что нового на рынке недвижимости
Когда упадут цены на жилье и случится ли это вообще: что важно знать
В ЦБ РФ подсчитали, что за последние полтора года жилье в России подорожало сильнее, чем за предыдущие семь лет, вместе взятые: с начала 2013 года по 2020 год стоимость квадратного метра жилья выросла на 33%, а с начала пандемии — на 39%. Глава Банка России Эльвира Набиуллина связала это с началом действия в апреле 2020 года программы льготной ипотеки, позволявшей взять кредит на покупку жилья в новостройке по ставке не выше 6,5% годовых.
Среди причин роста спроса и цен на жилье помимо льготной ипотеки называют удорожание стройматериалов (плюс 27,7% за год, по данным Росстата по итогам сентября) и общую инфляцию (7,97% в годовом выражении на 27 октября).
«Люди стали больше ценить комфорт. Цены на жилье выросли во всем мире. И этот фактор психологической ценности будет только нарастать и станет устойчивым», — добавил он.
На фоне сигналов на фондовом рынке о приближающейся коррекции недвижимость рассматривается инвесторами как надежный актив, пусть с невысокой, но регулярной доходностью. Разбираемся, стоит ли вкладываться в жилье в 2021 и 2022 годах, и если да — то когда именно.
Насколько выросли цены на жилье за год и почему?
По данным ЦИАН на 27 октября, в среднем 1 кв. м вторичного жилья в Москве стоил ₽265,8 тыс. (+16,8% к цене в октябре 2020 года — ₽227,6 тыс.). Первичное жилье в столице подорожало на 13,7%, с ₽233,5 тыс. за 1 кв. м год назад до ₽265,5 тыс. на 27 октября. В регионах цены растут вдвое быстрее — с ₽60,9 тыс. до 77,6 тыс. за 1 кв. м за год на вторичном рынке (+27,4%) и с ₽66,4 тыс. до ₽90,0 тыс. на первичном (+35,5%).
Расхождение темпов роста цен между Москвой и регионами произошло из-за смены условий льготной ипотеки с 1 июля: если в Москве объектов, подходящих под новые условия (максимальная сумма ипотеки ₽3 млн), фактически нет, то за пределами столицы льготная ипотека продолжила давление на цены.
При этом «Дом.РФ» предложил увеличить лимит по программе льготной ипотеки с ₽3 млн до ₽4 млн. На заседании комитета Госдумы по финансовому рынку гендиректор компании «Дом. РФ» Виталий Мутко объяснил инициативу тем, что ограничение суммы до ₽3 млн сдерживает потенциал спроса на льготную ипотечную программу и только в нескольких регионах остались качественные квартиры за эти деньги.
Что будет с ценами на жилье до конца 2021 года и в 2022 году?
Рассчитывать на снижение цен можно лишь при стечении множества негативных факторов в ходе глобального кризиса — но предпосылок к нему в том масштабе, чтобы это затронуло рынок жилья, эксперты пока не видят.
За счет роста предложения и сжатого спроса цены замедлили рост, а новостройки даже подешевели: «В октябре 2021 средняя цена 1 кв. м в строящихся корпусах в городах-миллионниках выросла на 1,2%. Но на рынке становится все больше лотов со скидками, как явно обозначенными в прайс-листах, так и фактически предоставляемыми после личного общения в офисах продаж, поэтому можно зафиксировать, что впервые за 1,5 года новостройки даже немного подешевели», — приводит данные руководитель «ЦИАН.Аналитика» Алексей Попов.
Основными причинами падения спроса стали инфляция и повышение ключевой ставки, но в перспективе на 2022 год цены все равно будут расти, считает управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка: «Фиксируемый в 2021 году существенный рост стоимости строительных материалов ближе к осени сбавил темпы. Однако с начала 2022 года, после отмены заградительных мер на экспорт металла, цены на него могут пойти вверх. Это приведет к дальнейшему росту цен на квартиры».
