возмещение расходов пу в квитанции что это
Переплата за отопление: как вернуть деньги
В квитанциях за жилищно-коммунальные услуги (ЖКУ) плата за отопление составляет существенную сумму, иногда до половины расходов на коммуналку. Практически во всех многоквартирных домах в Москве установлены общедомовые приборы учета (ОДПУ), но суммы в квитанциях не меняются год от года, и даже при аномально теплых зимах.
Некоторые управляющие компании (УК) «забывают» сделать перерасчет за отопление. Рассказываем, как узнать, сколько за год реально было затрачено на отопление дома и как вернуть переплату.
Как рассчитывается размер платы за отопление
Для расчета платы за отопление используются показания счетчика ОДПУ за прошлый год. УК делит количество тепла, которое получил дом, на 12 месяцев. Из результата вычитается потребление тепла нежилыми и другими помещениями в домах, полученную разницу делят на площадь жилых помещений и умножают на общую площадь вашей квартиры и действующий тариф.
В первом квартале УК должна сделать перерасчет за отопление — сверить полученный результат с фактически потребленным количеством тепла, а разницу вернуть или, наоборот, увеличить в зависимости от того, сколько тепла потратил ваш дом в прошлом году. Данные правила расчета утверждены постановлением правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354 (.pdf).
На территории города Москвы (за исключением Троицкого и Новомосковского административных округов) при расчете используется порядок внесения платы за отопление равномерно в течение календарного года (см. постановление правительства Москвы от 29.09.2016 № 629-ПП).
В многоквартирном доме, который не оборудован коллективным (общедомовым) прибором учета тепловой энергии, размер платы за коммунальную услугу по отоплению определяется с учетом нормативов потребления. Корректировка размера платы в этом случае не осуществляется, пояснил руководитель проекта направления «Городское хозяйство» Института экономики города Игорь Колесников.
Как узнать реальные затраты на отопление
Из-за аномально теплой зимы в Москве сумма экономии в определенные месяцы может составить 200 руб. В столице израсходовано примерно на 20% меньше тепла и газа, рассказал ранее заммэра города по вопросам ЖКХ Петр Бирюков.
Чтобы узнать данные по реальному потреблению тепла в собственной квартире, нужно запросить показатели ОДПУ у управляющей компании многоквартирного дома за те годы, за которые вы хотите сделать перерасчет. Обязательно просите предоставить надлежащим образом заверенные данные — возможно, вам придется идти с ними в суд. Управляющая компания обязана предоставить информацию в течение трех рабочих дней. Если они этого не делают, то необходимо подать жалобу в Мосжилинспекцию.
Если у вас не сохранились все квитанции ЕПД за прошлый год, то их можно получить в личном кабинете на сайте mos.ru либо запросить в МФЦ справку по форме ЕИРЦ-21 за нужные годы. Общую площадь жилых и нежилых помещений вашего дома, принадлежащих конкретным собственникам, можно взять на сайте dom.mos.ru. Эти данные понадобятся для расчета переплаты за отопление.
Перерасчет производится по формуле:
Pi = Pk.пр. x Si / Sоб — Pfn.i.
Pk.пр — размер платы за коммунальную услугу по отоплению, определенный исходя из показаний общедомового прибора учета за прошедший год;
Si — общая площадь вашей квартиры или вашего нежилого помещения в многоквартирном доме;
Sоб — общая площадь всех жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме;
Pfn.i — общий размер платы за коммунальную услугу по отоплению в ваше квартире или в вашем нежилом помещении за прошедший год.
Обратите внимание: так как тарифы на отопление меняются в течение года, то считать стоимость отопления по данным общедомового счетчика за текущий год нужно для каждого месяца отдельно.
Как вернуть разницу в платежах
Чтобы вернуть разницу за уплаченное и потребленное квартирой тепло, нужно обратиться в УК для перерасчета платежей. Если УК отказывается выполнить требование, то нужно обратиться в Мосжилинспекцию с требованием обязать ее выполнить нормы закона.
Если на эти запросы УК не реагирует, то нужно обратиться в суд. В суде, помимо пересчета, можно потребовать штраф в размере 50% от суммы взыскания за неисполнение требований потребителя в добровольном порядке, процент за использование ваших денежных средств, неустойку и компенсацию морального ущерба.
