в чем заключается суть принципа наилучшего и наиболее эффективного использования

Принцип наиболее эффективного использования

Принцип наиболее эффективного использования объекта недвижимости формулируется следующим образом; это разумный и возможный вариант использования, который обеспечит объекту наивысшую текущую стоимость. Другими словами, тот вариант использования, выбранный среди законных альтернатив, который является физически возможным, достаточно обоснованным, финансово осуществимым и который приводит к наивысшей стоимости объекта.

а) законодательно разрешенным, т.е. соответствует юридическим нормам, включая установленного зонирования территории, нормам охраны окружающей среды, градостроительным ограничениям, требованиям по охране памятников истории архитектуры, благоустройству прилегающей территории и т.п.;

б) физически осуществимо, т.е. размер и форма земельного участка, его транспортная доступность, имеющиеся строения позволяют реализовать выбранный вариант использования;

в) финансово обосновано с точки зрения окупаемости инвестируемого капитала, т.е. использование обеспечивает доход, превышающий капитальные затраты, эксплуатационные расходы и финансовые обязательства;

г) обеспечивает наивысшую стоимость или доходность недвижимости. Выбор варианта наиболее эффективного использования объекта рассматривается в два этапа: во-первых, земельного участка как свободного, во- вторых, участка земли с существующими улучшениями. Если участок свободен от строений, то определяется, какой объект наиболее эффективно построить с учетом правовых, градостроительных, экологических и иных ограничений, а также с учетом перспектив развития района.

Если на земельном участке уже имеется застройка, то вариантами наиболее эффективного использования могут быть ремонт, модернизация или реконструкция. Сложившееся использование будет продолжаться до тех пор, пока стоимость земли при ее оптимальном применении не превысит общую стоимость земли и построек при текущем использовании за вычетом затрат по сносу имеющихся сооружений. В последнем случае вариантом НЭИ станет снос имеющихся строений.

Контрольные вопросы для самопроверки

1.По каким признакам все принципы оценки недвижимости разделены на четыре группы?

2. В чем проявляется взаимосвязь принципа полезности с принципами ожидания и замещения?

3. Каким образом проявляется связь между принципом наиболее эффективного использования и принципами вклада и сбалансированности?

4. В чем заключается противоречие между принципами ожидания и спроса и предложения?

5. Укажите различия между принципами сбалансированности и соответствия.

6. Какие факторы учитываются при определении варианта наиболее эффективного использования объекта недвижимости?

7. Возможна ли ситуация, когда у незастроенного земельного участка на окраине города не будет варианта наиболее эффективного использования? Под влиянием каких факторов эта ситуация может измениться?

3. Регулирование оценочной деятельности.

Актуальность регулирования данных отношений определяется:

— важностью оценочной деятельности для развития рыночных отношений и реформирования экономики;

— необходимостью целенаправленного создания полноценной системы оценки в максимально сжатые сроки;

— необходимостью восстановления нарушенной преемственности и развитием финансовых традиций этого вида деятельности в Российской Федерации;

— междисциплинарным и межведомственным характером оценочной деятельности;

— необходимостью решения вопроса о распределении полномочий по регулированию оценочной деятельности между федеральным уровнем управления и субъектами Федерации, а также решения вопроса о месте и роли частной и государственной оценки.

Регулирование развивается в рамках следующих процедур:

— определение методических требований к процедурам оценки, которые традиционно формулируются в стандартах оценки;

— определение требований к морально-этическим качествам оценщика, связанным с его независимостью; данные требования формулируются в кодексах профессиональной этики;

— определение требований к уровню профессиональной подготовки и опыту практической работы оценщика, которые отражаются в уровне профессиональных званий.

Основные принципы регулирования оценочной деятельности:

— независимая оценочная деятельность является самостоятельным видом предпринимательской деятельности;

— оценка является самостоятельным научным направлением, со своей методологией, терминологией, принципами исследований;

— становление и развитие оценки возможно только в условиях рыночных отношений и правового регулирования предпринимательской деятельности;

— базируясь на мировом опыте оценочной деятельности, в современных условиях России необходимо создавать и развивать национальную систему оценки;

— развитие оценочной деятельности возможно только на основе общего правового, методологического и информационного пространства на всей территории Российской Федерации;

— государственная и частная оценочная деятельность должны проводиться на общей правовой, методологической и информационной основе и дополнять друг друга;

— эффективным развитие оценочной деятельности может быть только при соблюдении принципа баланса прав и обязанностей всех участников оценочного процесса, при наличии добросовестной конкуренции независимых оценщиков.