Совладелец девелоперской группы «Родина» Владимир Щекин обращает внимание, что спрос, а значит, и цены, сейчас стимулирует расширенная программа «Семейная ипотека», которая с 1 июля стала доступна семьям с одним ребенком под 6% годовых, тогда как рыночные ставки уже к концу года могут достигнуть 9%.
Как рост ипотечных ставок отразится на рынке жилья?
Банк России 22 октября поднял ключевую ставку на 0,75 п.п., до 7,5%. Регулятор не исключил новых резких шагов по ужесточению денежной политики. Банки повысят ставки по вкладам и кредитам, в том числе по ипотечным.
Повышение Банком России ключевой ставки на 75 б. п., до 7,5% годовых, — это сигнал, что цикл повышения ставки не закончен, а прогноз по инфляции на конец года до 7,9% сделают ипотеку менее доступной, говорит главный аналитик ГК «Миэль» Екатерина Бережнова.
«Спрос может охладиться, но в то же время недвижимость очень часто выбирают как актив с целью сохранения стоимости денег. Сейчас мы наблюдаем очень высокие цены выставления — любой собственник хочет продать свою квартиру подороже. Он выставляет свой объект на сайт объявлений по максимуму и ждет два-три месяца, не снижая цену, даже если эксперты рынка недвижимости говорят, что она завышена. Поэтому до конца года ждать снижения цены квадратного метра не стоит, так как продавцы еще будут пребывать в ожидании своего покупателя», — добавила Бережнова.
Повышение ставок по ипотеке приведет к увеличению бюджета покупки. В этой ситуации клиенты с большой долей вероятности будут рассматривать более доступные варианты как по локации, так и по метражу, делится мнением Надежда Коркка: «Девелоперы, скорее всего, будут расширять линейку дисконтов и специальных условий покупки, в том числе в партнерстве с банками. Однако повышение ставки вызвано растущей инфляцией, которая может подтолкнуть консервативных инвесторов вкладывать деньги в «бетон» в надежде спасти свои накопления от обесценивания, а это в свою очередь способно простимулировать спрос».
В сегменте элитной недвижимости ипотечные сделки совершаются реже, чем в массовом, однако повышение ключевой ставки в некоторой степени отразится на снижении спроса и здесь из-за того, что часть покупателей будут вновь рассматривать вклады и депозиты как основной способ сохранения капитала. Это приведет к оттоку инвесторов, приобретающих жилье для дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду, говорит управляющий партнер Knight Frank Russia & CIS Алексей Новиков.
В перспективе двух-трех лет цены на новостройки будут расти быстрее, чем на вторичку, считает Алексей Попов.
«В эпоху эскроу-счетов застройщики утратили возможность предлагать демпинговые цены на стадии котлована — при наличии банковского финансирования это почти бессмысленно. Или неожиданно снижать цены — это существенно ограничено отношениями с банком-кредитором. Во-вторых, качество продукта на первичке стало существенно выше, чем на вторичке. Дома советского периода постройки почти все устарели и физически, и морально, а отсутствие громких банкротств за последние три года повысило веру в надежность застройщиков. В-третьих, ценам не даст упасть растущая строительная себестоимость — арматура, дерево, пластик по-прежнему дорожают, а проблемы с дефицитом рабочей силы до конца не решены. На вторичке части этих факторов просто нет, часть проявляется не так ярко. Кроме того, вторичка балансируется отсутствием роста реальных доходов населения на протяжении последних семи лет», — резюмировал Попов.
«Для тех, кто покупает жилье для себя, ожидать уменьшения цены бессмысленно. По закону рынка, цена станет только расти, поэтому самая низкая цена в этом случае будет именно сейчас для конкретного покупателя», — заявил Дмитрий Лебедев «РБК Инвестициям».
Когда наступит лучшее время для покупки жилья?
«В самом начале 2022 года возможно если не снижение цен, то значительные скидки, дисконты, пакетные предложения. Скорее всего, мы вступаем в фазу «временной передышки», после которой активный рост цен на жилье в Москве возобновится», — считает Владимир Щекин.