Почему «забывают» сделать перерасчет
Светлана Разворотнева, исполнительный директор НП «ЖКХ Контроль»:
— Зачастую люди, которые платят по схеме 1/12 по показаниям прибора учета, не видят в своих платежках желанный перерасчет в свою пользу. Это может происходить по нескольким причинам. Во-первых, потребление тепла считается по году в целом. А начало 2019-го (январь и февраль) было достаточно холодным. Необычно теплыми оказались только ноябрь и декабрь. Во-вторых, обычно поставщики ресурсов не соблюдают температурные графики, подавая в дом больше тепла, чем это предусмотрено при конкретной погоде, поскольку заинтересованы в том, чтобы получить с потребителей больше денег. За соблюдением температурного графика должны следить управляющие компании, у которых эта работа является неотъемлемым приложением к договору теплоснабжения с поставщиком ресурса. Однако управляющие компании не хотят или не могут следить за соблюдением прописанных условий. И ресурсники, и «управляшки» в этом случае ссылаются на то, что в части квартир в силу низкой энергоэффективности дома или отдельных помещений можно обеспечить нормативную температуру (не ниже 18 градусов в дневные часы), только подавая излишки тепла.
В Москве планируется внедрить умную систему отопления в течение ближайших пяти лет. Датчики, установленные в жилых домах, сами смогут регулировать температуру в зависимости от погоды. Столичное ЖКХ станет цифровым — появится единый центр управления в сфере ЖКХ, который позволит следить за многими процессами в автоматическом режиме.
Общедомовый прибор учета установлен РСО: как взыскать расходы с управляющей компании?
Должна ли УК компенсировать РСО расходы на установку ОПУ в МКД, которым она управляет? Может ли РСО предъявить исковые требования к собственникам помещений, в том числе нежилых, в МКД? Каков срок исковой давности взыскания РСО расходов на установку ОПУ?
Кто оснащает МКД ОПУ?
Собственники помещений в МКД, введенных в эксплуатацию к 27.11.2009, обязаны были обеспечить оснащение таких домов приборами учета используемых воды, тепловой энергии, электрической энергии, а также ввод установленных приборов учета в эксплуатацию до 01.07.2012, а для Республики Крым и города Севастополя — до 01.01.2019. МКД в указанный срок нужно было оснастить коллективными (общедомовыми) приборами учета используемых воды, тепловой энергии, электрической энергии, а также индивидуальными и общими (для коммунальной квартиры) приборами учета используемых воды, электрической энергии (ч. 5 ст. 13 Федерального закона от 23.11.2009 № 261‑ФЗ [1] ).
Таким образом, оснащение МКД, введенных в эксплуатацию до 27.11.2009, ОПУ — обязанность собственников помещений в этих домах.
Если указанная обязанность собственниками не исполнена, дома оснащают счетчиками РСО. Собственники же должны обеспечить допуск этих организаций к местам установки приборов учета, оплатить им расходы на установку и не препятствовать вводу счетчиков в эксплуатацию.
При установке ОПУ силами РСО законом не предусмотрено обязательное согласование поставщика прибора учета и его стоимости с нарушившими свою обязанность собственниками помещений в МКД (Постановление АС СЗО от 19.06.2020 № Ф07-2887/2020 по делу № А56-54793/2019).
Кто оплачивает расходы РСО?
РСО выставляют счета на оплату расходов на установку ОПУ собственникам помещений в размере, пропорциональном их долям в праве общей собственности на общее имущество. Собственники помещений обязаны оплатить расходы, за исключением случаев, когда такие расходы были учтены в составе платы за содержание и ремонт жилого помещения п. 38(1) Правил содержания общего имущества в МКД [2] ).
Оплата расходов собственниками-гражданами производится равными долями в течение пяти лет с даты установки счетчиков, если только они не выразили желание оплатить расходы единовременно или с меньшим периодом рассрочки. По общему правилу при предоставлении рассрочки расходы на установку приборов учета увеличиваются на сумму процентов, начисляемых в связи с предоставлением рассрочки, но не более чем в размере ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату начисления (ч. 12 ст. 13 Федерального закона № 261‑ФЗ).
Для собственников, не являющихся гражданами (к примеру, для муниципального образования), рассрочка оплаты расходов на установку ОПУ законом не предусмотрена. Поэтому обязательство по оплате расходов возникает у данных лиц непосредственно с момента установки прибора учета.
Какова роль УК?
Управляющая компания в силу своего статуса имеет исчерпывающую информацию о доле каждого собственника в праве общей собственности на общее имущество и наделена полномочиями по получению платежей от собственников за оказываемые УК услуги и расчету с РСО. Поэтому при управлении домом УК именно эта компания как организация, специально нанятая собственниками для решения всех общих вопросов управления МКД, является надлежащим ответчиком по иску о взыскании расходов РСО на установку ОПУ.
Таким образом, в случае выбора собственниками помещений в МКД способа управления силами управляющей организации погашение долга, возникшего в связи с установкой ОПУ силами РСО, возлагается на УК, выступающую в отношениях с такой организацией от имени собственников помещений и осуществляющую управление домами в качестве своей основной деятельности.
