что нужно чтоб ввести дом в эксплуатацию
Выдача разрешения на ввод в эксплуатацию
Выдача разрешений на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, указанных в пункте 4 части 5 и пункте 1 части 6 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (за исключением объектов капитального строительства, в отношении которых выдача разрешений на строительство возложена на иные федеральные органы исполнительной власти).
Наименование государственной услуги
Выдача разрешений на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, указанных в пункте 4 части 5 и пункте 1 части 6 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (за исключением объектов капитального строительства, в отношении которых выдача разрешений на строительство возложена на иные федеральные органы исполнительной власти).
Правовые основания для предоставления государственной услуги
Предоставление государственной услуги осуществляется в соответствии с:
а) Градостроительным кодексом Российской Федерации;
б) Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации»;
в) Федеральным законом от 27 июля 2010 г. № 210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг»;
г) приказ Минстроя России от 19 февраля 2015 № 117/пр «Об утверждении формы разрешения на строительство и формы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию»;
д) постановлением Правительства Российской Федерации от 18 ноября 2013 г. № 1038 «О Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации»;
е) постановлением Правительства Российской Федерации от 16 августа 2012 г. № 840 «О порядке подачи и рассмотрения жалоб на решения и действия (бездействие) федеральных органов исполнительной власти и их должностных лиц, федеральных государственных служащих, должностных лиц государственных внебюджетных фондов Российской Федерации»;
ж) постановление Правительства Российской Федерации от 6 февраля 2012 г. № 92 «О федеральном органе исполнительной власти, уполномоченном на выдачу разрешений на строительство и разрешений на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства»
з) Приказ Минстроя России от 23 мая 2016 г. № 343/пр «Об утверждении Административного регламента Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации по предоставлению государственной услуги по выдаче разрешений на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, указанных в пункте 4 части 5 и пункте 1 части 6 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (за исключением объектов капитального строительства, в отношении которых выдача разрешений на строительство возложена на иные федеральные органы исполнительной власти)
Категории потребителей государственной услуги
Потребителями могут выступать физические или юридические лица, выполняющие функции застройщика либо технического заказчика
Сроки оказания государственной услуги
— Общий срок предоставления государственной услуги включает срок межведомственного взаимодействия органов власти и организаций в процессе предоставления государственной услуги и не может превышать 5 рабочих дней;
— Срок предоставления государственной услуги исчисляется со дня, следующего за днем регистрации заявления о предоставлении государственной услуги.
Информация о платности оказания государственной услуги
Государственная услуга выполняется бесплатно.
Результат предоставления услуги
а) решение о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;
б) решение об отказе в предоставлении государственной услуги
Критерии отказа и приостановления оказания государственной услуги
Основаниями для отказа в выдаче разрешений являются:
а) отсутствие документов, указанных в частях 3 и 4 статьи 55 Градостроительного Кодекса Российской Федерации;
б) несоответствие объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, или в случае строительства, реконструкции, капитального ремонта линейного объекта требованиям проекта планировки территории и проекта межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка;
в) несоответствие объекта капитального строительства требованиям, установленным в разрешении на строительство;
г) несоответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации;
д) несоответствие объекта капитального строительства разрешенному использованию земельного участка и (или) ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации на дату выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, за исключением случаев, если указанные ограничения предусмотрены решением об установлении или изменении зоны с особыми условиями использования территории, принятым в случаях, предусмотренных пунктом 9 части 7 статьи 51 Градостроительного Кодекса Российской Федерации, и строящийся, реконструируемый объект капитального строительства, в связи с размещением которого установлена или изменена зона с особыми условиями использования территории, не введен в эксплуатацию.
Перечень оснований для отказа в предоставлении государственной услуги является исчерпывающим.