О возможном замедлении цен к Новому году заявил и Алексей Новиков. «На рынке Москвы по результатам третьего квартала мы видим замедление роста цен, в первую очередь в массовом сегменте и сегменте бизнес-класса. Предложение, наконец, начало увеличиваться, а спрос, наоборот, снизился. Достижение баланса спроса и предложения может привести и к стабилизации цен. В ближайшее время мы ожидаем стимулирующих акций к Новому году, которые в прошлом году отмечены не были», — отметил эксперт.
Насколько сейчас выгодно инвестировать в жилье?
По оценке «ЦИАН.Аналитика», доходность от сдачи в аренду на данный момент в среднем по России составляет около 6%. Новостройки от котлована до готового дома, то есть примерно за 3–3,5 года, дорожают в среднем на 30%.
Инвестору, который планирует зарабатывать на недвижимости, стоит оценить все риски. По словам Дмитрия Лебедева, среди инвестиционных инструментов есть более высокодоходные, но зато недвижимость дает постоянный ежемесячный доход на уровне 4–6% годовых. Если добавить к этому рост стоимости самого актива на уровне 10% (по самой консервативной оценке на горизонте десяти и более лет), то годовая доходность будет 14–16%, заключил эксперт.
Больше новостей об инвестициях вы найдете в нашем телеграм-канале «Сам ты инвестор!»
ЦБ вновь резко повысил ставку. Насколько теперь подорожает ипотека
Банк России в пятницу, 17 декабря, в седьмой раз за 2021 год повысил ключевую ставку. На этот раз ее значение выросло сразу на 1 п.п., до 8,5% годовых.
Решение регулятора совпало с прогнозами аналитиков, опрошенных Bloomberg и РБК. Некоторые из них не исключают, что это повышение не последнее и ЦБ продолжит ужесточать политику в 2022 году. Насколько теперь подорожает ипотека и как отреагируют спрос и цены на жилье — разбираемся вместе с экспертами.
Двузначные ипотечные ставки
Почти каждое увеличение ключевой ставки в 2021 году приводило и к росту ставок по ипотеке. Последнее повышение произошло 22 октября — тогда ЦБ увеличил ставку на 0,75 п.п. Через несколько недель банки стали массово повышать ставки по ипотеке. Причем «Сбер» и ВТБ повысили ставки дважды за месяц.
Декабрьский рост ставки не станет исключением в этом плане. Уже в начале следующего года банки могут повысить ипотечные ставки в диапазоне от 0,5 до 1 п.п., считают опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты. «Банки достаточно быстро отреагируют на повышение ставок, и в начале 2022 года мы увидим ставки по ипотеке выше 10%», — прогнозирует сооснователь и CEO онлайн-сервиса управления ипотекой Refin.online Михаил Чернов. Самые высокие ставки будут формировать для заемщиков с маленьким первоначальным взносом и без подтверждения дохода, уточнил он.
По мнению младшего директора по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Екатерины Щурихиной, большинство банков повысит их на меньшую величину, чем была увеличена ключевая ставка. «Ставки ряда банков могут приблизиться к 10%, но вряд ли в ближайшие три месяца превысят этот психологический рубеж», — считает она, объясняя это слишком высокой конкуренцией. «Банки стремятся удерживать позиции в ипотеке, повышая ставки медленнее, чем растет ключевая, частично жертвуя маржой. Кроме того, среднерыночный уровень ставок будет сдерживаться широким распространением льготных госпрограмм», — пояснила эксперт.
Аналитики из АКРА тоже не ждут серьезного подорожания ипотеки. «Значительного роста ставок именно из-за этого повышения мы не ожидаем — цикл ужесточения монетарной политики продолжается уже достаточно давно. Спрос, несмотря на рост ставок, до настоящего момента оставался достаточно высоким», — сказал старший директор, руководитель группы рейтингов финансовых институтов АКРА Валерий Пивень. «Рост к двузначным показателям в 2022 году не является нашим базовым сценарием», — добавил он.