Соответственно, если собственники помещений в МКД, которым управляет УК, не возмещают РСО расходы на установку ОПУ, последняя может обратиться к УК с требованием об оплате этих расходов, в том числе в судебном порядке, включая ситуацию, когда собственники не приняли решение об установке прибора учета.
Судьи на местах руководствуются изложенным подходом.
Постановление от 28.06.2019 № Ф02-2522/2019 по делу № А19-13868/2015
Постановление от 06.05.2019 № Ф02-1559/2019 по делу № А19-14588/2017, в передаче которого в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ отказано Определением ВС РФ от 04.09.2019 № 302‑ЭС19-13998
Постановление от 29.01.2019 № Ф04-6083/2018 по делу № А67-457/2018
Постановление от 24.03.2020 № Ф09-243/20 по делу № А76-19159/2018
Постановление от 13.02.2019 № Ф09-9667/18 по делу № А76-29168/2016
Постановление от 14.05.2020 № Ф07-2653/2020 по делу № А21-12655/2019
Постановление от 14.04.2020 № Ф07-2174/2020 по делу № А21-8519/2019, в передаче которого в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ отказано Определением ВС РФ от 30.06.2020 № 307‑ЭС20-8465
Постановление от 07.02.2019 № Ф08-11890/2018 по делу № А32-747/2018
Размер обязательства УК по возмещению расходов на установку ОПУ не должен превышать совокупный размер обязательств собственников помещений в МКД. Это связано с тем, что УК действует в вопросе возмещения расходов на установку ОПУ исключительно как лицо, опосредующее отношения между РСО и собственниками помещений в МКД и лишенное возможности получать денежные средства на эти цели иначе, чем от указанных собственников.
Расходы на установку ОПУ подлежат возмещению именно той управляющей организацией, которая обслуживает МКД на дату обращения РСО с требованием о компенсации расходов на установку приборов учета, и в части, не оплаченной собственниками помещений.
Подчеркнем: РСО предъявляет иск УК, занимающейся управлением домом на дату обращения, о взыскании всей суммы задолженности, в том числе образовавшейся до того, как эта компания приступила к управлению домом (постановления АС СЗО от 16.04.2020 № Ф07-2783/2020 по делу № А56-92184/2019, АС СКО от 01.04.2019 № Ф08-1564/2019 по делу № А32-53245/2017, АС ВВО от 23.10.2019 № Ф01-4558/2019 по делу № А28-8259/2018).
Это связано с тем, что законодательство не предусматривает специальных правил реализации права на возмещение расходов на установку ОПУ на случай смены собственниками формы управления домом либо смены УК (Постановление АС ВВО от 05.12.2019 № Ф01-6387/2019 по делу № А82-12650/2018 [7] ). Смена УК (обстоятельство, не зависящее от воли РСО) не должна влечь перерыв в начислении суммы процентов для РСО как субъекта, на которого законом возложена обязанность по оснащению МКД приборами учета и который имеет право на компенсацию произведенных затрат (Постановление АС ВВО от 17.09.2019 № Ф01-4147/2019 по делу № А28-7759/2018).
Каков срок давности подачи РСО иска к УК?
Согласно п. 1 ст. 196 ГК РФобщий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 ГК РФ.
На основании п. 1 ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения (п. 2 ст. 200 ГК РФ ).
Из разъяснений высшего арбитра следует, что иск РСО о взыскании расходов на установку ОПУ (в части долга, не погашенного гражданами) может быть предъявлен по истечении пятилетнего срока с момента введения в эксплуатацию прибора учета, до истечения которого собственники могут оплатить указанную установку единовременно или в рассрочку. Срок исчисляется иначе, если граждане — собственники помещений в МКД приняли решение оплатить расходы единовременно или с меньшим периодом рассрочки.
При этом является неверным утверждение о том, что срок исковой давности как в отношении задолженности, так и в отношении повременных платежей (процентов за предоставление рассрочки) должен исчисляться отдельно по каждому просроченному платежу.
По смыслу ч. 12 ст. 13 Федерального закона № 261‑ФЗ право на рассрочку (оплату расходов на установку ОПУ равными долями в течение пяти лет с даты их установки) предоставлено гражданам — собственникам помещений в МКД. По истечении пяти лет УК обязана компенсировать РСО расходы на установку ОПУ, не возмещенные собственниками помещений.
Правовые основания для исчисления срока исковой давности по иску (о взыскании задолженности с УК) в порядке, предусмотренном для течения срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работы, услуги) по частям, отсутствуют (Постановление АС СЗО от 28.05.2020 № Ф07-2760/2020 по делу № А21-12538/2019 [10] ).