— выработка государственной политики в области оценочной деятельности;

— нормативно-правовое регулирование в области оценочной деятельности (программы разработки федеральных стандартов оценки, разработка и утверждение федеральных стандартов оценки);

— ведение единого государственного реестра саморегулируемых организаций оценщиков;

— осуществление надзора за выполнением саморегулируемыми организациями оценщиков требований настоящего Федерального закона;

— обращение в суд с заявлением об исключении саморегулируемой организации оценщиков из единого государственного реестра саморегулируемых организаций оценщиков.

Очевидно, что на этапе становления профессии в России необходимо ведение государственного регулирования оценочной деятельности для поддержания должного качества услуг. Эту задачу решил Федеральный закон № 135 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», который на начальном этапе до 1 июля 2006г. вводил лицензирование оценочной деятельности.

Одной из основных форм государственного регулирования оценочной деятельности является разработка стандартов оценки, которые устанавливают определения фундаментальных понятий, относящихся к оценке имущества, и предлагает основные принципы осуществления оценочной деятельности.

Начиная с сентября 1999 г., в соответствии с поручением Правительства РФ от 20.09.99 г. № 932 Министерством государственного имущества России совместно с другими заинтересованными ведомствами и в тесном сотрудничестве с профессиональными организациями оценщиков поручена:

— разработка проектов стандартов оценки, обязательных применению субъектами оценочной деятельности;

— разработка и утверждение методических рекомендаций по оценочной деятельности применительно к различным объектам оценки

В настоящее время утверждены следующие Федеральные стандарты оценки обязательные к применению всеми участниками оценочной деятельности:

— Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)

— Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)

— Требования к отчету об оценке (ФСО №3)

— Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО №4)

— Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО 5)

— Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков (ФСО № 6).

Саморегулируемой организацией оценщиков (СРОО) признается некоммерческая организация, созданная в целях регулирования и контроля оценочной деятельности, включенная в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков и объединяющая на условиях членства оценщиков.

Статус СРОО приобретается некоммерческой организацией с даты ее включения в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков. Основанием для включения некоммерческой организации в единый государственный реестр СРОО является выполнение ею следующих требований

— объединение в составе такой организации в качестве ее членов не менее чем трехсот физических лиц;

— наличие компенсационного фонда, который формируется за счет взносов ее членов в денежной форме в размере;

— наличие коллегиального органа управления (совета, наблюдательного совета), функционально специализированных органов и структурных подразделений;

— наличие стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных в соответствии с требованиями Федерального закона;

— работники саморегулируемой организации оценщиков не вправе осуществлять оценочную деятельность;

— некоммерческая организация, имеющая статус саморегулируемой организации оценщиков, не может быть реорганизована.

Функциями саморегулируемой организации оценщиков являются:

— разработка и утверждение стандартов и правил оценочной деятельности, правил деловой и профессиональной этики;

— разработка и утверждение правил и условий приема в члены СРОО, дополнительных требований к порядку обеспечения имущественной ответственности своих членов при осуществлении оценочной деятельности, установление размера членских взносов и порядка их внесения;

— представление интересов своих членов в их отношениях с федеральными органами государственной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, а также с международными профессиональными организациями оценщиков;

— прием в члены и исключение из членов СРОО по основаниям, предусмотренным Федеральным законом и внутренними документами СРОО;

— контроль за осуществлением своими членами оценочной деятельности в части соблюдения ими требований федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности, а также правил деловой и профессиональной этики;

— ведение реестра членов СРОО и предоставление информации, содержащейся в этом реестре, заинтересованным лицам;

— организация информационного и методического обеспечения своих членов;

— осуществление экспертизы отчетов.

