второй собственник квартиры не платит коммунальные услуги что делать
Как списать долг предыдущих собственников за коммунальные услуги?
Мы с мужем купили квартиру на торгах. Прежний собственник заложил квартиру и перестал платить ипотеку. Одновременно перестал платить за ЖКУ и накопил большой долг. Как только мы вступили в права собственности, перевели лицевой счет на себя и стали ежемесячно платить.
Как списать долг с нашего счета? Как убедить УК взыскивать его с прежнего собственника?
Валентина, вы правы в том, что вы не обязаны платить чужой долг по ЖКУ. Это забота УК — взыскать долг или, если не получится, списать его. Поэтому направьте УК заявление об открытии нового лицевого счета. Скорее всего, этого будет достаточно. Сейчас расскажу подробнее.
Что входит в плату за жилье
Чтобы разобраться с долгами, давайте определимся, какие расходы есть у собственника жилья.
Прежде всего, он должен оплачивать содержание жилого помещения: услуги, работы по управлению многоквартирным домом, содержание и текущий ремонт общего имущества, а также коммунальные ресурсы, которые необходимы, чтобы содержать общее имущество.
Еще он должен платить за коммунальные услуги, которые потребляет сам, например за холодную и горячую воду, электрическую и тепловую энергию, газ, твердое топливо при печном отоплении, канализацию и вывоз мусора, а также за капитальный ремонт.
Новый собственник квартиры не отвечает по долгам за ЖКУ предыдущего
Собственник обязан платить за ЖКУ с того момента, как у него возникло право собственности на жилье. В вашем случае это право возникло с момента регистрации права собственности на квартиру в Росреестре.
При этом по общему правилу новый собственник квартиры не отвечает по долгам предыдущего, поскольку обязанность оплачивать содержание жилого помещения и коммунальные услуги не переходит вместе с квартирой.
Поэтому долг по ЖКУ, который накопил ваш продавец, остается только его задолженностью. УК не вправе требовать уплаты долга с вас и должна взыскивать его с должника.
А вот долги за капремонт переходят к вам
Но это не касается взносов на капитальный ремонт. Если прежний собственник их не платил, придется платить вам.
Обязательство предыдущего собственника оплачивать расходы на капремонт переходит к новому собственнику вместе с правом собственности на квартиру. В том числе и не исполненная предыдущим собственником обязанность, то есть долг.
Если пойти в суд и попытаться оспорить этот долг, суд встанет на сторону коммунальщиков. Так, например, произошло в Республике Башкортостан, где суд указал, что доказательств, что предыдущий владелец исполнил свою обязанность по оплате капремонта, нет, поэтому долг придется погасить новому собственнику.
А вот в ситуации, когда новый собственник обращается к управляющей компании с иском о понуждении сделать перерасчет за остальные ЖКУ — в квитанцию включили долг предыдущего собственника — суд Калининграда обязал УК сделать перерасчет и исключить чужие долги.
Как избавиться от задолженности за ЖКУ
Если на вас переписали старый лицевой счет и включают в квитанцию задолженность предыдущего собственника, напишите заявление в УК. Укажите, что требуете сделать перерасчет по финансово-лицевому счету и разделить или выделить лицевой счет либо открыть новый. Подготовьте два экземпляра заявления, отнесите их лично и попросите, чтобы на вашем поставили отметку о том, что приняли, и указали дату. Если ходить некогда — отправьте по почте заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения. Если управляющая компания не ответит или ответит отказом, вы можете обратиться в суд.
В аналогичной ситуации суд Барнаула сказал, что для квартиры, на лицевом счете которой осталась задолженность прежнего собственника, должны открыть новый лицевой счет, где будет указан новый собственник и будет отражаться информация о его коммунальных платежах. И обязал управляющую компанию открыть новый лицевой счет. Суд следующей инстанции оставил это решение в силе.