ОПУ, установленные РСО, введены в эксплуатацию в феврале 2013 года. Граждане — собственники помещений в МКД не приняли решение оплатить расходы РСО единовременно или с меньшим периодом рассрочки. По истечении пятилетнего периода граждане — собственники помещений в МКД не возместили РСО расходы на установку приборов учета. РСО обратилась в суд с иском к УК о взыскании задолженности за установку ОПУ в августе 2020 года.
В данном случае срок исполнения обязательства по компенсации расходов наступил по истечении пятилетнего срока, то есть в феврале 2018 года. Течение трехлетнего срока исковой давности начинается после окончания указанного пятилетнего срока. При этом у РСО не было оснований для обращения с иском о взыскании с УК суммы расходов ранее февраля 2018 года.
Требование о взыскании задолженности за установку ОПУ с учетом предоставленной законом собственникам помещений рассрочки возмещения расходов заявлено в августе 2020 года в пределах срока исковой давности.
Обязанность установки приборов учета коммунальных ресурсов в МКД, введенных в эксплуатацию до 27.11.2009, была возложена на собственников помещений в этих домах. В домах, собственники помещений в которых не исполнили данную обязанность в срок, ОПУ установили РСО. В свою очередь, собственники должны были обеспечить допуск РСО к местам установки приборов учета, оплатить им расходы на установку (граждане — равными долями в течение пяти лети с даты установки счетчиков, если не решили погасить долг единовременно или с меньшим сроком рассрочки) и не препятствовать вводу счетчиков в эксплуатацию.
Если собственники помещений, в том числе нежилых, в МКД, которым управляет УК, не рассчитались с РСО за установку ОПУ, долг взыскивается с УК, занимающейся управлением домом на дату обращения организации с соответствующим требованием. Срок исковой давности по долгу граждан начинает течь по окончании пятилетнего срока с момента ввода в эксплуатацию ОПУ (если ими не было принято решение об оплате расходов в ином порядке).
[1] «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
[2] Утверждены Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491.
[3] Утвержден Президиумом ВС РФ 23.12.2015.
[4] В передаче данного дела в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ отказано Определением ВС РФ от 09.04.2020 № 307‑ЭС20-4773.
[5] В передаче данного дела в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ отказано Определением ВС РФ от 31.05.2019 № 306‑ЭС19-7084.
[6] В передаче данного дела в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ отказано Определением ВС РФ от 13.07.2020 № 307‑ЭС20-9777.
[7] В передаче данного дела в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ отказано Определением ВС РФ от 20.03.2020 № 301‑ЭС20-2732.
[8] В передаче данного дела в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ отказано Определением ВС РФ от 25.08.2020 № 307‑ЭС20-10702.
[9] В передаче данного дела в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ отказано Определением ВС РФ от 29.07.2020 № 307‑ЭС20-10264.
[10] В передаче данного дела в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ отказано Определением ВС РФ от 29.07.2020 № 307‑ЭС20-10266.
СРОЧНО!
Успейте разобраться в ФСБУ 5/2019 «Запасы», пока вас не оштрафовали. Самый простой способ – короткий, но полный курс повышения квалификации от гуру бухгалтерского учета Сергея Верещагина
Компенсация коммунальных расходов: позиция Минфина
Отношения между сторонами при сдаче имущества в аренду регулируются главой 34 Гражданского кодекса. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Такое определение дано в статье 606 Гражданского кодекса. При этом арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, а также нести расходы на содержание этого имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616 ГК РФ). К таким расходам, в частности, относятся коммунальные расходы, сумма которых из месяца в месяц изменяется.
Общие положения
В то же время размер арендной платы может меняться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но, в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса, не чаще одного раза в год. По этой причине на практике чаще всего по договору аренды арендатор компенсирует арендодателю долю стоимости потребленных им коммунальных услуг отдельно от арендной платы. Арендодатель напрямую заключает договоры с организациями, оказывающими коммунальные услуги. Те в свою очередь ежемесячно представляют арендодателю первичные документы на их услуги, а также выставляют счета-фактуры. Общая стоимость коммунальных услуг определяется по фактическому их потреблению на основании счетов, выставленных коммунальными службами.
Доля расходов арендатора, компенсируемая им по договору аренды, может определяться разными способами:
В любом случае методику расчетов необходимо закрепить в договоре аренды.
Налоговый учет
Расходы на оплату электроэнергии
Возникает вопрос о порядке проведения данных услуг как у арендодателя, так и у арендатора в налоговом и бухгалтерском учете.
