что нужно для снятия квартиры на длительный срок
Что проверить перед арендой жилья: чек-лист бдительного квартиранта
В России культура сдачи жилья внаем только начинает развиваться. Показывая квартиры, собственники утаивают, что диван продавлен, а кран течет. Проблемы вскрываются уже после заселения, и их приходится решать арендатору.
Еще есть риск нарваться на мошенников: под видом владельцев они сдают чужое жилье, а спустя пару дней квартирантов выселяет реальный собственник. Рассказываем, что нужно проверить перед арендой квартиры, чтобы не оставить шанса обманщикам.
📝 Право собственности
Чтобы исключить мошенничество, попросите показать выписку из ЕГРН или свидетельство о госрегистрации права собственности на квартиру.
Обратите внимание, сколько всего собственников: если их несколько, то договор аренды либо подписывают все, либо кто-то один, но с доверенностью от остальных. Еще бывает, что квартиру купили в браке, но оформили на одного из супругов и брачного договора нет. В таком случае для сдачи ее в аренду нужно согласие второго супруга.
Если опасаетесь, что вам показали поддельные документы, закажите выписку из ЕГРН самостоятельно
🙍♂️ Документы владельца
Если собственник живет за границей или занят, квартиру за него может сдавать родственник или помощник.
В таком случае у его представителя должна быть нотариальная доверенность, которую можно проверить, или посреднический договор. Убедитесь, что паспортные данные и адрес квартиры совпадают, доверенность не просрочена, а в договоре написано: у представителя собственника есть право заключать договор
🚿 Сантехника
Сантехника — самая уязвимая часть в любой квартире. Жить со сломанным бачком или капающим краном некомфортно, а на вызов мастера придется потратить время и деньги.
Так что проверьте исправность кранов, шланга от стиральной машины, бачка унитаза и прочего. Важно, чтобы нигде не текла вода, на стенах не было следов плесени и пятен от сырости, а вода в ванне и раковинах быстро уходила
🔌 Розетки
Возьмите на осмотр квартиры зарядку от телефона и проверьте все розетки. Так вы узнаете, все ли работает, и при необходимости договоритесь с владельцем о замене.
Еще благодаря этому можно заранее понять, сколько всего в квартире розеток и насколько удобно они расположены. Может выясниться, что в комнате розетка всего одна и та — за шкафом, поэтому потребуется удлинитель
🚪 Окна и двери
Главное — окна и двери должны без проблем открываться и закрываться, от них не должны отваливаться ручки и замки.
В старых домах с деревянными окнами бывают щели, из-за которых зимой в квартире очень холодно. Если собираетесь снять такую квартиру, внимательно осмотрите рамы: есть ли на них следы клейкой ленты и ваты, дует ли, когда прикладываешь руку.
Если до вас в квартире уже жили арендаторы, то лучше поменять дверные замки — обговорите это с владельцем
🪑 Мебель
Убедитесь, что шкафы легко открываются и закрываются, а из них не вываливаются полки и ящики. Проверьте, что диван раскладывается и на нем удобно лежать.
Если какая-то мебель явно в плохом состоянии, например кровать продавлена и из нее торчат пружины, поговорите с владельцем о замене.
Чаще всего поступают так: арендатор покупает новую мебель самостоятельно и вычитает ее стоимость из ежемесячной платы
📺 Бытовая техника
Важно, чтобы холодильник, плита, микроволновка, стиральная машина и другая бытовая техника были в исправном состоянии. Иначе их придется сдавать в ремонт.
Для проверки попросите владельца включить приборы на пару минут. Заодно обговорите с ним, как поступите, если вдруг сломается стиральная машина или перегорит тостер, — лучше всего прописать это в договоре
📶 Интернет
Бывает, что в квартире уже проведен интернет. Тогда собственник дает вам номер договора, логин и пароль от личного кабинета — и вы сами платите за интернет и при необходимости меняете тариф.
Если в квартире интернета нет, то вам даже лучше: сможете сами выбрать провайдера. Для заключения договора с ним документы на квартиру не нужны, достаточно вашего паспорта
💰 Условия найма
Обговорите с собственником условия найма: сколько вы платите в месяц, нужен ли залог и в каких случаях он не возвращается, сколько стоят коммунальные услуги и кто за них платит.
С коммуналкой возможны несколько вариантов: она уже включена в арендную плату, вы платите за услуги ЖКХ сами или отдаете квитанции владельцу вместе с деньгами.