Поэтому идите в УК и отстаивайте свое законное право не платить долг. Если хотите сэкономить на ЖКУ, прочитайте, как правильно платить за коммунальные услуги и как платить за услуги ЖКХ по счетчикам и без.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.
Оплачиваю ЖКУ за взрослых детей в общей квартире. Как вернуть деньги?
Я живу в квартире, которую мы купили в 1998 году в долевую собственность: на меня и несовершеннолетних тогда сына и дочь пришлось по ⅓ доли. Теперь уже взрослые дети — 34 года и 26 лет — не помогают в расходах на содержание квартиры, денег на оплату ЖКУ не дают. Говорят, что раз я живу в ней одна, то и должна платить.
Кроме долей в нашей общей квартире у детей есть свое жилье. Оба работают, а я уже на пенсии семь лет, из которых пять лет не работаю.
В субсидии на оплату ЖКУ мне отказали. Сказали, что у квартиры три собственника и дети должны участвовать в расходах на ее содержание. Как через суд решить вопрос об их участии в расходах? Можно ли получить компенсацию за прошлые годы? Как это сделать?
Платить за ЖКУ должны все собственники, даже если они не живут в квартире. Если вы уже пробовали говорить с детьми на эту тему, но не нашли у них поддержки, то можно пойти дальше.
Как минимум я бы посоветовала вам разделить лицевые счета, чтобы в будущем не платить коммуналку за детей. Но если вы настроены решительно, то можно взыскать с детей часть их платежей за ЖКУ за последние три года. Причем и разделить счета, и взыскать деньги за ЖКУ можно в одном иске.
Правда, есть вероятность, что дети подадут встречный иск — они могут попытаться взыскать с вас плату за то, что вы пользуетесь их частью квартиры. Но у вас шансы выиграть дело выше, чем у них. Расскажу обо всем подробнее.
Курс о больших делах
Кто должен платить за ЖКУ, если у квартиры несколько собственников
По закону собственники должны оплачивать содержание своего имущества, и неважно, живут они в квартире или нет. Если квартиру поделили на доли, то каждый должен платить соразмерно своей доле. Но есть нюанс: часть ЖКУ связана с проживанием в квартире, а часть — с владением ею. И порядок оплаты в таких случаях разный.
Услуги, стоимость которых рассчитывается по квадратным метрам. Как правило, это плата за содержание жилья, отопление и взносы на капитальный ремонт. Все собственники должны платить за свою долю таких услуг, даже если не живут в квартире. Квадратные метры принадлежат вам, вашим сыну и дочери, поэтому и платить за эти услуги вы должны в равных долях.
Услуги, стоимость которых связана с регистрацией и проживанием по адресу. Тот, кто живет в квартире, должен платить за все услуги, на которые есть счетчики. Это логично: воду, свет и газ используют только те, кто фактически проживает в квартире. В вашем случае это только вы, поэтому по счетчикам платить вам.
Если нет счетчиков на воду, электричество или газ, то плату за эти услуги начисляют по нормативам исходя из количества прописанных. А если в квартире никто не прописан — по количеству собственников. В вашем случае, если счетчиков нет, начислять будут за троих, но при условии, что дети прописаны у вас. Тогда совершеннолетние дети сами должны оплачивать свои трети.
В такой ситуации дети могут доказать, что живут по другому адресу, и получить перерасчет за эти услуги. Правда, это сработает только за последние полгода и только если счетчиков нет по объективным причинам. Например, их технически невозможно поставить, и есть акт, который это подтверждает. Это редкая ситуация.
В будущем дети могут прописаться в других квартирах, чтобы в вашей общей на них не было нормативных начислений. Если в общей квартире прописаны только вы, то на детей плату за свет, газ и воду не начисляют.
Как получить с детей компенсацию платы за ЖКУ за прошлые годы
По закону дети должны платить за свои квадратные метры, но сейчас вы платите за них, а они экономят. Это называется неосновательным обогащением. Если кто-то сэкономил за счет другого человека, то должен вернуть неосновательно сбереженные деньги. В вашем случае можно это сделать за последние три года — таков срок исковой давности.
