в чем разница между жск и жнк
Чем ЖСК отличается от управляющей компании?
Покупаем квартиру в Москве во вторичке. Дом еще в советское время был построен с помощью ЖСК, им же до сих пор и обслуживается.
Раньше мы никогда с ЖСК не взаимодействовали — только с УК. Расскажите, пожалуйста, в чем плюсы и минусы ЖСК, каковы его основные отличия от УК?
Какими законами и прочими актами регулируется их деятельность? Обязан ли я, как новый собственник квартиры в доме, вступать в кооператив? Какие права и обязанности у меня будут, если я не захочу вступать в ЖСК? Можем ли мы, как многодетная семья, рассчитывать на все положенные льготы в части ЖКХ?
Виталий, отличий между ЖСК и УК довольно много. Но из-за этого пугаться кооператива не стоит. По сути, этот способ управления многоквартирным домом очень похож на ТСЖ.
Что такое ЖСК
В жилищно-строительный кооператив люди и иногда юрлица объединяются, чтобы накопить деньги и на них построить многоквартирный дом, а затем управлять им. Работает это так: ЖСК собирает желающих купить квартиры и другие помещения в доме, продает им паи для оплаты стройки и заключает договор на строительство. Когда квартиры и помещения готовы, кооператив передает их пайщикам.
Управление многоквартирным домом для таких кооперативов — только сопутствующая деятельность. ЖСК занимается ею, потому что на начальном этапе сам становится собственником помещений в доме. Члены кооператива приобретают право собственности только после того, как полностью выплатят паевые взносы, а дом введут в эксплуатацию. Когда пайщики зарегистрируют право собственности на жилье, их паевые отношения с ЖСК прекращаются. Единственной целью существования ЖСК по закону остается обслуживание МКД.
Органами управления кооператива являются:
То есть, по сути, сами члены кооператива им же и управляют, а значит, управляют и МКД.
Получается, что управление домом через ЖСК практически не отличается от управления через ТСЖ. Отличие, к примеру, есть в количестве домов: ЖСК может управлять только одним домом — тем, который строил, а ТСЖ — несколькими домами, чьи собственники решили объединиться в одну организацию.
Чем ЖСК отличается от управляющей компании
Управляющая компания — это коммерческая организация, которая оказывает услуги по управлению МКД на основании лицензии.
Собственники жилья заключают с УК договор управления на условиях, которые определяют в решении общего собрания. Договор подписывают не менее чем на год и не более чем на пять лет.
УК полностью берет на себя управление МКД и делает это на профессиональной основе. Собственникам жилья надо только оплачивать стоимость услуг управляющей компании и участвовать в ежегодных собраниях — обо всем остальном позаботится УК.
Но деятельность управляющей компании не всегда бывает эффективной. Она может заключать невыгодные для собственников договоры с подрядчиками и некачественно выполнять обязанности. При этом владельцы помещений в доме, которым управляет УК, защищены законодательством о защите прав потребителей и могут восстановить свои нарушенные права и потребовать компенсации.
ЖСК в отличие от УК — это не команда профессионалов. В случае с ЖСК, как и с ТСЖ, домом управляют собственники своими силами. Хотя бывает, что они делают это гораздо профессиональнее, чем управляющие компании.
Плюсы и минусы ЖСК
Чем регулируется деятельность
ЖСК, ТСЖ и УК действуют на основании законодательства, которое регулирует управление многоквартирными домами и распоряжение общим имуществом собственников в таких домах. Это например:
Должен ли новый собственник вступать в ЖСК
На этот вопрос в законах ответа нет. Законодательство описывает, как вступить в кооператив на этапе строительства дома. А как быть, когда дом уже сдан, но ЖСК остался существовать как способ управления МКД, — нет. Есть два противоположных мнения.
Одни юристы полагают, что, когда вы покупаете квартиру в доме, который обслуживает ЖСК, вы одновременно становитесь владельцем пая в кооперативе. По сути, ваша сделка состоит из двух элементов: купли-продажи квартиры и связанной с ней автоматической переуступки прав выбывшего члена ЖСК.
