в чем заключается вероятностная природа рыночной стоимости
В чем заключается вероятностная природа рыночной стоимости
«Ровер ГРУПП» | База знаний
«Ты никогда не будешь знать достаточно, если не будешь знать больше, чем достаточно»
Уильям Блейк
(1788 г.)
Методики оценки
Как определить наиболее эффективное использование объекта?
Наиболее эффективным использованием объекта принято считать наиболее физически возможное его использование, законное с юридической точки зрения и осуществимым с финансовой точки зрения, в результате которого рыночная стоимость объекта будет максимальной.
Основные критерии эффективности использования объекта:
Наибольшая эффективность использования объекта недвижимости зависит от эффективности использования как земельного участка свободного от застройки, так и объекта недвижимости с имеющимися улучшениями и с учетом возможного сноса строений
Определение рыночной стоимости имущества, подлежащего оценке, осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемого объекта.
Для расчета рыночной стоимости используются три основных подхода:
Затратный подход
Затратный подход основывается на принципе замещения, согласно которому предполагается, что никто из рационально мыслящих людей не заплатит за данный объект больше той суммы, которую он может затратить на покупку другого объекта с одинаковой полезностью.
Затратный подход часто оказывается единственно возможным при оценке машин и оборудования специального назначения, уникальных объектов, изготовленных по индивидуальным заказам и не имеющих аналогов на рынке. Применение этого подхода также оправдано в случаях исчисления налога на имущество, страхования отдельных составляющих имущества, при судебном разделе имущества между собственниками, при распродаже имущества на открытых торгах, а также бухгалтерского учета основных средств и при их переоценке.
Использование затратного подхода в чистом виде в целом основывается на той предпосылке, что в качестве стоимости могут быть приняты затраты на его создание и реализацию. Определяемая таким образом стоимость может не совпадать с рыночной стоимостью, так как затраты – не единственный фактор стоимости, на которую также влияют полезность, качество, конкурентоспособность.
В зависимости от характеристик оцениваемого объекта и объема исходной информации о нем применяют различные методы определения затрат на его воспроизводство (замещение), то есть различные методы затратного подхода.
Методы затратного подхода можно разделить на 2 группы:
Последовательность расчетов стоимости на основе затратного подхода можно представить следующим образом:
Первым этапом при оценке затратным подходом является определение полной восстановительной стоимости оцениваемого оборудования. Это может быть стоимость воспроизводства или замещения объектов.
Следующим этапом при применении затратного подхода является определение износа оцениваемого объекта. Термин «износ» употребляется как в экономическом, так и в техническом смысле. Износ в экономическом смысле означает потерю стоимости объекта в процессе его эксплуатации, т.е. его обесценение.
Износ в техническом смысле означает потерю работоспособного состояния объекта по ходу его эксплуатации, такой износ принято называть физическим.
Имущество теряет свою стоимость под влиянием не только физического, но и морального устаревания (появление новой техники, смена ее поколений).
Общая модель совокупного (накопленного) износа выглядит следующим образом:
СИ =1- (1 – ИФИЗ)(1 – УФУН)(1 – УЭ)
Физический износ можно определить следующими методами:
Функциональное (моральное) устаревание – это потеря стоимости объекта, вызванная появлением новых технологий. Обычно рассматриваются две стороны возможного отличия нового объекта от старого или две категории функционального устаревания: избыток капитальных затрат и избыток производственных затрат.
Внешнее (экономическое) устаревание – это внешний износ (экономическое устаревание) – потеря стоимости, обусловленная изменением внешних по отношению к объекту оценки факторов. Оно может быть вызвано общеэкономическими и внутриотраслевыми изменениями, в том числе сокращением спроса на определенный вид продукции, сокращением предложения или ухудшением качества сырья, рабочей силы, вспомогательных систем, сооружений и коммуникаций, а также правовыми изменениями, относящимися к законодательству, муниципальным постановлениям, зонированию и административным распоряжениям и т.п.
Сравнительный подход
Сравнительный подход основан на принципе эффективно функционирующего рынка, на котором инвесторы покупают и продают аналогичные активы, принимая при этом независимые индивидуальные решения. Данные по аналогичным сделкам сравниваются с оцениваемыми объектами. Экономические преимущества и недостатки оцениваемых активов по сравнению с выбранными аналогами учитываются посредством введения соответствующих поправок.