Порядок обращения за оказанием государственной услуги
Документы могут быть представлены в форме электронных документов с использованием федеральной государственной информационной системы «Единый портал государственных и муниципальных услуг (функций)»
Формы заявлений, принимаемых к рассмотрению
запрос (заявление) на предоставление государственной услуги, заполненной по форме, размещенной на сайте Минстроя России
Перечень необходимых документов-приложений для каждого заявления
При обращении за получением государственной услуги заявитель представляет в Минстрой России следующие документы (далее – документы):
а) запрос (заявление) на предоставление государственной услуги;
б) документ, удостоверяющий личность заявителя;
в) правоустанавливающие документы на земельный участок, в том числе соглашение об установлении сервитута, решение об установлении публичного сервитута;
г) градостроительный план земельного участка, представленный для получения разрешения на строительство, или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проект планировки территории и проект межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проект планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка;
д) разрешение на строительство;
е) акт приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора строительного подряда);
з) акт, подтверждающий соответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, и подписанный лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора строительного подряда, а также лицом, осуществляющим строительный контроль, в случае осуществления строительного контроля на основании договора);
и) документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии);
к) схема, отображающая расположение построенного, реконструированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора строительного подряда), за исключением случаев строительства, реконструкции линейного объекта;
л) заключение органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора в соответствии с частью 1 статьи 54 Градостроительного кодекса Российской Федерации) о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям проектной документации (включая проектную документацию, в которой учтены изменения, внесенные в соответствии с частями 3.8 и 3.9 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации), в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, заключение уполномоченного на осуществление федерального государственного экологического надзора федерального органа исполнительной власти, выдаваемое в случаях, предусмотренных частью 7 статьи 54 Градостроительного кодекса Российской Федерации;
м) документ, подтверждающий заключение договора обязательного страхования гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте в соответствии с законодательством Российской Федерации об обязательном страховании гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте;
н) акт приемки выполненных работ по сохранению объекта культурного наследия, утвержденный соответствующим органом охраны объектов культурного наследия, определенным Федеральным законом от 25 июня 2002 года № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», при проведении реставрации, консервации, ремонта этого объекта и его приспособления для современного использования;
н) технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Перечень требований, предъявляемых к документам
Документы предоставляются в оригинале, либо в форме нотариально заверенных копий.
В случае направления документов в электронной форме, документы представляются в формате PDF в виде электронных копий (электронных образов) документов, подписанных усиленной электронной подписью заявителя (за исключением технического плана объекта капитального строительства).
Технический план объекта капитального строительства предоставляется в электронной форме, в соответствии с требованиями Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
Информация о должностных лицах
Директор Департамента разрешительной деятельности и контроля
Ввод частного дома в эксплуатацию
После постройки, пристройки либо реконструкции дома следует документально зафиксировать осуществленные изменения. Процедура продиктована тем, что акт ввода в эксплуатацию частного дома должен прилагаться при осуществлении любых операций с недвижимостью.
В частности, произвести налоговый вычет, переоформить, купить, продать либо передать по наследству домовладение, не имеющее законной регистрации, будет невозможно. Застройщик обязан подтвердить, что дом построен без нарушения строительных норм, повреждения или создания угрозы коммуникациям, грамотно «вписан» в границы принадлежащего ему участка.
Изготовление техпаспорта на жилье
Разрешение на ввод в эксплуатацию частного дома можно получить только при наличии технического паспорта на оформляемое жильё.
Если было много отклонений от проекта, все потребуется согласовать в управлении архитектуры. Недостатки и недоделки также потребуют устранения. После чего можно вызвать представителя БТИ на дом и заказать изготовление техпаспорта.
Требования к дому, вводимому в эксплуатацию:
Что делать, если дом не совсем готов?
Порою сил, времени либо средств недостаточно для выполнения работ в полном объёме: мансарда или верхние этажи долго остаются незавершёнными. Оформить техпаспорт на подобное жильё невозможно, и следовательно, не получится присвоить почтовый адрес, прописаться, подключить газ и т. д. Выход – в поэтапном вводе в эксплуатацию, поэтажно.
Как оформляется самострой?