Саморегулируемая организация оценщиков обязана:

— формировать компенсационный фонд для обеспечения ответственности своих членов перед потребителями услуг в области оценочной деятельности и третьими лицами;

— применять меры дисциплинарного воздействия, предусмотренные федеральными законами и внутренними документами СРОО, в отношении своих членов;

— сообщать в уполномоченный федеральный орган, осуществляющий функции по надзору за деятельностью СРОО, о возникновении своего несоответствия требованиям, предусмотренным Федерального закона, в течение десяти дней с момента выявления такого несоответствия;

— отказать в принятии в члены саморегулируемой организации оценщиков в случаях, установленных Федеральным законом;

— исключать из членов саморегулируемой организации оценщиков по основаниям, предусмотренным Федеральным законом и внутренними документами СРОО;

— вести реестр членов саморегулируемой организации оценщиков и предоставлять информацию, содержащуюся в этом реестре, заинтересованным лицам в установленном порядке;

— организовывать проведение профессиональной переподготовки оценщиков.

Требования к членству в саморегулируемой организации оценщиков

Оценщик одновременно может быть членом только одной СРОО.Для вступления в члены СРОО физическое лицо представляет:

— документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности в соответствии с образовательными программами высшего профессионального образования, дополнительного профессионального образования или программами профессиональной переподготовки специалистов в области оценочной;

— справку об отсутствии неснятой или непогашенной судимости за преступления в сфере экономики, а также за преступления средней тяжести, тяжкие и особо тяжкие преступления.

Профессиональное обучение оценщиков осуществляется государственными или частными учебными заведениями, специально создаваемыми для этой цели, или на базе факультетов (отделений, кафедр) государственных или частных учебных заведений, имеющих право осуществлять такое обучение в соответствии с законодательством Российской Федерации

Контрольные вопросы для самопроверки

1. Основное содержание и назначение регулирования оценочной деятельности?

2. Какие применяются формы регулирования оценочной деятельности

3. Какие нормативно-правовые документы существуют для регулирования оценочной деятельности в России?

4. Какие документы существуют для регулирования оценочной деятельности на международном уровне? Имеет ли Россия право их использовать?

5. В каких формах проходит процесс государственного регулирования оценочной деятельности в России?

6. Каким образом осуществляется саморегулирование оценочной деятельности в России?

7. Какие стандарты приняты на европейском уровне и в чем заключается их практическая значимость?

8. Какие стандарты могут применяться при проведении оценки различных видов имущества?

Источник

ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ПРИНЦИПА ЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

Под лучшим и наиболее эффективным вариан­том использования (ЛНЭИ) понимается разумный и возможный вариант использования, который обеспе­чит объекту наивысшую текущую стоимость, опреде­ленную на дату оценки.

Анализ лучшего и наиболее эффективного исполь­зования является базовым в оценке недвижимости и формирует основу, на которой оценщик применяет три традиционных подхода к стоимости.

В теории оценки различают ЛНЭИ участка земли как вакантного и ЛНЭИ участка обустроенного (с по­строенными зданиями и/или сооружениями на благоус­троенном участке).

Анализ ЛНЭИ проводится в два этапа. На первом — участок анализируется без строений, а на втором — как обустроенный.

На первом этапе оценщик должен описать, какие здания и сооружения необходимо построить на участке, чтобы достигнуть максимальной выгоды с точки зрения дохода и удобств. На втором этапе необходимо проана­лизировать существующие строения. Часто бывает так, что существующие строения не отвечают ЛНЭИ, однако существующее использование продолжается до тех пор, пока стоимость земли при ЛНЭИ не превысит стоимос­ти всего имущества в его текущем использовании с уче­том издержек на снос строений. Такие случаи возника­ют при функционировании старых предприятий в черте города или старых жилых строений вблизи развиваю­щегося города.

На втором этапе анализа необходимо ответить на во­прос: как необходимо наилучшим образом использовать существующие строения или их следует снести и на их месте построить новые? Для этого

необходимо рассчи­тать чистый операционный доход (ЧОД) от различных вариантов использования строений. Максимальный ЧОД на долгосрочной основе будет соответствовать ЛНЭИ. При этом рассматриваемые варианты использо­вания участка и строений должны удовлетворять четы­рем критериям, то есть быть юридически разрешен­ными, физически возможными, экономически целе­сообразными и наиболее доходными.

Пример 1: Допустим, что оценщик анализирует варианты стро­ительства коттеджа на участке 15 соток. Стоимость од­ной сотки земли равна 2000 долл.