Если состояние квартиры не устраивает, можно поговорить с владельцем о ремонте в счет арендной платы
🤦♀️ Адекватность владельца
Все люди разные: одни не приходят в квартиру месяцами, другие считают своим долгом дважды в неделю проверять квартирантов.
Спросите у владельца, как он видит ваше дальнейшее общение, как часто планирует приходить и будет ли предварительно звонить. Возможно, он собирается привозить к вам старые вещи, которые ему жалко выбрасывать, или не даст вам очистить квартиру от хлама. Ответы помогут вам составить впечатление о человеке
🏠 Договор
Адрес квартиры, стоимость аренды, дату внесения денег, права и обязанности сторон прописывают в договоре найма.
К нему обязательно нужен передаточный акт, в котором зафиксировано состояние квартиры, — без него договор не исполняется.
Чтобы составить договор, необязательно обращаться к юристу — это можно сделать самостоятельно по инструкции
🇷🇺 Как научиться жить в России
Эти статьи пригодятся, если планируете снять квартиру:
Квартирант: ходит с зарядкой от телефона, проверяя все розетки.
Владелец:
rm, В реальной жизни 90% арендодателей после того, как увидят желание проверить все розетки и подвигать все ящики решат, что есть смысл просто сдать другим.
Просто это огромный «звоночек» что жилец проблемный и будет доставлять хлопоты
После одного прецедента стал всегда спрашивать, не выставлена ли квартира на продажу и нет ли планов у собственника ее продать в обозримом будущем. А параллельно проверял, нет ли этого объекта на популярных досках объявлений по недвижимости в числе предлагаемых к продаже. Раз на этом обжёгся, когда вселился к ушлой дамочке, которая решила подзаработать, пока квартира продаётся. Естественно, съехал оттуда по окончании оплаченного месяца, а пока жил, просто не пускал туда посторонних. Потому что платил не за проходной двор. Но было неприятно. Да и каждый лишний переезд — это расходы. По тем же соображениям отказался от варианта, хозяин которого собирался продавать его через год.
Не лишним считаю также проверить наличие долгое по ЖКУ, сейчас это можно сделать онлайн, да и попросить показать самый свежий счёт всегда можно. Какая-то задолженность может и висеть — дело житейское. Но обязанность собственника — вывести ее в ноль по дату вселения, как и арендатора, если это не входит в стоимость аренды — по дату выселения.
Ruslan, у меня похожая ситуация была, я заехала в квартиру, все было в порядке. И в один день мне звонит риэлтор спрашивать разрешения на показ Квартиры будущим покупателям. Один раз они вообще зашли тогда, когда меня дома не было, объясняя это тем, что не дозвонились.
На мой вопрос Хозяйке о том, почему не сказали, что она продаётся, она отмахнулась, мол, да не переживай, давно продаётся, неизвестно когда продастся.
К мебели я бы еще добавила: отодвинуть диван и проверить на отсутствие клопов (особенно если комната или старый фонд).
P.S. Возможно, что это актуально больше для Санкт-Петербурга, т.к. у нас большое количество коммунальных квартир и город не сильно торопится решить эту проблему.
Кристина, не только. Находил во многих городах и часто зависит не от фонда. Достаточно одному жильцу занести и все, пропал дом.
Спрашивал у этого хозяина, зачем он такое представление устраивает при сдаче квартиры. Он объяснил это тем, что живёт за городом, ему удобно сделать квартиру чуть дешевле, собрать пул людей на просмотр, и за один раз выбрать себе жильца и больше не приезжать. Реально удобно.
Что нужно знать собственнику при сдаче квартиры в аренду
Сдавать квартиру в аренду — ответственное и хлопотное дело. Многие неопытные арендодатели зачастую допускают ошибки, которые могут привести к потере не только времени и нервов, но и денег, а порой и к порче имущества. Вместе с экспертами рассказываем об основных ошибках, которые неопытный арендодатель может допустить при заключении договора.
Заместитель председателя коллегии адвокатов «Корчаго и партнеры» Тимур Баязитов выделяет пять основных ошибок при заключении договора аренды жилья.
Первая ошибка — арендодатель не подготовил и не приложил к договору найма акт приема-передачи жилья. Нередко попадаются недобросовестные квартиросъемщики, которые могут нанести вред имуществу. В случае съезда арендатора из квартиры с актом приемки будет легче установить, все ли вещи на месте.
Вторая ошибка — арендодатель не уточнил, какие коммунальные платежи включены в арендную плату. Это может быть оплата всей квитанции либо только вода и электроэнергия. Если этот пункт не оговорен, может возникнуть путаница и, как следствие, задолженность по коммунальным платежам.
