брокеридж коммерческой недвижимости что это
Услуги
Брокеридж коммерческой недвижимости (подбор арендаторов)
Наша компания предлагает три схемы сотрудничества в рамках брокериджа:
Далее, для примера, рассмотрим брокеридж торговых центров:
Грамотный подход к процессу строительства торгового центра (ТЦ, ТРЦ) предполагает проведение переговоров с потенциальными арендаторами ещё на этапе разработки концепции, то есть до начала строительства. Так называемый предброкеридж позволяет определить интерес к объекту со стороны потенциальных арендаторов, выявить якорных арендаторов, оценить перспективы выбранного формата ТЦ и его позиционирования, откорректировать концепцию, спрогнозировать арендные ставки и доходность объекта.
Завершив этап предброкериджа, наступает период корректировки концепции объекта, после которого заказывается проект и начинается строительство объекта. Минимум за 6 месяцев до ввода в эксплуатацию необходимо переходить к этапу подбора арендаторов – брокериджу. Многим из них, таким как кинотеатр, боулинг, детские развлекательные парки, требуется много времени на проведение отделочных работ на объекте и установку специального оборудования, поэтому поиск крупных арендаторов должен начинаться намного раньше, чем за 6 месяцев до открытия, в случае если с ними не были достигнуты договоренности еще на этапе предброкериджа.
Профессиональный подход и налаженные связи с потенциальными арендаторами, позволяют нам быстро донести информацию до нужных людей, которые принимают решение об открытии торговой точки на объекте. Помимо этого грамотный подход к брокериджу торгового центра позволяет:
Наша компания предлагает услуги по подбору арендаторов не только для торговых центров, но и для бизнес-центров, логистических комплексов, крытых рынков, развлекательных центров и других объектов коммерческой недвижимости.
Брокеридж
Добавлено в закладки: 0
Брокеридж (англ., от brokerage – посредничество, маклерство) – это комиссионное вознаграждение брокера за предоставление посреднических услуг, выполнение операций продажи/купли коммерческой недвижимости, подбор оптимальных для заказчика условий страхования, оформление по поручениям заказчика разрешительных документов, предоставление консультационных услуг.
Брокеридж — это фиксированная сумма, определяющаяся зависимо от числа проданных/купленных товаров, объема потраченного времени и так далее, или высчитывается от суммы сделки в качестве определенного процента.
Что значит брокеридж на рынке коммерческой недвижимости — это оказание посреднических услуг по:
Компании, которые предоставляют брокерские услуги, работают по агентскому договору и получают за свои услуги вознаграждение, как комиссионное вознаграждение. Обычно размер комиссионных определяют в процентном отношении от результата сделки:
Альтернативой брокериджу является собственные подразделения или специалисты по аренде в компании девелопера (владельца) коммерческой недвижимости.
Основополагающие документы брокериджа
Брокерские компании представляют интересы владельца коммерческой недвижимости, в согласии с агентским договором. В работе с потенциальными покупателями и арендаторами применяется комплексное досье объекта, в котором дают описание реализуемого объекта, его зоны охвата, торговый план объекта, потенциальные покупатели (для торгового центра). Базовые арендные ставки брокериджа приводятся в арендном плане. Договорные отношения с арендаторами строят на основании оферты, договора аренды (купли-продажи) и предварительного договора. Концепцию объекта коммерческой недвижимости, арендный план, торговый план, оферту, досье, предварительный договор и договор аренды (купли-продажи) разрабатывают специальные консалтинговые компании.
Особенности брокериджа
Рассмотрим, более детально, ч то значит брокеридж. Спектр услуг, которые оказываются в связи с продажей, арендой, покупкой недвижимости и вознаграждение, получаемое за это, называют брокериджем недвижимости. Брокеридж – это услуга «под ключ», то есть, специалист проводит сделку от самого ее начала – подачи объявления, до полного окончания – подписания договора. Таким образом, всем участнкиам сделки абсолютно не сотит волноваться за её исход и последствия.
Немаловажно для клиента – это выбрать правильно брокера, от его профессионализма зависит, насколько быстро будет исполнена услуга, а также ее качество. Специалист обязан уметь разбираться в психологии человека, знать рынок недвижимости, технологию продаж, законы. Брокер для клиента отыскивает самый выгодный вариант, он рассматривает условия аренды или купли – продажи, корректирует их по возможности в пользу клиента, проводит переговоры и оказывает для скорейшего заключения сделки полное содействие. Брокер проверяет полностью всю документацию по объектам, проводит экспертизу, сопровождает подписание договора.
