гаражная амнистия что это такое в 2021 году
С 1 сентября 2021 года в России заработает закон о «гаражной амнистии»
Закон устанавливает, что до 1 сентября 2026 года гражданин, использующий гараж, являющийся объектом капитального строительства и возведенный до дня введения в действие Градостроительного кодекса РФ, имеет право на предоставление в собственность бесплатно земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором он расположен, в частности, если земельный участок для размещения гаража был предоставлен гражданину или передан ему какой-либо организацией (в том числе с которой этот гражданин состоял в трудовых или иных отношениях) либо иным образом выделен ему либо право на использование такого земельного участка возникло у гражданина по иным основаниям.
Закреплен перечень документов, необходимых для приобретения гражданами земельных участков, расположенных под такими объектами гаражного назначения.
Земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, может быть предоставлен наследнику гражданина. Также земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, на котором расположен гараж, являющийся объектом капитального строительства, может быть предоставлен гражданину, приобретшему такой гараж по соглашению от первоначального владельца.
Уточнено, что инвалиды имеют внеочередное право в порядке, установленном Земельным кодексом РФ, на предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства гаражей вблизи места жительства инвалидов или на использование земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для возведения гаражей, являющихся некапитальными сооружениями, либо стоянки технических или других средств передвижения инвалидов вблизи их места жительства без предоставления земельных участков и установления сервитута, публичного сервитута.
Гаражная амнистия что это такое в 2021 году
В России начала действовать «гаражная амнистия». До 1 сентября 2026 года граждане могут оформить в собственность в упрощенном порядке гараж и земельный участок под ним. Эксперт Управления Росреестра по Иркутской области Валентина Бадаева в прямом эфире IRK.ru разъяснила в отношении каких объектов действует новый закон, и как им воспользоваться.
Зачем нужна «гаражная амнистия»?
Новый закон позволяет гражданам в течение пяти лет — до 1 сентября 2026 года — в максимально упрощенном порядке зарегистрировать право собственности на гаражи и земельные участки под ними.
Как оформляли гаражи раньше? С какими трудностями сталкивались владельцы?
Зачастую у гаражных кооперативов отсутствует разрешительная документация (разрешение на ввод в эксплуатацию и на строительство) и землеотводные документы. В таких случаях владельцам гаражей приходилось обращаться в суд, чтобы доказать и зарегистрировать свое право собственности.
Основным документом необходимым для регистрации права в большинстве случаев являлась справка председателя гаражного кооператива о полной выплате паевых взносов.
Какие гаражи попадают под «амнистию»?
Каких объектов «гаражная амнистия» не коснется?
Куда обращаться, чтобы воспользоваться «гаражной амнистией»?
Жителям Иркутска необходимо обратиться в администрацию города, в Комитет по управлению муниципальным имуществом (КУМИ). Если гараж и земельный участок расположены в Иркутском районе, либо находятся в областной собственности, то уполномоченным органом является министерство имущественных отношений Иркутской области.
Какие документы необходимы?
Владелец гаража может предоставить любые документы, подтверждающие, что он использует данный объект:
Как говорят специалисты Росреестра, органы государственной власти и местная администрация могут самостоятельно запросить дополнительные документы. Поэтому лучше заранее уточнять, какие еще справки необходимы для оформления гаража в собственность.
Как оформить земельный участок под гаражом?
Закон о «гаражной амнистии» предусматривает возможность бесплатного предоставления земельного участка в собственность владельцу гаража. Если участок по каким-то причинам ограничен в обороте, то его предоставляют в аренду.
В случае, если раньше вы не образовали участок, не ставили его на кадастровый учет и не межевали, то необходимо обратиться в администрацию с заявлением об утверждении схемы расположения участка. Затем нужно написать заявление о предварительном согласовании предоставления этого земельного участка. К нему приложить все документы, подтверждающие что вы являетесь владельцем гаража.
При положительном решении администрации следует обратиться к кадастровому инженеру, чтобы он отмежевал участок и изготовил технический план на гараж. Можно самостоятельно заключить с ним договор или заранее уточнить у администрации насчет проведения комплексных кадастровых работ.
После постановки участка на кадастровый учет нужно обратиться в администрацию. Органы местного самоуправления принимают решение о бесплатном предоставлении земельного участка, либо, если имеются ограничения в использовании, либо участок обременен и не должен предоставляться в частную собственность, то его предоставляют в аренду.
По закону в течение пяти рабочих дней с момента предоставления участка в собственность или заключения договора аренды администрация самостоятельно за вас подает заявление о государственной регистрации права собственности на гараж и земельный участок.