В этой связи интересно мнение Минфина России, обнародованное в недавно вышедшем письме ФНС России от 23.04.2007 г. № ШТ-6-03/340@ о порядке применения налога на добавленную стоимость в отношении денежных средств, перечисленных арендатором арендодателю в целях компенсации расходов арендодателя по оплате коммунальных услуг, услуг связи, а также услуг по охране и уборке арендуемых помещений в рамках договоров, согласно которым в стоимость услуг по аренде помещения указанные расходы не включаются.
Так, в письме Минфина России от 03.03.2006 г. № 03-04-15/52 изложена позиция по применению НДС в отношении сумм, перечисленных арендатором арендодателю в порядке компенсации расходов арендодателя по оплате электроэнергии. В нем в частности сказано, что у арендодателя нет оснований относить операции по поставке (отпуску) электроэнергии в рамках данных договоров к операциям по реализации товаров для целей налогообложения НДС. Поэтому данные операции объектом налогообложения НДС не являются, счета-фактуры по электроэнергии, потребленной арендатором, арендодателем не выставляются.
Данное утверждение Минфин России основывает на подпункте 1 пункта 1 статьи 146 Налогового кодекса, из которого вытекает, что объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость признаются операции по реализации товаров (работ, услуг), а также передача имущественных прав на территории Российской Федерации.
Кроме того, отмечается, что согласно пункту 1 статьи 539 Гражданского кодекса по договору энергоснабжения энергоснабжающая организация обязуется подать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплатить принятую энергию, а также соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в ее ведении энергетических сетей и исправность используемых им приборов и оборудования, связанных с потреблением энергии. Абонентом в данном случае является лицо, на балансе которого числится объект, потребляющий энергию.
Арендодатель не является для арендатора энергоснабжающей организацией, так как сам в качестве абонента получает электроэнергию (постановление Президиума ВАС Российской Федерации от 06.04.2000 г. № 7349/99).
На основании вышеизложенного отмечается, что арендатор компенсирует расходы арендодателя на оплату электроэнергии и не получает счета-фактуры по потребляемой им электроэнергии, поэтому право на вычет сумм НДС, перечисленных им арендодателю в составе сумм компенсаций, у него отсутствует.
Но и у арендодателя возникают сложности в учете НДС по коммунальным услугам. Минфин, ссылаясь на нормы статьи 170 Налогового кодекса, отмечает, что суммы НДС, предъявленные покупателю при приобретении товаров (работ, услуг) в случае их использования для осуществления операций, не облагаемых НДС, к вычету не принимаются. Следовательно, у арендодателя не подлежат вычету суммы НДС по электроэнергии, предъявляемые ему энергоснабжающей организацией, в части электроэнергии, потребленной арендатором.
…и всех остальных коммунальных платежей
В письме от 24.03.2007 г. № 03-07-15/39 Минфин России в своих рассуждениях пошел еще дальше, распространив вышеизложенную точку зрения о применении НДС и в отношении денежных средств, перечисленных арендатором арендодателю в целях компенсации расходов арендодателя по оплате не только на электроэнергию, но и на все коммунальные услуги, услуги связи, а также услуги по охране и уборке арендуемых помещений в рамках договоров, согласно которым в стоимость услуг по аренде помещения указанные расходы не включаются.
Однако совершенно иную точку зрения по данному вопросу высказывает УФНС России по Московской области в своем письме от 03.02.2005 г. № 21-27/28632 (далее – письмо УФНС по МО). Она основывается на том, что при определении налоговой базы по НДС выручка от реализации товаров (работ, услуг) определяется исходя из всех доходов налогоплательщика, связанных с расчетами по оплате указанных товаров (работ, услуг) (п. 2 ст. 153 НК РФ). Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 162 Налогового кодекса налоговая база увеличивается на суммы, полученные за реализованные товары (работы, услуги) в виде финансовой помощи, на пополнение фондов специального назначения, в счет увеличения доходов либо иначе связанные с оплатой реализованных товаров (работ, услуг).
Из этого делается вывод, что денежные средства, полученные арендодателем от арендатора в виде компенсации стоимости коммунальных платежей (энергоснабжение, теплоснабжение, водоснабжение и т.д.), в части, потребляемой арендаторами, подлежат обложению НДС. Следовательно, суммы НДС, уплаченные арендодателями поставщикам коммунальных услуг, в том числе в части, потребляемой арендаторами, принимаются к вычету у арендодателя на основании статей 169, 171, 172 Налогового кодекса. Арендатор также может принять НДС к вычету по указанным (компенсируемым арендодателю) расходам только на основании счетов-фактур.
Однако в более позднем письме ФНС России от 29.12.2005 г. № 03-4-03/2299/28@ «О порядке применения ставки 0 процентов по НДС» говорится, что у арендодателя в данной ситуации отсутствуют основания для выставления соответствующих счетов-фактур, а у арендатора – право на возмещение сумм НДС.
