что нужно для открытия хостела в жилом доме

Бизнес: как я спустил 4,8 млн рублей на хостел в Краснодаре

От открытия до закрытия ― 6 месяцев

Меня зовут Игорь Гребенюк. В 2017 году я открыл в Краснодаре хостел на 500 м² — самый большой в городе.

На запуск ушло 10 месяцев и почти 5 миллионов рублей, но бизнес проработал всего полгода.

Расскажу, почему так вышло и какие я сделал выводы.

Как вместо инженера я стал предпринимателем

После института я 5 лет работал по специальности — инженером-проектировщиком. Но в душе мечтал о собственном бизнесе, поэтому решил уволиться и открыть свое дело.

Так в 2012 году мы с друзьями запустили 5 магазинов продуктов здорового питания «Экояр» в Краснодаре. Тогда тема здорового питания становилась популярной. Мы решили стать лидерами в этой нише — пусть на местном уровне.

600 тысяч рублей на первые два магазина взяли у родственников. Остальные три точки открыли партнеры под нашим брендом — мы поставляли им товары.

мы с друзьями взяли у родственников на открытие двух магазинов продуктов здорового питания

В магазинах продавали муку, масло, фрукты и овощи от местных фермеров. Зарабатывали чистыми 100—150 тысяч в месяц. В это же время аналогичные товары стали появляться и у ретейлеров. У них цены были ниже, поэтому наша выручка начала снижаться. К концу года сеть пришлось закрыть с убытком 100 тысяч рублей.

В 2013 году с этими же партнерами я открыл бизнес по ремонту квартир. У нас была бригада, а мы руководили процессом. Через полгода каждый из нас зарабатывал до 50 тысяч рублей в месяц. Всех, кроме меня, не устраивал такой доход, и партнеры вышли из бизнеса. В итоге мы закрыли ООО, а я стал ИП и продолжил заниматься ремонтами. Бизнес приносил мне от 100 до 150 тысяч в месяц.

Как инженер я мог выполнить любой проект, а вот договариваться с клиентами и находить новых не умел. Все заказчики обращались ко мне по сарафанному радио. Поэтому в декабре 2014 года я решил прокачать себя в умении продавать. Устроился менеджером в отдел продаж одной строительной компании Краснодара, а бизнес на это время заморозил.

За полгода я прокачался в переговорах, начал разбираться в недвижимости и получил повышение до руководителя отдела. Но у меня были другие планы: летом 2015 уволился и вернулся в собственный проект.

На старой работе я нашел новый канал продаж для своей компании. Всем клиентам после покупки квартиры у застройщика я предлагал ремонт жилья. После увольнения из них выстроилась очередь. Прибыль бизнеса за два месяца дошла до 150 тысяч в месяц, хотя раньше к такому показателю я шел полгода.

Источник

Куда жаловаться на нелегальный хостел, если он вам мешает

С 1 октября в жилых помещениях больше нельзя оказывать гостиничные услуги. Это значит, что в обычной квартире не получится открыть хостел и сдавать там места постояльцам: это запрещено федеральным законом. Но еще на этапе рассмотрения этого закона были предположения, что хостелы не закроются, а просто уйдут в тень — будут работать нелегально. Жильцам многоквартирных домов от этого легче не станет: им по-прежнему будут мешать шумные компании, курящие незнакомые люди и хлопающие двери подъезда.

Если в вашем доме нелегально работает мини-гостиница или владелец хостела как-то смог обойти запрет, такие заведения можно закрыть. В этом поможет Роспотребнадзор: он готов принимать жалобы. Вот какие хостелы не должны работать с 1 октября и что делать, если в вашем доме они все-таки есть и доставляют дискомфорт.

Что означает запрет хостелов?

Этот запрет означает, что в обычной квартире многоквартирного дома нельзя оказывать гостиничные услуги: размещать постояльцев, бронировать для них места, регистрировать их, готовить для них завтраки и менять постельное белье. Хостелы как вид размещения для туристов и командировочных не запрещены — они могут работать. Но их нельзя открывать в жилых помещениях.

Например, хостел может работать в отдельно стоящем здании или на первом этаже — если помещение перевели в нежилое. Для этого хостелу нужен отдельный вход, вентиляция и согласие соседей на то, чтобы помещение у них за стенкой стало нежилым.

