видовой этаж что это
Видовые квартиры: плюсы и минусы
17257 Игорь Василенко
Видовые характеристики квартиры являются весьма значимым фактором для потенциального покупателя, и если из окон открываются прекрасные виды, это обстоятельство существенно удорожает объект недвижимости. В рамках данной статьи мы поговорим о том, что такое видовые квартиры и какие именно панорамы привлекают покупателей. Кроме того, мы расскажем о преимуществах и некоторых недостатках видовых квартир, в некоторой степени снижающих привлекательность жилья.
Плата за вид из окна
Вид из окон является своеобразным продолжением интерьера, и в современных видовых квартирах очень часто используется панорамное остекление (стекло от пола до потолка), чтобы подчеркнуть это достоинство в полной мере.
Пейзаж за окном представляет собой живую красочную картину, и, в зависимости от того, насколько хорош этот вид, стоимость жилья может быть значительно выше стоимости аналогичной квартиры, за окном которой нет ничего примечательного.
Действительно, намного приятнее, смотря в окно, видеть зеленую парковую зону, историческую часть города со старинными постройками, храм или водную гладь канала, чем стену дома напротив или заброшенный пустырь. С другой стороны, если окна выходят на закрытый ухоженный двор, образованный соседними домами, это тоже неплохо, интересным видом может оказаться и современная транспортная развязка, особенно в свете ночных фонарей.
Разновидности видовых характеристик
На что же предпочитают любоваться из окна современные покупатели жилья, и за что именно они готовы платить? В ряде случаев только за видовые характеристики приходится доплачивать четверть стоимости жилья или даже больше (и это без учета месторасположения недвижимости).
Есть несколько разновидностей видового жилья, окна квартиры могут выходить на:
Жилье у воды. Высотки, которые располагаются на берегу рек или каналов позволяют владельцам видовых квартир любоваться водной гладью. Как правило, в престижных районах водные артерии окружены набережными, аллеями и прочими местами для прогулок. В столице популярностью пользуются новостройки с видом на Москва-реку.
«Открыточные» виды. Существенно повышается стоимость квартир, если из окон можно видеть достопримечательности, которые обеспечивают узнаваемость определенной местности – города в целом или отдельной его части. Такими достопримечательностями могут быть памятники на площади, уникальные строения.
Исторический центр города. Из окон может открываться пейзаж, включающий целый ряд зданий, возведенных еще в прошлом веке. Как правило, высота таких зданий редко превышает пять этажей, поэтому из видовой квартиры, которая находится на верхних этажах современной высотки, открывается живописный пейзаж значительной части района.
«Транспортные» виды. Сама по себе проезжая часть может оказаться весьма интересным видом. Мост или транспортная развязка с многочисленными причудливыми кольцами, потоки автомобилей – картина, которую можно наблюдать часами. Впечатление усиливается в вечернее и ночное время, когда зажигают городские фонари, которые дополняются бигбордами и прочими элементами световой рекламы.
Романтика мегаполиса. Речь идет о новостройках, которые расположены в престижных районах, и находятся в окружении высотных зданий бизнес-центров, торгово-развлекательных комплексов, вблизи широкополосных магистралей. Вид современного города имеет особое обаяние, что, собственно, и было одной из задач, реализованных еще при проектировании.
«Индустриальные» виды. Окна квартиры могут выходить на современное предприятие с высокими трубами, различными металлическими конструкциями или на промышленное фабричное здание, возведенное в прошлом или позапрошлом веке. Кстати, подобные строения сейчас достаточно популярны, после редевелопмента промышленных объектов в зданиях обустраивают жилье в стиле «лофт».
Преимущества видовых квартир. Почему так важен вид из окна?
Помимо очевидных достоинств, связанных, главным образом, с эстетическими впечатлениями проживающих, видовые квартиры имеют целый ряд преимуществ по сравнению с квартирами, лишенными видовых характеристик.
Статус. Вопрос престижа
Когда заходит речь о видовых квартирах, подразумевается жилье в престижных районах (деловой или исторический центр), поскольку сложно себе представить какие-либо исключительные виды из окна стандартной квартиры в спальном районе. Таким образом, автоматически подчеркивается статус и материальные возможности владельца недвижимости. То есть, всем понятно, что у человека хватает денег не просто на дорогое жилье в центральной части крупного района, в его распоряжении одна из лучших квартир, предлагаемых в этой части города.