На сегодняшний день налоговые органы отказываются высказывать и комментировать свою точку зрения по данному вопросу.
Как быть с расходами?
Также очень интересен вопрос по включению в состав расходов, учитываемых в целях исчисления прибыли, затрат по оплате вышеуказанных расходов.
Минфин России в письме от 04.08.2005 г. № 03-03-04/2/41 «Об учете коммунальных платежей при субаренде имущества» высказал следующую точку зрения. Ссылаясь на подпункт 10 пункта 1 статьи 254 Налогового кодекса, он подтвердил право арендатора учитывать в составе прочих расходов расходы, связанные с оплатой коммунальных платежей и (или) услуг связи, относящиеся к помещениям, полученным в аренду. Субарендатор также может учитывать в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией, расходы по оплате коммунальных и эксплуатационных расходов, понесенных им по договору субаренды. При этом арендатор при получении от субарендатора арендных и коммунальных платежей учитывает данные суммы в составе прочих расходов (п. 4 ст. 250 НК РФ). Несмотря на то что в письме говорится о субарендных отношениях, мнение, отраженное в нем, справедливо и для отношений, возникающих между арендатором и арендодателем.
Мнение налоговых органов по вопросу исчисления прибыли изложено в упомянутом выше письме УФНС по МО. В нем говорится, что если возмещение арендатором арендодателю расходов по содержанию и эксплуатации арендуемого имущества (коммунальные расходы) предусмотрено договором аренды, то данные платежи отражаются у арендодателя в составе внереализационных доходов или доходов от реализации, при этом у арендатора – в составе внереализационных расходов.
В случае заключения на возмещение вышеуказанных расходов между сторонами отдельного договора данные платежи учитываются у арендодателя в составе доходов от реализации на основании пункта 2 статьи 249 Налогового кодекса. У арендатора данные платежи не признаются расходами в целях налогообложения прибыли.
Что же касается коммунальных платежей, то данные расходы в соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 254 Налогового кодекса учитываются в составе материальных расходов у стороны, которая заключила прямые договоры с организациями – поставщиками коммунальных услуг. Это очень важно, так как в данной ситуации у арендатора нет прямых договоров с коммунальными службами и он не сможет включить в расходы суммы коммунальных платежей, возмещаемых арендодателю.
Но в уже более поздних письмах УФНС по г. Москве от 06.07.2005 г. № 20-12/47837, а также от 26.06.2006 г. № 20-12/56637 и от 28.06.2006 г. № 19-11/58877 высказывается точка зрения, аналогичная мнению Министерства финансов.
В этих письмах указывается, что в случае если договором аренды предусмотрены обязанности по уплате фактически потребленных коммунальных расходов и расходов на оплату услуг связи на арендатора, указанные расходы он включает в состав материальных и прочих расходов, связанных с производством и (или) реализацией. При этом должно выполняться условие обоснованности и документального подтверждения данных расходов первичными документами в силу пункта 1 статьи 252 Налогового кодекса. Также в нем приведен перечень этих документов: счета арендодателя, составленные на основе аналогичных документов, выставленных арендодателю коммунальными службами, в отношении фактически используемых арендатором этих услуг.
Арендодатель в свою очередь имеет право учитывать в составе расходов суммы, перечисляемые организациям, оказывающим коммунальные услуги и услуги связи.
Бухгалтерский учет
Все вышеизложенное касается налогового учета. Теперь рассмотрим данную ситуацию в рамках бухгалтерского учета на следующем примере.
Фирма «Зодиак» предоставляет в аренду складские площади, находящиеся у нее на праве собственности. По арендному договору фирма «Звезда» как арендатор компенсирует ей 10 процентов расходов стоимости коммунальных услуг отдельно от арендной платы. Стоимость коммунальных услуг рассчитывается исходя из фактического их потребления по счетам, выставленным арендодателю соответствующими коммунальными службами, и составляет за июль 2007 года 70 800 руб. (в том числе НДС – 10 800 руб.). Доля фирмы «Звезда» равна 7 080 руб. (в том числе НДС – 1 080 руб.). Арендная плата составляет 17 700 руб. (в том числе НДС – 2 700 руб.) Предоставлен акт и счет-фактура арендатору. Расчеты производятся ежемесячно.
Арендная плата и суммы компенсации коммунальных услуг за июль перечислены фирме «Зодиак» 9 августа 2007 года.
Представление площадей в аренду является основным видом деятельности фирмы «Зодиак». Для целей исчисления прибыли фирмы работают по методу начисления.
Следует отметить, что во избежание споров с налоговыми органами арендодатель в счете, выставленном арендатору, указывает в тексте не «Оплата коммунальных услуг», а «Расходы, возмещаемые арендатором».
