что будет дорожать со временем
Когда упадут цены на жилье и случится ли это вообще: что важно знать
В ЦБ РФ подсчитали, что за последние полтора года жилье в России подорожало сильнее, чем за предыдущие семь лет, вместе взятые: с начала 2013 года по 2020 год стоимость квадратного метра жилья выросла на 33%, а с начала пандемии — на 39%. Глава Банка России Эльвира Набиуллина связала это с началом действия в апреле 2020 года программы льготной ипотеки, позволявшей взять кредит на покупку жилья в новостройке по ставке не выше 6,5% годовых.
Среди причин роста спроса и цен на жилье помимо льготной ипотеки называют удорожание стройматериалов (плюс 27,7% за год, по данным Росстата по итогам сентября) и общую инфляцию (7,97% в годовом выражении на 27 октября).
«Люди стали больше ценить комфорт. Цены на жилье выросли во всем мире. И этот фактор психологической ценности будет только нарастать и станет устойчивым», — добавил он.
На фоне сигналов на фондовом рынке о приближающейся коррекции недвижимость рассматривается инвесторами как надежный актив, пусть с невысокой, но регулярной доходностью. Разбираемся, стоит ли вкладываться в жилье в 2021 и 2022 годах, и если да — то когда именно.
Насколько выросли цены на жилье за год и почему?
По данным ЦИАН на 27 октября, в среднем 1 кв. м вторичного жилья в Москве стоил ₽265,8 тыс. (+16,8% к цене в октябре 2020 года — ₽227,6 тыс.). Первичное жилье в столице подорожало на 13,7%, с ₽233,5 тыс. за 1 кв. м год назад до ₽265,5 тыс. на 27 октября. В регионах цены растут вдвое быстрее — с ₽60,9 тыс. до 77,6 тыс. за 1 кв. м за год на вторичном рынке (+27,4%) и с ₽66,4 тыс. до ₽90,0 тыс. на первичном (+35,5%).
Расхождение темпов роста цен между Москвой и регионами произошло из-за смены условий льготной ипотеки с 1 июля: если в Москве объектов, подходящих под новые условия (максимальная сумма ипотеки ₽3 млн), фактически нет, то за пределами столицы льготная ипотека продолжила давление на цены.
При этом «Дом.РФ» предложил увеличить лимит по программе льготной ипотеки с ₽3 млн до ₽4 млн. На заседании комитета Госдумы по финансовому рынку гендиректор компании «Дом. РФ» Виталий Мутко объяснил инициативу тем, что ограничение суммы до ₽3 млн сдерживает потенциал спроса на льготную ипотечную программу и только в нескольких регионах остались качественные квартиры за эти деньги.
Что будет с ценами на жилье до конца 2021 года и в 2022 году?
Рассчитывать на снижение цен можно лишь при стечении множества негативных факторов в ходе глобального кризиса — но предпосылок к нему в том масштабе, чтобы это затронуло рынок жилья, эксперты пока не видят.
За счет роста предложения и сжатого спроса цены замедлили рост, а новостройки даже подешевели: «В октябре 2021 средняя цена 1 кв. м в строящихся корпусах в городах-миллионниках выросла на 1,2%. Но на рынке становится все больше лотов со скидками, как явно обозначенными в прайс-листах, так и фактически предоставляемыми после личного общения в офисах продаж, поэтому можно зафиксировать, что впервые за 1,5 года новостройки даже немного подешевели», — приводит данные руководитель «ЦИАН.Аналитика» Алексей Попов.
Основными причинами падения спроса стали инфляция и повышение ключевой ставки, но в перспективе на 2022 год цены все равно будут расти, считает управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка: «Фиксируемый в 2021 году существенный рост стоимости строительных материалов ближе к осени сбавил темпы. Однако с начала 2022 года, после отмены заградительных мер на экспорт металла, цены на него могут пойти вверх. Это приведет к дальнейшему росту цен на квартиры».