Даже если в договоре ничего не написано про уступку членства в ЖСК, по закону гражданские права и обязанности могут возникать из действий, которые их порождают. То есть переход прав на квартиру подразумевает автоматический переход прав на пай, который был выплачен предыдущим собственником. В этом случае сумма, которую покупатель платит продавцу, покрывает стоимость квартиры и пая.
Другие юристы считают, что вы можете стать членом ЖСК, только если подадите заявление об этом и внесете членский взнос. Косвенно это мнение подтверждает решение Кировского районного суда г. Саратова по делу о признании недействительным решения общего собрания ЖСК.
В том деле два жильца многоквартирного дома обратились в суд, чтобы признать недействительным решение общего собрания членов ЖСК. В ходе рассмотрения дела суд пересчитал количество жильцов, которые приняли участие в голосовании, но сделал два списка: отдельно перечислил членов кооператива и отдельно — собственников помещений в МКД, кто покупал квартиры уже после ввода дома в эксплуатацию. Получается, что, по мнению суда, покупка квартиры не дает автоматического членства в ЖСК.
Кроме того, из решения видно, что органом управления МКД является общее собрание собственников, независимо от наличия ЖСК.
Если вы не собираетесь участвовать в жизни ЖСК и вас волнует только возможность получать коммунальные услуги и участвовать в управлении домом, никаких дополнительных действий совершать не нужно. Вы можете это делать, не будучи членом ЖСК, потому что вы собственник квартиры в этом доме.
Что с правами и льготами
У вас будут все права и обязанности, которые закон предоставляет собственнику квартиры в многоквартирном доме. Это касается и льгот: если по закону ваша семья многодетная и может пользоваться льготами по оплате ЖКУ, вы сможете претендовать на них независимо от членства в кооперативе.
Мы уже писали про льготы по оплате ЖКХ и льготы для многодетных в Москве — посмотрите. Возможно, вам пригодится эта информация.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.
Главное за сегодня
Подопечные Ночлежки получат их в преддверии Нового года.
Наименее популярными стали эмодзи флагов и эмодзи с животными-млекопитающими.
В настоящее время размер пособия по временной нетрудоспособности зависит от продолжительности трудового стажа работника.
Популярные статьи
Инфографика
В чем различия ТСЖ, ЖСК, ЖНК и ПИК
После реформы ЖКХ в силу вступил новый Жилищный кодекс РФ, согласно которому жильцы самостоятельно выбирают способ управления своим домом. Мы рассмотрим вариант объединения жильцов с образованием инициативного сообщества. Их бывает несколько типов: ТСЖ, ЖСК, ЖНК (ЖК) и ПИК (ПК).
Материалы по теме:
Содержание
После реформы ЖКХ в силу вступил новый Жилищный кодекс РФ, согласно которому жильцы самостоятельно выбирают способ управления своим домом. В этой статье мы рассмотрим вариант объединения жильцов с образованием инициативного сообщества. Их бывает несколько типов: ТСЖ, ЖСК, ЖНК (ЖК) и ПИК (ПК).
Товарищество собственников жилья — это добровольное объединение собственников жилья с целью управления, эксплуатации и повышения благоустройства собственного дома. ТСЖ оформляется как юридическое лицо и является некоммерческой организацией. Органами управления является общее собрание членов ТСЖ и правление, которое избирается членами ТСЖ на срок не более двух лет.
Иными словами, товарищество собственников жилья выполняет функции ЖЭУ, но своими силами. ТСЖ собирает квартплату, занимается удовлетворением жилищных нужд, нанимает электриков, сантехников и т.п. Члены ТСЖ вправе нанять и обслуживающую компанию (ДЕЗ или частную управляющую компанию), точнее, заключить с ней договор как юридическое лицо.
Зачем? Благодаря такому способу управления члены ТСЖ точно знают, за что платят и насколько качественны предоставляемые дому услуги. Это регулярно проверяется учрежденной ТСЖ комиссией. Кроме того, члены товарищества имеют право основать накопительный фонд ТСЖ, средства из которого можно тратить на благоустройство дома.
Вступать в ТСЖ или нет — дело индивидуальное (ст. 143 ЖК РФ). Даже если вы въехали в квартиру в доме с действующим ТСЖ, принудить к членству вас никто не может. Однако многие решения, принимаемые членами ТСЖ, будут обязательны и для вас. Свет и воду вам не отключат, но сдать деньги на установку, например, видеонаблюдения, придется наравне со всеми.