Но если хостел открыли в обычной квартире на третьем этаже, с 1 октября это незаконно. Соседи могут жаловаться и закрывать такие заведения, даже если для кого-то это бизнес.

Куда жаловаться на хостелы в жилых домах?

Работу хостелов контролирует Роспотребнадзор. Это ведомство и принимает жалобы на нелегальные мини-гостиницы.

Контролеры могут и сами находить хостелы в квартирах и принимать меры, чтобы те не мешали жильцам, устранили нарушения или вообще закрылись. Но, как объяснил Роспотребнадзор, в первую очередь поводом для проверок станут жалобы от обычных людей — тех, кому мешает хостел по соседству.

Если в вашем доме есть гостиница и кажется, что она работает незаконно или нарушает права жильцов, вот как можно сообщить об этом в профильное ведомство:

В каких случаях стоит отправлять жалобу?

Пожаловаться на работу хостела можно не только если он нелегальный, но и если он нарушает права жильцов. Вот когда есть смысл обращаться в Роспотребнадзор:

Что будет с хостелом после проверки по жалобе?

Роспотребнадзор проведет проверку, чтобы разобраться, есть ли нарушения. Например, жильцы могут думать, что хостела в их доме вообще не может быть, но его владелец на самом деле работает легально: перевел помещение в нежилое, оборудовал отдельный вход и выполнил все санитарные требования. Сам факт работы мини-гостиницы в жилом доме — это еще не нарушение.

Если хостел оборудовали в квартире, там стоит десять кроватей, бронируются места и живет 15 человек, так нельзя. Роспотребнадзор обнаружит нарушения, а дальше все зависит от ситуации. Вот какие санкции могут применить по итогам проверки:

Чтобы закрыть нелегальный хостел, нужно решение суда. За 9 месяцев 2019 года в Москве закрыли 19 таких гостиниц — притом что запрета на размещение в квартирах еще не было. Теперь закрывать хостелы будут чаще. При условии, что найдутся доказательства их работы. А найтись они могут не всегда: зайти в помещение просто так проверяющие не могут, а работу хостела можно замаскировать под посуточную аренду.

Сдавать квартиру посуточно можно и сейчас

С 1 октября запретили хостелы в квартирах. А сдавать квартиры посуточно или на длительный срок не запрещали. Собственники имеют право каждый день вселять туда новых жильцов, а внятного разделения сдачи квартиры и работы хостела в законах нет.

У владельца хостела может быть официальный статус самозанятого, договоры с каждым нанимателем и чеки на поступления за размещение. При этом в хостеле могут жить пять человек, а по документам владелец квартиры сдает им ее на трое суток. Переводить помещение в нежилое при этом необязательно, спрашивать разрешения соседей тоже не нужно.

Но это не значит, что наниматели квартиры могут шуметь по ночам, мусорить или курить на площадке. Даже если формально это не хостел, ваши права все равно нарушены. Но жаловаться нужно уже не в Роспотребнадзор, а в полицию.

Как доказать, что в квартире именно хостел

Конкретных критериев и различий нет, но есть судебная практика. Вот что помогает доказать, что в квартире работает хостел, а потом закрыть его по решению суда:

Суды вставали на сторону жильцов и до запрета хостелов в квартирах. Аргументы предусмотрительных владельцев не всегда помогали им избежать ответственности. Теперь закрыть нелегальный хостел и отстоять свои права будет проще.

Источник

Как я открыла и закрыла хостел в Санкт-Петербурге

Я открыла хостел в центре Санкт-Петербурга в разгар пандемии: вложилась в аренду, ремонт и мебель. Но из-за ошибок на старте все пошло не по плану.

В результате мне пришлось срочно съезжать, отменять брони под новогодние праздники и менять помещение. Это было трудно, дорого и больно.

Рассказываю, что пошло не так и как можно было этого избежать.

Как появилась идея открыть хостел

В 2019 году я много путешествовала и заметила, что за пределами крупных городов в России почти невозможно найти качественный отель и уж тем более хостел за разумные — а в некоторых местах вообще ни за какие — деньги.

В Забайкальском крае я жила в поселке Новая Чара в трехэтажном отеле без горячей воды. На весь отель был один бойлер, и помыться теплой водой можно было только с часу ночи до пяти утра. В Комсомольске-на-Амуре меня встретила пьяная администратор: она по ошибке заселила нас в люкс, а через два часа разбудила и переселила. Еще на Дальнем Востоке я несколько дней жила в прокуренном номере, где о матрас тушили сигареты и остались следы. И почти всегда — если это был некрупный город — приходилось останавливаться в некрасивых, неуютных и неудобных номерах. Других в радиусе нескольких сотен километров не было.

