в чем риски рефинансирования ипотеки

Подводные камни и риски, имеющие отношение к процедуре рефинансирования ипотеки

Рефинансирование ипотеки помогает снизить размер кредитных платежей и уменьшить итоговую переплату. Чтобы процедура была действительно эффективной, желательно уменьшить ставку по кредиту минимум на 1-2 процентных пункта. Каковы подводные камни и проблемы, связанные с рефинансированием ипотечного кредита? Далее мы взвесим все «за» и «против».

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Плюсы и минусы переоформления ипотечного кредитования

Преимущества

Рефинансирование означает полное погашение ипотечного кредита другим банком с одновременным открытием нового ссудного счета с меньшими расходами. Программы рефинансирования предлагают сейчас многие банки, рассчитывая таким образом привлечь заемщиков с наработанной позитивной кредитной историей.

Положительные стороны рефинансирования:

С 2018 года в России заработала уникальная программа рефинансирования с государственной поддержкой под 6% годовых в рублях в первые три-пять лет. Столь существенное снижение ставки может быть сверхвыгодно заемщикам. Для сравнения, при сумме кредита в 1 млн. рублей под 11% годовых за 8 лет клиент банка переплатит 508 млн. рублей. Если снизить ставку до 6% годовых, то эта сумма уменьшиться до 261,5 тыс. рублей, то есть больше, чем в два раза.

Однако эта программа доступна только для семей с детьми, которые появились на свет с 2018 по 2022 год (включительно). К тому же низкая ставка доступна максимум 8 лет (при учете рождения новых детей), а позднее повышается до 9,75% годовых. Детальнее о выгодах рефинансирования ипотеки и о том, когда это делать нежелательно, читайте тут, а из этой статьи узнаете о выгодных условиях перекредитования.

Недостатки

У перекредитования есть и свои недостатки. Заемщику придется фактически заново пройти процедуру оценки своей платежеспособности и залога только на этот раз – у другого банка-кредитора. Могут потребоваться и дополнительные расходы в связи с перерегистрацией залога в пользу другого залогодержателя.

Отрицательные стороны рефинансирования:

Если разница между ставками невелика, то перекредитования просто не имеет особого смысла. Заемщик может просто обратиться в свой же банк с заявлением с просьбой снизить ставку по кредиту или поменять сроки, валюту займа. В основном кредиторы идут навстречу хорошим заемщикам, но, конечно, существенное снижение ставки происходит только в особых случаях.

Еще один минус: рефинансирование доступно только заемщикам с идеальной кредитной историей, то есть без просрочек по кредиту более месяца. Устанавливают банки и минимальный лимит кредитования – от 500 тыс. рублей до 1 млн. рублей. Если заемщикам осталось погасить меньшую сумму, то он фактически теряет право на переход в другой банк на более лояльные условия кредитования.

Чем опасно получение услуги в другом банке?

Например, после рефинансирования у заемщика могут вырасти штрафы за просрочку платежей либо сократиться срок, который банк готов терпеть неоплату кредита до начала процедуры принудительной продажи залога.

Клиенту могут навязать комплексное ипотечное страхование, например, под угрозой повышения ставки по займу на 1-2 процентных пункта. Если на момент оформления ипотеки у заемщика была только страховка залога, то при рефинансировании может добавиться еще и страхование жизни и здоровья, которое придется оплачивать каждый год из своего кармана. У нового страховщика вполне могут оказаться более высокие тарифы на страхование залоговой квартиры, чем у старого.

На все эти нюансы стоит обращать внимание при подписании договора с новым кредитором. Правда, повлиять на пересмотр условий рефинансирования заемщик скорее всего не сможет. Он может просто поменять банк для дальнейшего обслуживания. Более подробно о том, как рефинансировать ипотеку в своем или другом банке, читайте в нашей статье.

На что следует обратить пристальное внимание?

Пристальное внимание стоит обратить на размер ставки, неустойки, условия выплаты кредита, сроки погашения первоначального займа, размер итоговой переплаты, а также сумму всех сопутствующих расходов на прохождение процедуры рефинансирования.

