габ что это в аренде
Одним из наиболее простых, эффективных и прибыльных способов инвестирования в недвижимость остается покупка готового арендного бизнеса (ГАБ) – приобретение помещения формата стрит-ритейл с уже имеющимся арендатором. При правильном выборе объекта инвестиций можно рассчитывать на долгосрочный и стабильный пассивный доход в размере от 8 до 17-18% годовых.
Как изменился сегмент готового арендного бизнеса на фоне пандемии? Какой порог входа для инвестора в столице? Как правильно выбирать объекты для вложения средств? На эти и многие другие вопросы в эксклюзивном материале журнала «Рентавед» ответит Елена Земцова, управляющий партнер компании Delta estate.
Ликвидность инвестиций в ГАБ зависит от ряда факторов, в первую очередь, от правильного выбора арендатора и локации. На эти факторы, конечно же, свое влияние оказала пандемия.
Арендаторы
После принудительных карантинных мер круг надежных арендаторов помещений стрит-ритейла, которые способны обеспечивать стабильным доходом инвестора, существенно сузился. На сегодня самыми надежными стали сетевые супермаркеты, в особенности дискаунтеры − «Пятерочка», «Дикси», «Магнит», «Верный». Чему есть несколько причин.
Во-первых, продукты питания и товары первой необходимости востребованы даже в кризис и карантин, в чем мы убедились во втором квартале 2020 года. Во многих супермаркетах, расположенных в районах плотной жилой застройки, с момента объявления карантина зафиксирован рост показателей продаж. Так было, например, в «Магните» на улице Юности в Мытищах или «Пятерочке», расположенной в Ивантеевке в комплексе «Голландский квартал».
Этому есть вполне логичное объяснение – магазины взяли на себя часть потребительского спроса, ранее приходившегося на центр города, гипермаркеты и рестораны.
Во-вторых, федеральные торговые сети ориентированы на длительные арендные отношения. Такой арендатор дает инвестору гораздо больше гарантий на получение стабильного дохода в течение всего срока аренды, что снижает риски простоя помещения и потерь на его содержание в случаях, когда арендатор неожиданно съезжает.
В спальных районах супермаркеты сегодня работают весьма успешно. Как следствие, снижения арендных ставок на помещения наблюдается редко, соответственно, не падает и доходность инвестиций в покупку готового арендного бизнеса.
Важно понимать, что ритейлеры предъявляют жесткие требования к подбору помещений для открытия магазинов, поэтому изначально открываются в локациях, которые перспективны с точки зрения трафика и благоприятной конкурентной среды.
Помимо продуктовых супермаркетов стабильными арендаторами являются сетевые аптеки, алкомаркеты, а также пункты-выдачи интернет-заказов крупных компаний – Ozon, Wildberries. Из заведений общепита доход в условиях карантина смогут приносить сети фаст-фуда – KFC, McDonald’s, Domino’s Pizza.
Локация
Из востребованных локаций, в которых следует искать помещения для инвестиций в ГАБ, сегодня можно выделить 2 направления:
За время пандемии розничный товарооборот (РТО), определяющий прибыль заведения, также увеличился в поселковых застройках.
Доходность арендного бизнеса зависит от локации – чем дальше объект расположен от Москвы, тем выше доходность.
В области и в спальных районах столицы есть интересные предложения с доходностью 10-15% годовых. Нечасто можно найти предложения до 17-18%, но такие объекты – это «штучный» товар, который, как правило, реализуются в закрытой продаже вне рынка. Внутри Садового кольца доходность ГАБ-инвестиций составляет порядка 8-10% годовых за счет более высоких арендный ставок.
Бюджет покупки сетевого супермаркета начинается от 30 млн рублей на объекты в области, от 50 млн – в Москве. В бюджете до 30 млн можно найти предложения с несетевым продуктовым магазином формата «у дома» площадью до 200 кв. м на окраинах города.
Ниже представлены наиболее интересные предложения ГАБ в разных ценовых сегментах по соотношению цена/доходность :
Также необходимо отметить, что после карантина на столичном рынке недвижимости появилась новая тенденция – начинает возрождаться спрос инвесторов на стрит-ритейл в ЦАО, серьезно просевший за время самоизоляции.