Ликвидность. Выгодное вложение
Видовая квартира является отличным объектом для долгосрочного вложения денег. Стоимость аренды такой квартиры выше, если сравнивать со средними расценками. В любой момент продать такое жилье не составит большого труда, причем, его стоимость растет год от года. Состоятельные клиенты риэлторских компаний готовы годами ждать хорошую видовую квартиру, застройщики также не испытывают особых затруднений с продажами квартир, из окон которых открываются привлекательные виды.
Всегда все «под рукой». Жизнь в центре событий
Соответственно, те, кто проживает в видовых квартирах, как-бы находятся в центре всей жизни, которая протекает за окном. Как правило, в шаговой доступности находится все, что необходимо для культурного досуга (рестораны, торгово-развлекательные центры), для реализации повседневных нужд имеются объекты социального назначения (школы, поликлиники, спортивные центры), не говоря уже о супермаркетах
Недостатки видовых квартир. Цена престижа
Рассказывая об очевидных и не очевидных достоинствах видовых квартир, стоит также упомянуть и о недостатках. А недостатки имеются, и в некоторых случаях они являются основанием для отказа от покупки жилья «с видами».
Плохая экология
Главный недостаток связан, как ни странно, опять-таки, с месторасположением. Оживленные районы, особенно, их центральные части, сложно назвать идеальным местом для проживания. Загазованность воздуха, особенно это касается домов, выстроенных вдоль широкополосной автомагистрали, не позволяет проветривать жилье естественным путем, необходимо использовать дорогостоящие системы кондиционирования.
Сложности с парковкой
Чем больше «кипит жизнь» вокруг жилого дома, тем сложнее найти место для парковки, приходится мириться со скоплениями автомобилей во дворах. Однако свой автомобиль все-таки, нужно где-то парковать, как вариант- можно купить машиноместо отдельно (в подземных или наземных автоматизированных паркингах). При этом цена машиноместа в престижном районе может равняться цене целой квартиры в менее престижном районе, подальше от центра.
Проблемные коммуникации
Если речь идет о покупке видовой квартиры в историческом центре, необходимо заранее иметь информацию о состоянии районных коммуникаций. Если инженерным сетям уже много лет, и у жильцов этого района периодически наблюдаются проблемы с поставками воды, с канализацией или электросетями, то вы также не сможете застраховать себя от подобных проблем.
Вид из окна может измениться
Заключение
Видовые квартиры являются желанным приобретением и пользуются спросом. Тем не менее, при оценке квартиры необходимо рассматривать все преимущества и недостатки объекта недвижимости в целом. Есть целый ряд не менее важных критериев оценки, чем видовые характеристики, кроме того, нужно учесть, что среднестатистический обитатель квартиры проводит лишь незначительную часть времени, наблюдая за тем, что происходит за его окном.
Стоит дважды подумать, за что именно намерены платить именно вы – за возможность любоваться прекрасными пейзажами, или просто за осознание того факта, что окна вашей квартиры выходят на здание, известное далеко за пределами страны. В любом случае, наличие видовой квартиры является отличным способом подчеркнуть собственный статус.
Что такое видовая квартира? В чём её особенность?
Видовая квартира- это квартира, из окон которой открывается панорама на памятники архитектуры, природные объекты, эстетичные виды города.
Элитные комплексы, в которых приобретаются видовые квартиры, должны соответствовать следующим критериям:
Клиенты видовых квартир
Видовые квартиры пользуются спросом в городах, имеющих древнюю историю, сочетание времени в современных строительных материалах и причастность жилища к древнему археологическому пласту. Все это создает внутреннее ощущение устойчивости и прочности бытия. Поэтому такие квартиры, иногда вопреки другим свойствам, практичности, ценовой приемлемости, считаются раритетными. Цены видовых квартир растут из-за интереса, желания и внутренних потребностей. Они считаются элитарными и коллекционными, где стоимость складывается не только из материальных, но и эстетических ценностей.
Такие предложения пользуются спросом у обеспеченной части населения, поэтому застройщик, планируя объект, обязательно рассматривает наличие рядом с объектом архитектурных памятников, природных пейзажей и красивых видов. Развивающаяся система реновации, позволяет сегодня на месте сносимых хрущевок, возводить многоэтажки, отвечающие критериям видовых квартир.
На что обратить внимание при выборе элитного жилья?