Риски и подводные камни: в чём может быть подвох?

Риски рефинансирования такие же, как и у обычного кредитования. Смена кредитора не снимает серьезных обязательств с заемщика. Если он не справится с выплатой займа, то придется продавать купленную квартиру и рассчитываться с банком досрочно.

Вместо сокращения переплаты можно получить даже еще большие расходы на выплату кредита, если у заемщика изменятся доходы и его начнут штрафовать за просроченную задолженность. Под видом более лояльных условий (например, низкой ставки) банк может подсунуть клиенту кредитный договор, в котором будут предусмотрены весьма солидные размеры неустойки за просрочку.

Еще один нюанс: при рефинансировании клиент не вправе требовать налоговый вычет. Если он не воспользовался им до этого, то уже не сможет этого сделать в будущем (по данному кредитному договору).

Есть ли смысл и если да, то когда?

Рефинансирование выгодно в том случае, когда разница между ставками составляет хотя бы несколько процентных пунктов и при этом затраты на саму процедуру – минимальны. Желательно, чтобы сумма кредита еще была довольно крупной, а до окончания выплат оставалось много времени.

Если у заемщика не один кредит, то услуга рефинансирования дает возможность объединить до пяти займов в один и оплачивать его по более низкой ставке. Продление срока выплаты кредита, которое часто предлагают при рефинансировании, часто оборачивается более крупной переплатой. С осторожностью стоит подходить и к выбору аннуитетной схемы погашения, особенно, если заемщик намерен погашать кредит с опережением графика.

Рефинансирование помогает снизить кредитную нагрузку на заемщика. Но при небольших суммах кредита экономия на ежемесячных платежах может быть крайне незначительной. Выгодней всего рефинансировать крупную задолженность и, желательно, в рамках программы с господдержкой (под ставку 6% годовых).

Видео по теме

Предлагаем посмотреть видео о плюсах и минусах рефинансирования ипотеки:

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

8 (800) 350-29-87 (Москва)
8 (800) 350-29-87 (Санкт-Петербург)

Источник

Как выгодно рефинансировать ипотеку в 2020 году

В России ставки по ипотеке снизились до рекордного уровня — это может быть выгодно не только новым заемщикам, но и ипотечникам с уже действующими кредитами. В 2020 году доля рефинансирования может вырасти до рекордного уровня, прогнозируют аналитики.

Текущий ипотечный портфель в России, по данным «Дом.РФ», сформирован по ставке 10–11%. При этом ставки рефинансирования в настоящий момент на 2–3 п.п. ниже этого уровня. Средняя ставка рефинансирования ипотечных кредитов в российских банках на октябрь 2020 года, по данным компании «Русипотека», составила 8,32%. Рассказываем, насколько выгодно рефинансировать ипотеку, как это сделать и в каких случаях этого делать не стоит.

Что это значит

Рефинансирование, или перекредитование существующего кредита — это та же ипотека. Она позволяет полностью или частично погасить уже оформленный кредит за счет нового на более выгодных условиях. Благодаря рефинансированию заемщик может снизить ставку по кредиту, уменьшить или увеличить срок выплаты ипотеки, сократить размер ежемесячного платежа.

Когда выгодно рефинансировать кредит?

Рефинансировать кредит целесообразно только в том случае, если это поможет снизить ставку не менее чем на 1,5%, говорят в пресс-службе ВТБ. В Сбербанке отмечают, что рефинансировать ипотеку выгодно, если действующая ставка клиента выше хотя бы на 1% и осталось платить больше года. По мнению риелторов из агентства недвижимости «Бест-Новострой», эта процедура может быть выгодной, если вы недавно оформили ипотеку, ставка отличается от существующей примерно на 2% и ваш доход не изменился.

Пример рефинансирования

В Сбербанке приводят пример рефинансирования ипотеки: при текущем кредите под 11%, остатке долга по ипотеке в 2 млн руб. и сроке до погашения кредита семь лет сумма ежемесячного платежа составляет 34,2 тыс. руб.