Зачастую сделать отель удобным и красивым не стоит больших денег, зато так можно увеличить прибыль. Я придумывала, что бы я сделала по-другому в каждой из таких гостиниц, а потом подумала, почему бы не попробовать самой, раз уж я накопила столько идей.

Сначала хотела открыться в одном из таких городов, где вообще ничего нормального нет. Потом решила, что начинать безопаснее там, где живу, — в Петербурге. К тому времени у меня был небольшой капитал: 2 млн рублей, которые я получила в наследство, и еще примерно столько же мы с мужем накопили.

Бюджет открытия — уравнение с кучей неизвестных. Почти все они зависят от помещения и амбиций владельца бизнеса. В каком состоянии помещение и нужно ли его переоборудовать под гостиничный бизнес? Какой делать ремонт: за три копейки или три миллиона? Как клеить обои: самостоятельно или поручить мастерам, нанимать ли прораба и дизайнера интерьеров? Что лучше: уникальная концепция или просто отель? Есть ли время и силы придумывать, как сэкономить без ущерба для продукта? И еще десяток других вопросов.

Как победить выгорание

Маркетинговое исследование

Я ничего не знала о бизнесе, поэтому прочитала все, что было в первой выдаче Гугла по запросу how to start a business. Почти везде писали, что начать нужно с маркетингового исследования. Я прочитала результаты первой выдачи поиска по запросу how to do market research и занялась исследованием. На это ушло примерно полгода. Параллельно я работала журналистом.

Вот как я делала маркетинговое исследование.

Читала и смотрела интервью с отельерами, тематические публикации и комментарии к ним. Например, много пользы извлекла из комментариев под статьей Т⁠—⁠Ж о том, как девушка жила в хостеле год.

Сидела на форумах путешественников, изучала сайты, соцсети и отзывы конкурентов. Самым полезным оказался «Реддит», но еще стоит заглянуть на «Трипэдвайзор», Quora и Форум Винского. И, конечно, отзывы на «Букинге» — неиссякаемый источник открытий начинающего отельера. Из отзывов и обсуждений на форумах можно много понять про то, что людям не нравится в отелях, что их бесит, за что готовы поливать отель грязью, а за что будут петь дифирамбы.

Составила список отраслевых СМИ, которые с тех пор регулярно просматриваю.

Обращала внимание на детали в отелях и хостелах, в которых жила: записывала, что мне нравится, а что нет, и делала фотоотчеты на память. Например, даже в крутых четырехзвездочных отелях в туалете часто негде разложить косметичку. Обычно есть только узкая полочка под зеркалом, полки для шампуня в душе, до которых далеко тянуться, и немного места на раковине вокруг смесителя — там вода и брызги. Я вожу с собой большую косметичку, и приходится либо класть ее на бачок унитаза, откуда она соскальзывает, либо закрывать крышку унитаза и класть на нее, но тогда косметичка лежит слишком низко.

Обрастала новыми гипотезами и идеями. Например, я думала, что будет здорово, если одним из сегментов моей целевой аудитории станут туристы из Китая: это самая большая группа туристов из дальнего зарубежья в Петербурге, и что-то я не видела ни одного хостела, который бы ориентировался на них. Более того, обычно им никто не рад.

Хочу, чтобы в моем хостеле тоже были такие ключи, но пока не накопила денег на электронные замки везде, включая шкафчики для вещей

Провела глубинные интервью. Я нашла среди друзей и знакомых пять представителей целевой аудитории и сделала с ними большие интервью. В основном эти интервью подтвердили то, что я уже знала. А еще показали, что всем не угодишь. Например, одному респонденту было важно, чтобы все дополнительные услуги были включены в стоимость проживания, потому что иначе мелочно. Другой респондентке, наоборот, хотелось голую цену за проживание, потому что иначе ей казалось, что отель навязывает услуги.