После регистрации права собственности Росреестр направляет в администрацию выписку, подтверждающую, что право собственности на земельный участок и гараж зарегистрировано. Затем документы передают собственнику объекта. На этом процедура оформления в упрощенном виде гаража и участка под ним завершена.
Если гараж перешел по наследству, он попадает под «амнистию»?
В случае, если гараж, которым вы пользуетесь, был унаследован, необходимо предоставить свидетельство о праве на наследство. Если объект подходит под условия «гаражной амнистии», то предоставив подтверждающие документы, вы можете оформить право собственности в упрощенном порядке.
Какие правила размещения некапитальных гаражей предусматривает закон?
Порядок размещения устанавливают на основании схемы, утвержденной местной администрацией, либо минимуществом. В соответствии с ней будет понятно на какой территории и в каком порядке будут размещены некапитальные гаражи.
Некапитальные гаражи не являются объектами недвижимости. Право собственности на них не регистрируется. К ним относятся металлические конструкции, так называемые «ракушки».
Использование и размещение некапитальных гаражей в соответствии с утвержденной схемой осуществляется за плату. Ее размер и порядок взимания устанавливает местная администрация. Для льготных категорий граждан, например, инвалидов, размещение некапитальных гаражей предоставляется бесплатно.
Владельцам таких гаражей нужно обратиться с заявлением в местную администрацию, чтобы их включили в утвержденную схему размещения.
Земельные участки под некапитальными гаражами не предоставляют ни в собственность, ни в аренду. Но есть исключение из общего правила. Если «ракушка» расположена на территории гаражного кооператива, у которого земельный участок оформлен, то землю под некапитальным гаражом можно оформить в собственность.
Как быть тем, у кого гараж находится в линейке в гаражном кооперативе?
Законом предусмотрено, что под действие «гаражной амнистии» попадают как индивидуальные гаражи, так и боксы, которые имеют общие стены, крышу, фундамент и коммуникации. Более того, одноэтажные блокированные гаражи будут признаваться самостоятельными зданиями, для того чтобы под ними можно было оформить земельные участки.
Гаражная амнистия что это такое в 2021 году
С 1 сентября 2021 года вступит в силу закон, который даст возможность зарегистрировать право собственности на гараж в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Документ предусматривает возможность оформления не только самого гаража, но и бесплатного предоставления земли под ним.
Вместе с Росреестром рассказываем, как воспользоваться новым законом и на какие конкретно случаи он распространяется.
Зачем нужен закон
Новый закон называют «гаражной амнистией». Он разработан для того, чтобы урегулировать рынок частных гаражей и деятельность гаражных кооперативов, позволить гражданам в упрощенном порядке оформить в собственность гаражи, а также землю под ними. Большое число гаражно-строительных кооперативов было создано еще в советское время или до 2005 года, то есть до введения норм современного градостроительного регулирования. Поэтому их правовой статус в действующем законодательстве не прописан.
Такие объекты нельзя назвать самовольными постройками, но часто на них утеряны правоустанавливающие документы, поэтому оформлению (в том числе земельных участков) мешает правовая неопределенность, а граждане не могут противостоять их сносу, оформить в собственность, продать или передать по наследству.
Шаг 1. Убедитесь, что гараж подходит под новый закон
Вы сможете оформить гараж в собственность при соблюдении одновременно трех условий:
— гараж является капитальным, то есть имеет прочную связь с землей;
— гараж построен до вступления в силу действующего Градостроительного кодекса РФ (до 29.12.2004);
— гараж не признан самовольной постройкой по суду или решению органа местного самоуправления.
Если вы решили начать оформление гаража, прежде всего обратитесь в местную администрацию, узнайте, как на территории вашего муниципалитета будет реализовываться «гаражная амнистия». Возможно, со стороны местной власти будет организована работа по всем гаражам и получится избежать излишних процедур, посоветовали в Росреестре.
Шаг 2. Соберите необходимые документы
Прежде чем начать оформление гаража, тщательно изучите все документы, которые у вас есть и которые могут иметь хоть какое-то отношение к вашему гаражу. Любые справки, решения, технические описания могут стать основанием для оформления прав на гараж. Также можно обратиться в местное БТИ, у них на хранении могут быть документы, содержащие описание вашего гаража. Возможно, это позволит вам избежать расходов на кадастровые работы по подготовке технического плана гаража, советуют в Росреестре.