Можно сказать, что брокер по недвижимости – это риелтор, но уже в усовершенствованном варианте, который предоставляет увеличенный спектр услуг.
Необходимые качества для брокера
Брокера по недвижимости – это не специальность и ей в университете не обучают, при этом далеко не каждый человек и не каждый риелтор могут быть брокерами, так как для этого нужны такие качества, как умение отыскать подход к каждому человеку, при этом не только клиенту, но и контрагенту, коммуникабельность на высшем уровне. Зачастую люди обращаются в агенство недвижимости и не знают сами точно, чего хотят, брокер обязан выслушать и привести по – возможности клиента к единственно правильной мысли для него.
Брокер – это тот же юрист по знанию закона о недвижимости. Прежде, чем проводится подписание сделки, специалист проверяет полностью каждую справку и каждый документ на правильность составления и подлинность. Процесс этот нужен, так как исключает риск мошенничества.
В итоге всех действий брокера клиент оказывается при аренде в максимальной выгоде, покупке или продаже недвижимости, за что и получает вознаграждение – процент от сделки.
Мы коротко рассмотрели особенности брокериджа, необходимые качества для брокера. Оставляйте свои комментарии или дополнения к материалу.
Профессиональный брокеридж или поиск арендаторов
Предоставление коммерческих объектов в аренду — неплохой бизнес. Но всё нужно качественно организовать для получения хорошей прибыли. Необходимо тщательно подобрать арендаторов, исключить неблагонадёжных из числа кандидатур, правильно в правовом плане оформить отношения. Желательно также застраховать имущество на выгодных условиях, получить защиту от ущерба и от потери прибыли. Кроме этого, необходимо решать все возникшие у арендаторов проблемы с помещением. Всё это можно поручить брокеру в сфере недвижимости, который занимается посредничеством между владельцем имущества и арендатором – брокериджем.
Объект из портфеля управляющей компании Retail-Realty
Фактически, речь идёт о работе агента, берущего на себя следующие задачи:
Деятельность брокера пересекается с риелтором, который трудится в аналогичной сфере. Но компания, занимающаяся брокериджем, обслуживает в первую очередь бизнес, а не просто собственника конкретной недвижимости. Основной смысл её деятельности не в самом заключении договора аренды, а в получении клиентом максимальной выгоды от таких сделок при возможности предельно от них отстраниться.
Особенности брокериджа
Брокеридж – это целый спектр услуг, связанных с недвижимостью. Они – комплексные и касаются всего, начиная с аудита объекта и заканчивая заключением договора. То ест,ь данные услуги проводятся под ключ, причём брокер берёт на себя максимум задач. Поэтому клиент может ни о чём не волноваться.
Ещё одной особенностью брокериджа является ориентация на максимальную выгоду. Такой агент не просто хочет найти арендаторов. Он будет представителем собственника при проведении сделки, настоит на максимально выгодных условиях.
Для брокериджа нужны глубокие знания по маркетингу, недвижимости, а также в области юриспруденции. Для оказания такой услуги на высоком уровне необходима сплочённая командная работа. Наша управляющая компания готова выполнить всё надлежащим образом и предоставить вам полный и развёрнутый отчёт.
Объект из портфеля управляющей компании Retail-Realty
Чем выгоден брокеридж?
Брокеридж позволяет получать максимальную выгоду от коммерческой недвижимости, при этом тратя на неё минимум времени. Вам не нужно будет проверять благонадёжность каждого арендатора, следить за тенденцией изменения цен на рынке или разбираться со всеми тонкостями заключения договоров. Всё перечисленное агент сделает за вас. При этом сделка будет заключена не только с лучшей ценой, но ещё и с детальной информацией о всех гарантиях сохранности недвижимости, которые только можно получить.
Также внимание уделяется страхованию. Оно может касаться всего комплекса недвижимости или конкретных объектов. Благодаря ему риски сводятся к минимуму, а сам бизнес становится более привлекательным для инвесторов.
Объект из потфеля управляющей компании Retail-Realty
Базовые документы брокериджа
Представительство интересов клиента происходит на основании агентского договора. В нём оговаривается всё в деталях:
другие нюансы агентского контракта, которые могут быть вписаны в него дополнительно.