Совладелец девелоперской группы «Родина» Владимир Щекин обращает внимание, что спрос, а значит, и цены, сейчас стимулирует расширенная программа «Семейная ипотека», которая с 1 июля стала доступна семьям с одним ребенком под 6% годовых, тогда как рыночные ставки уже к концу года могут достигнуть 9%.
Как рост ипотечных ставок отразится на рынке жилья?
Банк России 22 октября поднял ключевую ставку на 0,75 п.п., до 7,5%. Регулятор не исключил новых резких шагов по ужесточению денежной политики. Банки повысят ставки по вкладам и кредитам, в том числе по ипотечным.
Повышение Банком России ключевой ставки на 75 б. п., до 7,5% годовых, — это сигнал, что цикл повышения ставки не закончен, а прогноз по инфляции на конец года до 7,9% сделают ипотеку менее доступной, говорит главный аналитик ГК «Миэль» Екатерина Бережнова.
«Спрос может охладиться, но в то же время недвижимость очень часто выбирают как актив с целью сохранения стоимости денег. Сейчас мы наблюдаем очень высокие цены выставления — любой собственник хочет продать свою квартиру подороже. Он выставляет свой объект на сайт объявлений по максимуму и ждет два-три месяца, не снижая цену, даже если эксперты рынка недвижимости говорят, что она завышена. Поэтому до конца года ждать снижения цены квадратного метра не стоит, так как продавцы еще будут пребывать в ожидании своего покупателя», — добавила Бережнова.
Повышение ставок по ипотеке приведет к увеличению бюджета покупки. В этой ситуации клиенты с большой долей вероятности будут рассматривать более доступные варианты как по локации, так и по метражу, делится мнением Надежда Коркка: «Девелоперы, скорее всего, будут расширять линейку дисконтов и специальных условий покупки, в том числе в партнерстве с банками. Однако повышение ставки вызвано растущей инфляцией, которая может подтолкнуть консервативных инвесторов вкладывать деньги в «бетон» в надежде спасти свои накопления от обесценивания, а это в свою очередь способно простимулировать спрос».
В сегменте элитной недвижимости ипотечные сделки совершаются реже, чем в массовом, однако повышение ключевой ставки в некоторой степени отразится на снижении спроса и здесь из-за того, что часть покупателей будут вновь рассматривать вклады и депозиты как основной способ сохранения капитала. Это приведет к оттоку инвесторов, приобретающих жилье для дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду, говорит управляющий партнер Knight Frank Russia & CIS Алексей Новиков.
В перспективе двух-трех лет цены на новостройки будут расти быстрее, чем на вторичку, считает Алексей Попов.
«В эпоху эскроу-счетов застройщики утратили возможность предлагать демпинговые цены на стадии котлована — при наличии банковского финансирования это почти бессмысленно. Или неожиданно снижать цены — это существенно ограничено отношениями с банком-кредитором. Во-вторых, качество продукта на первичке стало существенно выше, чем на вторичке. Дома советского периода постройки почти все устарели и физически, и морально, а отсутствие громких банкротств за последние три года повысило веру в надежность застройщиков. В-третьих, ценам не даст упасть растущая строительная себестоимость — арматура, дерево, пластик по-прежнему дорожают, а проблемы с дефицитом рабочей силы до конца не решены. На вторичке части этих факторов просто нет, часть проявляется не так ярко. Кроме того, вторичка балансируется отсутствием роста реальных доходов населения на протяжении последних семи лет», — резюмировал Попов.
«Для тех, кто покупает жилье для себя, ожидать уменьшения цены бессмысленно. По закону рынка, цена станет только расти, поэтому самая низкая цена в этом случае будет именно сейчас для конкретного покупателя», — заявил Дмитрий Лебедев «РБК Инвестициям».
Когда наступит лучшее время для покупки жилья?
