что будет дальше с ипотекой
Банки повышают проценты по ипотеке. Стоит ли покупать жилье сейчас
Почему выросли ипотечные ставки
Основной причиной повышения ставок по ипотеке стало ужесточение денежно-кредитной политики государства. Она, в свою очередь, призвана противодействовать разгоняющейся инфляции, которая по итогам октября 2021 года составила 8,13% в годовом выражении (данные Министерства экономики). Глава Центробанка Эльвира Набиуллина на заседании комитета Госдумы по финансовым рынкам 15 ноября 2021 года предупредила, что ключевая ставка будет повышаться и далее, а ее снижения до 5–6% не стоит ожидать ранее середины 2023 года.
«ЦБ обязательно должен вмешаться, чтобы предотвратить рост инфляции. Именно поэтому мы повысили ставку на последнем заседании до 7,5% и, возможно, будем рассматривать необходимость дальнейшего повышения на ближайших заседаниях», — заявила Эльвира Набиуллина во время выступления в Госдуме.
ЦБ РФ прогнозирует, что инфляция вернется к целевому уровню в 4% не раньше середины 2023 года, а следующие 1,5 года пройдут в условиях высоких инфляционных рисков.
Банк России шесть раз повышал ключевую ставку в течение года: в сумме с марта она выросла на 3,25 п.п. Последнее решение регулятор принял 22 октября, повысив ставку сразу на 0,75 п.п., до 7,5%. Следующее заседание ЦБ РФ, на котором будет рассматриваться вопрос об уровне ключевой ставки, запланировано на 17 декабря 2021 года.
Повышение ключевой ставки в конце октября до 7,5% ожидаемо привело к росту ставок по кредитным продуктам, в том числе по ипотечным. Сбербанк, который выдает каждую вторую ипотеку в стране, повысил базовые ставки по ипотеке на покупку квартир в новостройках до 8,8%, а на вторичное жилье — до 9,1%. Вслед за ним о грядущем увеличении ставок до 9% для новостроек и готового жилья с 22 ноября заявил ВТБ — второй по сумме выдаваемых ипотек игрок рынка. С 22 октября, с момента последнего заседания ЦБ РФ, ставки по ипотеке уже повысили девять кредитных организаций из топ-15, на который приходится самый большой объем выдачи ипотек в денежном выражении.
По данным «Дом.РФ», в январе 2021-го ипотечные ставки на новостройки и на вторичном рынке были на уровне 7,90% и 8,13% соответственно. Ставки перешли к росту в марте, когда Банк России начал ужесточать кредитно-денежную политику. На 7 ноября среди топ-15 ипотечных банков средневзвешенная ставка на новостройки составляла 8,64%, на вторичном рынке — 8,83%. По данным «ЦИАН.Аналитика», средневзвешенная процентная ставка по ипотеке на 14 ноября составляет 8,9% (ставка рассчитана на основе предложений восьми банков — партнеров ЦИАН, все они входят в топ-15 игроков ипотечного рынка).
Очередное повышение ключевой ставки вызвал новый раунд роста ставок по кредитам.
Упадут ли цены на жилье из-за роста ставок на ипотеку
Снижение цен на российском рынке жилья в прошлом наблюдалось только во время тяжелых кризисов — после макроэкономических и геополитических событий 1998, 2008 и 2014 годов. В текущей ситуации моментального падения цен вследствие повышения ключевой ставки ждать не стоит. Большинство экспертов склоняются к мысли, что максимум, на что может рассчитывать потенциальный покупатель жилья сейчас, это на стагнацию (замедление темпа роста) цен.
На рынке новостроек остаются фундаментальные причины, не позволяющие квадратному метру дешеветь, убежден руководитель «ЦИАН.Аналитика» Алексей Попов. «Это и эскроу-счета (при проектном финансировании у застройщиков нет стимулов продавать лоты на котловане по шоково низким ценам), и рост цен на строительные материалы и рабочую силу. Сейчас есть отдельные сегменты рынка и локации, которые показывают снижение средних цен предложения на 0,5–1% на протяжении месяца, но к словосочетанию «жилье дешевеет» это не имеет отношения», — отметил эксперт.
Эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский считает, что продавцам на фоне сжатого спроса придется идти на чуть большие уступки покупателям.