К базовым для брокердиджа документам также относится комплексное досье на объект. В него входит следующее:
Если в рамках брокериджа предполагается заработок не только на аренде, но и на последующей продаже собственности, то в таком случае договор аренды может быть заменен на соответствующий. Также в некоторых ситуациях в досье на объект могут входить копии правоустанавливающих документов.
Управление недвижимостью: как подобрать организацию?
С недвижимости нельзя бесконечно получать доход, ничего не вкладывая в поддержание такой собственности. Следовательно, нужно следить за проведением текущего и капитального ремонта, за своевременной оплатой коммунальных услуг и страховок.
Отдельный вопрос – уборка самой недвижимости и прилегающей к ней территории. Безусловно, арендаторы обязаны за свой счёт и своими силами поддерживать порядок. Однако стандартно они делают это на той площади, которую занимают. Но в отношении крупных объектов есть ещё общее пространство. И нередко расходы по его поддержанию становятся заботой собственника.
Решение соответствующих вопросов требует не только денег, но и времени, привлечения компетентных специалистов, которые будут мониторить всё. Также не стоит забывать о хозчасти: за пожарной и санитарной безопасностью объекта нужно постоянно следить. В противном случае он может не пройти очередную проверку. Нельзя забывать и о риске, который будет постоянно повышаться для такой собственности при её эксплуатации без надлежащего контроля.
Все эти вопросы можно делегировать компании, которая профессионально занимается управлением недвижимости. Она будет нести ответственность за поддержание объекта и за контроль того, как именно с недвижимостью обращаются арендаторы.
Однако для того, чтобы гарантировать безопасность и сокращение любых рисков ущерба для объекта, нужно грамотно подойти к выбору соответствующей организации. Учесть нужно такие моменты:
Объект из потфеля управляющей компании Retail-Realty
Наша компания оказывает услуги по брокериджу и управлению коммерческой недвижимостью уже в течение многих лет. За этот период у нас сложилась команда специалистов, которые очень хорошо разбираются в маркетинговых вопросах, в недвижимости, а также в юридических тонкостях. Они знают, как проводить переговоры максимально выгодным для клиента способом. С нашей помощью вы будете получать предельно возможный доход от объекта при минимальных затратах.
Оставьте заявку и мы вам перезвоним!
Недвижимость, которую не используют, превращается в балласт, становится источником расходов, а не прибыли. Брокеридж позволяет исправить ситуацию и обеспечивает постоянным потоком средств. При этом такой доход по своей сути – пассивный, то есть вам ничего не придётся делать. Детали будем рады обсудить лично.
Независимый эксперт по инвестициям в недвижимость.
Брокеридж, инвестиции и управление коммерческой недвижимостью
Помогаем купить, сдать или продать коммерческие помещения
Разрабатываем безопасную схему сделки, учитываем все затраты и риски
Осуществляем профессиональное управление объектами
Проводим переговоры и находим взаимовыгодные условия для всех сторон
Определяем сильные и слабые стороны объекта, выявляем возможные риски, осуществляем оценку рыночной стоимости исходя из соотношения спроса и предложения на основе реально проведенных сделок.
Оцениваем потенциал помещения — как может увеличиться стоимость и арендная ставка в перспективе нескольких лет, организуем процесс приобретения объекта.
Консультируем на всех этапах сделки, оформляем и проверяем документы, помогаем заключить договоры с поставщиками коммунальных услуг.
Экономим время клиента и занимаемся оперативным управлением: находим арендаторов, решаем с ними проблемные вопросы, оптимизируем расходы на содержание объекта и помогаем увеличить доход
Анализируем технический и экономический потенциал, определяем рыночную стоимость и перспективы ее роста в дальнейшем.
Находим надежного арендатора или покупателя, ведем переговоры, разрабатываем безопасную схему сделки.
Определяем, какой вид бизнеса будет наиболее востребован в данной локации, какой арендатор решит задачу собственника и какими техническими характеристиками должен для этого обладать объект.
Консультируем на всех этапах сделки, оформляем и проверяем документы, помогаем заключить договоры с поставщиками коммунальных услуг.
По желанию клиента находим арендаторов, ведем переговоры и решаем с ними все вопросы в дальнейшем. Занимаемся финансовым планированием, помогаем в переговорах по индексации.
Учитываем технические требования, бюджет и бизнес-задачи. Работаем с объектами, которые еще не представлены на порталах-агрегаторах и в других открытых источниках.
Помогаем заключить, продлить или расторгнуть договор аренды на выгодных условиях, решить спорные вопросы и выйти из конфликтных ситуаций.