Центр Москвы – это в первую очередь интенсивный пешеходный и туристический трафик, поэтому в структуре уличной торговли здесь основную долю занимает общепит. Инвесторам, приобретающим помещения в ЦАО, важны статус и визуальная составляющая, престижное расположение, красивые исторические фасады, высокие потолки и витрины.
Бюджетных предложений в ЦАО практически нет, до 60 млн рублей можно купить торговое помещение до 150 кв. м в не самых топовых локациях и преимущественно с несетевым арендатором. На основных пешеходных улицах – Покровка, Пятницкая, Арбат, Бульварное кольцо – стоимость арендного бизнеса начинается от 80-100 млн руб.
Примеры ГАБ, доступных в ЦАО, приведены ниже:
Доходность
Если оценивать доходность инвестиций в покупку арендного бизнеса в контексте ситуации с карантином, то в отношении супермаркетов картина практически не изменилась. По-прежнему на рынке существуют предложения с высокой доходностью от 13-15% годовых. Есть объекты, которые реализуются по «стрессовым» ценам с дисконтом, т.к. у собственников существуют финансовые проблемы.
Супермаркеты в спальных районах и области в большинстве себя прекрасно чувствовали в карантин, увеличивая показатели РТО, и арендные ставки не снижали. Те, кто испытывали трудности, брали арендные каникулы на 3-6 месяцев, если удавалось договориться с собственником. Но в целом по сегменту супермаркетов арендные ставки и доходность остались практически неизменными.
Чуть хуже ситуация сложилась в центральном округе, здесь действительно выросла вакансия, закрылись многие рестораны и кафе, например, на Арбате, Тверской, Садовом кольце. Но опять же это во многом связано с тем, что собственники помещений не пошли на снижение арендной платы. Поэтому говорить о том, что арендные ставки как-то серьезно просели не стоит.
Кроме того
при принятии решения о покупке арендного бизнеса важно ориентироваться не только на арендатора и текущую доходность, но и обязательно оценивать параметры самого помещения. Не секрет, что далеко не все продавцы добросовестны, поэтому при продаже могут умолчать о намерении арендатора съехать или понизить ставку аренды, что снижает эффективность бизнеса.
Поэтому, каким бы стабильным ни был арендатор, необходимо всегда смотреть на перспективу и скорость нахождения альтернативных арендаторов. Чтобы избежать рисков, помещение изначально должно отвечать требованиям большинства сетевых арендаторов:
Также преимуществом будет наличие специализированной зоны разгрузки, особенно важно для супермаркетов.
Сдать такое помещение в аренду на выгодных условиях не составит труда.
Коронавирус сильно изменил многие сферы. Из-за пандемии ряд активов и даже целые сегменты рынка недвижимости потеряли в ликвидности. Другие, наоборот, доказали надежность и прибыльность.
Непотопляемым активом для инвестиций остался готовый арендный бизнес или ГАБ. Торговое помещение с правильным арендатором − продуктовым ритейлером, аптекой, пунктом самовывоза – стало синонимом прибыльного и надежного вложения средств.
При этом, говоря об инвестициях в ГАБ, абсолютное большинство представляет покупку готового объекта с работающим там арендатором. Однако немногие знают, что сегмент данной моделью инвестиций не ограничивается. Существуют другие варианты вложения средств с доходностью значительно выше, чем у классических ГАБ-ов. Прибыль в 30%, 40% и даже 50% годовых – реальные цифры сегодня.
Как работает модель инвестиций в ГАБ 2.0 и какие проекты для вложения средств можно найти прямо сейчас на столичном рынке недвижимости журналу «Рентавед» рассказал Роман Лебедев, руководитель отдела по работе с инвесторами ИФГ Agastone.
Как работает классическая модель инвестиций в готовый арендный бизнес – понятно. Инвестор приобретает объект коммерческой недвижимости с уже имеющимся арендатором в лице продуктового или непродовольственного магазина, заведения общественного питания, салона красоты, медицинского центра, офиса, заведения сферы услуг и т.д. Арендатор связан с помещением долгосрочным договором аренды, обычно на 7-10 лет, в котором четко прописаны арендные ставки, величина ежегодной индексации, порядок оплаты и прочие условия.