«В самом начале 2022 года возможно если не снижение цен, то значительные скидки, дисконты, пакетные предложения. Скорее всего, мы вступаем в фазу «временной передышки», после которой активный рост цен на жилье в Москве возобновится», — считает Владимир Щекин.
О возможном замедлении цен к Новому году заявил и Алексей Новиков. «На рынке Москвы по результатам третьего квартала мы видим замедление роста цен, в первую очередь в массовом сегменте и сегменте бизнес-класса. Предложение, наконец, начало увеличиваться, а спрос, наоборот, снизился. Достижение баланса спроса и предложения может привести и к стабилизации цен. В ближайшее время мы ожидаем стимулирующих акций к Новому году, которые в прошлом году отмечены не были», — отметил эксперт.
Насколько сейчас выгодно инвестировать в жилье?
По оценке «ЦИАН.Аналитика», доходность от сдачи в аренду на данный момент в среднем по России составляет около 6%. Новостройки от котлована до готового дома, то есть примерно за 3–3,5 года, дорожают в среднем на 30%.
Инвестору, который планирует зарабатывать на недвижимости, стоит оценить все риски. По словам Дмитрия Лебедева, среди инвестиционных инструментов есть более высокодоходные, но зато недвижимость дает постоянный ежемесячный доход на уровне 4–6% годовых. Если добавить к этому рост стоимости самого актива на уровне 10% (по самой консервативной оценке на горизонте десяти и более лет), то годовая доходность будет 14–16%, заключил эксперт.
Больше новостей об инвестициях вы найдете в нашем телеграм-канале «Сам ты инвестор!»
Какие вещи могут с годами вырасти в цене в несколько раз: от Lego до кроссовок
В новостях то и дело встречаются истории, как очередной счастливчик достал с антресоли безделушку, а она оказалась редкой и дорогой. Например, американец нашел на чердаке игровую приставку, которую продал за 360 тысяч долларов, а в доме жительницы Нидерландов обнаружили вазу за 9 млн долларов.
В этом материале — еще 10 вещей, которые могут подорожать в несколько раз и озолотить владельца через годы.
Виниловые пластинки
Кроссовки
Книги
Наборы Lego
Произведения искусства
Слитки золота
Ценные монеты
Редкие банкноты
Акции
Информацию о росте стоимости предметов взяли из личного опыта авторов Т—Ж и исследований экономистов. Подробности доступны в статьях по ссылкам. Учтите, что доходность в прошлом не гарантирует доходности в будущем
Eva, да, факт. Тысячи долларов можно на редких поднять.
Lupus, Если только из резервед листа или alpha/beta/unlimited то да, тысячи
Как тут обойтись без фотографии, где Харрисон Форд разбивает тот самый корабль из лего:
Есть все 4 вида пустых пачек чипсов Ley’s, когда они только появились в России, с надписью «новинка» =))
Freeman, молдавские что ли?)) Вроде в оригинале Lay’s называются (через «эй»)
Андрей, да, вы правы, правильно Lay’s =)
Пойду расскажу родителям, что не просто так выпрашивала в детстве лего!
А вот еще говорят «Выкидывайте вещи, которыми не пользуетесь больше года». А тут ваза за 9 млн долларов!
Я коллекционирую колокольчики из путешествий, но вряд ли это можно назвать инвестициями. Только если вклад в хорошее настроение через приятные воспоминания.
А с детства осталась внушительная коллекция вкладышей Love Is, даже черно-белые есть!
Я продала кресла Поэнг из Икеи в дв раза дороже, чем покупала (правда покупала я их давно и цена на них в самой Икее выоасла в три раза).
Kalisto, тоже самое. Но бывают исключения, если есть постоянный спрос на какую-то мебель Икеа, то они снижают цену.