Консультируем на всех этапах сделки, оформляем и проверяем документы, разъясняем каждый пункт договора.
Берем на себя все вопросы покупки и аренды коммерческой недвижимости под конкретную сферу бизнеса или сеть филиалов. Обеспечиваем стратегическое развитие.
Помогаем снизить риски до минимума
У нас большой опыт в проведении сделок с недвижимостью, поэтому мы знаем, на что обратить внимание и как минимизировать издержки.
Работаем с объектами, которых нет в открытых источниках
Большая часть коммерческой недвижимости реализуется до того, как информация о ней появляется в интернете и СМИ
отдельно стоящих
зданий
Расскажите о вашей ситуации и получите консультацию уже сегодня
Мы нацелены на долгосрочное сотрудничество, а не на разовую сделку
Мы не приукрашиваем преимущества и не скрываем недостатки, а также не даем обещания, которые не сможем выполнить.
Solvest специализируется на коммерческой недвижимости. Мы не распыляемся на другие рынки и аккумулируем свою экспертизу в одном сегменте.
У нас нет текучки кадров: наши эксперты и юристы работают в компании от 5 лет и больше, и у каждого из них есть постоянные клиенты.
Мы ценим свое и ваше время и предоставляем только релевантную, максимально проработанную информацию.
средний опыт работы наших экспертов на рынке недвижимости
Максим Науменко
15 лет на рынке недвижимости
Василий Ярмоленко
15 лет на рынке недвижимости
Юрий Федотов
14 лет на рынке недвижимости
Иван Холопов
13 лет на рынке недвижимости
Максим Шаклеин
13 лет на рынке недвижимости
Александр Зорин
9 лет на рынке недвижимости
Михаил Ташимбетов
9 лет на рынке недвижимости
Тимофей Король
8 лет на рынке недвижимости
Константин Комаров
7 лет на рынке недвижимости
Павел Благово
6 лет на рынке недвижимости
Михаил Старовойтов
6 лет на рынке недвижимости
Сергей Кравчук
4 года на рынке недвижимости
Максим Майоров
4 года на рынке недвижимости
Наши партнеры
Максим Науменко
генеральный директор
В нашем лице вы получите надежного партнера, который поможет достичь ваших целей: сохранить капитал и защитить его от инфляции, приобрести или арендовать объект под собственный бизнес, увеличить доход от имеющегося актива и заработать на росте стоимости. Мы сэкономим ваше время, предостережем от ошибок и сделаем реальной самую сложную сделку.
Мы сфокусированы на сегменте коммерческой недвижимости, поэтому отлично разбираемся в рынке и всегда находим самый оптимальный вариант решения задачи.
Максим Науменко
генеральный директор
Примеры сделок, которые мы заключаем
Купить помещение в проходном месте с доходностью не менее 12% годовых.
В данном ценовом диапазоне подходящих помещений не было. Тогда мы определили ликвидный для инвестиций объект в спальном районе рядом с метро. Помещение на 1 этаже с огромными витринами, площадь — 550 кв.м. Бюджет составлял 200 млн. р. Мы провели переговоры с рядом инвесторов, выявили несколько человек, готовых к партнерскому сотрудничеству. Разработали схему проведения сделки, в результате которой каждый инвестор получал отдельное коммерческое помещение. Договорились с продавцом, согласовали все условия, организовали сделку. В итоге получилось 5 коммерческих помещений — около 100 кв. м каждое. После этого привлекли новых арендаторов на более выгодных условиях.
Несколько покупателей получили ликвидные помещения напротив метро со сроком окупаемости менее 7 лет. Доходность составила более 15% годовых.
Несколько покупателей получили ликвидные помещения напротив метро со сроком окупаемости менее 7 лет. Доходность составила более 15% годовых.
Переформатировать сеть филиалов из нескольких десятков объектов в соответствии с современными требованиями.
Помещения площадью 180–300 метров, на пешеходном потоке предпочтительно у метро и на пересечении транспортных потоков, по заранее определенной адресной программе, основанной на геомаркетинговых данных, с витринами, доступом маломобильных групп, с соблюдением рыночных ставок аренды.
Решение
Мы оценили несколько десятков локаций: по наличию подходящих помещений, по составу арендаторов и ставкам, юридической возможности заключения договора аренды (нужно было, чтобы договор с предшествующим арендатором заканчивался в интересующий клиента срок). Скорректировали заявку клиента на основе реалий рынка, расставили приоритеты, составили план поиска. Организовали быстрый обмен информацией между заказчиком и менеджерами, которые искали локации и вели переговоры. В ряде случаев сотрудники заказчика уже общались с будущим арендодателем, но не смогли договориться о конечных условиях. Благодаря нашим совместным усилиям контракты все же были заключены.