«Уже летом почти половина потенциальных заемщиков отказывалась от кредитов, понимая, что не потянет ежемесячный платеж. Сейчас таких кейсов станет еще больше, а продавцам придется смириться с тем, что рынок окончательно превратится в рынок покупателя, и снижать цены в объявлениях с готовностью падать еще ниже в процессе торга. Как результат цена продажи может быть ниже на 3–7% от того, за сколько квартира была изначально выставлена», — отметил эксперт.
На рынке новостроек до конца 2021 года цены вряд ли упадут существенно, даже несмотря на снижение спроса. «В целом рост ставок по ипотеке в долгосрочной перспективе поспособствует замедлению цен на жилье, но нельзя сказать, что из-за этого расценки на новостройки обвалятся. Скорее всего, эти явления мы увидим на рынке в начале 2022 года», — говорит совладелец девелоперской группы «Родина» Владимир Щекин.
На вторичном рынке, где значительную долю занимают физические лица, есть еще один фактор, который препятствует снижению цен: желание продавцов продать жилье подороже, и оно пока не ослабло. Движение цен вниз может пойти только тогда, когда продавцы поймут, что спрос существенно упал.
«Рынок вторичного жилья — это множество собственников, и даже с учетом роста ставок по кредиту, чтобы снизилась цена, должно пройти время. Цена объекта снижается, если долго нет звонков по рекламе, нет просмотров. Особенно, если мы говорим о физических лицах, которые самостоятельно выставляют объекты на открытых площадках. Рынок реагирует медленно. Должно пройти время, чтобы продавцы заметили отсутствие спроса», — рассуждает главный аналитик ГК «Миэль» Екатерина Бережнова.
Стоит ли покупать жилье в ипотеку сейчас
Согласно опросам ВЦИОМ и «Дом.РФ», в конце 2020 года 50% россиян считало покупку жилья наиболее надежным способом вложения и сохранения средств. При этом 28% рассматривают жилье в качестве инструмента инвестиций, намереваясь сдавать его в аренду, а 2% хотят его перепродать, получив таким образом прибыль. Большинство респондентов (66%) полагают, что покупка недвижимости — более выгодный способ вложения средств, чем банковский вклад. 58% опрошенных считают вложения в недвижимость не менее надежным, чем депозиты.
Есть ли смысл покупать квартиру в ипотеку в надежде, что даже с учетом переплаты ее стоимость через 10–20 лет обгонит инфляцию и принесет владельцу прибыль? Эксперты, опрошенные «РБК Инвестициями», разошлись во мнениях и объяснили, почему сомневаются в таком способе инвестирования.
«На бумаге любые расчеты на 10–20 лет будут свидетельствовать о том, что брать ипотеку выгоднее, чем копить деньги на покупку квартиры без привлечения банковского финансирования, — отмечает Алексей Попов. — Рост цен на жилье на длинных отрезках в России опережает инфляцию. И в большинстве случаев даже по сегодняшним ставкам и дальше будет ее опережать даже с учетом переплаты на обслуживание кредита. Правда, в таких моделях не учитывают затраты на обустройство и содержание жилья. Сложно спрогнозировать и то, как будет выглядеть российский рынок недвижимости в 2030–2040-х годах. С развитием удаленной занятости, сервисов по доставке товаров и услуг классические факторы ценообразования (транспортная доступность центров городов, близость к физическим объектам городской инфраструктуры) могут серьезно поменяться».
Эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский считает нелогичным ожидать, что квартира в ипотеку оставит покупателя в плюсе на любом временном горизонте. «Во-первых, занимая деньги у банка на 10–20 лет по текущим ставкам, отдать придется в два раза больше. Во-вторых, «грязная» доходность квартир в Москве — 3,7% годовых. «Чистая» — около или ниже нуля. Поэтому если жилье берется не под перепродажу или посуточную аренду, то речи о том, чтобы нивелировать инфляцию, идти не может».