Опробовала все на себе. Под конец я забронировала по паре ночей в трех лучших, на мой взгляд, хостелах Питера и отправилась к ним на промышленный шпионаж. Обращала внимание на дизайн, ремонт, звукоизоляцию, гостей, работу администраторов и атмосферу. В одном хостеле все было классно, на 10 баллов и даже с плюсом, но администратор разговаривала со мной свысока. Когда я спросила, можно ли присоединиться к мастер-классу для иностранцев, она ответила: « Он же на английском!» Я сказала, что говорю по-английски. Она недоверчиво усмехнулась, а я почувствовала, что не очень-то мне тут рады.

Тогда же я поняла, что общие хостельные номера со своими отдельными туалетами — так себе идея. Многие хостелы позиционируют это как большое преимущество, но мне не понравилось просыпаться в пять утра, поскольку все, что происходит в туалете, прекрасно слышно спящим.

Главный вывод: двухъярусные кровати из сосны — это зло. Они шатаются и скрипят. На втором этаже я чувствовала, как на первом ворочается во сне моя соседка Розетки в Soul Kitchen, лучшем хостеле в мире по версии Hostelworld. В них можно втыкать зарубежные вилки без адаптеров. Я тоже хотела такие розетки в своем хостеле, но не хватило денег

Выводы и все, что показалось важным или полезным, сохраняла в один файл. Потом я его структурировала и сократила — получилось страниц 40. В итоге этот документ стал основой для пошагового плана открытия и помог достичь главной, как мне тогда казалось, задачи: сделать по-настоящему классный хостел.

Пока я занималась исследованием, поняла, что в сезон в Питере сдается все. Любой «клоповник» набивается под завязку и, как правило, по завышенным ценам. Но сезон длится в лучшем случае четыре месяца в году. Остальные восемь большая часть номерного фонда не загружается. Бывает, вся летняя выручка уходит на зимние минусы и в среднем по году у отеля нет чистой прибыли. Поэтому нужно быть классным: классные ребята в любой сезон загружаются первыми.

Ошибки и промахи

Снять помещение под хостел оказалось сложнее, чем я думала. Вот в какие параметры нужно было вписаться.

Географические рамки. Я искала помещение в центре Петербурга, потому что хочу работать с туристами. Можно открыть успешный отель и на окраине, если рядом хватает точек притяжения, — например, есть аэропорт, медицинский центр, университет. Мне такой формат не интересен.

Планировка. Важно, чтобы в помещении было много окон и чтобы они не были расположены слишком близко друг к другу. Сколько окон, столько номеров и получится нарезать. Еще важна геометрия: бывает, что на одной и той же площади 150 м² в одном помещении можно с комфортом разместить 40 гостей, а в другом — только 20.

Собственник. Найти адекватного арендодателя, пожалуй, самое трудное. Его надо выбирать так, будто выбираете сооснователя в свою компанию.

Технические характеристики. Если этаж выше второго, нужен лифт. Если нет центрального горячего водоснабжения, придется ставить бойлеры, а они дорогие и в установке, и в эксплуатации. Если напор воды слабый, придется ставить насосы, и тогда воды может не хватить соседям. Они устроят отельеру за это веселую жизнь. Если мощность электроэнергии меньше 10 кВт, большой риск, что будет выбивать автоматы. Если окна не открываются, гостям будет душно. Если выходят на улицу — шумно. Наконец, если собственник помещения неправильно заключил договоры на коммунальные услуги, можно разориться только на ЖКУ.

Многие арендодатели не хотят сдавать помещения под отель и тем более хостел — после закона Хованской, который запретил оказывать гостиничные услуги в жилых помещениях. Люди решили, что хостелы запретили совсем, а значит, хостельеры в их глазах стали кем-то вроде сутенеров.

На старте я допустила две ошибки, которые дорого мне обошлись: не наняла юриста и наняла риелтора.

Я думала, что риелтор облегчит и ускорит процесс. Так и произошло: недели через две после первого разговора с риелтором я подписывала договор аренды. Перед этим он организовал около пяти просмотров других помещений и предложил пару десятков вариантов.

Риелтор работал в агентстве, и мы заключили договор, но пользы от этого не было. Я исходила из того, что риелтор будет действовать в моих интересах: проверит чистоту сделки и добьется выгодного мне договора. В реальности же риелтор действовал в первую очередь в своих интересах: я платила ему 50% от одной месячной арендной платы за помещение, которое сниму, вне зависимости от других условий.

Тогда я была уверена, что моей юридической грамотности и опыта риелтора достаточно, чтобы согласовать нормальный договор аренды. Решила сэкономить на юристе — и сняла помещение с незаконным отдельным входом, из-за которого у меня потом было столько проблем, что через год пришлось съехать, не отбив расходы на ремонт. Да и договор аренды был по большей части не в мою пользу.