Самое главное отличие жилищно-строительного кооператива от ТСЖ: если ТСЖ организовывается из уже существующих собственников жилья, то жилищно-строительный кооператив — из граждан, которые жильем не обладают, но приобретают право на него по мере строительства и выплаты паевого взноса.
Что это означает? Грубо говоря, члены ЖСК строят свой дом на собственные деньги. Члены ЖСК объединяют свои денежные средства (членов в ЖСК должно быть не менее пяти и не более планируемого количества квартир, ст. 112 ЖК РФ) и заказывают строительство многоквартирного дома непосредственно у строительной компании.
Каждый член ЖСК становится полноценным собственником квартиры после того, как выплатит в полной объеме свой пай. Пай равен сумме строительной стоимости его квартиры. До того, как все жильцы дома выплатят свои паи, собственником дома считается ЖСК.
Что касается средств на строительство, то здесь есть два варианта:
После того, как все паевые взносы будут выплачены, ЖСК перестает быть собственником дома, а его функции становятся идентичными ТСЖ (именно поэтому ТСЖ и ЖСК так часто путают). Единственное отличие — все доходы, получаемые от предпринимательской деятельности (например, сдача пустующих помещений в аренду), могут распределяться между членами ЖСК.
Самым главным преимуществом ЖСК является то, что пайщики получают квартиры не по коммерческим ценам, а по себестоимости. На данный момент власти Москвы выделили кооперативам под застройку более 200 тыс. кв. метров.
Единственное отличие ЖНК от ЖСК — они создаются не для строительства, а для приобретения, реконструкции и дальнейшего содержания уже готового многоквартирного дома. Правовое положение, а также все функции, идентичны ЖСК.
Что касается покупки, то члены ЖНК создают «общий котел», из которого каждая следующая квартира «старых» членов оплачивается за счет поступающих взносов «новых». Поэтому перед получением квартиры приходится некоторые время постоять в очереди, дав возможность кооперативу оплатить предыдущие квартиры (это может занять несколько лет).
ПИК или ПК — это кооператив, также основанный с целью покупки жилья за счет объединения паевых взносов. Главное отличие — ПИК считается свободным от обязательств, указанных в Федеральном законе РФ «О жилищных накопительных кооперативах». В частности, отсутствуют ограничения на приобретение квартиры: кооператив может добавлять пайщику до 70% недостающей суммы. А значит, и въехать можно не через несколько лет, а спустя несколько месяцев. Правда, и легитимность такой формы объединения до сих пор находится под вопросом.
Жилищные, жилищно-строительные и жилищные накопительные кооперативы. Правовое положение ЖК, ЖСК, ЖНК.
История создания 20 годы в целях решения жилищного вопроса 1924 Постановление ЦИК И СНК СССР «О жилищной кооперации»: ЖАКТ – жилищно-арендные кооперативные товарищества, ЖСКТ – жилищно-строительные кооперативные товарищества для рабочих, ОЖСКТ – общегражданские жилищно-строительные кооперативные товарищества. гос. ссуды –90 % до 60 лет. С 1937 года государственная помощь прекратилась, только за счет собственных средств. В 60 г.г. годы возобновилось создание ЖК, ЖСК, их правовое положение было урегулировано ЖК РСФСР в 1983 г. ЖК РФ также взялся регулировать правовое положение некоммерческих организаций, как правило, их статус определяется отдельными законами.
Правовое регулирование: раздел 5 ЖК РФ; ФЗ от 30.12.2004 № 215«О жилищных накопительных кооперативах», ст. 116 ГК РФ, Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 46 «О нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности жилищных накопительных кооперативов».
На них не распространяется Закон РФ от 19.06.1992 № 3085-1 «О потребительской кооперации», ФЗ от 12.01.1996 № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях»
Жилищные и жилищно-строительные кооперативы по своей организационно-правовой форме являются некоммерческими организациями, а именно потребительскими кооперативами. Это добровольные объединения граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.
Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. При проведении реконструкции многоквартирного дома жилищный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке реконструкцию этого дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство.