Ставки по ипотеке в России слишком высоки и в долгосрочной перспективе, скорее всего, все равно будут опережать темпы роста цен на жилье, говорит Владимир Щекин и приводит пример расчета: «Если инвестор сейчас приобретает квартиру за ₽10 млн (берет в ипотеку ₽8 млн под 8,8% годовых), то за десять лет он в виде процентов выплатит банку ₽4,1 млн, а за 20 лет — ₽9 млн. То есть фактически при текущих ставках по ипотеке в перспективе десяти лет покупатель приобретает квартиру не за ₽10 млн, а за ₽14,1 млн, а в 20-летнем периоде — за ₽19 млн.
Чтобы инвестор мог выйти в ноль, квартира в эти сроки должна подорожать на 41% и 90% соответственно. Такой сценарий, конечно, не исключен, но делать столь рискованную и бесприбыльную инвестицию никто не будет. Правда, если инвестор сдаст квартиру в аренду по ставке, превышающей ежемесячный платеж по ипотеке, то тогда он выйдет в плюс и заработает».
Управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка обращает внимание, что в текущих условиях неопределенности планировать на столь значительный горизонт крайне затруднительно — спрогнозировать инфляцию через десять лет де-факто невозможно.
Екатерина Бережнова обращает внимание на то, что прогноз по рынку должен учитывать многие факторы: спрос и предложение, государственное регулирование, геополитическую ситуацию, курс валют, ситуацию на фондовом рынке, ипотечные ставки, которые тоже подвержены госрегулированию. Но отмечает, что, предусмотрев все, в недвижимости сложно прогнозировать даже на ближайшие полгода: «Как можно говорить о горизонте в 10–20 лет, если у нас на глазах, весной 2020 года, с наступлением пандемии все вдруг перевернулось с ног на голову. Никто не прогнозировал такого роста цен, не было таких прецедентов».
Председатель совета директоров «Базис Инвестмент Компани», экс-совладелец компании «Миэль-Недвижимость» Дмитрий Лебедев уверен, что на длинном горизонте — 10–20 лет — стоимость недвижимости гарантированно обгоняет рост инфляции.
«Недвижимость — инвестиция для долгосрочных инвесторов, которая позволяет сохранить и преумножить капитал. Использование ипотечных кредитов, безусловно, помогает таким инвесторам. Кредит — это как рычаг, который используется для поднятия тяжелого веса. При тех низких ставках, которые были до повышения, это особенно заметно. Например, стало понятно, что выгоднее покупать жилье, чем арендовать его», — отметил эксперт.
Больше новостей об инвестициях вы найдете в нашем телеграм-канале «Сам ты инвестор!»
Рынок ипотечного кредитования может рухнуть: к чему готовиться заемщикам
Эксперты рассказали, когда лопнет жилищный пузырь
Ипотечный кризис может накрыть российскую финансовую систему уже в ближайшие годы, когда риски неплатежей станут максимальными, а объём просроченных платежей вырастет. О рисках образования на рынке жилья опасного «пузыря» предупредил заместитель министра финансов России Алексей Моисеев. В Кремле уверены, что кабмин не допустит возникновения ипотечного коллапса. Пресс-секретарь президента Дмитрий Песков подчеркнул, что правительство в случае необходимости поможет как людям с приобретением жилья, так и строительному бизнесу, который рискует не пережить надвигающийся кризис. Так есть ли риск ипотечного коллапса?
Фото: Геннадий Черкасов
Директор департамента обеспечения банковского надзора ЦБ Александр Данилов предупредил, что если правительство России примет решение о продлении действия программы льготной ипотеки по ставке 6,5% на приобретение жилья в новостройках и об увеличении ее лимита, на рынке могут создаться риски «перегрева» за которым последует полноценный кризис на рынке жилищного кредитования.
Отметим, что ипотечный кризис — это неспособность большинства ипотечников оплачивать кредит. На фоне снижения доходов населения опасность, действительно, существует. Коллапсу также может способствовать резкий рост стоимости жилья и неконтролируемая выдача банками займов клиентам, которые потенциально не смогут оплатить полученный кредит.
«Рост на рынке ипотеки серьезный и понятно почему: низкие ставки по ипотеке, льготная программа под 6,5%, девальвация рубля (граждане стараются спасти накопления). Но при этом оценка заемщиков банками очень серьезная. Нет в России сейчас аналогий с ипотечным кризисом в США в 2008 году. Но при этом есть опасность увеличения доли просрочек и неплатежей, ведь и доходы граждан не растут», — рассказывает руководитель аналитического департамента AMarkets Артем Деев.