Помещение и дизайн

Как только я сняла помещение, завела блог в «Инстаграме» о том, как превращаюсь из журналистки в хостельерку. Со временем он стал хорошим каналом продаж, хотя у меня нет и тысячи подписчиков.

Дизайн-проект я делала сама: мне это нравится и хотелось узнать больше. Чтобы научиться, прочитала первые выдачи по запросам «Как сделать дизайн-проект» на русском и английском, прошла бесплатный интенсив по дизайну интерьеров от «Скиллбокса» и подписалась на телеграм-каналы дизайнеров интерьера.

Больше всего помогли американские и британские реалити-шоу про ремонт и дизайн: The Great Interior Design Challenge, Interior Design Masters, Tiny House Nation и Instant Hotel. Я смотрела их на «Нетфликсе», а потом повторяла дизайнерские приемы.

Ремонт

Прорабом и главным мастером на все руки был мой папа. Для этого он приехал из Читы, моего родного города, на два месяца. Если бы не он и если бы я постоянно не придумывала, как сделать то же самое, только в три раза дешевле, открытие обошлось бы намного дороже.

Хостел может позволить себе ремонт проще и дешевле, чем ресторан или кафе, — я много сэкономила на финишных материалах. Например, использовала недорогую плитку, самые простые розетки и сэкономила на декоре.

На мебель и оборудование для 32 гостей ушел примерно 1 млн рублей. Получилось пять номеров: десятиместный, восьмиместный, шестиместный и два отдельных четырехместных.

Мне нравится придумывать решения, которые выглядят дороже, чем стоят. Расскажу о некоторых.

Кровати. Фишка в том, что гости спят в кроватях — книжных шкафах, как бы на книжных полках. Отсюда и название — BookCase Hostel.

Сделать такую мебель можно только на заказ, но это дорого. Поэтому я спроектировала кровати, купила материалы и наняла мастеров. Папа довел до ума мои чертежи и сварил каркасы кроватей из металла, а плотник обшил их фанерой и книжными полками из сосновых мебельных щитов.

Кровати на металлическом каркасе, поэтому в отличие от целиком деревянных они не расшатываются и не скрипят. Каждая двухъярусная кровать обошлась примерно в 12 тысяч рублей. Столько стоит самая дешевая сосновая кровать из «Икеи». Но если делать такие же сейчас, выйдет дороже: металл и пиломатериалы сильно подорожали за год.

Всего спальных мест было 32: 12 односпальных двухъярусных кроватей и две двуспальные.

Мебель. Диван, кухонные столы и стулья — единственная мебель, которую я купила в магазине. Остальное либо делали сами, либо нашла на «Авито». Например, антикварный буфет за 4000 Р — моя гордость.

Буфет был в хорошем состоянии, нужно было только его отмыть. Пришлось еще прыгать вокруг грузчиков, чтобы они не повредили его при перевозке. Не сохранилось одно зеркало, пока я его так и не вставила, и одна ручка. «Протез» ручки сделал плотник, он же искусственно состарил ее деревянную часть.

Сантехника. На чем точно не стоит экономить, так это на смесителях и унитазах. В хостеле нагрузка на них намного выше, чем дома. Некачественные смесители разболтаются и облезут, душевые лейки будут случайно ронять на пол несколько раз в день, и придется их менять каждый месяц. У бюджетного унитаза начнет западать кнопка, и на ней быстро протрут серебристое покрытие. Все это я видела в других хостелах.

У меня есть один дешевый унитаз российского производителя. За полгода работы он не сломался, но кнопка спуска обтерлась до черного пластика, и мне это не нравится. С унитазами Jika такой проблемы нет. На раковинах, плитке и аксессуарах я экономила и не пожалела. А вот российский унитаз заменю при первой возможности.

Текстиль. Я рассматривала только белые полотенца и постельное белье. Такие лучше всего заказывать мелким оптом. Думаю, в каждом городе есть свои компании-производители, но все они, как правило, шьют в Иванове.

Я выбирала подходящие по цене и качеству тканей. После небольшого исследования пришла к тому, что лучше всего — постельное белье из страйп-сатина. Он дороже бязи или поликоттона, зато выдерживает больше стирок.