Жилищно-строительные кооперативы, созданные до 25 июля 2015 года, за исключением жилищно-строительных кооперативов, создание которых предусмотрено Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», должны соответствовать требованию, предусмотренному частью 3 статьи 110, по истечении одного года с указанной даты.
Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Жилищно-строительный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство. Жилищно-строительный кооператив, за исключением жилищно-строительных кооперативов, создание которых предусмотрено Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», не вправе осуществлять одновременно строительство более одного многоквартирного дома с количеством этажей более чем три.
Особенности организации и деятельности жилищно-строительного кооператива, осуществляющего строительство многоквартирного дома
Статья 123.1 (введена Федеральным законом от 13.07.2015 N 236-ФЗ)
Обязанность жилищно-строительного кооператива, предусмотренная частью 1 статьи 123.1 (в редакции Федерального закона от 13.07.2015 N 236-ФЗ), возникает с 1 июля 2016 года.
1) количество членов жилищно-строительного кооператива;
2) разрешение на строительство многоквартирного дома, в строительстве которого своими средствами участвуют члены жилищно-строительного кооператива;
3) права жилищно-строительного кооператива на земельный участок, в том числе реквизиты правоустанавливающего документа на земельный участок, сведения о собственнике земельного участка (в случае, если жилищно-строительный кооператив не является собственником земельного участка), кадастровый номер и площадь земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирного дома, сведения об элементах благоустройства;
4) местоположение строящегося многоквартирного дома и его описание, подготовленное в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство;
5) количество жилых помещений в строящемся многоквартирном доме, описание технических характеристик таких жилых помещений в соответствии с проектной документацией, а также изменение указанной информации в случае внесения в проектную документацию соответствующих изменений;
6) предполагаемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящегося многоквартирного дома.
Обязанность жилищно-строительного кооператива, предусмотренная частью 2 статьи 123.1 (в части предоставления документов для ознакомления с использованием системы) (в редакции Федерального закона от 13.07.2015 N 236-ФЗ), возникает с 1 июля 2016 года.
2. Жилищно-строительный кооператив по требованию члена этого кооператива обязан предоставить для ознакомления, в том числе с использованием системы:
1) заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
2) проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;
3) документы, подтверждающие права жилищно-строительного кооператива на земельный участок;
4) протоколы общих собраний членов жилищно-строительного кооператива, заседаний его правления и ревизионной комиссии (ревизора) кооператива;
5) документы, подтверждающие итоги голосования, в том числе бюллетени для голосования, и доверенности на участие в общем собрании членов жилищно-строительного кооператива или копии таких доверенностей;
6) заключения ревизионной комиссии (ревизора) жилищно-строительного кооператива;
7) иные документы, предусмотренные настоящим Кодексом, уставом жилищно-строительного кооператива, его внутренними документами, решениями общего собрания членов этого кооператива.
Обязанность жилищно-строительного кооператива, предусмотренная частью 3 (в части предоставления документов для ознакомления с использованием системы) статьи 123.1 (в редакции Федерального закона от 13.07.2015 N 236-ФЗ), возникает с 1 июля 2016 года.
3. Жилищно-строительный кооператив обязан вести, в том числе в системе, реестр своих членов, содержащий следующие сведения:
1) фамилия, имя и (при наличии) отчество члена жилищно-строительного кооператива или в случае, если членом жилищно-строительного кооператива является юридическое лицо, наименование юридического лица;
2) определение в соответствии с проектной документацией конкретного жилого помещения, право собственности на которое приобретает член жилищно-строительного кооператива в случае выплаты паевого взноса полностью;
3) размер вступительных и паевых взносов в отношении каждого члена жилищно-строительного кооператива.