Если будет продлена программа льготной ипотеки, еще часть граждан могут взять займы, считает собеседник «МК». В то же время, по его словам, ограничителем для появления «пузыря» являются доходы населения — все, кто мог и хотел воспользоваться лучшими условиями для ипотеки, уже это сделали.
Кризис неплатежей может наступить уже через полгода, особенно при введении повторного режима самоизоляции и остановки экономики, которую малый и средний бизнес рискует не пережить, говорит эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский. «Окончание программы льготной ипотеки поднимет ставки по новостройкам сразу на 2-2,5%», — прогнозирует он.
По мнению шеф-аналитика ТелеТрейд Петра Пушкарёва, риски перегрева ипотечного рынка сейчас существенно возросли. Только в августе 2020 года объем выданных ипотечных кредитов составил 375 млрд рублей. При этом за весь 2019 год объем выданных ипотечных кредитов составил 2,8 трлн рублей. То есть, в августе текущего года ипотечных кредитов выдано на 61% больше, чем в среднем за месяц в 2019 году. Вообще август установил рекорд по объемы выданной ипотеки за всю историю рынка.
Между тем, доходы российских граждан на фоне коронакризиса падают. Даже по официальным данным Росстата во втором квартале 2020 года они сократились на 8% по сравнению в уровнем 2019 года. При этом эксперты ВШЭ оценивали падение реальных доходов в 18%.А с учетом тенденций мировой экономики в 2021 году ситуация может еще усугубиться. Следовательно, проблемы теряющего доходы населения с оплатой ипотеки практически неизбежны. Чем это грозит рынку жилищного кредитования?
«Ожидать полноценного ипотечного кризиса в следующем году я бы не стал, —считает Пушкарев. — Однако с учетом возможного роста процентных ставок, уровня безработицы, падения доходов населения, негативного внешнего фона такой пузырь может «лопнуть» уже в 2022-2023 годах».
«Проще отказать, чем нести убытки» Банки все чаще отказывают россиянам в ипотеке. Что будет дальше?
Россиянам стали чаще отказывать в ипотеке — несмотря на бурное развитие кредитования в последние годы. Поводов для того, чтобы разворачивать граждан на пороге улучшения жилищных условий, всегда было немало, а в обозримом будущем их может стать еще больше, части россиян доступ к ипотеке и вовсе перекроют. Всему виной общая неопределенность, вызванная экономическим кризисом, — никто с уверенностью не сможет сказать, когда коронавирусный эффект пойдет на спад. В новых условиях банки не станут заигрывать с рисками и скорее предпочтут перестраховаться, отказывая заемщикам даже под надуманными предлогами. Прикрытая форточка ипотечных возможностей — в материале «Ленты.ру».
Нет значит нет
По данным Национального бюро кредитных историй (НБКИ), с февраля 2019-го по февраль 2020-го доля одобренных ипотечных заявок в России снизилась с 65,4 до 62,1 процента. В процентах падение не катастрофическое, в реальности же речь идет о десятках тысяч людей, которым не удалось взять кредит на покупку жилья. Они вынуждены смириться с условиями, в которых живут сейчас, или того хуже — искать другие денежные источники, среди которых не последнее место занимают микрофинансовые организации (МФО). Они предлагают деньги под бешеные проценты, требуя минимум документов, но цена такой непривередливости высока — клиенты МФО как никто другой рискуют в будущем лишиться и приобретенного жилья, и своих скромных доходов.
В Объединенном кредитном бюро (ОКБ) подсчитали: банки дают «зеленый свет» примерно двум заявкам на ипотечный кредит из трех, в 2020 году доля отказов «немного выросла». Есть и другое мнение: управляющий директор по кредитным розничным продуктам Райффайзенбанка Андрей Спиваков утверждает, что в России сложился тренд на рост качества одобряемых заявок. «В первую очередь это связано с популярностью программы рефинансирования, так как приходят клиенты уже c положительной кредитной историей из другого банка», — поясняет он.