Цены в России скачут к революции. А правительство в домике. В Белом
Даже официальная статистика, которая обычно далека от реальности, не может игнорировать проблему подорожания продуктов питания в нашей стране. А это значит, что ситуация не просто серьёзная, а уже запредельная. И её опасность можно оценить в 9-10 баллов по 12-балльной штормовой шкале.
– И что смотрите так осуждающе? – продавщица за прилавком небольшой частной мясной лавки нависла надо мной, как ценовой приговор кошельку. – Думаете, мне нравится, что цены так скачут? Я сама замучилась отвечать всем на жалобы и претензии и переписывать ценники уже два раза в неделю.
Восстание ценников
Цены не просто скакнули. Они словно задались целью перекрыть все рекорды прыгунов в высоту. Скажем, сало ещё в начале сентября стоило, в зависимости от сорта, от 490 до 550 рублей. А теперь – от 560 до 630. Мясо с сентября скакнуло процентов на 15-20. Тот чеснок, что стоил 230 рублей в конце лета – начале осени, сейчас красуется с ценником 300 руб. за кг. И такая картина – практически по всему ряду продовольственных товаров.
Мои знакомые, работающие в крупнейших сетевых супермаркетах, каждый (каждый!) рабочий день начинают со сверки и переписывания ценников. И дело тут не только и не столько в акциях, когда товар можно приобрести со скидкой или две единицы по цене одной. А в росте цен. В ежедневном режиме.
То, что происходит на прилавках в отечественной торговой сети, трудно назвать иначе как вакханалией цен. Росстат рапортует о росте стоимости на какие-то десятые процента, в крайнем случае на минимальное количество процентов. Плюньте и разотрите. В топку Росстат. Он нам сообщает, что очищенные и обработанные зерна овса обойдутся покупателю в 80 рублей за килограмм, а на стойках в «Пятерочке» я вижу за такие деньги полукилограммовую пачку таких хлопьев, из которых можно сварить утреннюю кашу. И это, извините, супермаркет далеко не премиум-сегмента, а самый что ни на есть «народный» магазин.
Куриные яйца стоили чуть более 60 рублей. Сейчас можно ещё найти непонятного происхождения за 75, а нормальные – уже ушли за 90 р. за десяток. Нормальная свинина, которую покупали за 200 с хвостиком ещё летом, сейчас уже пляшет вокруг 400 рублей. Курятина со 160-200 рублей подскочила до 300-400. Если даже по официальной статистике за неделю с 5 по 11 октября цены на картофель поднялись на 4,4 процента, на помидоры – почти на 10%, на огурцы ещё больше (10,85%), то представьте, насколько они подпрыгнули в реальности. 120 рублей за килограмм резиновых помидор – это далеко не предел. Картошка стоила 140 рублей в 3-килограммовой упаковке в той же «Пятерочке», а сейчас – почти 180. Ребята, а вы уверены, что это действительно всего лишь 4% роста?
Что самое интересное – раньше было два оправдания. Первое – ослабление рубля. Дескать, много продуктов у нас по импорту завозится. Рубль ослаб, закупки в долларах остались такими же, поэтому приходится тратить больше рублей. Странное дело – рубль уже месяца три потихоньку укрепляется, а цены скачут бешеным аллюром.
Было и второе объяснение – перед сезоном поступления урожая нового сезона цены всегда подскакивают, а потом снижаются. Урожай уже месяца два как собран. Но никакого сезонного снижения цен не происходит. Те же свекла, морковь, которые только-только собрали, не хотят падать в цене после стремительного взлёта. Никакого сезонного падения цен на овощи, корнеплоды и фрукты в этом году не было и нет. И уже не будет. Наоборот, рост резко усилился после выборов, как будто до них цены специально придерживали по какой-то негласной договорённости. Бред, конечно, потому что они и до выборов росли. Но тогда они это делали всё же относительно плавно, как и на протяжении практически всех последних лет, а тут – словно началось извержение ценового вулкана.
