет.

Риски бизнеса

Конечно, данный бизнес сопряжён со многими рисками, некоторые из которых можно предотвратить:

Неполучение дохода ввиду неудачного месторасположения и низкой посещаемости Растущая конкуренция, подразумевающая открытие новых баз поблизости Неэффективная реклама Плохое качество оказания услуг, высокие цены

Но есть ещё форс-мажорные обстоятельства, предугадать которые невозможно:

неполадки в области коммунального хозяйства, для предотвращения которых держат квалифицированного разнорабочего Повреждение или утрата материального имущества, минимизировать которое помогут штрафы для отдыхающих

Своевременная реакция на возникшие проблемы позволит быстро разрешить ситуацию и остаться на плаву.

Подводя итоги, отметим перспективность открытия базы отдыха, несмотря на существенные капиталовложения и необходимость прохождения сложных организационных моментов. Но зато этот бизнес даёт хорошие возможности для развития и получения высокой прибыли.

Бизнес план бани с расчётами
Автомойка самообслуживания с нуля — пошаговый план
Бизнес-план для туристического агентства с нуля

Источник