Однако если указанных документов нет, это еще не означает, что вы не сможете оформить гараж. Органы власти вашего региона наделены полномочиями по определению других документов, которые являются основанием для оформления прав на гараж по «гаражной амнистии, пояснили в Росреестре.
Шаг 3. Выясните статус земли под гаражом
Для того чтобы узнать, стоит ли земельный участок под вашим гаражом на кадастровом учете, можно обратиться:
— в МФЦ;
— в филиал Кадастровой палаты в своем городе;
— в орган местного муниципального самоуправления;
— к кадастровому инженеру;
— в Росреестр.
Сведения о земельных участках, стоящих на кадастровом учете, также можно найти на публичной кадастровой карте Росреестра в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online».
Шаг 4. Образуйте участок
В случае если земельный участок под гаражом не стоит на кадастровом учете, вам предстоит его образовать (если стоит — переходите сразу к Шагу 5). Уточните в местной администрации, утверждался ли на территорию, где расположен ваш гараж, проект межевания территории. Это документ, который заранее определяет направления развития территории и границы земельных участков.
Вы можете этого не делать, сразу приступив к подготовке схемы границ участка под гаражом. Однако нужно иметь в виду, что в соответствии с Земельным кодексом схему нельзя готовить там, где утвержден проект межевания. Подготовить схему можно самостоятельно или воспользовавшись утвержденной формой, но лучше обратиться за этой услугой к кадастровому инженеру. Схема может быть подготовлена в бумажном виде или в виде электронного документа по форме.
После оформления схемы расположения земельного участка вам нужно обратиться в орган публичной власти, который распоряжается земельным участком под вашим гаражом.
Если земельный участок находится в муниципальной собственности или в государственной неразграниченной собственности, то это муниципалитет.
Если гараж расположен на земле, которая находится в региональной собственности, то заявление нужно подавать в адрес региональной власти, если в федеральной — то в Росимущество (соответствующее региональное территориальное управление).
Необходимо подать заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка. Ответ на него вы должны получить по истечении 30 дней.
На основании положительного решения вы идете к кадастровому инженеру и просите его подготовить межевой план земельного участка и технический план гаража. Когда кадастровый инженер сообщил вам, что документы готовы, нужно обратиться в Росреестр для постановки земельного участка на государственный кадастровый учет. Это можно сделать в МФЦ либо подать документы в электронном виде. По результатам данной процедуры вы получите выписку из ЕГРН на земельный участок под вашим гаражом.
Шаг 5. Отправьте документы в администрацию
Для того чтобы завершить оформление прав и на земельный участок, и на гараж, необходимо официально отправить в администрацию:
— решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка;
— выписку из ЕГРН на земельный участок;
— технический план на гараж.
Администрация, в свою очередь, должна будет:
— принять решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно;
— подать в Росреестр заявление о регистрации права собственности на земельный участок, о государственном кадастровом учете гаража и о регистрации права собственности на гараж;
— передать выписки из ЕГРН, подтверждающие регистрацию прав на гараж и землю.
Получив выписку из ЕГРН на земельный участок и гараж, вы можете быть уверенными, что официально стали его собственником.
Гаражная амнистия 2021: не все так просто, как кажется
Президент отделения Верховенства права и развития International Informatization Academy, к. ю. н.
специально для ГАРАНТ.РУ
С 1 сентября 2021 года в России стартует «гаражная амнистия». Это термин уже устоялся в обиходе, хотя если внимательно прочесть принятые правила, то точнее говорить о «земельно-гаражной амнистии». Принятые правила направлены преимущественно на разрешение вопросов оформления собственности именно на земельные участки, на которых расположены гаражи, а не на амнистию самовольно возведенных гаражных построек (Федеральный закон от 5 апреля 2021 г. № 79-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», далее – Закон № 79-ФЗ).
До 1 сентября 2026 года граждане, использующие гаражи, возведенные до введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации, имеют право на бесплатное предоставление им в собственность земельных участков, на которых они расположены. Речь идет о земельных участках, находившихся до этого в государственной или муниципальной собственности. Правила такой передачи теперь определены в ст. 3.7 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ).
Как известно, сам Закон № 79-ФЗ, устанавливающий правила гаражной амнистии был подписан и официально опубликован еще 5 апреля 2021 года. Пауза в несколько месяцев до его вступления в силу вполне очевидно необходима для того, чтобы все заинтересованные лица смогли ознакомиться с его текстом, а органы власти успели проработать необходимые процедуры взаимодействия с гражданами.
Можно предположить и то, что за это время удастся снять ряд вопросов, которые уже возникают в отношении новых правил.