При рефинансировании этого кредита снижении ставки до 9% годовых сумма ежемесячного платежа снизится до 32,1 тыс. руб. Таким образом, экономия в месяц составит порядка 2,1 тыс. руб., а экономия на весь оставшийся срок выплаты ипотеки — 176 тыс. руб.

Можно ли рефинансировать ипотеку в том же банке?

Можно обратиться с заявлением о снижении ставок и в банк, где изначально взят ипотечный кредит. Рассмотрение заявления может занять до 90 рабочих дней. Изменение условия в текущем банке называется реструктуризацией, а не рефинансированием. Однако банки часто отказывают в изменениях условия по текущему ипотечному договору. Если банк не откажет, то снижение ставок не потребует сбора всех документов снова и оформления страховки.

Рефинансирование ипотеки — 2020: в каком банке выгоднее

В Сбербанке предлагают рефинансирование от 7,9% годовых. Срок кредита — от 1 года до 30 лет, сумма — от 300 тыс. руб. до 7 млн руб. (для Москвы и области), до 5 млн руб. (для иных регионов). При этом сумма кредита не должна превышать 80% от стоимости недвижимости.

В ВТБ программа доступна по ставке от 7,4% для клиентов других банков. Срок кредита — до 30 лет, максимальная сумма — до 30 млн руб. Рефинансирование распространяется на ипотечные кредиты, обеспечением по которым являются как готовые объекты, так и недвижимость на стадии строительства.

В Газпромбанке ставка рефинансирования составляет от 8,3%, в Альфа-Банке — от 7,9%, Россельхозбанке — от 8.5%. По оценкам «Бест-Новостроя», к числу банков, охотно и выгодно оформляющих рефинансирование, относятся Примсоцбанк, ЮниКредитбанк, «Возрождение», «АК Барс», ВТБ, Райффайзенбанк.

Что нужно учитывать

Решение о рефинансировании ипотечного кредита должно быть обдуманным и взвешенным. Также необходимо учесть расходы на проведение самой сделки и сопоставить их с будущей выгодой от рефинансирования. Так как это, по сути, новый кредит, клиенту необходимо повторно оформить отчет об оценке недвижимости, страховой полис жизни и здоровья, регистрацию права собственности на недвижимость.

Это требует определенных затрат. Например, госпошлина за регистрацию залога составит 0,5–1 тыс. руб., отчет об оценке квартиры обойдется в 5,5 тыс. руб. (в зависимости от объекта и его месторасположения), за новую страховку придется заплатить около 1% от суммы кредита, за выписку из ЕГРН — 750 руб., а за нотариальное согласие супруга на сделку — еще примерно 2,5 тыс. руб. Также, возможно, понадобится оплатить ячейку или оформление аккредитива в банке, за перевод денежных средств из одного банка в другой могут взять процент или фиксированную сумму.

На время переходного периода новый банк (до регистрации нового залога) устанавливает для заемщика повышенный процент, добавляя к текущей ставке 2% годовых, приводят пример риелторы из «Бест-Новостроя». Делается это с тем, чтобы стимулировать заемщика более оперативно собрать все справки и документы, поясняют они.

Еще одним стоп-фактором может стать имущественный вычет и вычет по процентам. После рефинансирования можно рассчитывать только на вычет по основному договору и компенсацию по процентам за выплаченный период. После перекредитования это уже невозможно будет сделать, так как это является ипотекой в силу договора — для нее такая опция недоступна, говорит председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Документы для рефинансирования ипотеки

Рефинансирование представляет собой такую же процедуру, как и первичная выдача ипотечного кредита. Заемщику нужно предоставить справку о доходах, документы на предмет залога — стандартный пакет, необходимый для одобрения заявки на ипотечный кредит. При рефинансировании по государственной программе ипотечного кредитования семей при рождении второго и последующих детей понадобятся свидетельства о рождении детей.