Согласен с коллегой управляющий директор рейтингового агентства НКР Михаил Доронкин. «Ведущие ипотечные банки уже заложили декабрьское повышение ключевой ставки в своих действующих продуктах и заблаговременно повысили ипотечные ставки в конце ноября — начале декабря», — пояснил эксперт. Тем не менее повышение ставок отразится на рынке с определенным лагом — в конце года основной объем кредитов будет выдан по одобренным заранее кредитам с более низкой ставкой, добавил Доронкин.
По данным «Дом.РФ», средние ипотечные ставки в России на новостройки без учета льготных программ сейчас находятся на уровне 8,87%, на вторичное жилье — до 9,26%, на рефинансирование — до 8,66%.
Взлет или падение: что будет с ценами на новостройки в 2022 году
Ажиотажный спрос на жилье, поддерживаемый до недавнего времени льготной ипотекой, и увеличение себестоимости строительства привели к серьезному удорожанию новостроек. Например, в Сочи квартиры от застройщика за год выросли вдвое в цене, в Москве — примерно на треть. При этом раньше средний годовой рост цен в столице составлял 10–15%.
Готовиться ли потенциальным покупателям к новым ценовым взлетам в 2022 году или ждать снижения стоимости новостроек — выясняли вместе с экспертами.
Что было с ценами в 2021 году
В 2021 году на рынке новостроек продолжился бурный рост цен. По предварительным оценкам ЦИАН, в среднем новостройки в России в 2021 году подорожали на 29–38%. Средняя стоимость 1 кв. м в городах с населением от 500 тыс. человек за год увеличилась на 33%, до 102 тыс. руб. Еще сильнее подорожали квартиры от застройщика в городах с населением от 500 тыс. до 1 млн человек — на 38%, с 67,4 тыс. до 93 тыс. руб. В городах-миллионниках рост оказался чуть ниже — на уровне 29%, с 88,1 тыс. до 114 тыс. руб.
«Такая ценовая динамика в два раза превышает допандемийные показатели и сопоставима с показателями 2020 года», — отметил руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов. Однако, по его словам, стоит учитывать, что эти показатели отражают динамику средней цены предложения, которая традиционно чуть искажает картину. Так как более дорогие лоты дольше находятся в экспозиции и получают больший вес при расчете среднего значения, реальный рост может быть ниже, уточнил эксперт.
Аналогичный рост цен на новостройки в 2021 году зафиксировали аналитики из «Авито Недвижимости». По их расчетам, средняя стоимость 1 кв. м в российских новостройках за год выросла на 29% и достигла отметки в 132,1 тыс. руб. Эксперты из ВТБ оценивают рост как более сдержанный. «По предварительным прогнозам, он составил в среднем от 10% до 20% в целом по стране», — пояснил генеральный директор экосистемы недвижимости «Метр квадратный» (проект группы ВТБ) Вячеслав Дусалеев.
Почему растут цены на новостройки
Основными причинами продолжающегося второй год подряд роста цен эксперты называют высокий спрос со стороны покупателей, поддерживаемый льготными программами ипотеки, и увеличение издержек застройщиков. На динамику цен оказал влияние ряд факторов: рост себестоимости строительства для девелоперов, подорожание материалов, трудности с наймом рабочей силы в условиях пандемии, пояснил Вячеслав Дусалеев.
Изменение условий льготной ипотеки уже привело к снижению интереса покупателей к новостройкам — он частично сместился в сторону вторичного жилья, отметил руководитель направления первичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимости» Дмитрий Алексеев. Кроме того, спрос все больше смещается в сторону наиболее доступных ЖК, самых дешевых корпусов и небольших метражей. Именно это позволяет удерживать продажи на рекордно высоких уровнях, добавил руководитель «ЦИАН.Аналитики».