Профицитом сыт не будешь
И ладно, если бы этот рост цен на продукты сопровождался увеличением доходов населения. Но ничего подобного не происходит. Наоборот, реальные доходы падают и падают. Извините, но ситуация всё ближе к тем самым проклинаемым 90-м, когда полки магазинов ломились от изобилия, а нищий народ глядел на эти витрины с улицы, сглатывая слюну. Мы так гордились, что ушли от этих 90-х, а вот теперь, похоже, приближаемся к ним снова.
Да, у нас очередной профицит бюджета, у нас рекордные доходы государства. Только люди кормят свои семьи по утрам и вечерам не профицитом, а макаронами, мясом, сыром, курочкой.
А в это время производители круп пообещали ещё рост цен на 10-20%. И за несколько дней до того крупнейшие производители мяса и колбасной продукции тоже выступили с аналогичным заявлением. Цена на сосиски скакнёт ещё процентов на 20. Грубо говоря, это ещё плюс 100 рублей к тому беспределу, что творится на прилавках сейчас.
И, заметим, эти «железные» ребята всегда выполняют свои обещания – в отличие от правительства и депутатов. Это последние могут обещать перед выборами молочные реки с кисельными берегами. Помните, как жёстко они были настроены перед выборами? Как обещали навести порядок с мигрантами и т. д.? А прошли выборы, и амнистируют 300 тысяч иностранных гастарбайтеров, положивших с прибором на русские законы. И уже готовят чартерные поезда, а в республики Средней Азии выехали врачи из России, чтобы обеспечить нашу страну «здоровыми мигрантами». Где те обещания? Выборы закончены – забудьте. Хоть бы кто вякнул хотя бы ради приличия.
А сколько надежд было на ФАС? Как минимум раз в год эта служба грозится пресечь картельные сговоры, бороться с диктатом, навести порядок в ценообразовании… Но ведь если действительно наведут, чем они тогда станут заниматься?
А что в итоге? Лишь стандартное и давно уже ставшее жалким дежурное объяснение-заклинание про инфляцию. Но инфляция ведь обычно случается от избытка денег в экономике. А у нас этих денег, наоборот, жуткий дефицит.
Есть ещё заверения, что правительство в курсе, что оно следит и отслеживает. Что именно отслеживает? Рост цен, конечно. За что ему большое спасибо. И мы теперь знаем, что, по официальным данным, за год с сентября 2020-го картофель подорожал на 59%, морковь – на 48%, сахар – на 45%, яйца – на 32%, гречневая крупа – на 34%, подсолнечное масло – на 27%. Спасибо, мы это, и намного больше, знали и раньше, хоть и не в процентах.
Что нужно сделать
Глупо спрашивать за цены в магазинах с министра спорта или министра культуры в нашем правительстве. Тем более, когда в нём есть профильные министры – сельского хозяйства Дмитрий Патрушев, Минпромторга Денис Мантуров, глава Минэкономразвития Максим Решетников и, конечно, министр финансов Антон Силуанов. Впрямую диктовать ценовые параметры в условиях капиталистической экономики, как этого требуют коммунисты, безусловно, бред чистой воды. Но есть же множество иных путей.
Производители мяса клянутся и божатся, что виной всему рост цен на импортные корма и т. д. Агрохолдинги на чём свет стоит клянут неурожай и прочие неприятности. У всех есть оправдания. А у нас нет. Ни оправданий, ни денег.
Что можно было бы сделать? Выделить, например, производителям мяса дотации на закупку кормов. Агрохолдингам дали технику в льготный лизинг, но этого явно мало. В Евросоюзе сельхозпроизводство дотируется в таких масштабах, что нам и не снилось.