Третья ошибка — собственник не включил в договор депозитный платеж. В этом случае арендодатель не застрахован от порчи имущества арендатором или от неожиданного съезда. На время ремонта квартиры и поиска новых арендаторов у него не будет никакой финансовой подушки в виде депозита, который в случае нарушения договора арендатором остается у собственника жилья.
Четвертая ошибка — собственник жилья уходит от налогообложения. Нередко соседи любят «стучать» на собственников, сдающих жилье в аренду.
Пятая ошибка — собственник жилья не обговорил условия проживания в квартире. Могут ли там проживать животные, маленькие дети либо третьи лица. Если этот вопрос не оговорен, то арендаторы могут завести в квартире хоть двух котов и трех собак вместе. И в этом случае может быть причинен значительный ущерб имуществу арендодателя. То же самое можно сказать и о ситуации, когда в квартире будут проживать маленькие дети, о которых собственник жилья ничего не знает. Испорченное имущество может стать неприятным сюрпризом.
Кому не хотят сдавать квартиры в Москве
Согласно опросу ЦИАН, чаще всего московские арендодатели не хотят сдавать свои квартиры гражданам других стран (29%) и жильцам с домашними животными (28%). Неохотно сдают жилье парам с маленькими детьми (16%) и родителям-одиночкам (14%). Готовы принять у себя любых квартиросъемщиков лишь 10% хозяев жилья в столице.
На что жалуются арендаторы
Самая серьезная жалоба арендодателей на жильцов — это пересдача теми снятой квартиры посуточно, отмечает директор офиса продаж вторичной недвижимости компании Est-a-Tet Юлия Дымова. Такая практика влечет за собой большую амортизацию квартиры, а затраты на ремонт лягут на собственника. Чтобы избежать этого, необходимо прописать в договоре, что квартиру нельзя сдавать в субаренду, рекомендует эксперт.
Также, по словам Юлии Дымовой, среди наиболее распространенных жалоб фигурируют задержки платежей и так называемые «лишние» жильцы. Например, договаривались о проживании двоих, а потом выясняется, что в квартире живут на несколько человек больше.
Есть еще проблема «тайного» появления в снятых квартирах домашних животных. «Собственники очень часто против животных в квартире, боятся запахов, шерсти, повреждений от зубов и когтей. Обычно, если речь заходит о животных в съемном жилье, в договоре настоятельно рекомендуется прописывать расширенный депозит, который пойдет на восстановление жилья от возможных повреждений», — говорит Юлия Дымова.
Слабые места в договоре
Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet:
— Отсутствие страхования гражданской ответственности перед третьими лицами. Такой вид страхования очень выручает, например, при заливе.
Необходимо прописывать, кто имеет право проживать в квартире, с фиксацией паспортных данных. Если есть домашние животные, то их нужно перечислить, чтобы избежать ситуации, когда арендатор договаривается, что в квартире будет жить мопс, а по факту оказывается, что собачка съемщика — это огромная кавказская овчарка. В таких случаях в договоре лучше прописывать расширенный депозит.
Для снижения рисков предварительного расторжения договора и недополучения прибыли рекомендуется прописывать, в каком случае депозит не возвращается. Такая практика получила широкое распространение в прошлом году при загородной аренде в пандемию. Собственники боялись, что договор по аренде дома, который сняли на длительный срок, может быть расторгнут через два-три месяца, и для таких случаев вписывали условие о невозврате депозита.
Расторжение договора аренды
Отношения между нанимателем и наймодателем регулируются ст. 619 и 620 Гражданско-правового кодекса (ГПК). Закон предусматривает, что договор аренды может быть расторгнут по желанию наймодателя не только по соглашению сторон, но и в судебном порядке, говорит нотариус Юрий Кашурин.
«Собственник сдаваемого жилья имеет право подать в суд в случае, если арендатор при краткосрочном найме задерживает оплату более двух раз по истечении срока, который прописан в договоре. Соглашение об аренде также может быть прекращено в судебном порядке, если наниматель или граждане, за действия которых он отвечает, испортили или разрушили жилое помещение. Есть и третий случай — наниматели используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей», — говорит Юрий Кашурин.
10 обязательных пунктов в договоре аренды жилья:
«Проверяйте все документы вдумчиво и внимательно, не скачивайте первый попавшийся договор найма из интернета, а составьте грамотный, желательно в присутствии юриста. Не сдавайте квартиру кому попало, тогда вы защитите себя от неприятных ситуаций, связанных со сдачей жилья», — резюмирует Тимур Баязитов.