Где новые квартиры подорожали сильнее всего
Наибольший рост цен на новостройки в 2021 году опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты зафиксировали в городах Краснодарского края — востребованного у россиян для инвестиционных целей в условиях закрытых границ и собственного проживания на удаленной работе. По оценкам ЦИАН, в Краснодаре прирост составил 74%. Стоимость 1 кв. м в новостройках в Сочи за год выросла в два раза. «Это единственный город, где, как и в Москве, стоимость 1 кв. м выше 300 тыс. руб.», — отметил Алексей Попов. «Такая динамика обусловлена как увеличением объема предложения в регионе, так и растущим интересом населения к покупке нового жилья в приморских городах на территории России», — пояснил Дмитрий Алексеев.
Москва и Санкт-Петербург также удерживают лидирующие позиции по росту цен на новостройки. По оценке аналитиков «Метра квадратного», наибольший рост среднего размера сделки наблюдается в Москве, Санкт-Петербурге и Ленинградской области. Стоимость квадрата в этих регионах выросла примерно на треть.
В ноябре 2021 года средняя стоимость новостроек Москвы впервые за всю историю рынка преодолела отметку в 300 тыс. руб. за 1 кв. м. Сейчас средний «квадрат» на первичном рынке столицы стоит 302 тыс. руб. По оценке ЦИАН, средняя стоимость 1 кв. м первичного жилья в Старой Москве за месяц выросла на 1,5%, до 325,8 тыс. руб. В Новой Москве «квадрат» подорожал на 3,6%, до 208 тыс. руб. За год цены в старых границах Москвы увеличились на 33,3%, а в Новой Москве — на 22,4%.
Читайте также
Ценовая стабилизация. Что будет с ценами в 2022 году
Рекордный рост цен, который наблюдался последние полтора года на рынке новостроек, в 2022 году замедлится, а динамика изменения стоимости квадрата вернется на допандемийный уровень, считают эксперты. Это связано с замедлением спроса на жилье, увеличением ипотечных ставок и стагнирующими доходами населения.
«На фоне роста ключевой ставки и сужения возможностей для субсидирования ипотеки спрос на новостройки будет сокращаться. Это приведет к росту объема предложения и замедлению роста цен. Их увеличение в 2022 году не превысит 12–15%», — прогнозирует главный аналитик ЦИАН. При этом останется и разрыв между ростом цен предложения и изменением цен реальных сделок, то есть реальное увеличение может быть еще ниже, добавил он.
Похожий прогноз озвучили в Рейтинговом агентстве строительного комплекса (РАСК). «По итогам 2022 года рост цен на новостройки будет в районе значения «инфляция плюс 3–5%», — прогнозирует глава РАСК Федор Выломов.
Для этого есть ряд причин, поясняет эксперт из РАСК. Во-первых, все меньшую роль в ценообразовании играет программа льготной ипотеки в связи с ее корректировкой. Во-вторых, ипотечные ставки в 2022 году, скорее всего, продолжат повышаться и охладят покупательский интерес.
С прогнозом о замедлении роста цен на новостройки в 2022 году уже выступали в «Сбере». По мнению вице-президента блока «Корпоративно-инвестиционный бизнес» Владимира Ситнова, в следующем году рост цен на новостройки продолжится, но уже не такими высокими темпами, какие наблюдались на рынке последние полтора года. В «Дом.РФ» также ожидают стабилизации цен на рынке жилья в 2022 году. Но, чтобы ее достичь, нужно, в частности, наращивать новое предложение, считают в институте жилищного развития.
Ждать ли снижения цен
Однако снижения стоимости квартир в новостройках эксперты не прогнозируют. Давление на цены в новом году продолжит оказывать рост себестоимости строительства за счет подорожания стройматериалов и рабочей силы. Одновременно с этим рост ключевой ставки приведет к удорожанию кредитов для застройщиков, а это может снизить доступность новостроек. «В перспективе цены и спрос на новостройки постепенно стабилизируются. Застройщики с банками совместными усилиями могут стараться компенсировать рост цен скидками и выгодными кредитными условиями», — считает руководитель направления первичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимости».