Для одобрения нового кредита (рефинансирования) в другом банке потребуется стандартный набор документов:

После одобрения кредита также потребуются:

Когда рефинансирование невыгодно

Рефинансирование ипотеки может быть нецелесообразным, если клиент уже погасил больше 50% по кредиту. Сейчас большинство банков выдают ипотеку с аннуитетной схемой оплаты, когда сначала выплачивается в основном проценты, а потом тело кредита. Получается, что чем дольше платишь кредит, тем меньше будет экономия на переплате по процентам. Поэтому нужно рассчитывать, покроет ли разница по переплате по кредиту расходы по оформлению новой ипотеки. В любом случае (независимо от сроков) рефинансирование поможет снизить текущую финансовую нагрузку — ежемесячные платежи по кредиту.

Причины возможного отказа

Банк станет оценивать платежеспособность заемщика. Если за последнее время доход снизился и его недостаточно для внесения ипотечного платежа (платеж не должен превышать в среднем 40–60% ежемесячного дохода семьи), кредитная организация может отказать в рефинансировании. Кроме того, банк будет проверять жилье, находящееся в залоге по кредиту. Если оно пришло в негодность или, например, расположено в аварийном доме, также может быть отказано в выдаче ипотечного кредита. Если по действующему кредиту допускались просрочки, имеется текущая просроченная задолженность или была реструктуризация — это тоже возможная причина для отказа. Ряд банков не рефинансирует кредиты на строящееся жилье.

Рефинансирование ипотеки с господдержкой: что надо знать

По оценке ЦБ, увеличению объемов рефинансирования способствуют и программы льготного ипотечного кредитования, часть из которых допускает рефинансирование привлеченных ранее кредитов. Так, более 40% операций в рамках программы «Семейная ипотека» в первом полугодии 2020 года приходилось на рефинансирование. Заемщики, замещая свои обязательства новыми кредитами по более низкой ставке, снижали издержки на обслуживание кредита.

Воспользоваться программой «Семейная ипотека» по льготной ставке 5% (с учетом страхования) могут семьи, у которых в период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года родился второй или последующий ребенок. По программе можно купить квартиру в новостройке, а также рефинансировать уже оформленный жилищный кредит по более низкой ставке. Максимальная сумма кредита — 12 млн руб. для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области и 6 млн руб. для других регионов России. Минимальный размер первоначального взноса — 15%. Кредит предоставляется на срок до 30 лет.

Бум рефинансирования

Снижение ставок по ипотеке позволяет заемщикам улучшить условия по ранее взятым кредитам. Программа помогает существенно сэкономить на оплате процентов, уменьшив срок займа или сумму ежемесячного платежа», — считают в пресс-службе ВТБ. По данным «Дом.РФ», объем рефинансирования ипотеки в России в первом полугодии 2020 года составил 246 млрд руб. Это почти в четыре раза больше относительно аналогичного периода прошлого года. Доля рефинансированных ипотечных кредитов в общей выдаче за полгода 2020-го достигла 16%, в то время как в прошлом году составляла 5%.

Росту рефинансирования способствует снижение ипотечной ставки, она зависит от разницы между ставкой по действующим кредитам и ставкой, под которую можно его рефинансировать, поясняли аналитики «Дом.РФ». Средняя ставка рефинансирования ипотечных кредитов в российских банках на октябрь 2020 года, по данным «Русипотеки», составила 8,32%, а средняя ставка ипотечного портфеля — около 11%. Разница между текущими ставками по ипотеке и средней ставкой ипотечного портфеля в банках превысила 2%. Исследования мировой практики показали, что именно при достижении такого значения склонность заемщиков к рефинансированию выходит на пиковые значения.

Максимальная доля рефинансирования (около 12% всей выдачи) была зафиксирована в 2018 году, после снижения ставок до уровня около 9,5–10%, отмечают аналитики «Дом.РФ». В прошлом году этот показатель снизился до 7% выдачи (209 млрд руб.) из-за роста ставок в начале года. В России уже наблюдается огромная волна рефинансирования ипотечных кредитов на фоне снижения ставок, заявил замминистра финансов Алексей Моисеев. По прогнозам «Дом.РФ», в этом году доля таких кредитов может составить до 15% от выдачи ипотеки.