Вот как это происходит в судах.
Людмиле из Бийска принадлежала 1/12 часть квартиры, в которой она жила и оплачивала все коммунальные услуги. В 2019 году она обратилась в суд с иском к Александру и Наталье, которым по очереди в разное время принадлежали 11/12 квартиры.
Светлана из Новосибирска в 2020 году обратилась к бывшему мужу Валерию с иском о взыскании части расходов за квартиру. Светлане принадлежало 78/100 квартиры, с ней жили две дочери и внук, которые были зарегистрированы в квартире. Валерию принадлежало 22/100 квартиры, он был в ней прописан. Также в квартире жила их общая со Светланой несовершеннолетняя дочь Валерия.
Валерия обязали заплатить ⅕ за себя и 1/10 за несовершеннолетнюю дочь. Пропорционально размеру доли, то есть 22% начислений, Валерий также должен заплатить за отопление, содержание и ремонт, вознаграждение старшего по дому, обслуживание лифта и мусоропровода.
Суд отказался взыскивать с Валерия плату за интернет, телефон, домофон и антенну, потому что это не коммунальные платежи, а в договорах на эти услуги Валерий в качестве абонента не указан.
Чтобы в будущем не пришлось снова судиться за компенсацию, нужно заявить требование о разделе лицевых счетов. Это можно сделать в том же иске, который вы планируете подать, чтобы получить компенсацию за ЖКУ за прошлые годы. Ответчиками по иску тогда будут не только ваши сын и дочь, но и все компании, которые выставляют вам квитанции.
Но разделить лицевые счета, если все на это согласны, можно и без суда — мы об этом уже писали.
Как детям не платить за их часть квартиры
Каждый собственник вправе пользоваться частью квартиры пропорционально своей доле. Для этого собственники должны договориться, кто и где будет жить. Если они не могут этого сделать, то определить порядок проживания можно в суде. Хотя это не всегда возможно, например если это однокомнатная квартира или комнаты смежные. В таком случае собственник, который вынужден жить в другом месте, вправе получить компенсацию от тех, кто живет на его метрах.
Важный момент: собственник может потребовать компенсации, только если он не может жить в квартире, потому что ему чинят препятствия. Например, если другой собственник сменил замки и занял все комнаты. Обычно в таких случаях к иску прикладывают документы из полиции о том, что собственники не могли попасть в квартиру.
Что в итоге
Вы, скорее всего, сможете взыскать с детей через суд ⅔ платы за ЖКУ, которые начисляют по количеству квадратных метров и числу зарегистрированных в квартире. Плату по счетчикам и за услуги связи взыскать не сможете.
Еще вы можете разделить общий лицевой счет на троих. С согласия обоих детей и поставщиков жилищно-коммунальных услуг это можно сделать без суда — достаточно вместе прийти к коммунальщикам и написать заявления. Если дети против или коммунальщики отказываются делить счета, заявите такое требование в иске о компенсации — тогда счет разделит суд.
Что делать? Читатели спрашивают — эксперты Т—Ж отвечают
Что делать, если один из собственников не оплачивает коммунальные платежи
Содержание статьи
Если собственник не оплачивает коммунальные услуги на протяжении длительного времени, накопленные долги будут взысканы принудительно. Но как быть, если отказывается платить один из долевых собственников, проживающий в помещении? Кто обязан платить за долю и можно ли привлечь к ответственности, если собственник не платит за коммунальные услуги?
Кто обязан платить за жилье
В соответствии со ст. 210 ГК, бремя содержания принадлежащего лицу имущества возлагается на его собственника, если договор или закон не предусматривает иного. Коммунальные услуги – один из видов содержания, возлагаемых на собственников жилья. Однако это правило применяется к жилой недвижимости с некоторыми нюансами. Согласно п. 2 ст. 153 ЖК РФ, закон предусматривает перечень лиц, обязанных вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги:
Обратите внимание!