При большом количестве недоделок или переделок выписывается ведомость технических характеристик, отражающая факт планировки, но не подтверждающая её выполнение согласно проекту. Допустим, из-за отсутствия отопления дом классифицируется как нежилой. Оформить документы ввода в эксплуатацию частного дома, основываясь на ведомости, невозможно.
Последняя проверка – кто и что проверят?
Представители архитектурного управления, санстанции и пожарной охраны должны зафиксировать выполнение требований по их профилю в акте ввода в эксплуатацию частного дома.
Как сдать дом без затруднений?
Сложностей со сдачей коттеджа можно избежать, предусмотрительно заказав проект и авторский надзор за ним у архитектурно-строительного бюро «ТопДом». Профессиональный мониторинг качества строительных работ позволит получить документы для ввода в эксплуатацию частного дома без проблем.
Читать другие статьи раздела
Вы читаете эту статью с целью – получить во владение добротный респектабельный дом в достаточно сжатые сроки, который обеспечит Вам комфортную жизнь и будет радовать долгие годы.
Подробнее об ошибках при экономии в строительстве домов.
Элитный дом — это особый подход и настоящая «философия жизни». В нем не может быть ничего случайного, каждый элемент проходит тщательную проверку на соответствие высоким стандартам.
Подробнее о выборе стиля для элитного дома.
Любая корректировка типового проекта увеличивает его стоимость. Это обусловлено необходимостью выполнения индивидуальных расчётов.
Далее о возможностях внести изменения в проект дома.
Как получить необходимую электрическую мощность для современного коттеджа? В какие инстанции следует обратиться, чтобы оформить всю требуемую документацию?
Подробнее об электроснабжении частного дома.
Только в нашей «сказочной» стране мог родиться известный лозунг «Фундаменты садятся вместе с архитекторами». Придуман он был, ясное дело, заказчиками, которые обожглись при общении с профессионалами.
Подробнее о выборе архитектора.
Получение документов от застройщика
Если вы получаете ключи после изменений в заключении ДДУ
Летом 2018 года начался переходный период в продаже новостроек и переход на новую схему финансирования жилья. До этого момента большая часть сделок заключалась по договорам долевого участия (ДДУ). Если очень просто: застройщик «брал» деньги у покупателей недвижимости, чтобы построить на них дом. Но не всегда получалось собрать нужную сумму на строительство дома или средства расходовались неэффективно, строительство затягивалось или вообще прекращалось. Люди оставались и без денег, и без квартиры.
Чтобы этого избежать, с 1 июля 2019 года правила оплаты по ДДУ будут изменены. Требования к застройщикам станут строже, а деньги, заплаченные за квартиру, будут замораживаться на специальных эскроу-счетах — получить их застройщик сможет только после того, как передаст квартиру покупателю. А строить жильё застройщик будет на кредитные средства, полученные от банков.
Во время переходного периода (до 1 июля 2019 года) ДДУ могут продолжать заключаться и по старым правилам, если застройщик получил разрешение на строительство до 1 июля 2018 года. Но по новым условиям застройщикам выгоднее уже сейчас искать другие способы привлечения денег в строительство.
Однако ДДУ по старой схеме будут «циркулировать» на рынке ещё несколько лет — пока все заключённые договоры не будут исполнены. Если вы заключали именно такой договор до 1 июля 2019 года, то он будет действителен и получать квартиру вы будете по нему. Изменения закона не коснулись порядка передачи квартиры, и вряд ли стоит ждать здесь значительных перемен.
Извещение об окончании строительства
За 2–4 недели до передачи квартиры застройщик должен сообщить вам о том, что строительство закончено и он готов отдать вам ключи. Он может послать вам заказное письмо по почте (с описью вложений и уведомлением о вручении) или вручить такое письмо вам лично под расписку. Смс и телефонные звонки не считаются уведомлением и могут быть только «бонусом» от застройщика.
После получения извещения в течение 7 рабочих дней вы должны встретиться с застройщиком для передачи квартиры. В вашем договоре может быть указан другой срок — проверьте это, когда получите уведомление.