Источник

Как рефинансировать ипотеку

И сэкономить 2 700 000 рублей

В июле 2015 года я купила квартиру в ипотеку и обязалась выплачивать 14,75% годовых в течение 25 лет.

За два года я выплатила всего 20 тысяч рублей из основного долга и отдала банку целых 640 тысяч рублей процентов.

Чтобы платить меньше, я сделала рефинансирование: взяла в другом банке кредит по сниженной ставке и погасила за его счет ипотеку. Теперь я плачу 9,75% и экономлю 2 700 000 рублей. Расскажу, как у меня это получилось.

При рефинансировании я взаимодействовала с двумя банками. Чтобы не сбить вас с толку, я называю банк, в котором брала ипотеку, «старым» банком, а тот, в котором рефинансировала кредит, — «новым».

Что нужно, чтобы рефинансировать ипотеку

Это долгий процесс, но если все делать по плану, то уже через пару месяцев можно будет платить меньше.

Найти подходящий банк

У меня была цель снизить ставку по ипотеке минимум на 2 процентных пункта. Срок я хотела оставить прежним, чтобы уменьшить ежемесячный платеж.

Подходящий банк искала в интернете. Открывала сайты, переходила в разделы с рефинансированием ипотеки и сравнивала размеры, сроки и валюту кредита.

Чтобы привлечь клиентов, банки пишут «от 9,25%», «от 10%», «от 10,5%». На практике оказалось, что кредит по такой ставке дадут только тем, кто просит мало, вернет быстро, получает зарплату на карту этого же банка, а еще застрахует жизнь и квартиру. Я не соответствовала этим требованиям, и никаких супервыгодных ставок мне не дали.

Узнать примерную ставку для моих условий я смогла с помощью ипотечного калькулятора. Такой есть на сайте почти каждого банка.

Условия одного из банков меня устроили: от меня требовали подтвердить доход справкой 2- НДФЛ и застраховать жизнь, а взамен я могла получить ипотеку под 9,75% вместо нынешних 14,75%.

Подать заявку

Заявка на рефинансирование ипотеки — это резюме заемщика. Банк как бы знакомится с клиентом, оценивает его доход и кредитную историю и решает, дать в долг или нет.

Правильно заполненная заявка — это 80% успеха. Важно было подтвердить, что я соответствую требованиям банка, способна выплатить кредит и в целом надежный клиент.

В отличие от обычной ипотеки при рефинансировании новый банк еще проверяет, как я выполняла обязательства перед старым банком. Если бы были просрочки по платежам или несвоевременные выплаты страховки, мне бы отказали.

Банк попросил прислать копии документов для проверки:

Через восемь дней мне позвонили из службы проверки заемщиков и задали уточняющие вопросы: где и кем я работаю, какой у меня стаж и зарплата, попросили номер телефона моего руководителя или отдела кадров.

Так банк проверил достоверность информации и убедился, что у меня хватит зарплаты и что в ближайшее время я не попаду под сокращение. На следующий день мне одобрили кредит.

Собрать документы на недвижимость

Документы на недвижимость нужны, чтобы банк проверил квартиру, которую берет в залог. Банк интересует, не занижена ли стоимость квартиры, не рухнут ли стены дома через неделю и действительно ли это квартира клиента.

Когда я просто брала ипотеку, эти документы предоставил банку продавец квартиры. При рефинансировании это моя обязанность.

Чтобы доказать ценность квартиры, я заказала ее оценку. Обратилась в компанию, которую посоветовал банк. Оценщик сфотографировал комнаты, подъезд и двор. За услугу я заплатила 2500 рублей. Отчет готовили два дня.

Пока готовили отчет, я собрала остальные документы:

Чаще всего расходы на рефинансирование достигают 35—50 тысяч рублей. Они идут на сбор документов, переоформление кредита и страховки, оплату государственных пошлин. Мне повезло со страховкой: как раз заканчивалось действие предыдущего договора и я просто заключила новый. Часть документов на квартиру находилась дома, а недостающие мне бесплатно выдали в старом банке, паспортном столе и расчетном центре.