Как сдать квартиру: какие документы необходимы?
Аренда квартиры зачастую сопряжена со страхами обеих сторон. Арендодатель боится за своё имущество, а съёмщик опасается остаться на улице в самый неподходящий момент. Какие документы нужны, чтобы себя обезопасить? Как правильно составить договор и не попасть в неприятную ситуацию?
Как проверить собственника
Мошенников на рынке аренды очень много, и действуют они всё изобретательнее. Но о том, как их вычислить, сейчас знают многие. Чего не скажешь о неприятностях, которыми грозит банальное незнание закона. И кстати, во втором случае не поможет даже полиция: правонарушения нет. Так какие опасности существуют?
Собственник не настоящий
Настоящие хозяева квартиры имеют право выселить всех проживающих на том основании, что договор был заключён не с собственником.
Такое вполне вероятно, если вы подписали договор с тем, кто не имел на это юридических прав. А истинный владелец жилья – супруг или родители человека, с которым вы заключили договор. Например, квартиру сдала жена, а недвижимость была приобретена в браке. Таким образом, распоряжаться имуществом супруги могут только совместно или при оформлении юридического соглашения.
Судебные риски
Квартира может быть предметом судебного разбирательства, и при смене законных владельцев у вас не останется никаких прав продолжать в ней жить: договор окажется недействительным.
Доверяй, но проверяй
Аналогичные прошлому пункту проблемы возникают при истечении срока доверенности от собственника жилья. У него могут быть права показывать квартиру, но не сдавать.
Не все документы
Неполный комплект документов при съёме квартиры также способен доставить много проблем. Чтобы обезопасить свои деньги, важно проверить, что в приложении к договору аренды есть подробная опись имущества. Если этот документ отсутствует, арендодатель может не вернуть депозит, ссылаясь на то, что жилец испортил дорогую вещь. Хотя на самом деле её никогда и не было.
Вот базовый набор документов, который собственник обязан предоставить для сдачи квартиры в аренду.
Второе важное требование – выписка из ЕГРН. Она подтверждает право собственности на объект недвижимости. Иногда арендодатели показывают не выписку, а свидетельство о праве собственности. Но тут надо понимать, что такие документы выдавались до 15 июля 2016 года и могли устареть. Поэтому для заключения договора найма нужно спрашивать именно выписку из ЕГРН не старше 1 месяца. Если времени с её получения прошло больше, то имеется ненулевой риск, что квартира уже принадлежит другому человеку. Данные о владельце жилого помещения в выписке и паспорте должны совпадать.
В выписке также будет указано, сколько у квартиры собственников и зарегистрированных жильцов. Арендатор вправе просить, чтобы на подписании договора найма присутствовали все собственники. Если это невозможно, необходимо подготовить доверенность. В нотариально заверенном документе должно быть написано, что арендодатель гарантирует, что остальные собственники не против сдать квартиру в аренду.
А вот если квартира в ипотеке, это не страшно: покупать квартиру в ипотеку и потом сдавать её, чтобы побыстрее выплатить кредит, — распространённая практика. Опасность, что банк заберёт квартиру у собственника и ему придётся выселять жильцов, минимальна. К тому же в его собственных интересах этого не допустить.
Среди документов для сдачи квартиры должны быть свежие квитанции об оплате коммунальных услуг.
Если по ним есть задолженности, арендатору стоит потребовать, чтобы собственник погасил их до того, как они заключат договор аренды. А когда будете подписывать договор, зафиксируйте в нём показания счётчиков электричества и воды, чтобы потом избежать проблем с расчётами.
Как проверить арендатора
Найти арендатора, как правило, несложно. А вот проверить его добросовестность – это проблема. На какие документы стоит обратить внимание?
Паспорт
Миграционная карта
Как сдать квартиру официально
Теперь разберёмся, какие документы следует подписать, чтобы обезопасить себя в случае спорных ситуаций и претензий.
Договор и акт
Мы привыкли называть договор найма договором аренды, что юридически неграмотно. Наём применяется к жилым помещениям, где наниматель — физическое лицо. Аренда подразумевает использование жилых помещений только юридическим лицом, а нежилых – юридическими и физлицами. Права нанимателя защищены больше, поэтому заключать надо договора найма.