Также вводятся поправки, учитывающие качественные различия между оцениваемыми активами и их аналогами.
Сравнительный подход наиболее применим для тех видов имущества, которые имеют развитый вторичный рынок. Подход основан на определении рыночных цен, адекватно отражающих «ценность» единицы в ее текущем состоянии.
Основная процедура заключается в сборе данных, установлении подходящих единиц сравнения (выбор аналогов). Элементами сравнения могут быть:
Последовательность применения метода сравнительного анализа продаж следующая:
Доходный подход
Доходный подход представляет собой совокупность приемов и методов, позволяющих оценить стоимость объекта на основе его потенциальной способности приносить доход. Используя доходный подход, оценщики измеряют текущую стоимость будущих выгод от владения недвижимым имуществом.
Доходный подход к оценке недвижимости включает два метода:
Метод прямой капитализации подразумевает выражение рыночной стоимости объекта через величину дохода от владения им в наиболее характерный год. Инструментом перевода таких доходов в текущую стоимость является ставка капитализации.
Дисконтирование будущих доходов – это метод, используемый для оценки объектов доходной недвижимости, как текущей стоимости ожидаемых в будущем выгод от владения объектом. Будущие преимущества от операций с недвижимостью представляют собой периодические поступления в виде будущего дохода на протяжении периода владения и реверсию, то есть выручку от продажи объекта по истечении периода владения.
В основе обоих методов лежит расчет чистого операционного дохода, ассоциированного с оцениваемым объектом, который приводится в стоимость данного актива на текущий момент при помощи ставки дисконтирования или капитализации.
В методе капитализации дохода используется денежный поток за первый прогнозный год, в методе ДДП прогнозируются потоки на несколько лет вперед.
Метод капитализации дохода применяется в том случае, если не прогнозируется изменение денежных потоков, либо ожидается их стабильный рост (снижение). Метод ДДП применяется в случае нестабильности прогнозируемого дохода.
Выбор подходов – Согласно п. 20 ФСО № 1, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.
Согласование – Различные подходы могут быть использованы в процессе оценки, но решение вопроса об относительной значимости показателей стоимости, полученных на базе различных подходов, должно определяться обоснованным суждением оценщиков, которое оформляется путем взвешивания стоимостей, определенных использованием двух и более подходов. Решение же вопроса, каким стоимостным оценкам придать больший вес и как каждый подход взвешивать по отношению к другим, является ключевым на заключительном этапе процесса оценки.
Существуют два базовых метода взвешивания: метод математического взвешивания и метод субъективного взвешивания.
Если в первом методе используется процентное взвешивание результатов, полученных различными способами, то второй базируется на анализе преимуществ и недостатков каждого подхода, а также на анализе количества и качества данных в обосновании каждого подхода.
Новости
22 декабря 2015 года в Верховном Суде Российской Федерации будет рассматриваться дело №А09-6803/2014 о взыскании убытков. По мнению истца, оценщики ООО «Ко-Инвест Брянск» причинили ему убытки результатами «недостоверной» оценки. В качестве основания взыскания убытков истцом указывается то, что рыночная стоимость, определенная в отчете об оценке, на 5,5% отличается от стоимости, утвержденной судом на основе судебной экспертизы (1 726 100 и 1 631 000 рублей соответственно). Ответчик, оценочная компания, уже проиграл суды трех инстанций.
Удовлетворение требований истца и взыскание с оценочной компании убытков создаст прецедент, опасный для всей отрасли. Исходя из вероятностного характера рыночной стоимости, можно прогнозировать, что при наличии указанного прецедента с Оценщиков можно будет взыскивать убытки за любой отчет об оценке.
На общероссийском уровне проблема была поднята представителем НП «СРОО «Экспертный совет» на IV Всероссийском оценочном форуме 27.11.2015 г. Участники мероприятия высказали консолидированную позицию оценочного сообщества о недопустимости ответственности оценщика за вероятностную природу и объективные факторы неопределенности рыночной стоимости. Отмечено, что при проведении оценки невозможно абсолютно точно определить рыночную стоимость ввиду неопределенности исходных рыночных данных и погрешностей методов расчета, а указанное минимальное расхождение результатов 5,5% не опровергает, а подтверждает достоверность оценки, выполненной ООО «Ко-Инвест Брянск», так как допустимая погрешность оценки аналогичных объектов в разы выше. Данная позиция закреплена в резолюции Форума и будет представлена в Верховный Суд Российской Федерации.