Подушки и одеяла я тоже заказала у поставщиков постельного белья. Матрасы купила в «Икее», там они лучшие по соотношению цены и качества. Для штор купила два рулона ткани и заказала пошив швее-частнице.

Расходы на одно спальное место, текстиль — 7500 Р

Элементы интерьера. Для хостела я раздобыла 2300 книг: примерно половину — на «Авито», четверть отдали родственники и друзья, еще четверть купила в букинистическом магазине. На «Авито» я искала или бесплатные книги, или не дороже 20 Р за штуку, в букинистическом магазине покупала не дороже 100 Р за книгу.

Старые указатели номеров квартир в парадных нашла в куче мусора во дворе. Ковер на стене тоже с «Авито» — он нужен еще и для звукоизоляции. Для прихожей придумала, как сделать декоративный разделитель комнаты за 10 000 Р : нужен брус сорта «экстра» и хороший плотник. Обычно такие разделители стоят от 50 тысяч.

Персонал

Хостел открылся 22 июня 2020 года. Первые две недели после открытия я работала одна за всех. Было тяжело: с утра до вечера, без выходных, да еще и без опыта работы в сервисе или туризме. Несмотря на пандемию, к тому времени в город уже поехали туристы, было много звонков и сообщений.

Администратор в маленьком отеле — ключевой сотрудник.

Первые несколько месяцев мы с Димой работали вдвоем, сменяя друг друга. Потом я начала уставать от работы администратором: я не такой экстраверт, чтобы столько общаться с большим количеством незнакомых людей. У меня оставалось мало времени и сил на развитие и продвижение хостела. Так что я наняла Соню, второго администратора, уже более осознанно и тоже удачно.

В основном администраторами в хостелах работают или неприветливые пенсионерки, или студенты. Ни тех ни других я не рассматривала: пенсионерки и качественный сервис — понятия, на мой взгляд, несовместимые, а студенты слишком непостоянные. Для них эта работа временная: до сессии, выпускного, стажировки там, где они на самом деле хотят работать. Мне же нужен администратор, который хочет эту работу, а не просто обменивать свое время на деньги.

Я стараюсь не допускать тех ошибок, которые допускали мои начальники, и управлять своими сотрудниками не по звездам, а по книжкам по менеджменту. Мое правило: если в хостеле будет плохо моим сотрудникам, будет плохо и гостям.

Благодаря команде мы удерживали рейтинги хостела 9.7 из 10 на «Букинге» и 5 из 5 на Airbnb. Гости почти всегда были довольны и иногда писали такие отзывы, что я боялась, все подумают, что они проплаченные.

Реклама

С рекламой я пока до конца не разобралась. Поначалу думала, что раз я журналистка, то смогу стать королевой хостельного маркетинга. Но не стала, хотя могу не тратиться на копирайтера.

Бронирования бывают прямые и непрямые. Прямыми считаются те, что пришли с каналов продаж, которым не нужно платить за рекламу и само бронирование. Сюда относятся телефон и сайт отеля, карточки компании на картах и в навигаторах, профили в соцсетях, публикации в СМИ, сарафанное радио и «просто мимо проходили».

За непрямые бронирования всегда приходится платить — как правило, процент от суммы брони. В России основной поставщик таких бронирований и бронирований вообще — «Букинг». Многие гости даже не догадываются, что каждый отель платит «Букингу» комиссию. Минимальная — 15% плюс НДС 20%. Итого 18% от суммы брони, или 180 Р с каждой тысячи, которую платит гость.

Все остальные подобные сайты тоже берут комиссию примерно такого же размера. Обычно отель может увеличить комиссию, чтобы подняться в выдаче. В первые полтора месяца после открытия я платила «Букингу» 30%, чтобы привлечь гостей в новый хостел и наработать репутацию.

Еще можно сотрудничать с туроператорами, принимать группы и платить за это процент поменьше. Но мой хостел для многих групп слишком маленький, да и во время пандемии групповых туров стало меньше.

Прямые бронирования выгоднее, но большинство отелей не могут тягаться маркетинговыми бюджетами с международными корпорациями. На «Букинге» миллионы посетителей в день, а на сайте моего хостела хорошо если десять.

Мой маркетинговый бюджет — 20 000 Р в месяц и мое свободное время. Я экспериментировала с разными способами продвижения — рекламой на картах, таргетированной рекламой, SEO, рассылками, — но пока не слишком преуспела: новые гости все равно в основном приходят с «Букинга» и Airbnb.