Для разных категорий плательщиков определена разная структура платы за жилье.
Согласно ст. 154 ЖК она состоит из:
Что делать, если одни из собственников не платит
Если жилое помещение находится в долевой собственности, бремя его содержания и оплаты коммунальных услуг возлагается на каждого из владельцев жилья пропорционально размеру принадлежащей доли по ст. 249 ГК. Владелец ½ доли в праве собственности на квартиру должен оплачивать ½ часть коммунальных и иных обязательных платежей, независимо от того, проживает ли он в принадлежащем ему помещении и пользуется ли он коммунальными услугами.
Если такой сособственник отказывается содержать долю общего имущества или без договоренности не участвует в оплате коммунальных платежей, другие собственники вправе разделить с ним лицевые счета.
Обратите внимание!
Следуя логике ст. 155 ЖК, каждый из владельцев долей в праве собственности на жилье может потребовать от управляющей компании, ТСЖ, ЖСК, поставщика коммунальных услуг заключения самостоятельного договора на поставку коммунальных ресурсов, управление, содержание МКД. Это дает право на внесение платы за жилое помещение и коммуналку на основании отдельного платежного документа, пропорционально доле в праве собственности.
Для заключения такого договора и разделения лицевых счетов достаточно обратиться к УК, ТСЖ или поставщику ресурсов с заявлением в свободной форме. После такого разделения стоимость коммуналки в квитанциях каждого из собственников будет пропорциональна его доле, а у владельца, который отказывается участвовать в содержании, будет накапливаться персональный долг.
Решение вопроса через суд
Если соглашение о разделении л/с между совладельцами жилья не достигнуто либо УК отказалась заключать с обратившимися собственниками отдельный договор, вопрос можно решить в судебном порядке. Для этого заинтересованные совладельцы подают иск об установлении порядка и размера оплаты жилья и коммунальных услуг, разделении лицевых счетов и внесении платежей на основании отдельных платежных документов. Это установлено Верховным судом в ответе на вопрос 27 Обзора практики ВС РФ за IV кв. 2006 года.
В суде придется обосновать позицию, представив суду доказательства неучастия сособственника в оплате коммуналки. Положительное решение суда будет основанием для разделения лицевых счетов и направления совладельцам разных квитанций.
Обратите внимание!
В качестве третьей стороны по таким делам обычно привлекаются представители УК, потому подача дополнительного заявления для разделения счетов не потребуется.
Документы для решения вопроса через суд
Для обращения в суд заинтересованному собственнику потребуется направить:
Меры воздействия на должников
Если сособственник и далее будет уклоняться от уплаты коммунальных платежей, у него будет копиться задолженность, на основании которой он будет привлечен к гражданской ответственности:
УК подает на должника в суд, где помимо задолженности ему также насчитывается пеня. Полученный на основании решения суда исполнительный документ передается в районный ОСП для принудительного взыскания задолженности через приставов. Они могут арестовать долю квартиры, описать имущество, обратить взыскание на зарплату.
Обратите внимание!
Если это не собственник, а наниматель жилья по договору соцнайма, и размер его задолженности превышает платеж за 6 месяцев, наймодатель вправе выселить такого должника через суд по ст. 90 ЖК РФ.
Должен ли второй собственник оплачивать счета за квартиру?
— Мы с сестрой – собственники квартиры (напополам). Прописано четверо: я, мама, папа и она. Отец с сестрой не живут с нами, мы живем втроем: я, мама и мой муж. Должны ли сестра и отец оплачивать что-нибудь? Она считает, что раз мой муж живет с нами, он как бы занимает ее место в этой квартире. Но он прописан в другом жилье и платит за себя там. Как нам быть?
Отвечает адвокат Юлия Кузнецова:
Бремя содержания недвижимости лежит на собственнике.
Лица, зарегистрированные в жилом помещении, должны нести те коммунальные расходы, которые оплачиваются по счетчикам. Собственники жилого помещения должны нести все остальные коммунальные расходы пропорционально их долям на право собственности.