По данным финансового супермаркета «Банки.ру», средний процент отказов по ипотеке в топ-30 крупнейших банков по размеру ипотечного портфеля составлял на 1 января 2020 года около 41 процента, а по итогам первого полугодия 2019-го — почти 54 процента. То есть, опять же, есть снижение числа отказов. Правда, в 2018-м их было всего 33 процента.
Фото: Олег Харсеев / «Коммерсантъ»
«Процент одобрений по ипотечным заявкам достигает 80 процентов — динамика по компании примерно одинаковая, но доля одобрений может варьироваться в зависимости от объекта, — отмечает генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова. — Например, в экономе и комфорте данный показатель чуть меньше, что связано с закредитованностью, недостаточно высокими доходами потребителей. В бизнес-классе доля одобрений выше в силу портрета заемщика. Например, заемщик, располагающий 10 миллионами в качестве первоначального взноса, с большей вероятностью получит кредит на аналогичную сумму, чем клиент с небольшими накоплениями. Банки просчитывают свои риски, в том числе с учетом суммы первоначального взноса».
«Это обусловлено тем, что мы работаем с очень большим количеством банков, поэтому у наших клиентов больше шансов получить одобрение. Такой показатель был не всегда, например, в начале 2019 года доля отказов была 5-6 процентов, а два года назад — 10 процентов. Если уйти в историю, то десять лет назад банки были менее лояльны и одобрение получали далеко не все клиенты», — вспоминает руководитель управления ипотечного кредитования «Самолета» Алена Анцышкина.
Уйди, противный
Основных причин отказа в оформлении ипотеки две: это недостаточный доход для обслуживания кредита и плохая или неидеальная кредитная история потенциального заемщика. «Кредитную историю легко испортить пропуском даже одного платежа, но очень трудно улучшить, — подчеркивает президент Национальной ассоциации коллекторских агентств Эльман Мехтиев. — Даже несмотря на то, что ипотечный кредит обеспечивается залогом и все риски должны покрываться стоимостью недвижимости, банки тщательно подходят к анализу клиентов. Ведь речь идет о кредитовании на долгий срок, а банк не заинтересован в получении недвижимости, его заработок — в уплаченных вовремя процентах».
Остро негативное влияние на качество кредитной истории могут оказывать совсем мелкие «грехи», предупреждает Евгений Красовский, директор консалтинговой фирмы «Финансовые партнеры»: например, когда годами тянутся просрочки на мелкие суммы, вроде 20 рублей. «Как бывший сотрудник банка могу сказать, что зачастую банк не будет звонить и взыскивать такую сумму, а срок просрочки будет тем временем накапливаться», — поясняет эксперт. Систематические просрочки на один-два дня — тоже минус в кредитную «карму», говорит он. «Буквально недавно слышал от клиента такой комментарий: «Не может быть! Мне сотрудник банка сказал, что пара дней — нестрашно». Верю. Менеджер банка мог так сказать, но только по незнанию. Видимо, имел в виду «нестрашно, взыскивать не будут из-за трех дней». А вот для кредитной истории это критично», — говорит Красовский.
В НБКИ составили рейтинг основных причин отказа в предоставлении ипотеки (как и других типов кредитов). Он выглядит следующим образом (от более весомой причины к менее значимым): кредитная политика банка, кредитная история заемщика (поручителя), избыточная долговая нагрузка заемщика (поручителя), несоответствие между заявкой и информацией, известной кредитору, все прочее.
«Как правило банки не раскрывают причины отказа, однако ряд причин находится на поверхности, — указывает Наталия Кузнецова. — Во–первых, банки могут отказать заемщику при высокой финансовой нагрузке и наличии действующих кредитов. Если их доля в соотношении доходы/затраты слишком высокая, то, скорее всего, заемщик ипотеку не получит».
Фото: Василий Шапошников / «Коммерсантъ»
Руководитель департамента продаж девелопера Glincom Кристина Дудко добавляет к вышеперечисленным причинам «сомнительное трудоустройство» (когда заявитель получает зарплату в конверте, не делает пенсионных отчислений). «На третьем месте в структуре отказов — место работы потенциального заемщика, — подтверждает риелтор Катерина Соболева. — Банк откажет, если у компании, в которой работает заемщик, есть проблемы по налоговым выплатам, если она участвует в судебных процессах. Еще одной причиной отказа может стать опасная профессия будущего заемщика». Опасными традиционно считаются такие профессии, как водолаз, летчик, промышленный альпинист, охранник и подобные.