Экономика хостела

Самые крупные расходы — постоянные: аренда, зарплаты, коммуналка. В зависимости от количества гостей меняются только расходы на услуги прачечной, воду, электричество и расходники: например, мыло, туалетную бумагу, чай, бумажные салфетки.

Основные операционные расходы хостела в месяц — 323 000 Р

Я открылась в конце июня 2020 года и в августе вышла в операционный ноль: начался какой-никакой сезон. Но с сентября туристов резко стало меньше, и осенью хостел работал в минус.

Каждый низкий сезон многие гостиницы и хостелы в Питере начинают резко снижать цены. Думаю, в 2020 году демпинговали особенно сильно из-за пандемии. Весь октябрь и ноябрь отдельный номер без удобств в моем хостеле стоил как номер с удобствами в четырехзвездочной гостинице по соседству — от 1700 до 2500 Р за ночь.

Хотя я и старалась не поддаваться на демпинг, трудно не снижать цены, когда снижают все. Одно время я опустила стоимость суток в самом дешевом общем номере ниже 500 Р за ночь, и это сразу привлекло маргиналов. Они пили по ночам водку, воняли перегаром, оставляли грязь на кухне и все время пытались пожить в долг. Эксперимент с низкими ценами продлился 10 дней, а от маргиналов мы потом избавлялись месяц.

Налоги. У меня ИП на упрощенной системе налогообложения. Она бывает двух видов: «Доходы» и «Доходы минус расходы». На УСН «Доходы» предприниматели платят государству 6% от всех своих доходов. На УСН «Доходы минус расходы» — 15% от чистой прибыли.

Если много постоянных расходов, как у хостела, второй вариант выгоднее, особенно в Петербурге: у нас ставка на УСН «Доходы минус расходы» снижена до 7%. Кажется, есть регионы, в которых она еще ниже. Это можно проверить на сайте налоговой: нужно выбрать свой регион наверху и посмотреть ставку внизу страницы.

На УСН «Доходы» бухгалтерию умеют вести автоматизированные сервисы, некоторые банки предоставляют их бесплатно. Бухучет на УСН «Доходы минус расходы» сложнее, стоит дороже, пока его не автоматизировали. Нужно отчитываться о своих бизнес-расходах, но не всегда получается собрать все необходимые бумаги. Если чистой прибыли не было, все равно придется заплатить минимальный налог — 1% от доходов. Для меня это стало неприятным сюрпризом, ведь из-за ремонта чистой прибыли по году не было.

Смена помещения

С отдельным входом получилось так: 20 лет назад мой бывший арендодатель купил две квартиры на первом этаже, перевел их в нежилой фонд, объединил и прорубил вход на фасаде здания. Входы в квартиры из парадных замуровал. Такие изменения нужно согласовывать с властями, но он этого не сделал. Получился вход Шредингера: никакого другого, кроме отдельного, в помещении нет, но официально этого входа не существует. С точки зрения государства в помещение можно попасть только через парадную, хотя в реальности тех входов давно нет.

По закону отель не может работать, если у него общий со входом в жилые помещения вход. Де-юре мои гости заходили в хостел через парадную, а я из-за этого не могла соблюдать требования гостиничного законодательства.

При подписании договора арендодатель заверял, что вход согласован, и показывал документы о согласовании, которые на самом деле были недействительными. Когда все выяснилось, я уже успела здорово вложиться в ремонт. Арендодатель пообещал узаконить вход, а я поверила. И сделала ошибку: нужно было сразу же обратиться к юристу, взять с арендодателя письменное обещание и отправить ему досудебную претензию.

В итоге девять месяцев собственник помещения кормил меня завтраками, объясняя задержки карантином, а в конце объявил, что узаконивание отдельного входа стоит слишком дорого — от 500 тысяч до миллиона рублей — и предложил заплатить самой, раз «мне надо». Я решила, что мне лучше переехать. Это был конец 2020 года, и рынок просел: помещения лучше и с нормальным отдельным входом сдавались вдвое дешевле.

Арендодателю мое решение не понравилось: он требовал денег — по сути, откуп, угрожал и присылал к хостелу мужчин, которые следили за помещением и тоже угрожали мне. Сам он вместе с сыном силой вломился внутрь и поменял личинку замка входной двери, хотя я и оплатила аренду еще на месяц вперед.