Соответственно, счета в данном случае должны оплачиваться следующим образом:
Отвечает финансовый консультант Ольга Мартелова:
Нести расходы за содержание собственности (в данном случае, недвижимости) – это не право, а обязанность каждого собственника, согласно ст. 154 Жилищного кодекса РФ. Статья гласит, что собственник обязан оплачивать все расходы по содержанию недвижимости, которой владеет, в размере причитающейся ему доли.
Если собственник имеет долю в квартире, но не проживает там, а всеми коммунальными благами пользуется человек, который в квартире не зарегистрирован, мой совет – нужно садиться за стол переговоров и разделять коммунальные расходы на категории:
Помимо этого, поставьте счетчики на воду, газ, электричество, если их еще нет. Тогда ваши расходы будут максимально оптимизированы.
Отвечает риелтор Михаил Ивакин:
Да, сестра должна оплачивать счета. Согласно ст. 153 ЖК РФ, обязанность по уплате коммунальных платежей лежит на собственнике: в данном случае – на вас с сестрой.
Факт непроживания второго собственника в квартире в этом вопросе роли не играет.
Отвечает руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко:
Собственники несут бремя оплаты налогов и коммунальных услуг, согласно их долям и объему потребляемых ресурсов. Если же собственник не проживает на данной площади, он должен предоставить справки в УК, чтобы на его долю не начисляли счета за свет и воду.
Но отказаться от оплат таких ресурсов, которые называются «непотребляемыми», не получится. К ним относятся капитальный ремонт, вывоз мусора и т.д.
Рекомендую сестрам разделить субсчета за квартиру и оплачивать каждый свой.
УСПЕЙТЕ ДО НГ!
Самый посещаемый курс «Клерка» про управленческий учет проходят уже более 100 ваших коллег. Успейте записаться на курс по старой цене 2021 года. Потом – дороже. Оплатите сейчас, учитесь в 2022 году в удобном потоке.
Почему бывший собственник отвечает по долгам за проданную квартиру?
Прежнюю хозяйку обязывают платить за квартиру, которую она продала в 2017 г. Что в таком случае делать?
В редакцию «АГ» за советом обратилась женщина, которая продала квартиру еще в 2017 г., но по-прежнему вынуждена отвечать по долгам за нее. Попробуем разобраться в ситуации.
Кто за что должен платить?
Продажа квартиры, как и любого другого имущества (движимого и недвижимого, например автомобиля или земельного участка), влечет прекращение права собственности. Это значит, что бывший собственник больше не владеет этим имуществом, не может им пользоваться и распоряжаться по своему усмотрению.
А вот если он не успел оплатить услуги ЖКХ до продажи квартиры или не смог уплатить налоги, что тогда? Разные ведь ситуации возможны: забыл человек об этом, так как долго находился в командировке, или проходил дорогостоящее лечение, или работу потерял. Бывает, у собственника просто не хватает денег на уплату обязательных платежей, и он продает квартиру, чтобы избавиться от долгов. Но освободиться от них так просто не получится.
Другое дело, если новый собственник не платит за квартиру, а к ответственности привлекают бывшего собственника.
Что делать, если долги копит новый хозяин квартиры, а платить вынуждают бывшего собственника?
Механизм защиты прав прежнего собственника можно представить в виде схемы.
1. Обращение с претензией к тем органам и организациям, которые требуют денежных перечислений (как правило, это органы ЖКХ, банки и т.п.).
2. В случае если от такого органа или организации бывшему собственнику направлена претензия, необходимо подготовить ответ с указанием на то, что изложенные в ней требования не могут быть удовлетворены, так как квартира уже продана. К ответу нужно обязательно приложить копию договора купли-продажи и выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Для подтверждения того, что у бывшего собственника на момент продажи квартиры не было долгов, следует приложить и копии квитанций об оплате (возможно, в информационной системе соответствующего органа или организации был сбой или указаны ошибочные данные, а отсюда и требования внести необходимые платежи).