Приобретение жилья из-за возможности ежедневно наблюдать панораму с высоты птичьего полета, видеть купола церквей или любоваться ландшафтом побережья, складывается из его оценки по следующим характеристикам:
Наличие службы дома, имеющей официальный сайт, позволяющий централизованно осуществлять платежи, узнавать об услугах и новациях, читать новостные сообщения о работе коммунальных служб, оставлять заявки на оказание ЖКХ услуг — упрочит за жильем звание современного и элитного.
В новостройках видовые квартиры приобретаются на ранних этапах проектирования и возведения, чаще, на нулевом цикле. Это позволяет сократить финансовые вложения и закрепить законодательно выбранное жилье во избежание форс-мажорных обстоятельств.
ОПРОСЫ владельцев недвижимости и их доверенных представителей
Видовые квартиры в новостройках – тренд в строительстве?
На протяжении уже долгого времени видовые квартиры в новостройках набирают популярность. Однако именно в 2021 году востребованность подобных лотов увеличилась. В новой статье рассмотрим особенности таких квартир, а также разберем их преимущества и недостатки вместе с экспертами в сфере недвижимости.
Видовая квартира характеризуется красивым видом из окна на парк, историческую застройку, воду. Эстетичный вид из окна – одно из преимуществ квартиры и фактор, за который покупателям предлагается доплатить.
Видовые квартиры – новый тренд на рынке?
«Благоприятные виды из квартиры всегда были в приоритете при выборе жилья. Но они добавляют от 10 до 20% к стоимости лота. Эти тенденции усилились с развитием строительства небоскребов (корпусов выше 100 м), когда стали востребованы виды на панораму города и знаковые высотки Москвы. В данном случае видовые квартиры расположены примерно в половине квартир корпуса – с 20 этажа и выше. Другой тенденцией является благоустройство набережных строительство новостроек у большой воды», – поясняет Наталья Кузнецова, генеральный директор компании «БОН ТОН».
Сейчас видовые квартиры являются ликвидным вариантом на рынке недвижимости.
«Такая недвижимость отличается ликвидностью: стоимость продажи или аренды будет выше, чем у аналогов, а потенциальный клиент найдется быстрее. Безусловно, такие варианты обойдутся как минимум на 20-30% дороже, чем иные лоты в проекте. К тому же подобных предложений не так много. Однако все это только подчеркивает эксклюзивность данного формата недвижимости», – отмечает Дмитрий Железнов, коммерческий директор «КОРТРОС-Москва».
Видовые квартиры престижны еще и с точки зрения инвестиций. Это более высокий уровень комфорта, который точно будет перспективен в будущем.
«Любая новостройка – это будущая вторичка. Покупая видовую квартиру в новостройке сейчас, Вы инвестируете в будущее. В такой квартире будет не только приятнее жить, но и продать её в будущем будет гораздо проще, а в цене такая квартира будет расти с каждым годом, как и спрос на приятный вид», – поясняет Константин Шибецкий, директор компании «МИЦ-Недвижимость» в Москве.
Проживание в видовой квартире определяет престиж и подчеркивает материальные возможности владельца, потому как такое жилье в основном находится в престижных районах.
«Когда заходит речь о видовых квартирах, подразумевается жилье в престижных локациях (в деловом или историческом центре), поскольку сложно себе представить выдающуюся панораму из окна стандартного лота в спальном районе. Таким образом, автоматически подчеркиваются статус и материальные возможности владельца недвижимости», – уверен Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала Prime Park).
Что касается цен на такие квартиры, то они гораздо выше, чем на обычное жилье.
«Цена видовых квартир всегда немного выше, чем стоимость аналогичных жилых помещений. Это связано с тем, что располагается такое жилье рядом с достопримечательностями города или из него открывается вид на парки, реки, что является редкостью в мегаполисе», – сообщает Андрей Лихачев, Руководитель юридической компании «Хелп Консалтинг».
Разберем недостатки видовых квартир:
Видовая квартира зачастую является апартаментом, то есть нежилым помещением. Это обусловлено невозможностью строить жилые дома в данном районе. Эксперт Андрей Лихачев выделяет три основных параметра:
– Налоговая ставка в отношении апартаментов выше, чем для аналогичной квартиры в жилом доме.
– В апартаментах нельзя оформить постоянную регистрацию.
– Коммунальные платежи для собственников апартаментов начисляются в большем объеме, чем для владельцев квартир.
Кроме того, не все покупатели готовы жить на высоких этажах, что также является минусом видовой квартиры.