Учитывая значимость дела для всей оценочной отрасли, профессиональное оценочное сообщество заявило консолидированную позицию, подготовленную представителями различных СРО оценщиков (РОО, СМАОс, Экспертный совет, НКСО, РАО), 7 докторами и 4 кандидатами наук: Н.В. Воловичем, М.О. Ильиным, К.Е. Калинкиной, А.В. Каминским, А.П. Ковалевым, Ю.В. Козырем, К.Ю. Кулаковым, В.И. Лебединским, Б.Е. Лужанским, Х.А Мамаджаным, П.М. Сапожниковым, А.А. Слуцким. Письмо экспертов направлено в Верховный Суд Российской Федерации и адвокату, защищающему инетресы Оценщика. Адвокат формировал дополнения к кассационной жалобе в том числе на основе и с отсылкой к позиции, изложенной в письме, которое вошло в указанные дополнения в качестве приложения.
Консолидированная позиция сообщества формировалась буквально в режиме онлайн в профильной группе сети «Фейсбук».
В письме Верховному Суду Российской Федерации при вынесении решения по делу №А09-6803/2014 было предложено учитывать следующее.
1. Рыночная стоимость имеет вероятностный характер. Неопределенность – неотъемлемая характеристика процесса и результата оценки.
Вероятностный характер рыночной стоимости закреплен в законодательстве об оценочной деятельности. Согласно ст.3 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается «наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке…». В Федеральных стандартах оценки (далее – ФСО), в частности в п. 30 ФСО №7 указано, что оценщик «приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость. », а в п. 26 ФСО №1, что оценщик «имеет право приводить свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость».
Вопросы неопределенности результатов оценки нашли отражение в документах международных организаций, в т.ч.: Международного совета по стандартам оценки, Ассоциации дипломированных сертифицированных бухгалтеров, Королевского института сертифицированных оценщиков недвижимости (RICS), Базельского комитета по банковскому надзору. Результат применения любых методов оценки рыночной стоимости всегда сопровождается неопределенностью, которая исторически рассматривается оценочным сообществом и заказчиками оценки как неотъемлемая характеристика процесса и результата оценки. Теме неопределенности результатов оценки посвящено множество научно-методических работ российских авторов (см. Приложение 1), что, как минимум, свидетельствует об уже проделанной существенной методологической работе по данному направлению представителями науки. Выделяют следующие основные источники и факторы неопределенности: рыночная неопределенность; неопределенность моделей и методов; неопределенность исходных данных (подробно см. Приложение 2).
2. Рыночный разброс цен на объекты, аналогичные объекту оценки по делу
№А09-6803/2014, составляет более 30%.
Даже на самых развитых рынках товаров народного потребления рыночный разброс цен на одинаковые товары, как правило, превышает 5%, имеющие место в рассматриваемом деле. Например, наиболее развитый рынок недвижимости в России – рынок квартир в г. Москве – характеризуется рыночным разбросом цен более 5%, даже на типовые квартиры. В рамках рассматриваемого дела объектом оценки выступает нежилое помещение, расположенное городе Сельцо Брянской области, рынок недвижимости которого нельзя охарактеризовать как активный. Проводимые исследования (например, [22, 23, 25]) показывают, что для объектов нежилой недвижимости, расположенных не в центрах субъектов Российской Федерации, разброс цен обычно превышает 30%. Это является стандартной практикой ценообразования на рынке недвижимости и не может рассматриваться как следствие чьих-либо ошибок.
3. Отличия результатов оценки отдельных отчетов являются существенными, если результат, полученный в одном отчете, выходит за границы диапазона стоимости, полученной в другом отчете.
Анализу точности результатов оценки и пределов ответственности оценщика посвящено ряд работ ведущих российских ученых в области оценочной деятельности (например, [1, 2, 4, 6 и т.д.]). В них показано, что различие в стоимостях, полученных в разных отчетах, можно считать существенными только тогда, когда они выходят за границы установленных для них диапазонов.