Рассматривается три варианта строительства:

Известна рыночная стоимость каждого варианта кот­теджа.

Результаты определения ЛНЭИ участка представле­ны в таблице 1.

Расчет ЛНЭИ участка земли

Кроме оценки ожидаемой прибыли, аналитик дол­жен определить норму прибыли, так как если выявятся варианты с более высокой нормой прибыли с аналоги­чным риском, то рассматриваемый вариант не будет ЛНЭИ.

В нашем случае застройщик должен инвестировать 137100 долл., чтобы получить прибыль 37900 долл., следовательно, норма прибыли составит 27,6%.

В рассмотренном примере стоимость земли была за­дана, что бывает довольно часто. Более сложный слу­чай для расчета возникает, когда необходимо опреде­лить стоимость земли или максимальную сумму, кото­рую может инвестировать застройщик в покупку зем­ли, чтобы получить ожидаемую норму прибыли.

В этом случае необходимо проанализировать возмож­ные разрешенные варианты использования участка зем­ли и определить, какой из них приведет к самому боль­шому остаточному доходу. В соответствии с классичес­кой экономической теорией этот доход приписывается земле и характеризует ее стоимость.

Пример 2: Оценщику необходимо определить ЛНЭИ участка по заданию застройщика, который планирует строительст­во на нем малоэтажного многоквартирного дома с це­лью получения дохода от его эксплуатации. Застрой­щик хочет иметь доход в 18% годовых в долларах США.

Возможно возведение 3-х вариантов многоквартирно­го дома со следующими характеристиками:

Оценщик установил также, что затраты на эксплуа­тацию зданий подобной серии (операционные расходы) составляют в среднем 40% валового рентного дохода.

Расчет ЛНЭИ участка земли

Известно также, что ставка дохода для земли состав­ляет 10% годовых в долларах США.

Результаты определения ЛНЭИ участка представле­ны в таблице 2.

Расчет показывает, что ЛНЭИ является строительст­во 6-ти квартирного дома с пятикомнатными квартира­ми.

Из анализа сопоставимых показателей по расходам па строительство, доходу и прибыли в отдельности такой вывод не следует. Он появляется только тогда, когда доход был отнесен к земле, что соответствует классической экономической теории.

Рассмотрим вариант использования ЛНЭИ обустро­енного участка земли. Допустим, что владелец дома, рассмотренного в пре­дыдущем примере, то есть 6-ти квартирного с пятиком­натными квартирами, рассматривает варианты строи­тельства пристройки к дому, разрешенной градострои­тельными нормами. С учетом архитектурных требова­ний возможно 2 варианта пристроек.

Определение ЛНЭИ обустроенного участка

Продолжение табл. 3

Первый вариант предусматривает в пристройке раз­мещение еще шести дополнительных пятикомнатных квартир, а второй — четырех восьми комнатных квар­тир.

Первый вариант оценен строителями в 120000 долл., а второй в 100000 долл. Рыночные условия аренды квартир составили: 750 долл. в месяц для пятикомнат­ных квартир и 870 долл. для восьми комнатных. Расче­ты для этого варианта приведены в таблице 3.

Из приведенного расчета следует, что ЛНЭИ обустро­енного участка будет строительство пристройки с шес­тью дополнительными пятикомнатными квартирами.

Застройщик заплатил 100000 долл. за 10 га земли. Известно, что при плотности застройки один дом на 1 га земли стоимость строительства каждо­го дома составит 60000 долл., а цена продажи после уп­латы всех расходов на реализацию будет равна 80000 долл. При строительстве на 1 га земли каждого допол­нительного дома стоимость строительства будет умень­шаться на 2000 долл., однако рыночная цепа после уп­латы расходов на продажу упадет на 6000 долл.

1. Сколько следует построить домов?

2. Какими будут общие прибыли?

3. Какой принцип стоимости здесь работает?

Компания «Русское бистро» рассмат­ривает возможность аренды участка земли. Ожидается, что предприятие привлечет 2000 посетителей в месяц. В среднем каждый посетитель истратит на еду 10000 руб. Прибыль компании должна составить 10%. Затра­ты на продукты и рабочую силу 80%.