Статья 123.2. Контроль за деятельностью жилищно-строительного кооператива
(введена Федеральным законом от 13.07.2015 N 236-ФЗ)
1) получать от федерального органа исполнительной власти, уполномоченного на осуществление функций по формированию официальной статистической информации, и его территориальных органов документы и информацию, необходимые для осуществления контроля за деятельностью жилищно-строительного кооператива, связанной с привлечением средств членов кооператива для строительства многоквартирного дома;
2) получать от органов местного самоуправления документы и информацию, необходимые для осуществления контроля за деятельностью жилищно-строительного кооператива, связанной с привлечением средств членов кооператива для строительства жилищно-строительным кооперативом многоквартирного дома;
3) осуществлять в соответствии с частью 4 настоящей статьи проверку деятельности жилищно-строительного кооператива, связанной с привлечением средств членов кооператива для строительства многоквартирного дома;
4) требовать от органов управления жилищно-строительного кооператива устранения выявленных нарушений;
5) рассматривать жалобы граждан и юридических лиц, связанные с нарушениями жилищно-строительным кооперативом требований части 3 статьи 110 настоящего Кодекса, за исключением последующего содержания многоквартирного дома, и статьи 123.1 настоящего Кодекса;
6) обращаться в суд с заявлением в защиту предусмотренных настоящей главой прав и законных интересов членов жилищно-строительного кооператива, которые своими средствами участвуют в строительстве многоквартирного дома, в случае нарушения таких прав и интересов;
7) направлять в жилищно-строительный кооператив обязательные для исполнения предписания об устранении нарушений требований части 3 статьи 110 настоящего Кодекса, за исключением последующего содержания многоквартирного дома, и статьи 123.1 настоящего Кодекса и устанавливать сроки устранения таких нарушений;
8) принимать меры, необходимые для привлечения жилищно-строительного кооператива, его должностных лиц к ответственности, установленной настоящей главой и законодательством Российской Федерации об административных правонарушениях.
1) неисполнение в установленный срок жилищно-строительным кооперативом выданного контролирующим органом предписания об устранении нарушения требований части 3 статьи 110 настоящего Кодекса, за исключением последующего содержания многоквартирного дома, и статьи 123.1 настоящего Кодекса;
2) поступление в контролирующий орган обращений и заявлений граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, юридических лиц, информации от органов государственной власти, органов местного самоуправления, из средств массовой информации, информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», а также из системы о фактах нарушения требований части 3 статьи 110 настоящего Кодекса, за исключением последующего содержания многоквартирного дома, и статьи 123.1 настоящего Кодекса;
3) требование прокурора о проведении внеплановой проверки в рамках надзора за исполнением законов по поступившим в органы прокуратуры материалам и обращениям
В главе 11 ЖК РФ закреплены следующие требования по организации ЖК и ЖСК: количество членов ЖК, ЖСК не может быть менее 5, но не должно превышать количества жилых помещений в строящемся или приобретаемом доме. Использован термин организация, а не создание
Условия вступления в члены кооператива названо:
-достижение 16 летнего возраста
В случае, если кооператив организован при содействии ОГВ или ОМСУ, преимущественное право на вступление в него имеют малоимущие и иные указанные в законе категории граждан, нуждающиеся в улучшении жилищных условий. Масштабы и характер такой поддержки законодателем не устанавливаются. Такие кооперативы в теории и практике именуют «патронажными», в таком случае ЖК, ЖСК, как правило, передают по договору функции заказчика управлению по капитальному строительству либо юридическим лицам
Решение об организации кооператива принимается собранием учредителей, которое оформляется протоколом. Кроме того, необходимо утвердить учредительный документ – Устав кооператива.
Ст.113 ЖК РФ содержит требования к Уставу: помимо общих сведений, характерных для любого юридического, лица необходимо указать порядок внесения и размер паевых взносов, ответственность за их невнесение, порядок покрытия членами кооператива понесенных ими убытков, порядок вступления и выхода из членов кооператива, сведения о реорганизации и ликвидации кооператива. Кроме того, согласно положениям раздела 5 ЖК РФ обязательно отразить следующие сведения об органах кооператива и их компетенции: о порядке проведения конференции (ст. 115), порядке созыва общего собрания (ст. 116) и принятия им решений, порядке избрания правления, его количественный состав и срок действия, порядок его деятельности (ст. 118), срок полномочий председателя правления (ст. 119), количественный состав и порядок работы ревизионной комиссии (ст. 120), порядок сдачи внаем жилых помещений (ст. 128)
Государственная регистрация жилищного кооператива осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.