В итоге подразделение клиента в нашем регионе осуществило план переформатирования в отведенные сроки. Более 50% плана было выполнено с нашей помощью.
В итоге подразделение клиента в нашем регионе осуществило план переформатирования в отведенные сроки. Более 50% плана было выполнено с нашей помощью.
Увеличить доход от большого помещения с одним арендатором.
Мы провели функциональный и экономический анализ локации. Выявили, что площади использовались неэффективно, и разработали план по увеличению денежного потока. Согласовали перепланировку, провели предброкеридж на части помещения. В результате сформировали 8 коммерческих помещений разного формата и привлекли трёх якорных арендаторов — продукты, аптеку и банк. Затем сдали остальные помещения. Фасад объекта поменялся в лучшую сторону, капитализация значительно увеличилась.
Увеличили ежемесячный денежный поток от сдачи в аренду почти на 40%.
Увеличили ежемесячный денежный поток от сдачи в аренду почти на 40%.
Приобрести помещение для сохранения капитала
Клиент приобрел помещение за 12 млн для сдачи в аренду. В процессе сдачи срочно понадобились деньги для основного бизнеса. Мы в короткие сроки нашли инвестора, который приобрел помещение за 15 млн, и для него также подобрали арендатора и заключили договор.
Клиент увеличил капитал на 25% за 3,5 месяца, а второй покупатель получил отличный объект и надежного арендатора.
Клиент увеличил капитал на 25% за 3,5 месяца, а второй покупатель получил отличный объект и надежного арендатора.
Сдать в аренду 5 коммерческих помещений в одном доме
Высокая конкуренция, так как помещения находились в крупном жилом квартале с большим количеством свободных коммерческих помещений.
Мы оценили арендные ставки в окружении, определили, что в 10-минутной пешей доступности нет помещений большого формата. Сделали функциональный анализ и поняли, что в квартале дефицит супермаркетов. Провели технический аудит и нашли возможность объединить 5 помещений в одно — площадью 450 кв.м. Организовали переговоры с потенциальными арендаторами — федеральными продовольственными сетями. Выбрали лучшее предложение, согласовали арендную ставку в размере 800 тыс. рублей в месяц — что на 30% больше, чем на тот момент давал рынок в этом месте. Оперативно подготовили договор аренды и заключили сделку. Клиент передал нам эти объекты в управление.
Сдали помещения стабильной и крупной компании по стоимости выше рынка на 30%. Клиент получил стабильный денежный поток, при этом избавил себя от всех вопросов, связанных с эксплуатацией и управлением объектами.
Сдали помещения стабильной и крупной компании по стоимости выше рынка на 30%. Клиент получил стабильный денежный поток, при этом избавил себя от всех вопросов, связанных с эксплуатацией и управлением объектами.
Обеспечить собственнику объекта, который живет в другом городе, стабильный доход от сдачи в аренду. До знакомства с нами объект пустовал более полугода.
Помещение расположено в новом густонаселенном районе. С одной стороны, это мощная высотная застройка, с другой — высокая конкурентная среда и ограничения в получении алкогольной лицензии. Мы определили уровень арендных ставок в окружении — 800–1200 руб. за кв.м., подобрали одного арендатора, согласовали максимально выгодные условия и заключили сделку. Обеспечили полное юридическое сопровождение и взяли на себя все вопросы, связанные с арендой и эксплуатацией.
Например, однажды у арендатора началась протечка с потолка, а УК отказалась помогать. Возник риск порчи оборудования и товара, как следствие — компенсации со стороны собственника. Мы оперативно отреагировали и устранили причину протечки, и ни одна сторона не потеряла в деньгах.
Наше сотрудничество продолжалось на протяжении 7 лет. За это время арендатор сменился всего 2 раза. Мы качественно отбирали компании, проводили переговоры и заключали сделки с минимальными издержками, а также периодически индексировали арендную плату. Кроме того, мы предложили собственнику поменять режим налогообложения, сэкономив ему почти 500 тыс. рублей в год.
Владелец ежемесячно получает стабильный денежный поток, не вникая в тонкости арендного бизнеса.
Владелец ежемесячно получает стабильный денежный поток, не вникая в тонкости арендного бизнеса.