Я планировала отработать новогодние праздники и переезжать, но из-за поведения арендодателя пришлось экстренно расселить гостей, отменить бронирования и вернуть предоплаты. Все новогодние праздники мы разбирали и вывозили хостел на склад.

Мои сотрудники, родственники, друзья и даже гости пришли на помощь. Столько поддержки за раз я еще никогда не получала.

Переезд

После Нового года я арендовала другое помещение — меньше 1000 Р за 1 м², в центре, на первом этаже и с нормальным отдельным входом. На этот раз с юристом и без риелтора. На новом месте хостел открылся 20 мая 2021 года.

Пока я искала новое помещение, поняла, что в нестабильные коронавирусные времена мне лучше уменьшиться: летом маленький хостел заработает меньше большого, но зимой за счет более низких операционных расходов — больше. В среднем то на то и выйдет, зато с маленьким помещением рисков меньше.

Теперь в моем хостеле 89 м², меньше мест и четыре номера вместо пяти, зато один из них — отдельный со своим санузлом. Еще есть отдельный номер с общими удобствами, восьмиместный общий и восьмиместный женский.

Раньше у меня был десятиместный общий номер, но за время работы хостела я поняла, что десять мест — слишком много, гостям не очень удобно. Женский номер раньше был шестиместным, и мест в нем часто не хватало — спрос на номер только для женщин был самым большим.

Хоть мне и пришлось сделать второй ремонт, я рада, что переехала. В новом помещении смогу заработать больше и спать спокойнее.

Какие законы должен соблюдать хостельер, чтобы его не закрыли

Гостиничный бизнес — один из самых зарегулированных в России. Полный список нормативных актов, которые нужно изучить, когда открываете отель, займет не меньше двух страниц. Их можно разделить на блоки по сферам деятельности, которые они регулируют:

Конечно, предприниматель не должен знать все, но понимать, на что обратить внимание и при необходимости нанять специалиста, — обязан. К тому же штрафы за нарушения, например, в миграционном учете могут запросто разорить малый бизнес.

С 1 октября 2019 года вступили в силу изменения в жилищном кодексе, которые называют «законом Хованской». В России нельзя оказывать гостиничные услуги в помещениях жилого фонда. На практике это значит, что нельзя купить или арендовать большую квартиру, переоборудовать ее под номера и открыть хостел или мини-отель — как часто делали в Питере, где много больших квартир в центре.

Теоретически квартиру можно перевести в нежилой фонд, но требований столько, что это слишком трудно и дорого. Нельзя даже открыть отель в отдельно стоящем жилом доме, например в частном секторе, как делают владельцы домов в южных регионах. Госдума планирует легализовать гостевые дома, но неизвестно, когда это произойдет.

Роспотребнадзор может в любой момент закрыть отель в жилом фонде и оштрафовать его владельца. Еще в жилом фонде не получится пройти классификацию, то есть получить звездность. С 2022 года она будет обязательной для всех, а сейчас нужна тем, у кого больше 15 номеров.

Как заработать на хостеле

Люди селятся в хостелах по двум причинам: из-за желания сэкономить и одиночества. И тех и других примерно поровну. С первыми все понятно: бюджет ограничен, жить где-то надо. Такие гости постоянно просят скидки и специальные условия, по максимуму используют доступные им ресурсы.

Вторым важна компания, новые знакомства, атмосфера и, конечно, комфорт. Они выбирают не по цене, а по отзывам, интерьеру и настроению. Часто эти гости путешествуют самостоятельно и хотят, чтобы им было с кем поболтать вечером. Я тоже предпочитаю жить в хостелах, когда путешествую одна: мне тоскливо возвращаться в пустой номер со стандартным интерьером.

На хостеле можно заработать, но вряд ли это будут легкие деньги. Для разных регионов будет разная целевая аудитория и финмодель. Например, где-нибудь на Севере или Дальнем Востоке, если в населенном пункте есть вахтовики, стабильный доход обеспечен. Питер и юг России сильно зависят от летнего сезона, Петербург, наверное, даже сильнее — в Краснодарском крае хотя бы есть горнолыжные курорты.

В Петербурге самое сложное — загрузиться с октября по апрель. Пока я вижу для этого только две возможности: бесконечно участвовать в забеге на самые низкие цены с сотнями конкурсантов или делать по-настоящему качественный хостел с высокими рейтингами.

Источник