Органами управления ЖК, ЖСК являются:
Перечень органов, предусмотренный в ст. 115 ЖК РФ является исчерпывающим
Статья 116.1. Требования к должностным лицам жилищного кооператива
Членами правления жилищного кооператива (в том числе председателем правления кооператива), членом ревизионной комиссии (ревизором) кооператива, а также главным бухгалтером (бухгалтером при отсутствии в штате главного бухгалтера) кооператива не могут являться граждане:
1) имеющие судимость за умышленные преступления;
2) в отношении которых не истек срок, в течение которого они считаются подвергнутыми административному наказанию в виде дисквалификации;
3) которые ранее занимали должности руководителя, его заместителя или главного бухгалтера (бухгалтера при отсутствии в штате главного бухгалтера) организации, осуществлявшей деятельность в сфере строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, инженерных изысканий для строительства, архитектурно-строительного проектирования, либо являлись индивидуальными предпринимателями, осуществлявшими деятельность в указанных сферах, если такие организация, индивидуальные предприниматели были исключены из членов саморегулируемых организаций в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства или признаны несостоятельными (банкротами) и с момента таких исключения или завершения соответствующей процедуры, применяемой в деле о несостоятельности (банкротстве), прошло менее чем три года.
ЖК РФ содержит лишь указание на то, что компетенция общего собрания должна быть определена в уставе, не раскрывая ее в целом, но в ряде статей указывая вопросы, которые относятся к исключительной компетенции общего собрания.
Как правило, в качестве таких принципиальных вопросов выступают: создание, реорганизация, ликвидация кооператива, изменение устава кооператива, прием и исключение членов из состава кооператива, установление размера взносов, получение кредитов, утверждение сметы, избрание органов и определение их компетенции.
К сожалению, статья не содержит определения кворума правомочности конференции и правомочности принятия ею решений, равно как и нормы, устанавливающей обязательность ее решений и избрание из ее состава таких же органов управления кооперативом, что и на общем собрании.
Правление избирается из числа членов ЖК, ЖСК на общем собрании в количестве и на срок, установленный в Уставе. (в отличие от ТСЖ, для которого в законодательстве закреплен срок 2 года) Председатель избирается правлением из своего состава. Он осуществляет деятельность на общественных началах или на профессиональной основе, в последнем случае правление заключает с ним трудовой договор. Ответственность за причиненные убытки
Правление и председатель осуществляют текущее руководство, заключают различные договоры, связанные с эксплуатацией жилого дома, решают организационные и кадровые вопросы, обеспечивают исполнения решений общего собрания, контролируют внесение взносов, ведут список членов, обеспечивают делопроизводство, рассматривают заявления и жалобы. Из практики деятельности юридических лиц правление правомочно, если в заседании участвуют большинство членов
Ревизионная комиссия (создается не по усмотрению)– внутренний контрольный орган, избирается на срок не более, чем 3 года из числа членов кооператива, не являющихся членами правления и не занимающих иные должности в органах кооператива, она контролирует финансово-хозяйственную деятельность кооператива. Ревизионная комиссия жилищного кооператива из своего состава избирает председателя ревизионной комиссии.
Согласно ст. 120 ЖК РФ. Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива:
1) в обязательном порядке проводит плановые ревизии финансово-хозяйственной деятельности жилищного кооператива не реже одного раза в год;
2) представляет общему собранию членов кооператива (конференции) заключение о бюджете жилищного кооператива, годовом отчете и размерах обязательных платежей и взносов;
3) отчитывается перед общим собранием членов кооператива (конференцией) о своей деятельности.
Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива в любое время вправе проводить проверку финансово-хозяйственной деятельности кооператива и иметь доступ ко всей документации, касающейся деятельности кооператива.
Порядок работы ревизионной комиссии (ревизора) жилищного кооператива определяется уставом кооператива и другими документами кооператива.
После проведения проверок целесообразно наделить ее возможностью обращения в суд в целях привлечения к ответственности председателя правления
Реорганизация и ликвидация ЖК, ЖСК осуществляется по общим правилам, специально оговорена возможность преобразования в ТСЖ, возможно признание банкротом. Помимо этого ранее Вводный закон предусматривал, что ЖК, ЖСК, в котором все его члены полностью внесли паевые взносы за предоставленные этим кооперативом жилые помещения подлежит до 1 января 2007 года преобразованию в ТСЖ или ликвидации. Такое преобразование нарушает имущественные права кооператива в связи с тем, что ТСЖ не имеет право распределения между своим членами доходов, полученных от хозяйственной деятельности.