В бухгалтерском учете фирмы «Зодиак», арендодателя, будут сделаны проводки:
Дебет 20 Кредит 60 – 54 000 руб. ((70 800 руб. – 10 800 руб.) – (7 080 руб. – 1 080 руб.) – отражена стоимость коммунальных расходов арендодателя;
Дебет 19 Кредит 60 – 9 720 руб. (10 800 руб. – 1 080 руб.) – отражена часть суммы НДС, предъявленная коммунальными службами на основании счетов-фактур, в части услуг, потребляемых арендодателем;
Дебет 68 Кредит 19 – 9 720 руб. – принята к вычету сумма НДС, соответствующая расходам по коммунальным услугам, потребляемым арендодателем.
При этом в книге покупок фирма регистрирует не все суммы по полученным счетам-фактурам за коммунальные услуги, а только суммы, потребляемые конкретно им, то есть 9 720 руб.
Дебет 60 Кредит 51 – 70 800 руб. – произведена оплата за коммунальные услуги;
Дебет 76 Кредит 90-1 – 15 000 руб. (17 700 руб. – 2 700 руб.) – начислена арендная плата за июль 2007 года;
Дебет 90-3 Кредит 68-2 – 2 700 руб. – произведено начисление НДС с суммы арендной платы;
Дебет 76 Кредит 60 – 7 080 руб. – предъявлена арендатору сумма расходов по коммунальным услугам, подлежащая возмещению.
9 августа 2007 года:
Дебет 51 Кредит 60 – 24 780 руб. (17 700 руб. + 7 080 руб.) – получена сумма арендной платы и компенсация расходов по коммунальным услугам от арендатора.
В налоговом учете фирма «Зодиак», как было сказано, может принять арендную плату в качестве доходов от основного вида деятельности с начислением НДС с этих сумм в бюджет. Сумма коммунальных платежей, компенсируемых фирмой «Звезда» по договору аренды, не принимается ею в качестве доходов в целях исчисления прибыли. Не подпадает под налогообложение НДС, так как не является реализацией.
Обратимся к рассмотрению бухгалтерского учета фирмы «Звезда» как арендатора.
Бухгалтерией фирмы будут сделаны следующие проводки:
Дебет 20 (25, 26, 44) Кредит 76 – 15 000 руб. (17 700 руб. – 2 700 руб.) – отражена арендная плата за июль 2007 года;
Дебет 19 Кредит 76 – 2 700 руб. – отражена сумма НДС с арендной платы в соответствии с договором;
Дебет 68 Кредит 19 – 2 700 руб. – принята к вычету сумма НДС по арендной плате.
Напоминаем, что арендодатель выставляет счет арендатору на сумму компенсации коммунальных платежей без выделения суммы НДС, а также копии счетов коммунальных служб. Фирма «Зодиак», арендатор, всю сумму по счету за коммунальные платежи отражает в расходах как в налоговом, так и в бухгалтерском учете, без самостоятельного выделения НДС.
Дебет 20 (25, 26, 44) Кредит 76 – 7 080 руб. – отражена стоимость коммунальных расходов, подлежащих возмещению арендодателю за июль 2007 года.
9 августа 2007 года:
Дебет 76 Кредит 51 – 24 780 руб. (15 000 руб. + 2 700 руб. + 7 080 руб.) – перечислена арендная плата и суммы возмещаемых коммунальных услуг арендодателю.
Чтобы избежать спорных вопросов в ведении учета с налоговой инспекцией, некоторые фирмы упрощают договорные отношения при сдаче помещений в аренду. В сумму стоимости арендных платежей по договору включаются суммы компенсации возмещаемых арендодателю коммунальных услуг, услуг связи, а также услуг по охране, уборке помещений. В этом случае указанные суммы у арендодателя отражаются в составе внереализационных доходов или доходов от реализации с начислением НДС. Арендатор при этом имеет право учесть их в качестве внереализационных расходов, а также принять по ним суммы НДС к вычету на основании счета-фактуры, выставленного арендодателем.
Есть и другой способ решения данного вопроса. Он также связан с соответствующим оформлением договорных отношений между сторонами по договору аренды. Суть его состоит в следующем. Из договора аренды, заключаемого сторонами, должно четко следовать, что арендодатель, оплачивая услуги коммунальным службам, выступает от своего имени, но за счет арендатора. Содержание и форма договора должны соответствовать посредническим договорам. В частности, договору комиссии, определенному в главе 51 ГК РФ, или агентскому договору согласно главе 52 ГК РФ. В этом случае арендодатель перевыставляет счета коммунальных организаций в адрес арендатора с выделением сумм НДС.