1. Каков максимальный размер ежемесячной арендной платы может позволить себе ком­пания, сохраняя необходимую норму прибыли?

2. В соответствии с каким принципом скла­дывается стоимость земли?

Перед оценщиком стоит задача определить наиболее эффективное использование земельного участка. После анализа всех факторов, оценщик остановился на следующих двух вариантах НЭИ: (1)

Источник

Принцип лучшего и наиболее эффективного использования

Принципом, обобщающим влияние указанных ранее трех групп прин­ципов оценки, является лучшее и наиболее эффективное использование (ЛНЭИ).

Этот принцип означает, что из возмож­ных вариантов использования объекта недвижимости выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности земель­ного участка с улучшениями.Именно этот вариант применяется для оцен­ки стоимости недвижимости.

Оценщик делает поправку на потери при сборе платежей, анализируя ретроспективную информацию по конкретному объекту с последующим прогнозированием данной динамики, чтобы определить вариант, приносящий максимально возможный доход от земельного уча­стка независимо от того, застроен участок или нет и какие строения нахо­дятся на нем на дату оценки.

ЛНЭИ определяется как использование недвижимости, которое:

— является законодательно разрешенным, т.е. соответствует юриди­ческим нормам, включая распоряжения о зонировании и нормы охраны окружающей среды, градостроительные ограничения, требования по ох­ране памятников истории архитектуры, благоустройству прилегающей тер­ритории и т.п.;

— физически осуществимо, т.е. размер и форма земельного участка, его транспортная доступность, имеющиеся строения позволяют реализо­вать выбранный вариант использования;

— финансово обосновано с точки зрения окупаемости инвестируемого капитала, т.е. использование обеспечивает доход, превышающий капиталь­ные затраты, эксплуатационные расходы и финансовые обязательства;

— обеспечивает наивысшую стоимость или доходность недвижимости.

ЛНЭИ рассматривается в два этапа: во-первых, земельного участка как свободного, во-вторых, участка земли с существующими улучшениями.

Если участок свободен от строений, то определяется, какой объект наиболее эффективно построить с учетом правовых, градостроительных, экологических и иных ограничений, а также с учетом перспектив разви­тия района.

Если на земельном участке уже имеется застройка, то вариантами наи­более эффективного использования могут быть ремонт, модернизация или реконструкция. Сложившееся использование будет продолжаться до тех пор, пока стоимость земли при ее оптимальном применении не превысит общую стоимость земли и построек при текущем использовании, за выче­том затрат по сносу имеющихся сооружений. В последнем случае вариан­том ЛНЭИ станет снос имеющихся строений.

Таким образом, объекты недвижимости в случае снижения эффектив­ности их использования могут изменять свое назначение. Это происходит как в результате износа зданий и других улучшений, так и под воздей­ствием тенденций на рынке недвижимости.

ЛНЭИ может развиваться с течением времени под влиянием рыноч­ных стандартов и внешних изменений. Если недавно около земельного участка пролегла автострада, то его наилучшим использованием может стать строительство заправочной станции, пункта быстрого питания или автосервиса.

На практике принцип ЛНЭИ является исходной предпосылкой, на ко­торой основывается выбор конкретного вида оцениваемой стоимости не­движимости и строится заключение об ее величине. Например, при опре­делении наиболее вероятной цены продажи (рыночной стоимости) объек­та недвижимости принцип ЛНЭИ трактуется как наиболее вероятное использование существующего объекта недвижимости, тогда как при оп­ределении инвестиционной стоимости акцент в интерпретации делается на наиболее эффективное использование объекта недвижимости с возмож­ными улучшениями.

Существующие сегодня в России административные ограничения и зо­нирование часто не отражают требований развивающегося рынка недви­жимости, и поэтому фактическое использование земельного участка с улуч­шениями часто не соответствует наилучшему варианту.

Все вышеперечисленные принципы оценки недвижимости тесно взаи­мосвязаны и в зависимости от вида и специфики оцениваемого объекта, от используемого метода оценки могут играть основную или вспомога­тельную роль.

Эти принципы представляют собой теоретическую основу оценки сто­имости объектов недвижимости. На них базируются три фундаменталь­ных подхода к оценке недвижимости – доходный, сравнения продаж и зат­ратный.

Источник