Если вы по каким-то причинам не сможете принять квартиру, то через два месяца застройщик вправе составить односторонний акт передачи квартиры. В этом случае вы уже не сможете предъявить претензии к качеству и характеристикам квартиры, так как она будет считаться принятой.
Ближе к дате сдачи дома убедитесь, что у застройщика есть ваш актуальный почтовый адрес, чтобы он смог прислать письмо. Если вы не заберёте письмо на почте по старому адресу, квартиру могут «принять» в одностороннем порядке.
Этапы передачи квартиры
В разрешении на ввод внимательно проверяйте адрес участка и характеристики дома. Они должны совпадать с тем, что написано в проектной декларации.
Второй этап — встреча с застройщиком в готовой новостройке и осмотр квартиры, после которого подписывается акт приёма-передачи. Подписывайте акт только после того, как внимательно проверили состояние квартиры, а не до осмотра, как это иногда предлагают делать застройщики. Даже если застройщик говорит, что «это формальность», на самом деле это не так: подписывая акт вслепую, вы рискуете получить недоделанную квартиру и не сможете предъявить претензии.
Что проверять
Радость от предстоящего получения ключей от квартиры, которую вы, возможно, ждали не один год, не должна помешать вам придирчиво осмотреть недвижимость.
Планировка и площадь
Планировка квартиры должна соответствовать проекту, который был представлен застройщиком при подписании ДДУ. И расхождения здесь встречаются очень редко.
Сложнее обстоят дела с площадью квартиры. Данные о фактической площади квартиры предоставляет организация, проводящая техническую инвентаризацию. Называться она может по-разному: например, в Москве это БТИ (Бюро технической инвентаризации), а в Петербурге — ПИБ (Проектно-инвентаризационное бюро). Это государственное учреждение, которое ведёт технический учёт и инвентаризацию всех объектов недвижимости, расположенных в том или ином районе.
Застройщик сам вызывает специалистов БТИ для обмеров и после этого получает разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Вам нужно проверить, совпадает ли площадь в выданных БТИ документах с той, что прописана в вашем договоре.
Строителям достаточно немного ошибиться в установке одной стены, чтобы площадь квартиры отличалась от заявленной проектной площади по договору. Если площадь квартиры оказалась больше, возможно, придётся доплатить застройщику. Если меньше — можно требовать разницу в цене за недостающие квадратные метры.
Размер и порядок компенсации при несовпадении площадей обычно прописаны в договоре, поэтому так важно на этапе подписания обращать внимание на пункты, касающиеся готовой квартиры.
По закону, если расхождение составляет больше 5%, вы можете отказаться от доплаты свыше 5% и даже расторгнуть договор долевого участия через суд. То есть застройщик, построивший квартиру на 8% больше согласованной площади, может потребовать от вас доплаты только в пределах 5%.
В договоре обычно прописан и диапазон допустимых отклонений, в пределах которого никто никому не доплачивает. Обычно это 0,1–1 кв. м. А вот за большее расхождение одной из сторон придется заплатить: либо застройщик возвращает деньги дольщику, либо дольщик должен доплатить застройщику.
Недочёты квартиры и подъезда
Ознакомившись с планировкой и определившись с площадью, проводим осмотр квартиры и ищем недочёты. Всё, что есть в квартире, должно совпадать с пунктами договора «Характеристики объекта». Проверьте, что стены и полы сухие и ровные, на них нет трещин, все коммуникации работают, ничего не болтается, двери и окна закрываются плотно.
Самостоятельно исправлять такие ошибки весьма накладно. Поэтому если вы обнаружите существенные недостатки квартиры, обязательно вносите их в смотровой лист для устранения силами застройщика.
Не забывайте, что вместе с квартирой вы получаете и долю в собственности на общедомовое имущество: внимательно проверяйте состояние не только квартиры, но и лифта, лестничных площадок, общих инженерных систем. Их недостатки тоже нужно обсуждать и требовать их устранения.