Соответственно сразу понятен уровень дохода, который равен величине арендных выплат за вычетом операционных расходов. Сегодня в Москве средняя годовая доходность инвестиций в ГАБ находится в диапазоне 10-15%, а срок окупаемости варьируется от 6 до 15 лет.
ГАБ-ы столичного рынка
Например, прямо сейчас в столице можно приобрести ГАБ с доходностью более 12,5% годовых с якорным арендатором в лице магазина федеральной сети «Пятерочка». На проезде Черепановых,17А инвесторам предлагают двухэтажное отдельно стоящее здание общей площадью 866 квадратных метров.
Требуемый объем инвестиций в актив – 100,8 млн рублей. Ежемесячный доход – 1,05 миллиона, годовой – 12,6 миллионов.
Таким образом, чистая доходность составит 12,5% годовых при полном возврате инвестиций за 8 лет.
Предлагаемое помещение соответствуют всем параметрам ликвидного объекта торговли. Оно расположено в пешей доступности от двух станций метро – «Коптево» и «Лихоборы», окружено большим жилым массивом. Витринные окна, собственная парковка, высота потолков от 3,5 до 4 метров. Все коммуникации подведены. Выделенная электрическая мощность – 149 кВт.
При более скромном бюджете – 59 миллионов рублей – можно приобрести готовый арендный бизнес на Ленинском проспекте, 82/2. Здесь инвесторам предлагают более доходный, почти 14% годовых, но более рискованный ГАБ, ─ помещение с арендаторами площадью 493 «квадрата» на цокольном этаже многоквартирного жилого дома.
Месячный арендный доход инвестора ─ 665 тысяч рублей, то есть 7,98 млн в год. Таким образом, доходность инвестиций составит 13,5% при сроке окупаемости в 7,5 лет.
Арендаторами объекта выступают мини-гостиница на 213 кв. м и магазин строительных товаров «Моспаркет» площадью порядка 270 кв. м.
Объект оборудован тремя отдельными входами. В 50 метрах расположена остановка общественного транспорта, в пешей доступности сразу четыре станции подземки. Вокруг – огромный жилой массив.
Как работают ГАБ 2.0 инвестиции
Суть модели схожа с инвестициями в покупку новостройки на ранних стадиях строительства или модели build-to-suit в складском сегменте. Инвестору предложен строящийся или реконструируемый объект недвижимости, на который уже заключен долгосрочный предварительный договор аренды с арендатором – магазином, мини-гостиницей, заведением сферы услуг.
Инвестиции в строящиеся ГАБ-ы более доходны и позволяют использовать две стратегии получения прибыли.
Первая предполагает перепродажу бизнеса после ввода объекта и заезда арендаторов. Доходность такой стратегии может достигать 30-50%. Причем цикл строительства обычно не превышает года.
Вторая рассчитана на получение арендного дохода после заезда арендатора, как в классической модели готового арендного бизнеса. В таком случае уровень доходности будет выше за счет более низкой стоимости покупки бизнеса на этапе реализации.
Например, сейчас инвесторы могут принять участие в одном из девелоперских проектов компании Agastone. Проект предполагает редевелопмент резиденции «Чайка» – трех корпусов апартаментов и двух коттеджей практически в черте Москвы. Курорт строят в поселке Десеновское в живописном месте – в окружении речки и лесного массива. При этом объект находится всего в 5 км от МКАД.
Инвесторам доступны две стратегии вложения средств в актив. В первом случае рассматривается продажа проекта в текущем состоянии за 82 млн рублей. Альтернативный вариант заключается в совместном поэтапном инвестировании в редевелопмент резиденции. Сумма инвестиционных вложений будет разделена на 3 транша и составит 50 млн рублей. Вложения принесут инвестору 46% долей на собственность всего проекта.
Итоговая стоимость резиденции после реконструкции составит 229,38 миллиона рублей. Доходность инвестиций составит порядка 101%.
Таким образом, основная суть инвестиций в проекты формата ГАБ 2.0 заключается в более высокой выгоде за счет входа в проект на ранних этапах строительства. Плюс у инвестора расширяется диапазон стратегий вложения средств – к арендной модели добавляется спекулятивная.
Узнать подробнее о возможных вариантах инвестиций в ГАБ и строящиеся инвестиционные проекты в Москве и Подмосковье можно здесь.