Выкупить квартиру у старого банка

Проверив квартиру, новый банк приготовился выкупить ее у старого. На этом этапе происходит само рефинансирование: клиент подписывает документы по свежему кредиту, а новый банк погашает долг перед старым банком.

Я пришла в новый банк и подписала документы. Потом сообщила старому банку, что хочу выкупить у них квартиру, и уточнила свою задолженность, затем передала реквизиты для зачисления в новый банк.

Пока я собирала документы, старый банк продолжал ежедневно начислять проценты по ипотеке. 8 августа, в день полного досрочного погашения, по кредиту вместе с процентами набежало 2 159 168 рублей 59 копеек. У нового банка я просила только 2 155 625 рублей 10 копеек. Разницу 3543,49 Р пришлось доплатить самой.

Я не знала, что эти деньги надо класть на специальный счет, и положила их на карту, с которой банк списывал платежи по ипотеке. 8 августа банк увидел, что денег на специальном счете не хватает, и не провел досрочное погашение. За 24 часа банк начислил мне еще 708 рублей процентов. Утром 9 августа я пришла в офис банка, перевела недостающую сумму и погасила ипотеку.

Снять и наложить обременение

При ипотеке квартира считается моей собственностью с обременением. Я могу жить в ней, делать текущий и капитальный ремонт. Однако сделать перепланировку, сдать в аренду, подарить другому человеку или продать без письменного согласия банка нельзя. Это и есть обременение, или залог.

Мне нужно было забрать квартиру из залога у старого банка и передать в залог новому. В старый банк я написала заявление с просьбой выдать закладную с отметкой об исполнении обязательств. Пока закладная не перешла от старого банка к новому, кредит является необеспеченным и по нему может действовать повышенная процентная ставка. Таким образом банк стимулирует заемщика быстрее решить вопрос с документами. Обычно банк готовит закладную месяц, но я получила документ через две недели.

Как изменились условия по кредиту

Источник

Подводные камни ипотеки

Ипотека помогает решить жилищный вопрос, но при ее выплате или рефинансировании заемщики сталкиваются с некоторыми нюансами, к которым они оказались не готовы. Это связано с изначальными ошибками, которые были допущены еще на этапе планирования, или с текущей ситуацией.

Какие подводные камни ипотеки проявляются в процессе кредитования, как рефинансировать заем с наименьшими затратами и в чем подвох льготной ипотеки под 6,5%, разобрался Бробанк.

Нагрузка при ипотечном кредитовании

Ипотека – возможность купить жилье с помощью кредита, полученного в банке. В течение нескольких лет должник вносит ежемесячные платежи, чтобы в итоге квартира оказалась полностью в его собственности.

Несмотря на то, что многие семьи решаются на покупку недвижимости в кредит, у ипотеки есть некоторые риски и подводные камни:

Так как ипотека – кредит на крупную сумму, оформлять ее сложнее и дольше, чем обычный кредит. На подготовку бумаг и их рассмотрение может уходить до 2-3 месяцев. При этом понадобится больше подтверждений платежеспособности, потому что банк стремится максимально снизить свои риски. Подготовительный этап отнимает много времени, а также появляются дополнительные денежные затраты, к которым потенциальный заемщик может оказаться не готов.

Как избежать ошибок при планировании ипотеки

Главные ошибки, которые допускают заемщики, которые уже оформили или только планируют взять ипотеку:

Еще одна ошибка – игнорировать новые предложения банков по рефинансированию ипотеки. Такие программы могут оказаться более выгодными и позволят сэкономить крупные суммы.

В чем суть рефинансирования ипотеки

Рефинансирование ипотеки – получение кредита на более выгодных условиях для закрытия действующего долга. Перекредитование можно оформлять как в другом банке, так и в том, где был выдан первоначальный заем. Но не все банки готовы предоставлять рефинансирование. Переоформить ипотечный кредит можно в ВТБ, Сбербанке или любом другом банке, который предлагает такую услугу.