Чтобы принять суммы «входного» НДС к вычету, арендодатель, выступающий посредником между арендатором и коммунальными службами, должен выставить от своего имени счета-фактуры на суммы коммунальных платежей. Такое разъяснение дано в письме Минфина России от 14.11.2006 г. № 03-04-09/20.
Кроме того, в соответствии с положениями Гражданского кодекса, арендодателю положено вознаграждение за посреднические услуги. Чтобы избежать дополнительных расходов со стороны арендатора, стороны могут договориться о снижении размера арендной платы на сумму вознаграждения.
На основании полученных документов арендатор имеет право принять к вычету суммы НДС, уплаченные арендодателю, а также отразить их в книге покупок.
Рассмотрим данную ситуацию на примере.
Обратимся к условию предыдущего примера. С тем лишь изменением, что фирма «Зодиак» в части расходов на коммунальные услуги арендатора является комиссионером и выступает перед коммунальными организациями от своего имени, но по поручению фирмы «Звезда»; при получении счетов от коммунальных служб перевыставляет их в адрес арендатора с выделением сумм НДС, а также выдает счета-фактуры на указанные суммы от своего имени. Кроме того, выступая как комиссионер в данной сделке, получает вознаграждение в размере 1 770 руб. (в том числе НДС – 270 руб.).
Стороны договорились уменьшить величину ежемесячной арендной платы на эту сумму. Фирма «Зодиак» представляет отчет комиссионера, акт выполненных работ и счет-фактуру на свое вознаграждение.
В бухгалтерском учете фирмы «Звезда» будут сделаны следующие проводки:
Дебет 20 (25, 26, 44) Кредит 76 – 13 500 руб. (15 930 руб. – 2 430 руб.) – отражена арендная плата за июль 2007 года;
Дебет 19 Кредит 76 – 2 430 руб. – отражена сумма НДС с арендной платы в соответствии с договором;
Дебет 68 Кредит 19 –2 430 руб. – принята к вычету сумма НДС по арендной плате;
Дебет 20 (25, 26, 44) Кредит 76 – 1 500 руб. (1 770 руб. – 270 руб.) – отражено вознаграждение комиссионера (фирмы «Зодиак») за выполненные услуги;
Дебет 19 Кредит 76 – 270 руб. – отражена сумма НДС по комиссионному вознаграждению;
Дебет 68 Кредит 19 – 270 руб. – принята к вычету сумма НДС по комиссионному вознаграждению;
Дебет 20 (25, 26, 44) Кредит 76 – 6 000 руб. (7 080 руб. – 1 080 руб.) – отражена стоимость коммунальных расходов, подлежащих компенсации арендодателю за июль 2007 года на основании его счета;
Дебет 19 Кредит 76 – 1 080 руб. – отражена сумма НДС с коммунальных платежей по счетам-фактурам, перевыставленным арендодателем;
Дебет 68 Кредит 19 – 1 080 руб. – принята к вычету сумма НДС по коммунальным платежам.
Сумма НДС в размере 1 080 руб., указанная в полученных от арендодателя счетах-фактурах по коммунальным расходам, так же, как и сумма НДС по арендной плате в размере 2 430 руб. и сумма НДС по комиссионному вознаграждению в размере 270 руб., отражаются в книге покупок фирмы «Звезда».
9 августа 2007 года:
Дебет 76 Кредит 51 – 24 780 руб. (13 500 руб. + 2 430 руб. + 1 500 руб. + 270 руб. + 7 080 руб.) – перечислена арендная плата, комиссионное вознаграждение и суммы возмещаемых коммунальных услуг арендодателю.
Читателям следует обратить внимание на последнее письмо Минфина России от 19.06.2007 г. № 03-11-04/2/166.
В нем рассматривается ситуация, когда, в соответствии с условиями договора аренды, стоимость услуг связи арендатором оплачивается сверх арендной платы. Минфин России поясняет, что сумму компенсации арендодатель должен учесть как полученный доход при определении объекта налогообложения по налогу. А оплату услуг телефонной связи принимать в расходы.
Несмотря на то что письмо направлено арендодателям, находящимся на упрощенной системе налогообложения, выводы Минфина России строятся на статьях главы 25 Налогового кодекса «Налог на прибыль организаций». А именно – статьи 249, затрагивающей понятие доходов, и статьи 259, регламентирующей расходы.
Поэтому налогоплательщику, находящемуся на общем режиме налогообложения, необходимо его учитывать.
СРОЧНО!
Успейте разобраться в ФСБУ 5/2019 «Запасы», пока вас не оштрафовали. Самый простой способ – короткий, но полный курс повышения квалификации от гуру бухгалтерского учета Сергея Верещагина