Если вы не уверены в своих знаниях инженерных систем и не представляете, как проверить качество дверей и окон, возьмите на приёмку специалиста. Он точно знает, что смотреть и какие документы дополнительно запросить у застройщика. Это, к примеру, может быть схема разводки системы отопления или информация о скрытой электропроводке. Таких специалистов можно найти в интернете по запросу «профессиональная приёмка квартир».
Акт приёма-передачи квартиры — самый важный документ
Акт приёма-передачи квартиры — это официальный документ, который закрывает обязательства застройщика перед вами. Акт имеет юридическую силу, но составляется в простой письменной форме.
Для застройщика подписанный вами акт приёма-передачи квартиры — подтверждение того, что он выполнил все свои обязательства по договору. После подписания акта застройщик перестаёт платить коммунальные платежи за квартиру, и ответственность за квартиру и расходы на неё переходят к вам.
Для вас акт приёма-передачи — документ, помогающий отстаивать свои права, если у квартиры есть недочёты. Принципиальные характеристики квартиры — это планировка и площадь. За ними идёт качество черновых работ, инженерных коммуникаций и отделки, если она предусматривалась договором.
Не подписывайте акт, если обнаружили в квартире серьёзные недостатки и у вас есть сомнения в том, что застройщик их исправит. Пока акт не подписан — договор со стороны застройщика не считается исполненным. По закону он обязан устранить недостатки, если они зафиксированы, даже после подписания акта приёма-передачи, но после приёмки квартиры это обычно делается не так «охотно».
За то время, пока застройщик исправляет недочёты, он, скорее всего, нарушит срок передачи квартиры, указанный в договоре. Вы можете потребовать с него неустойку за просрочку.
Если квартира куплена по ДДУ, то по закону на неё распространяется гарантия от застройщика: не менее 5 лет — на дом и не менее 3 лет — на инженерное оборудование. В течение этого времени можно предъявлять к застройщику претензии по недочётам и дефектам, которые проявились в процессе эксплуатации, и требовать их устранения за его счёт. Гарантия начинает действовать с момента передачи квартиры по акту. Это ещё одна причина не торопиться с подписанием акта приёма-передачи.
Смотровой лист
Недочёты, обнаруженные при осмотре квартиры и дома, записывают в смотровой лист (дефектный акт, ведомость или лист осмотра) — список замечаний к качеству квартиры, который прикладывают к акту приёма-передачи. Если недостатков немного, их можно перечислить прямо в акте приёма-передачи.
Смотровой лист составляют в произвольной форме в двух экземплярах. В него вписывают информацию о данных дольщика и застройщика, дату и место подписания, подписи и расшифровки. Основная информация в смотровом листе — подробное описание квартиры и недочётов, а также сроки их устранения.
Со стороны застройщика смотровой лист подписывает его представитель на основании доверенности — попросите показать её вам. Проверьте срок действия доверенности, а в полномочиях сотрудника — право подписывать смотровые листы.
Если обнаруженные недостатки несущественны, не мешают заехать и жить в квартире, то одновременно с подписанием списка недочётов можно подписать акт приёма-передачи квартиры и получить ключи. Это не освобождает застройщика от обязанности исправить все найденные вами недостатки квартиры.
Устранение недочётов
Обнаружив недочёты, вы можете на свой выбор потребовать от застройщика:
Недостатки устраняет застройщик или его подрядчики, которые строили дом. Срок может растянуться от трёх недель до трёх месяцев. А вот компенсировать расходы или снизить стоимость квартиры застройщик вряд ли согласится без суда. Обычно застройщик соглашается исправить недостатки сам, потому что это обходится ему дешевле.
Если акт приёма-передачи подписан и ключи получены, застройщик должен согласовать с вами время для устранения недочётов. Ведь ключи только у вас. Если застройщик будет просить отдать ему ключи — лучше не соглашаться и понаблюдать за исправлением ошибок самостоятельно.
Если акт приёма-передачи не подписан, а ключи не получены, застройщик сам договаривается с подрядчиками, они устраняют недочёты и зовут вас на вторую приёмку квартиры.
Ключи от квартиры