Рефинансирование будет целесообразно, когда по действующему кредиту процентная ставка выше на 2-5%, чем по новому. То есть, если первоначально была оформлена ипотека под 15% годовых, а в ближайшие пару лет появилась программа под 10-11%, выгоднее перекредитоваться. Но и у рефинансирования ипотечных кредитов много подводных камней, о которых нужно знать заранее.

Ограничения по срокам

Банки устанавливают определенные ограничения по срокам, при которых они готовы перекредитовать заемщиков. Такое условие выдвигают затем, чтобы банк убедился в платежеспособности и добросовестности заемщика. Например, ВТБ может рефинансировать ипотеку только спустя полгода после ее оформления в другом банке. Если обратиться через 2-3 месяца, заявку отклонят.

Если более выгодное по ставке предложение появилось, когда выплачена уже большая часть или половина ипотеки, соглашаться на него не стоит. Особенно если по действующей программе предусмотрены аннуитетные платежи, при которых именно в первой половине срока заемщик погашает проценты по кредиту. Позже начинается возврат основной суммы долга. Поэтому при оформлении рефинансирования потери окажутся выше, чем экономия.

Материнский капитал

Еще один из подводных камней рефинансирования ипотеки – нельзя перекредитоваться, если для погашения использованы средства из материнского капитала. При этом о невозможности рефинансирования не предупреждают ни банковские сотрудники, ни сотрудники Пенсионного Фонда. Получается, многие семьи берут недвижимость в ипотеку, вносят первоначальный платеж средствами маткапитала или погашают остаток, а когда находят более выгодные условия, рефинансировать заем не могут.

Дело в том, что при использовании денег из материнского капитала в момент закрытия договора ипотеки в первом банке заемщик сразу же обязан выделить доли в жилье детям. Потому что, по сути, кредит считается погашенным. Значит, собственник обязан исполнить условия программы материнского капитала. А с таким обременением, в виде несовершеннолетних совладельцев, новый банк не захочет предоставлять ипотеку. Кредитору невыгодно такое положение из-за того, что в случае банкротства заемщика за доли детей вступятся органы опеки.

Для устранения этого несоответствия Госдума РФ выдвинула законопроект, который сможет защитить интересы как детей, так и банков. Если его одобрят, семьи с детьми также смогут пройти процедуру рефинансирования ипотеки и сэкономить деньги на переплатах.

Расходы на оформление

При рефинансировании закрывают один кредит и открывают новый. Поэтому при получении ипотеки в новом банке заемщику предстоят все те же расходы, как при первоначальном оформлении. К неизбежным затратам относят обязательную повторную оценку недвижимости и страховку.

Банки требуют также технический план жилья. Если нет актуальной версии, придется ее заказывать в БТИ, а это тоже платная услуга. Кроме этого, заемщику нужно оплатить выписку из ЕГРН и госпошлину в Росреестре за регистрацию договора. За более срочное снятие обременения некоторые банки могут потребовать оплату комиссии. Кроме того дополнительные расходы могут возникнуть за перевод средств из одного банка в другой.

Можно попробовать сократить расходы. Один из способов – грамотный выбор компании-страховщика. Обычно банки предлагают несколько страховых компаний. Заемщику стоит изучить тарифы каждой компании и обратиться к страховщику с наиболее выгодными условиями.

Кроме того можно нанять ипотечного брокера. Дело в том, что каждый банк использует разные способы оценки платежеспособности клиентов. Брокеры в индивидуальном порядке изучают информацию о заемщике и подсказывают, в какой банк будет выгоднее обращаться в конкретной ситуации. Но за услуги брокеров все равно придется заплатить. Сотрудничать с ними следует, когда нет времени на самостоятельный подбор и изучение условий банков.

Согласие банка

При перекредитовании заемщик собирает документы необходимые для оформления ипотеки в новом. Кроме них понадобится и согласие нынешнего банка-кредитора на рефинансирование. Банки стремятся удержать нынешних клиентов, поэтому могут отказать в перекредитовании и в лучшем случае предложат провести рефинансирование у себя.