Мы можем выделять на полевые работы горючее для техники по специальным государственным ценам из созданного для этого специализированного фонда. Гарантировать аграриям покупку их продукции ещё до сева по твёрдой фиксированной цене. Знаете, когда Столыпин своими реформами переселял крестьян в Сибирь, там всё было продумано: кто будет сеять сколько гречихи и сколько пшеницы, кто её закупит, у кого поставят маслобойню, кто, заведя коров, станет снабжать эту маслобойню сливками. Налаживалось не только производство, но и гарантированный сбыт. Так почему бы не увеличить дотации, но только, например, на условиях, что эта продукция пойдёт не на экспорт, а на внутренний рынок?
И не только давать, но и брать. Обязательствами сдачи части урожая по фиксированной цене, заградительными пошлинами на экспорт продукции. Специалист не я, а у министров в штате множество экспертов, профессионалов, специалистов, которые знают такие способы, что нам, простым грешным, и не снились. Но даже мне понятно, что не используется и десятая доля из инструментального багажа, если можно так выразиться.
Да что уж там, сколько было разговоров про талоны на продукты для людей с низкой покупательной способностью. Сколько дискуссий, сломанных копий, обещаний. Сколько обговаривалось нюансов, какие это должны быть продукты, чьего производства, где выдаваться в обмен на талоны. Везде работает эта система, в США, в странах Европы, а у нас так дальше разговоров дело и не сдвинулось. И разговоры, как по команде, сразу утихли. Так где система выдачи продуктов неимущим?
Роста доходов не обещают. Значит, его и не будет (его не было и когда обещали). А рост цен обещают и дальше. Значит, он будет ещё больше, чем прогнозируют.
А правительство молчит, как рыба об лёд. Ни одного ответа ни на один вопрос. Ни одного предложения о решении. Тогда есть ещё один вопрос: господа, вы там чем заняты? Отчёты об исполнении бюджета составляете?
Что с того?
Генеральный директор Центра политической информации Алексей Мухин считает, что правительство не отдаёт отчёта в серьёзности ситуации, потому что находится в плену показателей макрофинансовой стабильности.
– Я, например, слежу за развитием обстановки с нацпроектами и вижу не очень эффективные действия властей в этой области. Вы спросите, как это связано? А у нас всё взаимосвязано. Возможно, деньги для их реализации зарабатываются хорошо, но тратятся они очень плохо. Реализация нацпроектов – это новые рабочие места, повышение производительности и так далее. Это повышение доходов населения. Но карманы у народа не наполняются. Потому что деньги из федерального центра направляются в регионы, а оттуда возвращаются в бюджет. Смотрите, глава Счётной палаты Алексей Кудрин ежегодно отчитывается, что, мол, в бюджет вернули триллион рублей, два триллиона и так далее. Наша финансовая система работает как дренаж, оставляя экономику без денег. И это уже вопрос не просто цен или экономики, а обман электоральных ожиданий. Эта макрофинансовая западня уже спровоцировала рост электорального недовольства, а 2024-й год всё ближе и ближе с каждым днём. Но самое плохое заключается в том, что нынешним инструментарием, который применяется правительством, эту порочную цепь не разорвать.
В рассуждениях Мухина логика не просто есть. Она железная, поскольку практически во всех странах в этом году цены на продовольствие растут невиданными темпами. Но там стараются поддержать и спрос ростом зарплат. А у нас? У нас ничего подобного нет.
Похоже, ответственным за экономику господам в правительстве скоро придётся освободить свои кресла для других персон. Если бы это ещё наполнило наши кошельки…
Цены на квартиры бьют рекорды: продавать или покупать?
Стоимость жилья на пике, поэтому вкладываться в недвижимость сейчас невыгодно, а избавляться от нее — в самый раз. Почему такая стратегия не верна, объясняет аналитик Олег Репченко.