Безусловно отрицательно сказывается на шансах получить ипотеку наличие у заявителя криминального прошлого — когда человек привлекался к уголовной ответственности, имел судимость. «Систематическая неуплата штрафов, алиментов могут оказать негативное воздействие, — добавляет Мария Замолоцких, юрист «Европейской юридической службы». — Наконец, еще одним препятствием при выдаче ипотеки может являться тот факт, что банк может не устроить недвижимость, которую вы выбрали. Он может порекомендовать найти другой объект».
Сотрудник банка оценивает клиента по поведению, внешнему виду, речи. Если потенциальный заемщик нервничает, не уверен в себе, мямлит, путано отвечает на вопросы специалиста, имеет всклокоченный вид или на нем грязная одежда — скорее всего, внешний андеррайтинг он не пройдет
В сегменте элитного жилья — свои требования к ипотечникам (по данным Capital Group, в 2019-м каждую пятую квартиру в элитных новостройках Москвы купили в кредит). «Причиной для отказа могут послужить сомнения в прозрачности и законности доходов клиента, — поясняет Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум». — В основном это касается высокобюджетного сегмента. Дело в том, что сведения обо всех сделках предоставляются в Росфинмониторинг. Если же официальные доходы клиента явно контрастируют с бюджетом покупки, надзорные органы могут заинтересоваться таким заемщиком».
Наконец, небольшой процент отказов обусловлен техническими ошибками — например, когда выявляется недостоверная информация в кредитных историях. И последнее: отправить потенциального клиента восвояси могут просто из-за неопрятности и неуверенности в себе. Речь идет о так называемом внешнем андеррайтинге (анализе платежеспособности и кредитоспособности заемщика).
Какая интересная история
Рвать на себе волосы, если банк отказал в ипотеке, — дело бессмысленное. В большинстве случаев можно добиться иного решения, пусть и не сразу. «В первую очередь следует проверить, нет ли у вас просроченной кредитной задолженности. Иногда клиенты забывают, например, о платеже по кредитной карте и получают отказ во всех банках по ипотечной заявке», — сетует Андрей Спиваков.
Фото: Олег Харсеев / «Коммерсантъ»
Алексей Волков, директор по маркетингу НБКИ, отмечает, что люди зачастую не понимают, на какой кредит они могут рассчитывать, и оголтело отправляют заявки сразу в несколько банков на кредиты, которые им кажутся привлекательными с точки зрения суммы, ставки, срока и прочих условий. Результат — отказ. Для того чтобы сориентировать будущих заемщиков, в бюро еще в 2019 году начали бесплатно (через сайт) предоставлять гражданам персональные кредитные рейтинги (ПКР). «Это большой межбанковский проект, к которому присоединились банки-лидеры розничного кредитования, — поясняет Волков. — Любой гражданин может получить свой ПКР в любое время и сразу же ознакомиться с банковскими предложениями. Эта программа, по нашему мнению, позволит гражданам более точно представлять, где и на каких условиях они могут получить кредит».
Наталия Кузнецова рекомендует отказникам брать выписку из Бюро кредитных историй (БКИ) и изучать структуру просрочек — если они были. Банк, по ее словам, может пойти навстречу, если просрочки были технические, не имели систематического характера или пришлись на период кризиса. В таком случае следует написать сопроводительное письмо с описанием причин просрочек.
«Если банк отказал в выдаче ипотечного кредита, то, во-первых, нужно ознакомиться со своей кредитной историей, — подтверждает Артур Александрович, генеральный директор ОКБ. — Два раза в год получить ее можно бесплатно. В ней вы увидите, были ли у вас просрочки раньше, нет ли незакрытых кредитов. Например, иногда люди пользуются кредитной картой, полностью выплачивают по ней долг, а затем забывают про нее, но с точки зрения банка этот кредит является действующим».