Деятельность ЖНК регулируется ФЗ от 30.12.2004 «О жилищных накопительных кооперативах», это также потребительские кооперативы, создаваемые в целях удовлетворения жилищных потребностей граждан путем объединения членами кооператива паевых взносов. Их членами могут быть только физические лица, основное отличие заключается в специфических формах участия в деятельности кооператива (то есть порядке внесения паевых взносов), обусловленными тем, что строительство и приобретение жилья осуществляется в основном за счет собственных средств граждан-членов кооператива, отсюда невозможно одновременное предоставление жилых помещений всем членам кооператива. Кроме того, ЖНК не выполняют функции управление многоквартирными домами, его членами выступают только физические лица.
Для граждан, участвующих в деятельности кооператива установлены определенные гарантии их прав в виде:
— ведения ФОИВ реестра жилищных накопительных кооперативов (который содержит сведения о членах, органах, филиалах и т.п.).
— направление ЖНК годового отчета о своей деятельности в ФОИВ по контролю и надзору в сфере финансовых рынков
— закрепление в законе основных требований к финансовой устойчивости деятельности кооператива (размер паевого взноса после которого возникает право на приобретение жилого помещения и передачи его в пользование не может быть менее 30 % от всего размера взноса; общий размер паенокаплений других членов, направляемых на приобретение жилого помещения не может быть больше размера собственного паенакопления члена кооператива; заемные средства не должны составлять более 70 % средств, общая величина заемных средств, используемых ЖНК должна быть не более 40 %; минимальный срок внесения части паевого взноса начиная со второго года работы кооператива не может быть менее 2 лет, а оставшийся срок не может превышать более чем в 1, 5 раза предшествующий)
— проведение ФОИВ оценки финансовой устойчивости деятельности кооператива в соответствии с установленными нормативами
— ограничение на совершение сделок: ЖНК не вправе дарить жилые помещения, передавать в безвозмездное пользование, выступать поручителем, выдавать займы, вносить свое имущество в качестве вклада в уставный капитал юридических лиц;
— закрепление в законе обязанности кооператива формировать резервный фонд не менее 1, 5 % от размера паевого фонда, средства которого используется только в непредвиденных случаях и для покрытия убытков
— осуществление ФОИВ контроля за деятельностью кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан и соблюдением законодательства, при этом он вправе устанавливать квалификационные требования к руководителям, правила бух. учета, получать сведения о регистрации, получать от кооперативов копии документов; давать обязательные предписания и требовать устранения нарушений, применять меры ответственности
— обязательная ежегодная аудиторская проверка
— открытость информации о ЖНК
Число членов не может быть менее 50 и более чем 5 000 человек. Учредительный документ – Устав, в ст. 11 закона закреплены обязательные требования к Уставу.
Органы управления ЖНК общее собрание, правление (обязательно) – осуществляет руководство в периоды между собраниями, исполнительными органами названы дирекция и(или) директор, органы контроля – ревизионная комиссия. Общее собрание может проводится в форме собрания уполномоченных, если число членов кооператива превышает 500 человек. (от 10 до 50 членов). Реорганизация ограничена – в ТСЖ, ЖК, ЖСК. (см. ст. ст. 34-40 Закона)
Выбранная членом кооператива форма участия в деятельности кооператива и характеристики жилого помещения указываются в решении о приеме гражданина в члены кооператива. Формы участия в деятельности кооператива устанавливают:
Минимальный и максимальный периоды внесения паевого взноса, после чего возникает право на приобретение или строительство жилого помещения
Период внесения оставшейся части
Размеры и периодичность платежей
Возможные условия привлечения заемных средств
За нарушение обязанности по внесению паевого взноса установлена ответственность в форме неустойки (не более 1/300 ставки рефинансирования).
Право члена кооператива на приобретение кооперативом жилого помещения возникает после выполнения условий внесения части паевого взноса, определенной в соответствии с выбранной им формой участия в деятельности кооператива. Передача жилого помещения в пользование осуществляется непосредственно после приобретения кооперативом права собственности на это жилое помещение. Передача жилого помещения в пользование, вселение и пользование им осуществляется в соответствии с жилищным законодательством.