По-прежнему в стране существуют высокие инфляционные риски, особенно на рынке строительных материалов, добавил Федор Выломов. Рост цен на стройматериалы по итогам 2021 года составил от 15% до 50%, а в некоторых регионах наблюдается дефицит стройматериалов. «Если данная тенденция сохранится и на следующий год, то это послужит главным источником роста цен на рынке новостроек», — сказал он.
На рынке остаются фундаментальные причины, не позволяющие квадратному метру в новостройках дешеветь, согласился Алексей Попов из ЦИАН. Это эскроу-счета (при полученном проектном финансировании у застройщиков нет стимулов выводить лоты на котловане по низким ценам), рост цен на стройматериалы и рабочую силу. По его мнению, без появления значимых внешних факторов рассчитывать на снижение цен, «которое будет заметно не только аналитикам, но и обычным покупателям, пока не приходится». Он напомнил, что квартиры в России становились дешевле после макроэкономических и геополитических событий 1998, 2008 и 2014 годов. «Сейчас есть отдельные сегменты рынка и локации, которые показывают снижение средних цен предложения на 0,5–1% на протяжении месяца, но к словосочетанию «жилье дешевеет» это не имеет отношения», — отметил руководитель «ЦИАН.Аналитики».
Эксперты «Метра квадратного» в свою очередь допускают снижение цен, но в отдельных городах. «Наибольший потенциал снижения цен на недвижимость остается в Москве. Такой же потенциал мы видим в Санкт-Петербурге, где вследствие широкого предложения недвижимости на одного жителя этого города приходится около 2 кв. м. Для сравнения, в Москве эта цифра составляет 1,2 кв. м, в Московской области, Краснодарском крае — 1,4 кв. м», — отметил Вячеслав Дусалеев.
Квартирный пузырь лопнет, оставив ни с чем ипотечников
В России назревает кризис на рынке недвижимости, но банкам и риелторам наплевать
Стоимость 1 кв. м жилья на вторичном рынке в среднем выросла в октябре на 19% по сравнению с аналогичным периодом 2020 года, а заёмщиков, способных тянуть ипотеку не осталось.
Сперва матчасть. «Сбербанк» сообщил, что в октябре 2021 года медианная стоимость квадратного метра вторичного жилья в России составила 65 тысяч рублей. В октябре 2020 года она была на 19% ниже — чуть дешевле 55 тысяч рублей.
В столице России квадратный метр «вторички» подорожал на 24,5%. В октябре прошлого года он стоил в среднем 190 тысяч рублей, в октябре нынешнего — уже 237 тысяч рублей.
Возьмём для примера среднего продавца в московском сетевом магазине вроде «Пятёрочки» или «Галамаркета» со средней зарплатой в 35 тысяч рублей. Теперь, чтобы приобрести скромную однушку на вторичном рынке, ему потребуется отработать на три года дольше (при условии, что всю свою зарплату он откладывает на покупку квартиры). Довольно безрадостная перспектива, однако!
Что касается российских регионов, то в некоторых из них просматривается тенденция к снижению цен на вторичное жильё. По причине его низкого качества. И это, скажем прямо, не радует.
Да ещё аналитики отмечают, что ценовой разрыв между новостройками и «вторичкой» сокращается за счет замедления роста цен на первичном рынке. При этом средняя стоимость 1 кв. метра на первичном рынке, если верить данным ЦИАН, выросла на 34%.
Ещё важная деталь: инвесторы, вкладывавшие деньги в столичные новостройки на этапе котлована, начали перепродавать квартиры, не дожидаясь окончания строительства. В этом году за девять месяцев количество сделок по переуступке прав на будущее жилье увеличилось на 38,2%. Аналитики считают, что на такой шаг решаются те, кто не уверен в дальнейшем росте стоимости жилья.
При этом доходы наших сограждан из-за пандемии не только не выросли, а даже упали. По оценкам Росстата, число людей, живущих за чертой бедности, только за 2020 год увеличилось на 400 тысяч. Их уже почти 20 миллионов человек. В первом квартале 2021 года спад доходов населения ускорился в четыре раза по сравнению с тем же периодом предыдущего года.