Также недостатки видовых квартир бывают и в техническом плане, появляющиеся из-за неопытности проектировщика или экономии заказчика.
«Например, делается дорогая квартира с террасой на верхнем этаже, при этом там ставится вентиляционное оборудование или фановые отводы – основные источники шума и запахов. Опытные застройщики таких ошибок не делают – есть технические способы, как решать эти проблемы еще на этапе проектирования», – отмечает Юлий Борисов, руководитель группы компаний UNK.
Сейчас видовые проекты являются «изюминкой» жилого комплекса, они пользуются повышенным спросом у потребителей и выше по стоимости. Вид на большую воду и набережную будет в приоритете у покупателей.
Экономика видимости: спрос и предложение на видовые офисы
Офисы с панорамными видовыми характеристиками аккумулируют больше спроса, чем помещения с нейтральным видом из окна. Об этом рассказали брокеры и девелоперы в опросе «РБК-Недвижимости».
По словам директора департамента офисной недвижимости Colliers International Натальи Боннели, сильнее всего арендаторов и покупателей офисных помещений привлекают панорамный вид на Москву, а также вид на парк или реку. Каждый третий крупный арендатор делает выбор в пользу статусного привлекательного вида, выбирая площадь под центральный офис компании.
«Премиальный офисный квартал STONE Towers в Белорусском деловом районе проектировался с учетом последних тенденций. Мы старались предусмотреть все: высокий уровень остекления, оптимальную глубину помещения, функциональность планировок и общественных зон. Комплекс изначально проектировался таким образом, чтобы арендаторы могли максимально гибко подойти к формированию своего рабочего пространства с большим количеством опций. Одной из отличительных особенностей и уникальных характеристик стали привлекательные виды абсолютно каждого этажа. Мы предусмотрели несколько видовых уровней: нижние и средние этажи выходят на благоустроенный парк, поддерживая взаимодействие с биофильной средой, выше открывается городская панорама на исторический центр и «Москву-Сити», — рассказала заместитель генерального директора по оценке и инвестициям группы компаний STONE HEDGE Виктория Васильева.
Разберемся, как вид из окна влияет на привлекательность и окупаемость инвестиций на примере конкретного объекта — премиального офисного квартала STONE Towers в Белорусском деловом районе от STONE HEDGE.
Что ищут покупатели офисов
Первая группа интересантов — крупный бизнес, для которого важна статусная штаб-квартира. Компания международного масштаба или амбициозный стартап, нацеленный на большие достижения, не позволяют себе работать в офисах класса B или вдалеке от центра.
Зачастую такие компании предпочитают выкупать или арендовать этажи в зданиях целиком. Интерес крупных игроков преимущественно сосредоточен на целых этажах в формате open space с минимальным количеством конструктивных элементов и привлекательными видовыми характеристиками.
Во-первых, это статус и насущная необходимость: помимо основной функции размещения сотрудников, у крупного бизнеса в штаб-квартире часто проходят встречи акционеров с партнерами и клиентами. Во-вторых, это позволяет сделать максимально функциональный офис c эргономичным размещением сотрудников.
В состоящем из четырех зданий комплексе STONE Towers на верхних этажах предусмотрены открытые террасы по периметру, с которых открывается обзор на исторический центр Москвы и «Москву-Сити». «Самая высокая башня комплекса — Tower B с высотной отметкой почти 100 м — станет архитектурной доминантой офисного квартала и Белорусского делового района в целом. C учетом высотности здания и окружающей среднеэтажной застройки с верхних этажей башни открываются виды как на историческую Москву в сторону метро «Белорусская» и Тверской улицы, так и на урбанистическую застройку Сити», — рассказывает Виктория Васильева.
Девелопер в Tower B предлагает представительские этажи с панорамным видом на 360 градусов площадью 1830 кв. м; в STONE HEDGE утверждают, что на столичном рынке наблюдается дефицит подобных предложений. В Colliers International подтвердили: рынку действительно не хватает качественных офисов на продажу.
Особо крупные корпорации наверняка обратят внимание на Tower A и Tower С. Два этих здания реализуются целиком; их площадь составляет 14 тыс. кв. м и 10 тыс. кв. м соответственно. В Tower A и Tower С видовые характеристики тесно связаны с внутренней организацией офисного квартала — благоустроенной территорией и парком.