Кредитный отчет поможет также более точно оценить свою кредитную нагрузку по действующим кредитам, отмечает эксперт. Нужно добавить к этим платежам предполагаемые ежемесячные платежи по ипотеке и убедиться, что на обслуживание всех долгов уходит не более половины подтвержденных доходов. Чем меньше долговая нагрузка — тем выше шанс получить кредит, подчеркивает Александрович. В ОКБ подсчитали: в 2019 году банки выдавали ипотеку тем заемщикам, которые тратят на выплаты по всем своим кредитам, включая ипотечный, в среднем 45 процентов от своих ежемесячных доходов.
«Чтобы заслужить доверие банков, необходимо доказать свою платежеспособность и показать дисциплинированность в части внесения платежей, — советует генеральный директор финансового маркета «Юником24» Юрий Кудряков. — Нередки случаи, когда клиенты берут один-два кредита, вовремя вносят платежи именно с целью, чтобы данные были отображены в БКИ, и их кредитный балл или рейтинг был улучшен». Оформляя кредит в возрасте 20-25 лет и допуская просрочку, редко кто задумывается о последствиях и о том, что в будущем им потребуется ипотека, указывает эксперт. «В этом случае такое решение, как оформление кредитов для кредитной истории, вполне оправданно», — полагает он.
Фото: Сергей Бобылев / ТАСС
Если все плохо и ничего не помогает, можно формально оформить ипотеку на родственника или знакомого, а выплачивать ее, разумеется, самостоятельно. Но это вариант из области фантастики: финансовая грамотность населения растет, добрых и наивных самаритян становится все меньше.
Извините, кредитов нет
Большинство опрошенных «Лентой.ру» экспертов рынка недвижимости и банковского сектора сходятся во мнении, что в обозримом будущем доля отказов по ипотеке увеличится. «С учетом изменившейся экономической ситуации в ближайшей перспективе (несколько месяцев) банки, скорее всего, еще больше умерят свой аппетит к риску и с большой долей вероятности стоит ожидать роста отказов в ипотечных кредитах», — говорит Алексей Волков.
Кристина Дудко считает, что ипотечных «нет» станет больше даже без привязки к экономической ситуации. «Банки интегрируются в Пенсионный фонд, и при подаче заявки на кредит проверяется наличие пенсионных отчислений, — поясняет она. — При этом многие заявители имеют источник дохода, который не могут подтвердить документально. Этой части населения доступ к ипотеке будет полностью перекрыт».
В ОКБ полагают, что спрос на ипотеку в 2020 году будет выше, чем в предыдущем, — отчасти из-за того, что выдачи жилищных кредитов в 2019-м упали, отчасти из-за того, что в условиях нестабильной экономики многие граждане предпочтут вложиться в недвижимость. Но банки возросшему интересу к кредитным продуктам не обрадуются. «К новым заемщикам в условиях отсутствия реального роста доходов населения банки будут относиться осторожнее, поэтому доля отказов может вырасти, — говорит Артур Александрович. — Впрочем, с марта любой прогноз делать сложно из-за крайне волатильной ситуации».
Причина не только в доходах населения, но и в общей неопределенности, уверен директор портала «Обменквартир.рф» Станислав Галкин: количество отказов по ипотеке будет выше, по его словам, из-за того, что банкам вообще непонятно, какие ставки по ипотеке будут экономически выгодны в среднесрочной перспективе. «Поэтому на данном этапе банку проще отказать заемщику по любому, даже надуманному поводу, чем нести убытки», — поясняет эксперт.
В оптимистах только Андрей Спиваков из Райффайзенбанка, который «не видит предпосылок для увеличения числа отказов» и представитель агентства «БЕСТ-Недвижимость» Марина Некрасова. «Ипотека — это продукт банка, который он продает. Следовательно, им невыгодно увеличивать процент отказов потенциальным заемщикам. Тем более у банков есть инструменты страхования собственных рисков», — утверждает она.
Между тем в шквал новостей о коронавирусе и падающем рубле периодически пробиваются положительные сигналы для настоящих и будущих ипотечников: им обещают отсрочить выплаты, если жизненная ситуация ухудшится, и, возможно, субсидировать ставки — в прошлый раз такая мера принималась в 2015-2016 годах для спасения рынка новостроек, и она сработала. Это означает, что в верхах власти от ипотеки отказываться пока не планируют, и выдавать ее все-таки будут — вероятно, даже претендентам с изъянами.