К тому же ставки по ипотеке растут, так что позволить себе резко подорожавшие квадратные метры могут все меньше россиян. Риелторы отмечают, что число просмотров квартир падает.
Этого следовало ожидать, считает экономист и политолог Михаил Делягин.
— Во-первых, сказывается господдержка строительного комплекса. Во-вторых, это фактор инвестиционных вложений. Потому что, когда масса людей беднеет, некоторая часть, наоборот, богатеет. Где-то убывает, а где-то — прибывает. Соответственно, те, кто обогащается на погружении десятков миллионов людей в нищету, имеют денег столько, что куры не клюют.
На Западе сейчас вкладывать деньги сложно по понятным причинам. И они инвестируют в России, прежде всего — в недвижимость. И это продолжается уже долгое время.
Старт удорожанию недвижимости дала льготная ипотека, когда никто не ограничивал произвол монополий, а спрос увеличивался. Как в 2009 году, когда ввели программу «Доступное жильё». Так и сейчас мы получили разгон цен. Дальше этот процесс будет усугубляться, потому как в стране некуда вкладывать деньги, кроме как в недвижимость, — объясняет Михаил Делягин.
Президент Союза предпринимателей и арендаторов России Андрей Бунич предполагает, что проблема с высокими ценами на жильё лежит в сфере макроэкономики и может обернутся для государства сильнейшей головой болью.
— Рост цен на недвижимость не имеет отношения к строительной отрасли. Она как раз процветает. Построят столько, сколько нужно. Вопрос в макроэкономических условиях и проблемах экономического роста.
Если экономика не растёт, доходы стагнируют или падают, то рано или поздно даже успешно развивающаяся отрасль окажется в тупике. Она ведь не может работать в отрыве от общей экономической ситуации. А она сейчас неблагоприятна. Экономического роста нет из-за ограничений нынешней экономической модели. Она требует изменений, но этого не происходит.
Кроме того, у нас еще и финансовая система слабая. Нет нормального рынка капитала, нет достаточной конкуренции в этой сфере, она не диверсифицирована, поэтому сами хозяйствующие субъекты не могут сейчас перестроить направления своей деятельности; отсутствуют нормальные механизмы межотраслевой конкуренции, перелива капитала, частных инвестиций в перспективные сектора. Отсюда и задержка в развитии.
Эксперт заострил внимание на том, что банки сейчас получают колоссальные прибыли, они сейчас не заинтересованы в том, чтобы финансировать какие-то проекты, кроме крупных. И эту политику будут продолжать до упора. И ипотеку будут выдавать, не думая о последствиях.
Ведь если заёмщик не сможет её выплачивать, они отнимут у него квартиру. Им даже о рисках думать не надо. Когда вы берете ипотеку, банк риска не несёт никакого. Потому что, пока её вы не выплатите, квартира не ваша, а его. Единственная проблема — если жильё вдруг подешевеет. Тогда у банка возникнет дыра в балансе. Поэтому им надо поддерживать пузырь высоких цен на жильё. А это противоречит интересам потребителей.
— Мы одновременно говорим о доступном жилье и дешевой ипотеке. Но эти понятия противоречат друг другу. Ведь доступное жильё — это далеко не всегда дешёвая ипотека. Скорее, наоборот. Дешёвая ипотека нужна, прежде всего, банкирам и риэлтерам, скупающим квартиры. Они потом их перепродают и наживаются на этом. В результате цена на жильё растёт, хотя конечных покупателей становится всё меньше. Даже ЦБ в последнем отчёте отметил, что потенциальных заёмщиков ипотеки просто не осталось! Все, кто мог, уже ипотеку получили. Так что ситуация, сложившаяся сейчас на рынке жилья — это преддверие больших проблем, которые будут переложены на государство. Ведь государство не может допустить, чтобы миллионы граждан вылетели из своих квартир из-за того, что не могут выплачивать ипотеку. Да и банки, в конечном итоге, могут обвалиться, тогда еще и их придётся поддерживать, хотя они сами такую ситуацию и нагородили, — предостерегает Андрей Бунич.