К сожалению, некоторые формулировки принятого закона, предназначенного для широкого круга заинтересованных лиц, достаточно громоздки и, вполне очевидно, будут вызывать сложности у граждан, не обладающих надлежащей юридической подготовкой и не имеющих достаточных финансов, чтобы нанять профессионального юридического помощника.
Например, без использования возможностей гиперссылок в современной профессиональной правовой системе (например, в Системе ГАРАНТ) или, не имея под рукой всех текстов упоминаемых нормативных актов, гражданину вряд ли удастся достаточно быстро и точно понять, о каких правилах идет речь в норме, сформулированной следующим образом: «На отношения, регулируемые пунктом 2 настоящей статьи, не распространяются положения подпункта 4 пункта 3 статьи 11.3, подпункта 6 пункта 1, пунктов 2, 10, 10.1 статьи 39.15, подпунктов 8, 14 и 20 статьи 39.16, подпункта 4 пункта 1 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации».
Следует также обратить внимание, что правила гаражной амнистии могут быть сформулированы не только в Законе № 137-ФЗ, но и в соответствующих законах субъектов Российской Федерации, которые еще только предстоит принять.
К примеру, согласно ч. 1 ст. 3.7 Закона № 137-ФЗ, законом субъекта Российской Федерации «может быть предусмотрен перечень документов, которые могут быть представлены гражданином для подтверждения соответствия земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности». В отсутствии такого конкретизирующего перечня такие документы будут определяться в соответствии с общими требованиями ст. 3.7 Закона № 137-ФЗ.
Согласно же ч. 8 ст. 18 Закона № 79-ФЗ нормативными правовыми актами Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя могут быть установлены «особенности предоставления земельных участков гражданам». Каких-либо ограничений и пределов такого регулирования в данном случае пока в законе не предусмотрено.
С учетом особенностей, предусмотренных указанными законами, предоставление и использование земельных участков должно будет осуществляться также по правилам, установленным в главе V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.
Кто же сможет воспользоваться предоставляемыми возможностями амнистии? Как мы уже указывали вначале, речь идет о владельцах гаражей, «возведенных до введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации». Указанный кодекс был впервые официально опубликован в «Российской газете» 30 декабря 2005 года. На указанную дату вполне можно ориентироваться, но что мешало законодателю указать ее в тексте закона? Со всей очевидностью, она не изменится.
На практике возможны спорные ситуации и вокруг использованного понятия «возведенные». С одной стороны, закон фактически допускает декларативный характер подтверждения факта «возведения» гаража на указанную дату. Подтвердить факт возведения заявитель может как прямыми документальными доказательствами, так и косвенными (например, счетами на оплату коммунальных услуг в связи с использованием гаража).
С другой стороны, закон не дает каких-либо пояснений, смогут ли воспользоваться гаражной амнистией те владельцы, чей гараж находился в стадии возведения на указанную дату и находился в стадии, позволяющей его использование по назначению, но еще не был достроен в полном объеме.
Еще более сложной представляется ситуация, когда взамен построенного до 30 декабря 2005 года гаража, его владелец на том же участке впоследствии возвел новый.
Также следует обратить внимание, что право на применение правил гаражной амнистии законодатель предоставил именно гражданам «использующим» данный гараж. Опять же, закон не содержит каких-либо разъяснений о необходимости документального подтверждения факта такого использования, в том числе использования гаража по его целевому назначению. К примеру, смогут ли беспрепятственно воспользоваться гаражной амнистией граждане, в чьей собственности или владении на данный момент нет ни одного транспортного средства?
Определенной адаптации потребует и новая юридическая терминология. Вместо понятия «гаражный бокс» теперь надлежит использовать понятие «гараж». При этом, «гаражами» признаются все объекты, созданные до 1 сентября 2021 года, даже если они поименованы «гаражным боксом» в оформленных:
Предусмотренные федеральным законом правила применяются в зависимости от того, является ли гараж объектом капитального строительства или некапитальным сооружением.
Так, если обратиться к ч. 1 ст. 3.7 Закона № 137-ФЗ, то можно сделать поспешный вывод, что правила о гаражной амнистии могут быть применены только в отношении гаражей в виде капитальных строений. Однако в ч. 14 ст. 3.7 указанного закона оговорены и условия, при соблюдении которых, право на получение земельного участка бесплатно предоставляется и обладателям гаражей, не являющихся объектом капитального строительства.
Согласно закону, капитальные гаражи могут быть блокированы общими стенами с другими гаражами в одном ряду, иметь общие с ними крышу, фундамент и коммуникации либо быть отдельно стоящими объектами капитального строительства.