С начала пандемии цены на недвижимость ударились в галоп. Только за последний год жилье подорожало в среднем на 15-20%. Но сейчас кажется, что цены уже достигли пика, и квартиры вот-вот начнут дешеветь, поэтому вкладывать деньги в недвижимость сегодня невыгодно, да и с покупкой жилья для себя лучше подождать, пока цены не упадут, а вот тем, кто инвестировал в недвижимость по старым ценам, и хочет зафиксировать прибыль, разумно будет ее продать. Однако такая стратегия кажется хорошей только на первый взгляд. Как не прогадать с покупкой и продажей недвижимости, рассказал «Росбалту» руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко.
— Цены на новостройки за год поднялись в среднем на 20%. Их продолжали покупать во многом благодаря дешевой ипотеке. Но после того, как ЦБ несколько раз поднял ключевую ставку, жилищные кредиты тоже подорожали. Получается, что скоро жилье станет для многих совсем недоступным?
— Во-первых, ставки по ипотеке выросли, но не сильно — на 1-2%. Пока это не очень критично. Во-вторых, очень многие застройщики сейчас субсидируют ставки по ипотеке на новостройки, нередко — на весь срок кредита. Поэтому условия для покупателей пока остаются вполне комфортными.
— Но при этом и цены остаются достаточно высокими, а ипотека, пусть на 1-2%, но растет. Примерно на этом уровне, вы считаете, цены и законсервируются?
— Цены, действительно, подросли на 15-20% с начала года. Я думаю, именно рост цен и будет сдерживать покупательскую активность, поскольку ставки по кредитам застройщики и банки продолжат субсидировать, чтобы люди продолжали покупать. На новостройки ипотека по-прежнему будет оставаться достаточно дешевой. По крайней мере — дешевле, чем рыночная ипотека на вторичке.
— Что происходит на вторичке? СМИ со ссылкой на сервисы продажи недвижимости пишут, что цены там тоже подросли в среднем на 15-20%. При этом ипотеку на вторичное жилье взять сложнее, а ставки там растут быстрее, чем на первичном рынке жилья. Получается, готовые квартиры для многих становятся еще менее доступными, чем в новостройках?
— Основная часть сделок на вторичке — обмены, когда люди продают одну квартиру, чтобы купить другую. Поэтому там ужесточение ипотеки, как бы странно это ни выглядело, наоборот толкает цены вверх. Ипотека становится дороже, человек видит, что ему начинает не хватать денег на покупку другой квартиры, и пытается свою продать подороже. Получается парадоксальная ситуация, когда подорожание ипотеки не сдерживает рост цен, а наоборот лишь разгоняет его.
Цены на вторичном рынке выросли примерно в той же пропорции, что и в новостройках — на 15-20%. И пока рост продолжается примерно на 1% в месяц.
— Чем рискуют люди, которые хотят сейчас продать одну квартиру и купить другую — лучшей планировки, в лучшем районе, большей площади? Не получится ли так, что свою они продадут по одной цене, а покупать будут уже по другой — выше?
— Такие проблемы возникают, когда цены растут более агрессивно — на 5% в месяц. Тогда можно попасть в такую ситуацию, когда на желаемое жилье может не хватить. Сейчас цены растут в среднем на 1% в месяц. Провести сделку в пределах месяца вполне реально, а поскольку цены повышаются не так резко и быстро, сделать это можно без особых потерь.
— По оценкам сервисов по продаже недвижимости, на фоне роста цен и ставок на вторичном рынке жилья выросло и предложение, пишет «Коммерсант». Аналитики полагают, что в результате цены, наконец, стабилизируются и рост закончится. Вы с их оценками согласны?
— Не согласен. Мы видим по базам, что предложение скорее находится на минимуме. Затоваривание имеет место в дорогом сегменте — в бизнес-классе. Там ажиотажа практически не было, много квартир по завышенным ценам висят уже давно, еще с допандемийных времен. Там основная масса дорогого переоцененного неликвида как была, так и остается. Но вот если брать наиболее доступные варианты эконом-класса, адекватные по цене и качеству, то здесь, наоборот, недостаток предложения пока сохраняется — в целом объем баз пока на минимуме.