В законодательстве также имеет место положение, описывающее критерий существенности для отличий в стоимости. В частности в п. 25 ФСО №1 указывается, что существенным признается отличие, при котором результат, полученный при применении одного подхода (метода), находится вне границ указанного оценщиком диапазона стоимости, полученной при применении другого подхода (метода).
4. Решение по делу №А09-6803/2014 будет являться важным прецедентом и в случае взыскания убытков с Оценщика приведет к негативным социально-экономическим последствиям для оценочной деятельности и страны в целом.
Как было показано выше, результаты определения стоимости в отчетах об оценке одних и тех же объектов всегда отличаются по объективным причинам. Таким образом, по нашему мнению, возможное принятие решения о том, что несущественное расхождение в результатах на 5,5% является основанием для признания одной из оценок недостоверной, может в дальнейшем послужить причиной тому, что любой отчет об оценке может быть оспорен по этому основанию. На практике это будет означать, что все сделки, сопровождаемые отчетами об оценке, в т.ч. приватизация государственного и муниципального имущества, корпоративные и другие сделки, могут быть оспорены. Помимо прямого конфликта интересов между государственными учреждениями (Росреестр, Росимущество, ФНС и т.п.), являющимися активными потребителями оценочных услуг, будет нанесен ощутимый урон малому и среднему предпринимательству, к которому относится подавляющее большинство оценочных компаний России. Представляется очевидным возникновение риска эскалации социальной напряженности, что может привести к социальному взрыву, огромному количеству судебных разбирательств и как результат – к остановке работы и банкротству предприятий.
С учетом изложенного выше предлагаем рассматривать отличие на 5,5% рыночной стоимости, установленной в отчете ООО «Ко-Инвест Брянск», от рыночной стоимости, утвержденной судом на основе судебной экспертизы, как объективное следствие вероятностной природы рыночной стоимости и рыночной неопределенности. Указанное расхождение между оценками является несущественным, поскольку размер допустимой погрешности оценки для такого рода объектов оценки существенно выше. Факт расхождения результатов не только не должен являться доказательством недостоверности оценки, проведенной оценочной компаний ООО «Ко-Инвест Брянск» и основанием для возмещения каких-либо убытков, а, наоборот, подтверждает корректность проведенной первичной оценки.
17 декабря 2015 года на адрес Верховного суда РФ коллективное письмо направила группа Экспертов и Оценщиков Смоленской области (Г.И. Ковалева, А.Н. Рогулин, П.А. Дунаев, А.А. Слепцов, Е.В. Слепцова, Т.В. Дунаева, А.Н. Москалев, С.Н. Новожилов).
Проблема продолжает обсуждаться на различных дискуссионных площадках. Например, 10.12.2015 г. состоялось заседание Рабочей группы по мониторингу законодательства в сфере имущественных налогов Государственной Думы, участники которого дополнительно отметили следующее. Суд не признал недостоверной итоговую величину рыночной стоимости, определенную оценщиками ООО «КО-Инвест Брянск». Факт установления другой величины стоимости судебным экспертом не является основанием для признания отчета об оценке недостоверным, что вытекает из положений статей 12, 13 Федерального Закона от 28.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ, и не влечет наступления гражданской ответственности оценщика.
Желание поддержать коллег из Брянска высказывают Оценщики со всей России, например, отдельная позиция направлена в Верховный Суд Российской Федерации от компании «Шогин и Партнеры».
Партнерство продолжает занимать активную позицию в деле брянского Оценщика
Не продешевить: как определить рыночную стоимость недвижимости
Ключевой вопрос при купле-продажи квартиры — как определить ее рыночную стоимость в конкретный момент времени. Вместе с экспертами разбираемся, что такое рыночная стоимость и как продавцу не продешевить, а покупателю не переплатить при покупке жилья.
Эксперты в статье:
Рыночная стоимость — это цена, за которую объект может быть продан в условиях свободного рынка и с учетом конкуренции за период, соответствующий среднему сроку экспозиции (осенью 2021 года в Москве это порядка 64 дней). Показатель отражает текущую ситуацию на рынке и может зависеть от политического, экономического, социального положения и других условий.