Ситуация усложняется, если претензия направлена не по адресу бывшего собственника квартиры, а потому он о ней просто не знает. Что тогда?
3. Если в претензионном порядке вопрос не удалось решить – орган, который требует внесения платежей, обращается в суд с исковым заявлением. Затем суд выносит судебный приказ о взыскании задолженности, который высылается должнику. Возразить против исполнения приказа нужно в 10-дневный срок с момента его получения. Для этого надо будет подать заявление об отмене судебного приказа в суд, который его вынес. Если собственник не успел, можно обратиться с заявлением позже, но к нему нужно приложить ходатайство о восстановлении срока на подачу такого заявления. В ходатайстве важно указать причину несвоевременной подачи заявления (например, не было получено письмо из суда). Если суд сочтет эту причину уважительной, он отменит приказ.
Все это нужно сделать, поскольку в противном случае приказ будет передан в службу судебных приставов, и уже они возьмутся за исполнение предписанного судом – например, спишут деньги с банковского счета, продадут с торгов имущество должника и т.д. (как взыскиваются долги за жилищно-коммунальные услуги и как приостановить их принудительное взыскание – читайте в статье «Долг за жилищно-коммунальные услуги может образоваться даже у исправного плательщика»).
Если в адрес бывшего собственника не поступали ни претензии с требованиями об оплате, ни судебный приказ, а о задолженности стало известно только после списания денежных средств со счета, прежний хозяин квартиры может обратиться с заявлением в полицию, чтобы выяснить, кто и когда списал деньги. После проведения проверки можно будет через суд требовать возврата денежных средств.
Как бывшему собственнику обезопасить себя от такого нарушения прав?
Стопроцентные гарантии защиты прав бывшего собственника от необоснованных действий в связи с возникновением требований об оплате дать невозможно. Может быть, обратятся с подобным требованием, может быть – нет. Все зависит от профессионализма лиц, которые предъявляют эти требования, оперативности передачи сведений из Росреестра в налоговую службу, органы ЖКХ и т.д.
Чтобы избежать проблем, бывший собственник может, конечно, попробовать обратиться с копией договора купли-продажи квартиры и выпиской из ЕГРН, например, в налоговую службу или органы ЖКХ. Но практика показывает, что к таким обращениям лучше прибегать при неоднократном нарушении прав после продажи квартиры. В иных случаях копию договора и выписку из ЕГРН могут просто не принять, поскольку их предоставление не является обязанностью бывшего собственника и все имущественные отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением квартирой, с момента ее продажи у него уже прекращены.
Обычно либо Росреестр присылает данные, либо новый хозяин обращается в территориальные органы ЖКХ с просьбой о смене собственника квартиры в документах об оплате коммунальных услуг, прилагая при этом копии паспорта, договора, выписку из ЕГРН и иные документы (обычно их перечень органы ЖКХ указывают на своих сайтах, стендах, узнать о документах можно при обращении в территориальные отделы данных органов). После этого платежные документы будут поступать новому собственнику. Таким образом, переоформление документов ложится на плечи нового хозяина квартиры, так как содержать свое имущество – это его обязанность.
Обратите внимание: если в многоквартирном доме существует товарищество собственников жилья, то бывший собственник может подать заявление о прекращении членства в нем. После этого официально признается, что он не является участником ТСЖ, а значит, не должен платить взносы в него. Новый собственник подает заявление о приеме в товарищество, и с этого момента он должен будет уплачивать все необходимые взносы и оплачивать услуги ЖКХ. При этом надо отметить, что в силу ст. 143 ЖК РФ собственник вправе стать членом товарищества, но делать он это не обязан. ТСЖ создается для эффективного управления многоквартирным домом – в этом его специфика. Однако новый собственник квартиры может и не вступать в товарищество, а сам оплачивать жилищно-коммунальные услуги.
1 Определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 7 декабря 2020 г. по делу № 88-19237/2020.