Помимо видовых характеристик, для современного офисного пространства особое значение приобретает функциональность планировок. Все башни STONE Towers запроектированы с минимальным количеством колонн внутри. «Малое количество колонн и перегородок в помещении офиса дает большую гибкость в проектировании пространства будущего офиса, поэтому при прочих равных условиях такой офис выберут с большей вероятностью», — считает директор департамента офисной недвижимости Colliers International Наталья Боннели.
Еще один важный фактор для бизнеса, который заботится о комфорте своих сотрудников, — здоровая атмосфера внутри офисного здания и благоустройство территории рядом. Набирающая популярность концепция healthy building подразумевает, что ключевыми ценностями при проектировании зданий становятся безопасность и продуктивная среда для резидентов.
STONE Towers следует этой концепции, где предусмотрены разноформатные общественные пространства для отдыха, парк, собственная инфраструктура и другие атрибуты, дающие возможность отдохнуть в перерывах между встречами. Основные характеристики безопасного и комфортного здания, на которых фокусируется STONE Towers: улучшенная система вентиляции и кондиционирования, высокий уровень естественного освещения за счет панорамных окон и оптимальной глубины этажа, использование элементов биофильного дизайна в концепции мест общего пользования и благоустройства.
Отдельно стоит отметить панорамное остекление, благодаря которому на рабочих местах всегда будет достаточно дневного света. Хорошее светопропускание и теплозащита STONE Towers начинают работать особенно эффективно в сочетании с современной приточно-вытяжной вентиляцией, которая предусматривает возможность естественного проветривания. По мнению Федерации европейских ассоциаций отопления, вентиляции и кондиционирования REHVA, проветривание в условиях пандемии коронавируса необходимо даже в помещениях с механической вентиляцией.
Наконец, положительную роль при выборе офиса играет наличие экологического сертификата BREEAM. «Это является плюсом для иностранных компаний, у которых требования к экологичному офису обусловлено внутренней политикой», — пояснила Боннели. STONE Towers планирует пройти такую сертификацию.
Именно связка этих факторов с видовыми характеристиками превращает объект в точку притяжения для тех, кому нужна штаб-квартира с представительскими функциями в центре Москвы.
К чему стремятся инвесторы
Помимо крупного бизнеса, такие объекты привлекают внимание инвесторов, которые рассчитывают заработать на офисах. Катализатор инвестиционного спроса — тот самый интерес крупных компаний. Востребованность среди конечных пользователей офиса только повышает активность инвесторов.
В результате инвесторы выкупают помещения целыми этажами, чтобы затем сдавать их в аренду или перепродать после ввода здания в эксплуатацию. Рынок недвижимости в условиях столь уязвимой экономики остается наиболее надежным инструментом для инвестиций и сохранения денег. Высокие ставки аренды, быстрая окупаемость и дефицит качественного предложения смещают фокус инвесторов в сторону офисной недвижимости, отмечают эксперты рынка.
Фактическая доходность инвестиций в офисную недвижимость зависит от совокупности факторов. Изучим цифры на примере STONE Towers, который директор отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL Дмитрий Клапша назвал интересным и качественным объектом.
Сегодня цены на офисы в этом комплексе начинаются от 235 тыс. руб. за 1 кв. м. Ближайшее плановое повышение до 5% ожидается в начале 2021 года. Чтобы максимизировать эффект от инвестиционных вложений на текущем этапе, специалисты Colliers International советуют выбирать не маленькие помещения площадью от 70 кв. м (а такие тоже представлены в STONE Towers), а сразу нацеливаться на целые этажи.
При сдаче в аренду ликвидного офисного помещения инвестор сможет получать стабильный пассивный доход. Стабильность здесь заключается не только в том, что компании предпочитают заключать долгосрочные арендные контракты. Девелопер проекта STONE HEDGE имеет многолетний опыт формирования арендного бизнеса для частных инвесторов, приобретающих недвижимость в компании. Сегодня в рамках STONE Towers компания опционально предлагает своим клиентам услугу по поиску арендатора. Помещение в современном офисном центре с хорошим видом не захочется менять на пусть такое же по метражу, но менее интересное в плане видовых характеристик, технологичности самого здания и, как следствие, более доступное по цене.
Если же говорить о покупке с целью последующей перепродажи, то девелопер анонсирует рост стоимости офисов в STONE Towers на 40%. «С учетом снижения ключевой ставки ЦБ увеличился интерес инвестиций в недвижимость, где доходность выше, чем депозиты в банках», — констатировал Дмитрий Клапша из JLL.