Но даже в случае отказа нынешнего банка-кредитора все равно можно перекредитоваться. В такой ситуации появляется еще один подводный камень рефинансирования. На тот период, когда новый банк не наложил обременение на недвижимость, ставка по ипотеке для заемщика будет на 1-2% выше. Но клиент сможет получить деньги и закрыть долг в первом банке.

Когда новый банк оформит закладную на жилье, ставку автоматически снизят. На это, как правило, уходит не больше месяца, однако повышенный процент все равно увеличит расходы заемщика.

Налоговый вычет

Покупатель недвижимости имеет право один раз оформить налоговый вычет от части суммы, потраченной на приобретение жилья. Также можно вернуть часть уплаченных по ипотечному займу процентов. При рефинансировании ипотеки эта возможность не утрачивается. Но в случае, когда заемщик объединяет в один кредит ипотеку и несколько потребительских займов, получить налоговый вычет в полном объеме уже не получится.

Здесь обращают внимание на назначение кредита в новом оформленном договоре. Налоговый вычет можно получить только от уплаты процентов по ипотеке. Поэтому в назначении нового кредита выделяют суммы и цели предыдущих займов, которые рефинансируют по новому договору.

Как оформить рефинансирование

В каждом банке требуют свой комплект документов при рефинансировании. Но есть основные бумаги, которые запросит любой кредитор:

Также понадобятся документы от текущего банка-кредитора. В этот список входит:

С этим пакетом можно обращаться в банк, в котором будет оформлено рефинансирование.

В некоторых случаях клиенты могут получить отказ в рефинансировании. Здесь играет роль одно условие – рефинансировать можно кредит, сумма которого не превышает 85% от стоимости недвижимости. Если изначально квартиру приобретали по большей цене, а при рефинансировании ее оценили значительно ниже, то заемщику придется либо отказаться от перекредитования, либо внести недостающую сумму из собственных средств.

Недостатки ипотечного кредитования под 6,5%

Во время пандемии по коронавирусу правительство создало программу, по которой граждане Российской Федерации смогут получить ипотеку под 6,5% годовых. Это почти вдвое ниже обычных ставок на ипотечное кредитование. Но банки все равно не ожидают серьезного наплыва клиентов на оформление выгодной ипотеки.

Основная причина – отсутствие у россиян денег на оплату первого взноса. По условиям программы первоначальный платеж должен составлять не менее 20% от суммы займа. В связи с тем, что некоторые граждане остались без работы во время пандемии, а у многих сократились доходы, оформление ипотеки отходит на второй план. Даже если у семьи и была финансовая подушка безопасности, ее скорее всего уже потратили. Речь идет о сумме взноса от 600 тысяч до 1,6 млн рублей. В период карантина у граждан РФ деньги уходят на еду, оплату коммунальных услуг и другие товары, которые нужны для жизни. А та категория людей, для которых миллион не проблема, могут решить вопрос покупки жилья без ипотечного кредитования.

Программа ипотечного кредитования по ставке 6,5% распространяется на займы на жилье в Москве и Санкт-Петербурге по стоимости до 8 миллионов и в других регионах до 3 миллионов. Но сложно найти квартиру в новостройке дешевле 8 миллионов рублей, которая подойдет по площади для семьи с детьми. Также и в регионах практически нереально приобрести приемлемую жилплощадь стоимостью до 3 миллионов.

Кроме этого, льготная ставка по ипотеке в 6,5% затрагивают только тех заемщиков, у которых нет собственного жилья. Если речь идет о расширении жилой площади, то ставку устанавливают в обычном размере. Максимальный срок ипотеки – 20 лет. Как предполагают эксперты, оформить льготное кредитование захотят не более 10% тех граждан, которые сохранили рабочие места и доходы в период карантина.

На данном этапе срок действия программы установлен до 01.11.2020 года, но по уверениям правительства, если она окажется востребованной у россиян, то ее продлят.

Источник