— Предположения экспертов строились на том, что рост объема предложения стабилизирует цены.
— Но поскольку никакого роста объема предложения на практике нет, то и цены пока растут. Когда спрос начнет выдыхаться, и будет расти предложение, цены стабилизируются. Но пока предложение на минимуме, спрос остается достаточно высоким, цены продолжают ползти вверх.
— Насколько сейчас выгодно вкладывать деньги в жилье с учетом того, что инфляция съедает накопления, а цены на квартиры растут?
— Сейчас, действительно, ускорилась инфляция, в экономику вбрасывается много денег. Жилье дешеветь, скорее всего, уже не будет. Я думаю, рост цен постепенно должен выдохнуться, затем какое-то время они постоят на месте. Но сейчас хватать квартиры с целью быстрой прибыли уже поздно. Рынок перегрет и какого-то существенного роста цен в ближайшие год-два скорее всего уже не последует. Другое дело, покупать квартиры не из спекулятивных соображений, а на долгий срок с целью сохранить сбережения. Такая стратегия все еще выгодна. Лет через 10, когда деньги обесценятся, недвижимость будет только дорожать. Это с инвестиционной точки зрения. Что касается покупки для себя, если деньги позволяют, нужно брать, потому что, скорее всего, дешевле уже не будет.
— То есть, ждать, когда квартиры подешевеют, уже не стоит?
— Я знаю, что многие вложили деньги в недвижимость еще в начале пандемии, когда оно было ощутимо дешевле. Не лучше ли сейчас ее продать, пока цены на пике, чтобы зафиксировать прибыль?
— Это имеет смысл для активных инвесторов, которые знают, куда вложить деньги, которые они выиграют от продажи жилья. Если у людей есть понимание, на чем еще заработать, тогда да — можно продавать. Но если брать основную массу обывателей, которые купили квартиры, чтобы спасти свои накопления, еще до того, как они внезапно подорожали, то в этом я не вижу большого смысла. Зачем продавать недвижимость, если не понятно, что дальше делать с этими деньгами? Скорее квартиры лучше сдавать в аренду, чтобы они не простаивали.
Валюта не растет, и, вероятнее всего, в ближайшее время ощутимо расти не будет. Депозиты тоже не очень доходны: 5-6% по ним можно получить, но это не спасет от инфляции. Поэтому лучше держать деньги в недвижимости.
— Как объяснить парадокс: квартиры подорожали, ставки растут, но как только объявили «малый локдаун» в ноябре, россияне снова бросились скупать квартиры?
— Я думаю, что произошел сдвиг в головах. Обеспеченность жильем в России в принципе достаточно низкая по сравнению с Европой, с Америкой. До пандемии, когда несколько членов большой семьи, живущих в одной квартире, приходили домой только переночевать и пересекались по вечерам, они этой тесноты не чувствовали. А когда всех посадили на карантин, люди поняли, что нужно улучшать жилищные условия, потому что пять человек в двушке в самоизоляции — весьма проблематично. Сейчас этим коротким локдауном людям напомнили, что всех опять могут посадить в стесненные жилищные условия, это и привело к активизации покупательской активности.
— Что дальше будет с доступностью жилья?
— Доступность будет оставлять желать лучшего. Цены выросли и из-за инфляции сильно уже не упадут. Вероятно, рост остановится, цены постоят на месте, а дальше продолжат расти, отыгрывая инфляцию. То есть, они будут расти не галопом, но постепенно карабкаться вверх, особенно на наиболее качественное ликвидное жилье. А доходы населения, скорее всего, успевать за этим ростом не будут. Поэтому доступность жилья будет снижаться. За исключением узкой прослойки граждан, которая стала бенефициарами нынешнего кризиса. Это люди, которые работают в тех отраслях, которые на фоне пандемии стали получать сверхприбыли. У них все будет хорошо, но для основной массы населения доступность жилья будет снижаться.