Согласно сложившейся правоприменительной практике даже в том случае, если гаражный бокс (гараж) входит в единый комплекс гаражей, это не свидетельствует о том, что он является помещением в построенном здании, если согласно свидетельству о государственной регистрации права, его владелец является собственником именно здания нежилого назначения (гаражного бокса), а не помещения (Апелляционное определение Московского областного суда от 12 февраля 2014 г. по делу № 33-3313).
В качестве доказательства самостоятельности строения суды обращали внимание на наличие фундамента, стен (в том числе, дополнительно обложенных кирпичом), крыши и индивидуального въезда (Апелляционное определение Московского областного суда от 19 октября 2016 г. по делу № 33-26085/2016).
Одноэтажные гаражи, которые блокированы общими стенами с другими одноэтажными гаражами, сведения о которых внесены в ЕГРН как о помещениях в здании или сооружении, признаются самостоятельными зданиями.
Данный подход согласуется с ранее сложившейся правоприменительной практикой. Так, например, в случае доказанности изолированности гаражного бокса от рядом стоящих гаражей, суд допускал возможность отнести его к самостоятельному строению (Апелляционное определение Московского областного суда от 24 февраля 2014 г. по делу № 33-4299/2014, Апелляционное определение Московского областного суда от 27 ноября 2013 г. по делу № 33-25474/2013).
Нормы ст. 3.7 Закона № 137-ФЗ распространяют действие всей этой статьи также на наследников владельцев гаражей и лиц, впоследствии (т.е. после 30 декабря 2005 года) приобретших от первоначальных владельцев такие гаражи.
Следует заметить, что в ч. 15 ст. 3.7 Закона № 137-ФЗ законодатель дополнительно не уточняет, что право на амнистию получают только наследники из числа физических лиц. Если данная формулировка так и не будет скорректирована, то можно предположить что этой нормой в этой единственной ситуации допускается распространение правил о гаражной амнистии на владельцев гаражей из числа юридических лиц, а также самих государственных или муниципальных образований, получивших такую собственность, как это допускается п. 1-2 ст. 1116 Гражданского кодекса, в порядке наследования по завещанию от физического лица.
В каких же случаях воспользоваться всеми возможностями гаражной амнистии не получится?
О таком случае прямо говорится, например, в ч. 19 ст. 3.7 Закона № 137-ФЗ, согласно которой, если земельный участок, на котором расположен гараж, отнесен к категории земель, ограниченных в обороте, то он может быть предоставлен гражданам только в аренду. Оформить его в собственность не получится.
Также (по ч. 18 ст. 3.7 Закона № 137-ФЗ) не подпадают под гаражную амнистию земельные участки, на которых расположены гаражи:
Правила о гаражной амнистии не распространяются также на гаражи:
Не применяется гаражная амнистия и в отношении земельных участков, используемых для размещения подземных гаражей (ч. 18 ст. 3.7 Закона № 137-ФЗ).
К примеру, подземными гаражами согласно законодательству г. Москвы, признаются сооружения, размещаемые ниже уровня дневной поверхности (в подземном пространстве города или в составе «искусственного» подземного пространства, например, сформированного в виде развитого в плане стилобата с эксплуатируемым покрытием) (Постановление Правительства Москвы от 25 января 2000 г. № 49 «Об утверждении норм и правил проектирования планировки и застройки Москвы МГСН 1.01-99», далее – Постановление № 49).
Все ли возможные объекты перечислил законодатель? Представляется что это не так, но до момента вступления в силу режима гаражной амнистии еще остается время для соответствующих корректировок.
Так, до конца не проясненным является вопрос о возможности применения правил о гаражной амнистии в отношении многоэтажных (многоярусных) и комбинированных гаражей.
К примеру, согласно Постановлению № 49 комбинированными гаражами признаются сооружения, имеющие подземные и наземные ярусы, полуподземные сооружения, а также сооружения, расположенные на участках с резким перепадом рельефа – то есть частично подземные.
На практике также вполне возможна ситуация, когда конструктивно два гаража, принадлежащие разным лицам расположены один над другим. Кто из владельцев в таком случае сможет оформить земельный участок в собственность?
Вообще в законе содержится достаточно мало разъяснений о порядке и возможности совместного использования права на гаражную амнистию совладельцами или сопользователями.
До конца не прояснены в законе и возможные последствия в ситуациях, когда право собственности до настоящего времени оформлено на пропорциональную долю в долевой собственности всего гаражного комплекса, а не на конкретный гараж.