Чем кадастровая стоимость отличается от рыночной
Кадастровая стоимость объекта недвижимости — это полученный на определенную дату результат оценки объекта, определяемый в соответствии с № 237-ФЗ. Понятие рыночной стоимости гораздо более широкое и прямо зависит от спроса на рынке недвижимости, объема предложения и состояния конкретного жилья, тогда как кадастровая стоимость главным образом обусловливается ценовой политикой отдельного региона. Кадастровую стоимость утверждает город Москва в лице Департамента городского имущества, она в первую очередь влияет на ставки связанных с недвижимостью налогов.
В отличие от рыночной, в кадастровой стоимости не учитываются индивидуальные характеристики жилья, например состояние ремонта и сантехники, вид из окна и т. д. Местоположение, год постройки и состояние дома влияют как на рыночную, так и на кадастровую стоимость объекта.
Цели расчета кадастровой стоимости:
Зачем нужно знать рыночную стоимость
Определение рыночной стоимости может потребоваться при:
«Во всех этих случаях вам может потребоваться не только установить реальную стоимость квартиры, но и иметь ее документальное подтверждение. Важно, что при совершении сделок с имуществом несовершеннолетнего ребенка необходимо одобрение органов опеки и попечительства. Оценка для опеки — это определение рыночной стоимости объекта, доля в котором или собственником которого является несовершеннолетний ребенок», — говорит руководитель юридической практики компании «Интерцессия» Кирилл Стус.
Критерии оценки рыночной стоимости жилья
Основные параметры, которые могут в ту или иную сторону менять рыночную стоимость жилья, можно разделить на ключевые и второстепенные.
Общие критерии оценки рыночной стоимости:
Существенные факторы, влияющие на рыночную стоимость:
Второстепенные факторы — высота потолков, вид из окон, наличие балкона или лоджии. Эти факторы не так важны, как вышеперечисленные, однако для конкретного покупателя именно они могут выходить на первый план при выборе объекта. Их также обязательно учитывают при определении рыночной стоимости квартиры.
Вероника Величко, руководитель практики недвижимости и строительства ЮФ «Авелан»:
— Рыночная стоимость определяет цену, которую предполагаемый покупатель согласен заплатить. В отличие от кадастровой стоимости, она не должна фиксироваться в отдельном документе. Но получить такую справку можно — часто эта информация нужна и для представления в государственные учреждения. Например, нотариусу при вступлении в наследство или в органы опеки при покупке нового жилья, где будет прописан несовершеннолетний. Такие справки могут подготовить оценочные компании.
Этапы проведения оценки рыночной стоимости
Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet:
— Покупателю тоже важно знать рыночную стоимость жилья — чтобы понимать, в каком диапазоне ему можно двигаться, чтобы не переплатить за выбранный объект. Если говорить о вторичном рынке жилья Москвы, то за год рост составил по некоторым локациям и объектам до 35%. Поэтому сейчас, пока рынок еще «переваривает» столь существенный рост цен, трудно говорить, насколько завышена или занижена стоимость конкретной квартиры. Несоответствие общей картине вполне может быть следствием того, что продавец не разобрался в ситуации с ценами и уровнем их роста. И тут такой нюанс: раньше для опытного риелтора цена квартиры примерно на 10% ниже рынка часто служила сигналом, что у квартиры есть юридические проблемы, что объект не очень чистый. Сейчас в условиях ценовой нестабильности такой ценовой маркер не работает — это такой симптом «болезни роста» рынка.
Основные подходы к оценке рыночной стоимости
Сравнительный. В этом случае квартира сравнивается с аналогичными. Данный подход имеет смысл применять, если есть большая выборка достоверных данных о квартирах с аналогичными параметрами и в схожих локациях. Обычно такая информация есть у агентств недвижимости, для приблизительной оценки можно воспользоваться открытыми интернет-площадками.
Доходный. В этом случае оцениваются потенциальная доходность — от перепродажи и/или аренды (в зависимости от целей покупателя-инвестора), а также сопутствующие расходы.
Затратный. В этом случае исходят из того, что покупатель не заплатит за лот больше, чем стоило бы строительство или восстановление аналогичного объекта недвижимости. Стоимость объекта рассчитывается как стоимость участка земли плюс стоимость замещения или воспроизводства объекта недвижимости минус стоимость накопленного износа.