Главное – не забыть добавить к нему акт приёма-передачи квартиры и опись имущества
В акте обязательно нужно отметить показания счётчиков на день сдачи квартиры. А ещё подробно описать всё, что есть в квартире, и в каком оно передаётся состоянии. Не бойтесь показаться чересчур внимательным, вносите в опись всё, что посчитаете важным и нужным. Детальное описание имущества (вплоть до трещин, потёртостей и пятен) при заключении договора убережёт вас от конфликтов в будущем при его расторжении.
Подтверждение оплаты
Договор найма и акт приёма-передачи квартиры при аренде защищают обе стороны. Настаивайте на их заключении, в спорных ситуациях эти документы помогут отстоять ваши права. Но есть и ещё один важный момент – сам факт оплаты. Если арендатор просто передаёт деньги собственнику в определённую дату, оговоренную устно, доказать факт передачи при случае будет сложно обеим сторонам.
Соответственно, в текст договора или в приложение к нему стоит добавить сроки и порядок начисления оплаты.
Если это допсоглашение, его текст должен содержать сведения о собственнике и арендаторе с указанием паспортных данных, описывать права и обязанности сторон, параметры недвижимости, сроки и порядок перечисления арендной платы, коммунальных платежей, условия расторжения, дату и подписи обеих сторон.
Также стоит вести специальный лист с расписками в получении денежных средств, в котором будет фиксироваться ежемесячная оплата аренды с подписями обеих сторон.
Временная регистрация
При заключении договора на длительный срок обсудите оформление временной регистрации. Многие собственники боятся регистрировать в квартире жильцов даже временно. Однако страхи эти напрасны: для владельца квартиры оформление временной регистрации абсолютно безопасно, её можно отменить в любой момент, никаких прав на квартиру человек не приобретает.
Как безопасно снять жилье и заключить договор. Разъяснения Росреестра
Безопасная аренда квартиры напрямую зависит от грамотно составленного договора и его государственной регистрации. Это главный документ, который регламентирует отношения между собственником и квартирантом и может помочь разрешить спорные ситуации.
Редакция «РБК-Недвижимости» вместе со специалистами управления Росреестра по Москве рассказывает об основных правилах заключения договора найма жилья и способах защиты собственной недвижимости.
Договор найма: краткосрочный и долгосрочный
Наиболее распространенный вариант сдачи жилья в аренду — с договором на краткосрочный период, до одного года, с возможностью дальнейшей пролонгации. Такой договор не подлежит обязательной регистрации в Росреестре, соответственно, сведения о нем не передаются в налоговую службу, а арендодатели часто уклоняются от уплаты налога.
«Тем не менее данный вариант сделки не может в полной мере обезопасить стороны договора от недобросовестных действий как арендатора, так и арендодателя», — отметили в столичном управлении Росреестра.
Обязательной регистрации в Росреестре подлежит договор найма, оформленный на долгосрочной период — более одного года. Он также сопровождается обязательной правовой экспертизой. В ходе нее госрегистратор проверяет документы на недвижимость: их подлинность и соответствие требованиям действующего законодательства. В случае необходимости собственнику своевременно будет направлено уведомление о возможных неправомерных действиях третьих лиц в отношении его недвижимости. Например, если кто-то попытается пересдать его квартиру.
Аренда и наем: в чем разница
В быту словосочетание «аренда квартиры», «аренда жилья» имеет более широкое значение, чем юридический термин. С юридической точки зрения, правильнее говорить «наем жилья». Термин «аренда» используется для нежилых помещений (например, аренда офиса, склада) или когда арендатором выступает юрлицо. Термин «наем» применяется к жилым помещениям, а нанимателем является физическое лицо. Поэтому если квартиру арендует человек, то заключается договор найма жилого помещения.
Как зарегистрировать договор найма
Государственная регистрация договора аренды (найма) удостоверяется специальной регистрационной надписью на договоре. Для проведения этой процедуры одной из сторон (например, собственнику) нужно обратиться в Росреестр с заявлением и необходимыми документами, приложив не менее двух подлинных экземпляров договора аренды. Размер госпошлины за регистрацию договора найма для физлиц составляет 2 тыс. руб.
Срок проведения процедуры составляет пять рабочих дней со дня поступления документов в Управление Росреестра по Москве либо семь дней при обращении в центры «Мои документы». Услуга доступна также в электронном виде на сайте ведомства при наличии у заявителя электронной цифровой подписи (ЭЦП).
«Наличие записи о госрегистрации аренды жилого помещения в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) является доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке», — подчеркнули в московском Росреестре.
Чек-лист по безопасной аренде от Росреестра по Москве
Независимо от срока, на который будет зарегистрирован договор аренды, важно учитывать рекомендации: