что больше микрорайон или квартал
Квартальная застройка и микрорайон. Плюсы и минусы
30 апреля 2019 года
Сегодня строительные организации уходят от практики возведения отдельно стоящих жилых зданий и стремятся ориентировать свою деятельность на комплексное освоение территорий. Существует два основных вида такой застройки – микрорайонная, которая используется архитекторами нашего государства более пятидесяти лет, и квартальная, активно внедряемая в России с 2014 года.
Микрорайонный и квартальный принципы строительства объединяет главное – стремление создать уютную внутреннюю среду для жителей и собственную инфраструктуру на территории. Однако есть и ряд существенных отличий. Давайте попробуем разобраться, почему же квартальная застройка с каждым годом набирает все большую популярность и так полюбилась известным девелоперам города.
Микрорайонная застройка в Перми
Микрорайон – это совокупность жилых и коммерческих сооружений с собственной мини-инфраструктурой: детскими образовательными учреждениями, магазинами, поликлиниками. Микрорайон может иметь довольно большую площадь и быть удаленным от основных автомагистралей. Объекты на его территории располагаются свободно, между ними появляются зеленые скверы, детские площадки, прогулочные зоны, автостоянки.
Идея микрорайонной застройки появилась в Европе порядка века назад. Проекты первых микрорайонов, созданные французским архитектором Ле Корбюзье, были довольно фантастическими для своего времени – здания, поднятые на колоннах, под которыми находятся общественные зоны, палисадники на крышах… В реальность вошел принцип создания крупных густонаселенных участков с несколькими многоэтажными домами, озелененной территорией и собственной школой внутри.
Спортивный микрорайон «Ива»
В нашей стране такой тип застройки появился несколько позже, но обрел значительную популярность и надолго прижился. Возводить жилые микрорайоны девелоперы продолжают и в настоящее время. Отличным примером такого вида комплексного освоения местности в Перми стал спортивный микрорайон «Ива». Это крупнейший проект опытной межрегиональной строительной компании «Девелопмент-Юг», предусматривающий застройку более 80 га территорий в Мотовилихинском районе города. Планируемая численность населения комплекса составляет 18 тыс. человек. Общее время строительства – 10 лет (с 2014 по 2023 год).
«Мы недавно приняли квартиру в спортивном микрорайоне «Ива» в доме по улице Агатовой, 28. Все очень понравилось, огромное спасибо застройщику. В квартирах очень тепло, на батареях есть регуляторы температуры. Были небольшие недочеты по отделке, но по запросу их быстро устранили. Один из главных плюсов микрорайона – грамотная планировка. Особенно радует, что во внутреннем дворе оборудованы прекрасные спортивная и детская площадки – есть чем заняться и детям, и взрослым. Инфраструктура пока развивается, очень ждем ввода в эксплуатацию садика и школы. Из недостатков хочу отметить, что тяжеловато сюда добираться без личного транспорта, пора бы добавить новый автобусный маршрут к жилому комплексу» – поделилась София, которая полгода назад переехала в собственную квартиру в новостройке.
ЖК «Погода. Теплые кварталы»
Квартальная застройка в Перми
ЖК «Доминант»
Квартальную застройку часто называют «европейской», так как именно в этой части света она обрела наибольшую популярность. С 2014 года ее стали активно развивать и в Пермском крае. В 2021 году в Перми появится сразу несколько новых жилых комплексов с квартальной застройкой. Один из них – ЖК «Доминант» от застройщика «Талан», который расположится в самом центре мегаполиса – по улице Луначарского. В нескольких минутах ходьбы – знаковые достопримечательности города, лучшие образовательные учреждения и торгово-развлекательные центры. Комплекс будет иметь яркий, уникальный внешний вид и прекрасно «разбавит» архитектурный облик центральной части Перми.
Новостройка спроектирована как четыре многоэтажные башни, объединенные двухэтажным стилобатом с торговой галереей (магазинами и кафе). Внутреннее пространство квартала полностью закрыто от посторонних и машин – здесь не будет лишнего шума и «случайных прохожих». Во дворике разместятся безопасные современные детские площадки и спортивные зоны с уличными тренажерами, оборудованные места для отдыха, а также прогулочные аллеи и велодорожки. Для владельцев личного транспорта предусмотрен вместительный паркинг в стилобатной части новостройки. Цены за квадратный метр недвижимости в квартале «Доминант» варьируются от 59 до 76 тысяч рублей.
ЖК «Июль»
Квартальный тип застройки будет реализован и в ЖК «Июль» от девелопера «Ост-Дизайн». Классический архитектурный стиль дома, небольшая высотность (всего 6 этажей) и низкая плотность застройки квартала сразу создают ощущение домашнего тепла и уюта. Поблизости уже созданы все необходимые объекты инфраструктуры – детские сады, школы, поликлиники и магазины. Внутренний двор квартала будет огорожен и закрыт от въезда автотранспорта. Здесь будет создан детский игровой городок, спортивная зона для взрослых и оборудованные места отдыха. Стоимость квадратного метра жилья в комплексе «Июль» составляет от 45 до 60 тысяч рублей.
ЖК «Географ»
Отличия квартальной и микрорайонной застроек
Главное отличие квартальной и микрорайонной застроек состоит в расположении зданий – при строительстве микрорайона сооружения располагаются «свободно» на довольно большом участке территории. Ранее в СССР такой вид строительства получал огромную популярность благодаря наличию крупных участков незанятых территорий, на которых могли разместиться объекты социальной инфраструктуры либо игровые площадки. Однако из-за растущего количества личного автотранспорта большую площадь свободных зон стали занимать парковки – микрорайонная застройка потеряла свое главное преимущество.
Напротив, при строительствекварталов территории осваиваютсямаксимально эффективно – плотность застройки значительно превышает аналогичный показатель при возведении микрорайонов. Это значительно уменьшает площади внутренних дворов. Однако благодаря тому, что кварталы обычно огорожены сооружениями по периметру, внутреннее пространство таких новостроек является недоступным для посторонних и автомобилей, что создает ощущение уюта и приватности. Во дворах микрорайонов намного чаще можно встретить посторонних, сложнее следить за чистотой и безопасностью.
Следующее принципиальное отличие – кварталы располагаются вдоль улиц, а микрорайоны в их глубине. Плотность улиц при квартальной застройке выше, однако ширина их меньше, чем при микрорайонной, что создает более комфортные условия как для автомобилистов, так и для пешеходов.
Третье отличие – высотность зданий. При строительстве кварталов обычно проектируются дома низкой и средней этажности. Микрорайоны же, наоборот, состоят из высотных сооружений. С точки зрения приватности, жить в новостройке со средней высотностью намного приятнее, чем в шумной густонаселенной многоэтажке.
Микрорайоны должны иметь собственную инфраструктуру, а кварталы располагают вблизи уже функционирующих социальных объектов. Стоит помнить, что процесс строительства и введения в эксплуатацию собственных школ и детских садов занимает у застройщика немало времени, в течение которого придется пользоваться инфраструктурой, расположенной поблизости.
Сгруппируем основные преимущества и недостатки каждого вида застройки.
Преимущества:
При изучении сайтов новостроек и выборе ЖК покупатель уделяет внимание не только планировке и цене. Его интересует окружение, комфортность застройки, качество будущей среды обитания. Времена, когда человек радовался любой новой квартире, прошли. Мы хотим комфорта внутри и снаружи, а он определяется тем, как проектировщики вписывают дом в застройку.
В описаниях новостроек можно встретить формулировки «квартира в новом микрорайоне» или «дом в новом квартале». Есть ли разница между кварталом и микрорайоном? Что это означает для покупателя? Где удобнее жить?
Квартал — исторически сложившееся образование
Понятие квартала сформировалось исторически, поскольку именно так выглядела застройка и среда городов, начиная от ренессанса. Например, в центре Москвы с его характерными узкими улочками и кольцевой структурой районов каждый «кусочек» территории с дворами можно условно назвать кварталом, хоть и не в чистом виде. Сторона такого сегмента городской застройки составляет от 100 до 300 метров. Он ограничен дорогами (улицами), однако внутри квартала есть блоки домов, образующих дворы, и сеть внутриквартальных проходов и проездов.
Микрорайон как концепция застройки
Микрорайон — детище нового времени, возникшее в 30-х годах прошлого века и имеющее авторство. Идея принадлежала архитектору Ле Корбюзье, но его микрорайон был больше утопическим «лучезарным городом». Более практичными и потому реализованными на практике стали разработки Кларенса Перри и Томаса Адамса, американских проектировщиков того же времени.
Главной идеей, вокруг которой строилась концепция микрорайона, стало формирование застройки большим пятном со стороной от 500 до 1000 м, охваченным магистральными дорогами, имеющим внутренние проходы и проезды. Основным отличием микрорайона от квартала оказалось направление развертывания инфраструктуры — на большом пространстве общественные и коммерческие объекты уходят вглубь территории, их окружают жилые дома.
Первоначальная идея американцев пришлась кстати при разработке советской градостроительной концепции для новых районов Москвы и городов-миллионников. Особо привлекательной и неизменной осталась мысль о расположении в центре микрорайона школы, детсада, стадиона или спортивной площадки. Расстояния в такой застройке большие, много свободной территории и зелени, но дворов как таковых нет. Есть придомовые территории и проезды, а в целом такая важная ныне приватность проигнорирована.
Между кварталом и микрорайоном — современная среда обитания
Итак, увидев в описании новостройки упоминание квартала и микрорайона, вы можете представить себе основную планировочную концепцию:
в квартале ваш дом или корпус входит в состав так называемой «мелкой сетки» с дорогами и инфраструктурой по краям;
в микрорайоне возможны варианты застройки с расположением домов фронтально (вдоль внешней границы) или строчно — корпуса устанавливаются плотными параллельными рядами;
более современная и рациональная планировка имеет признаки кварталов в микрорайоне — корпуса располагаются блоками, образующими закрытые дворы с межквартальными проездами внутри большой территории;
проектировщики отказались от распространенной в 70-х годах концепции «лежачего небоскреба», длинного дома расположенного по краю микрорайона, огораживающего внутреннее пространство от пыли и шума с дороги.
Очень важной особенностью, практически главным экономическим критерием для заказчика и девелопера остается показатель плотности населения и застройки территории. И здесь привычный микрорайон второй половины прошлого века сразу проигрывает. Очень много пустого пространства, что для застройщика означает фактически выброшенные деньги — участок куплен (взят в аренду) с оплатой за площади, которые нужно эффективно продать, построить на них дома. Очевидным становится решение либо планировать квартальную застройку, либо проектировать нечто похожее на микрорайон, но с квартальными блоками внутри.
Современный квартал и микрорайон для покупателя квартиры в новостройке
Наше описание — не просто рассказ, это не только теория. В реальности, покупая квартиру в новостройке эконом или комфорт-класса, стоит подумать о том, что вы получаете в квартале и в микрорайоне. Конечно, с поправкой на современные планировочные и градостроительные тенденции и обновление форматов.
Особенности микрорайона
Микрорайон большой, а потому в нем свои особенности.
Большие пространства — это комплексная застройка территории по заказу местных властей. Значит, при большой плотности населения здесь окажется больше инфраструктурных объектов.
Такую формацию окружают довольно широкие дороги, так называемые «магистрали». Главной особенностью и возможной сложностью может оказаться схема выездов на них. Если внутри территории реализована блочная застройка, то внутренние дороги будут доступнее.
Вероятность большого разброса инфраструктуры, особенно крупных объектов. Школы и паркинги могут оказаться довольно далеко от выбранного вами корпуса.
Людей будет много. Если микрорайон не окружен старой застройкой, транспорт сконцентрируется с одной стороны. Может оказаться, что «пять минут до метро» — это от ближайших к станции корпусов. И нагрузка на транспорт будет большой.
Очереди сдачи — чем масштабнее строительство, тем больше этапов реализации. А это означает, что появление объектов инфраструктуры будет заметно отставать от темпов основного строительства, такова реальность.
Большая вероятность расположения жилого комплекса за МКАД, в пригородах и на большом расстоянии от Москвы. Именно там есть и большие участки, и потребность в комплексной застройке.
Строить микрорайоны предпочитают застройщики, реализующие проекты эконом-класса. Это объясняется особенностями комплексного освоения территории, поскольку муниципальным властям необходимо создать максимальную плотность населения, эффективно использовать пространство.
Особенности квартальной застройки в Москве
Встретив в описании новостройки формулировку «квартальная застройка», не стоит сразу радоваться — поинтересуйтесь общими масштабами проекта. Если она входит в состав микрорайона, то возвращайтесь к разделу выше. Если речь идет о небольшой локальной территории, пусть и комплексной застройки, то здесь будут свои особенности.
Корпуса расположены в составе блоков или кварталов, разделенных внутренними проездами. Это не очень широкие улицы т ограниченные пространства дворов.
В квартальной застройке, реализованной на небольшом участке, больше вероятность встретить закрытые для транспорта участки территорий.
Инфраструктура выносится на край квартала — это может означать, что магазины и общепит окажутся вне двора, снаружи, а вот паркинги вполне могут располагаться далеко, на границе участка.
Классический квартал не имеет развития вверх, но сейчас проектировщики используют принцип разновысотности, чтобы компенсировать малое расстояние между домами в блоке.
Приватность в такой планировке в любом случае выше, чем при фронтальном или строчном заполнении микрорайона. Поэтому квартал можно считать признаком, повышающим комфортность новостройки.
Предпочтение — квартальному заполнению территорий
В современной градостроительной концепции появилось рациональное решение — кварталы и блочные образования включают в состав микрорайона, как это происходит, например, при застройке Бутово. Ориентироваться только на название в описании не стоит, но учесть особенности планировки при выборе конкретного ЖК все же имеет смысл! Тем более, что большинство архитекторов и власти Москвы явно отдают предпочтение квартальной застройке.
Что больше микрорайон или квартал
При объединении районных учреждений создается возможность строительства крупных зданий, обеспечивающих более экономичную их эксплуатацию. Там, например, может быть создан торговый центр в виде единого здания, включающий предприятия бытового обслуживания, почту – телеграф, аптеку, банки и т.п.
Под микрорайоном понимается часть жилого района, в который организовано полное повседневное культурно – бытовое обслуживание населения. При проектировании микрорайонов предусматривается их расположение на межмагистральной территории, изолированной от транзитного транспортного движения. Линии массового транспорта направляемого по системе улиц жилого района, должны обеспечить равные удобства в транспортном обслуживании всех микрорайонов. Расстояния от остановок общественного транспорта не должно превышать 500 м. от наиболее удаленной квартиры жилых домов в микрорайоне.
Размеры территории и расчетная численность населения микрорайона определяется планировочными условиями на конкретной территории. К этим условиям относятся естественный рельеф и возможности его использования, необходимость сохранения существующих зеленых насаждений и водоемов, удобство сообщений внутри микрорайона, в жилом районе и с центром города. На форму микрорайона влияет конфигурация сети магистральных улиц города.
Жилой квартал представляет собой территорию, ограниченную со всех сторон улицами. В практике нашего градостроительства размеры жилых кварталов принимаются в пределах от 4 – 12 га. Наиболее распространенной формой квартала является прямоугольник. Однако формы кварталов бывают самые различные в зависимости от направлений улиц и рельефа участков. Кварталы неправильной формы сложнее застраивать типовыми зданиями, особенно на углах. Размещать кварталы следует по возможности длинной стороной вдоль магистральных улиц с целью увеличения расстояния между перекрестками.
В кварталах, помимо жилых домов, размещаются детские учреждения (детские ясли и сады), а при достаточной площади кварталов — и школы. Магазины, столовые, аптеки, парикмахерские и мастерские бытового обслуживания населения могут быть в отдельных зданиях или первых этажах жилых домов. В жилых кварталах размещаются также гаражи-стоянки для автомобилей, а также детские и спортивные площадки. Незастраиваемая часть квартала используется под зеленые насаждения, хозяйственные дворы и проезды с тротуарами. Тротуары, проезды, дворы и замощенные площадки, расположены на территории квартала, занимают до 15% его площади.
При квартальной системе застройки желательно предусмотреть специальные территории – «кварталы обслуживания», где концентрируется предприятия коммунального обслуживания населения. Кварталы обслуживания размещаются так, чтобы обслужить население прилегающих жилых кварталов в радиусе 700 – 800 м.
Важным градостроительным показателем является плотность застройки. По применяемым в нашем градостроительстве нормам допускается плотность застройки кварталов и микрорайонов поставленные в обратную зависимость от ее этажности. Чем выше застройка, тем меньшую плотность она должна иметь. Такая система нормирования плотности застройки исключает возможность переуплотнения в квартире или микрорайоне, а так же создает достаточное по размеру озеленение территории.
Жилая площадь на 1 га. территории микрорайона:
5 эт. дом – от 2800 до 3100 м2
9 эт.дом – от 3900 до 4300 м2
Районы, кварталы, жилые массивы
Москва сменила градостроительную парадигму, сделав акцент на квартальной застройке. Впрочем, первые опыты строительства кварталов пока не очень удачны
Год назад главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов представил новую градостроительную доктрину, предусматривающую переход от микрорайонной застройки к квартальной. Что ввиду неопределенности терминов и отсутствия официальных документов по этому поводу вызвало смуту в умах. Под словосочетанием «квартальная застройка» каждый из архитекторов и девелоперов понял что-то свое. Для кого-то это периметральная застройка, когда дома расположены строго вдоль улицы. Есть те, кто акцентирует внимание на более мелкой по сравнению с классическим микрорайоном сетке улиц: в среднем 150 на 150 метров вместо квадратов «километр на километр». Для кого-то это синоним среднеэтажной (шесть-восемь этажей) застройки.
Несмотря на разнообразие трактовок и незакрепленность видения главного архитектора в городских регулирующих документах, девелоперы быстро взяли под козырек и попытались подстроиться под вкусы начальства. «Каждый девелопер теперь хочет строить исключительно кварталы. И не важно, уместно это в данном месте или нет. Кварталы — это модно. Такие проекты хорошо согласуются властями. Это уже похоже на очередную кампанию: то строем возводили одинаковые микрорайоны, теперь тоже строем — кварталы», — рассказал один из архитекторов на условиях анонимности. В открытую сомнений или даже соображений по поводу квартальной застройки архитекторы не высказывают — это может быть воспринято архитектурно-градостроительным начальством как фронда и личная нелояльность.
То, что курс на кварталы начал вызывать перегибы, быстро понял и сам Сергей Кузнецов. На первом Московском архитектурном форуме он несколько раз подчеркивал: кварталы — это не панацея. «Поймите правильно: я не хочу разлиновать город на одинаковые клеточки кварталов. Кварталы — это не новый бог, которому нужно поклоняться. Важно сместить фокус внимания с отдельных зданий на городскую среду. Важно вернуть городу улицы. Мы все любим европейские города, и глупо любить одно, а строить другое», — таков был рефрен нескольких его выступлений.
Попробуем разобраться, что стоит за противостоянием «квартал — микрорайон» и как идея квартала выражена в новых проектах.
Возвращение улицы
Эти идеи советский стройкомплекс взял на вооружение в 60-х годах и с тех пор специализируется на строительстве микрорайонов. По иронии судьбы примерно в то же время в Западной Европе начались жаркие дискуссии о микрорайонах, и уже в 70-е годы XX века от этого концепта начали отказываться. А Советский Союз «завяз» в микрорайонном тупике на полвека. Это было не случайно: микрорайоны идеально подходили под социалистическую модель. Странно, однако, что микрорайоны продолжают тиражироваться и сегодня — после четверти века жизни при капитализме.
В чем же основные отличия квартала от микрорайона? Главная разница — в размерах. Квартал намного меньше как градостроительная единица. Если параметры микрорайона в среднем километр на километр, то длина стороны квартала обычно 100–200 метров. Разница в размерах многое определяет. Например, улично-дорожная сеть микрорайона состоит из больших магистралей и междомовых проездов. Кварталы дают более мелкую, капиллярную, сеть улиц. Согласно теории организации движения в городе, более мелкая сетка дорог при прочих равных условиях лучше справляется с автомобильным трафиком, чем магистрали. То есть три двухполосные дороги для города лучше, чем одна шестирядная.
Отличие второе: квартальная застройка обычно ниже микрорайонной. Если несколько упрощать, то вместо панельных 17-этажек теперь предлагается строить семи-восьмиэтажки, но ближе друг к другу. Такая застройка имеет человеческий масштаб и более комфортна, при этом ее плотность может быть весьма высокой. Впрочем, кварталы тоже бывают разные: в ортогональную мелкую сетку Нью-Йорка хорошо вписываются и небоскребы. В Москве принцип «ниже, но плотнее» вроде подразумевается, но пока не реализуется. В частности, из-за существующих градостроительных нормативов и СНиПов, ограничивающих возможности плотной застройки.
Отличие третье: квартал обычно предполагает периметральную застройку, то есть здания фасадами выходят на красные линии улицы. Такая застройка имеет четкую структуру, образуя внутренние дворы. Для микрорайона, напротив, зачастую характерна свободная хаотичная застройка, когда здания вольным образом «расставляются» на территории. Дворов в этом случае фактически нет — лишь большие межмагистральные пространства с домами. В идеальной схеме Корбюзье микрорайон представал парком, где разбросаны дома. Но на практике так редко получается: парк требует ухода, то есть больших средств на эксплуатацию. Без этих средств в микрорайоне появляется много неухоженных пустырей. Большие хаотически расположенные пространства трудно контролировать с точки зрения безопасности.
Есть и еще ряд различий. Важным свойством микрорайона считается его проницаемость. Если квартальная застройка предполагает наличие приватных и полуприватных пространств, то территория микрорайона открыта и как бы принадлежит всем. На практике столичные микрорайоны в два последних десятилетия активно теряют свойство открытости. Пространства захватываются, на них появляется точечная застройка, паркинги, гаражи-ракушки. Новые дома точечной застройки практически всегда стремятся огородиться забором, за ними этим путем начинают двигаться и старые дома. Данный процесс может принять лавинообразный характер после окончания активно идущего сегодня процесса межевания земли. При сохранении текущих тенденций вместо некогда проницаемого микрорайона мы получим набор огороженных территорий с массой конфликтов по поводу использования общественных пространств и проездов.
Квартальная застройка, напротив, не предполагает проницаемости. В Западной Европе с ней связана четкая иерархия пространств. Есть улицы — это общественные пространства, есть приватные дворы и полуприватные пространства. Такой подход имеет и экономический подтекст. Благоустройством и эксплуатацией улиц занимается город, дворы же находятся на попечении владельцев зданий или квартир. То есть такая застройка помогает экономить городской бюджет. В Москве, к слову, ежегодные субсидии из городского бюджета на содержание огромных дворовых пространств превышают 15 млрд рублей.
Важный эффект, связанный с квартальной застройкой, — возвращение системы улиц. В микрорайонной системе их практически не бывает: есть мощные автомагистрали и небольшие проезды между домами. Улицы между кварталами должны из места транзита превратиться в полноценные общественные пространства европейского типа, где приятно находиться. Кроме того, на улицах концентрируются людские потоки, что дает возможность развиваться малому бизнесу. На первых этажах домов должны размещаться кафе, рестораны, магазины, предприятии быта. Москомархитектура сейчас разрабатывает стандарты обустройства магистралей, после чего нормативы появятся и для улиц в целом.
Для западноевропейской квартальной практики крайне важны аспекты собственности и структуры общества. Бывший главный архитектор Берлина Ханс Штиман не скрывает, что политика восстановления квартальной системы в Восточном Берлине после объединения Германии исходила во многом из этого: «Мы старались вернуть частное домовладение как основу». В этом смысле квартальная система весьма эффективна: каждый дом выходит на улицу, за каждым домом закреплен свой земельный участок. Это ясный капиталистический подход. Социалистические микрорайоны при переходе к капитализму не только теряют часть своих свойств (например, проницаемость), но и становятся зоной конфликта.
Игра в кварталы
В Москве уже реализуется ряд проектов квартальной застройки. Рассмотрим некоторые из них: насколько в них реализованы новые принципы?
Проект девелопера Terra Auri на Базовской улице (Западное Дегунино) в первой версии представлял собой обычный хаотичный конгломерат панельных домов на вытянутой территории. С учетом рекомендаций властей проект был переработан. Дома решили облицевать разноцветной керамической плиткой, чтобы они выглядели пободрее, и расставили по периметру. В итоге получился единый двор-каньон длиной 420 и шириной 70 метров. Двор перекрыт для проезда машин, но при этом доступ к нему имеют не только жильцы дома, но и любой прохожий. Добавим, что дома в этом «квартале» очень высокие — до 17 этажей. Если данный проект считать шагом от микрорайона по направлению к кварталу, то это шаг очень робкий и половинчатый.
Более сложную модель представляет собой расположенный за Митино проект «Микрогород в лесу», который спроектировала компания Speech. Проект очень крупный — более 1 млн кв. м. Дома здесь расставлены по периметру, образуя четкие почти квадратные дворы — 80 на 70 метров, свободные от машин. Первую очередь трудно назвать среднеэтажной застройкой — 12–14 этажей. Однако в следующих очередях этажность должна упасть до приемлемых семи-девяти.
Для создания разнообразного внешнего облика домов «Микрогорода в лесу» едва ли не впервые в России была применена распространенная в мире практика, когда весь комплекс делается не рукой одного проектировщика, а с приглашением сразу нескольких архитектурных бюро. Speech создала для проекта общий дизайн-код и пригласила к проектированию отдельных зданий иностранных партнеров. Каждая секция больших многоквартирных комплексов имеет свои фасады, за счет этого должен создаваться эффект исторического европейского города, где квартал состоит из разных домов. Эти приемы должны обеспечить разнообразие в рамках общего стилистического единства.
Ханс Штиман, посмотрев проект на Базовской улице в рамках первого Московского архитектурного форума, не признал этот опыт квартальной застройкой: «Это опять Корбюзье. Все те же огромные общие дворы и большие здания. К тому же в настоящих германских кварталах входы в дома всегда с улицы, а не со двора». Сложнее с «Микрогородом в лесу». Он, конечно, больше похож на город кварталов, но пока выглядит скорее имитацией. В первой очереди не видно активных улиц — они, возможно, появятся потом. Дома «раскрашены», как будто это игра в европейский город. Важно, что кварталы «Микрогорода в лесу» не создают настоящего европейского города. Здесь нет рабочих мест, нет разнообразия функций. Это спальный район рядом с Москвой, декорированный под Европу.
Та же проблема у проекта «Город набережных» (Химки) девелопера Urban Group: полноценного европейского города в отдельно взятом анклаве создать не удается. Впрочем, у этого комплекса есть ряд достоинств. В частности, высота домов не превышает девяти этажей. В проекте чувствуется подлинное разнообразие фасадов, их деталей. Можно даже сказать, что в «Городе набережных» есть особая градостроительная красота, когда наблюдателю интересно, как работает это хитро сконструированное пространство. Впрочем, этот комплекс кварталов с непроезжими дворами вряд ли будет иметь хорошие отзывы в прессе — в среде профессионалов строить в неоклассической манере, хотя это и нравится людям, считается дурным тоном.
Другой комплекс — «Искра-парк» компании «Галс девелопмент» на Ленинградском проспекте представляет собой пример квартала слишком высокой этажности. Высота домов — до 20 этажей, но это будут не отдельно стоящие здания, а почти сплошная стена — периметральная застройка вокруг небольшого внутреннего двора. Причем в этих многоэтажках основные площади будут занимать офисы (свыше 70 тыс. кв. м) и 700 апартаментов — используемые для проживания нежилые помещения, на которые не распространяются многие ограничения для строящегося жилья. Именно это позволило достичь при проектировании высокой плотности застройки: при площади застройки 2,8 га общая площадь комплекса составляет 234 тыс. кв. м. Вряд ли такие решения можно воспринимать как реализацию идеи квартальной застройки в европейском понимании.
В оправдание подобных решений можно сказать, что российские нормы не позволяют создавать плотную европейскую квартальную среду. Существуют требования к инсоляции, в соответствии с которыми в каждую квартиру прямой солнечный свет должен попадать не менее двух часов в сутки. Есть строгие нормы, предписывающие делать массу пожарных дорог и разворотных площадок, и т. д. Все это вынуждает делать большие дворы и высокие дома. Впрочем, вряд ли есть смысл оправдываться. Состояние российского градостроительства таково, что надо ловить любое позитивное движение. Если считать, что стакан наполовину пуст, то российские кварталы пока совсем не задались. Если верить, что он наполовину полон, то можно говорить, что получился какой-то промежуточный тип между микрорайоном и кварталом. Можно видеть позитив уже в том, что девелоперы в этих и других проектах начали беспокоиться о разнообразии фасадов и о дворовых пространствах.
На пути к разнообразному городу
Внедрение квартальной застройки выглядит логичным отражением поворота к урбанизму в целом. Если предыдущие двадцать лет девелоперов заботили только здания, то теперь они действительно пытаются проектировать среду жизни. Однако интерес к форме застройки — это только первый шаг. За ним должно последовать внимание к ее плотности и этажности, к вопросам согласованности новой застройки с транспортной ситуацией, к ландшафтной архитектуре, к созданию сообществ и управлению недвижимостью и т. д. Этими вопросами надо было заниматься лет двадцать назад, но лучше поздно, чем никогда.
При этом квартал действительно не панацея — это лишь один из способов организации пространства. Если посмотреть на столицу, то здесь есть как минимум четыре разных типа застройки: кварталы центра, крупные кварталы сталинской эпохи (например, Ленинский проспект), «строчная» хрущевская застройка и панельные микрорайоны. В Подмосковье есть коттеджи и таунхаусы, появилась малоэтажная застройка с квартирами. У каждого из этих типов есть свои поклонники. И неправильно считать, что все они мечтают жить именно в плотной европейской застройке. Кварталы — это способ создать разнообразие, когда потребители смогут проголосовать своими деньги за один из типов. Другой момент, что свободной конкуренции форматов в России пока нет из-за весьма ригидных градостроительных норм и СНиПов, которые завязаны на микрорайон.
В случае Москвы важны два момента. Первый: прогрессивные взгляды главного архитектора и его сторонников пока никак не выражены в официальных городских документах. Инструкцией к действию для девелоперов и архитекторов пока что являются интервью и личные рекомендации. Второй: внедрение квартальной застройки пока слабо осмыслено. В каких случаях такая застройка эффективна? Как она влияет на транспортную ситуацию? Есть ли смысл в строительстве единичного квартала в существующей микрорайонной застройке или плюсы этой системы работают, лишь когда сформирована сетка кварталов? Будут ли улицы работать как активное экономическое пространство для малого бизнеса на окраинах, в спальных районах? Наконец, почему на Mipim, главной девелоперской выставке Европы, в этом году почти не были представлены кварталы от иностранных девелоперов — они вышли из моды или вопрос в чем-то другом? Эти и другие вопросы пока даже не поднимаются.
Ключевая роль в расширении разнообразия застройки должна принадлежать государству, ведь это касается изменения российских градостроительных норм. Вряд ли речь сейчас может идти о полном пересмотре нормативной базы: все-таки советские нормативы — плод работы коллектива в тысячу человек, трудившегося в течение нескольких лет. Сейчас, скорее всего, мы не найдем такого количества специалистов, да и вряд ли эта задача является первоочередной. Но смягчить или отменить ряд явно устаревших норм — это сегодня возможно. Однако Минстрой, судя по информации из этого ведомства, не намерен проявлять особую активность на данном фронте. Строительные власти столицы (традиционно имеющие большой политический и экономический вес в системе управления) также не проявляют особого интереса к этой теме. Если ряд частных застройщиков начал движение к гармоничной застройке, то муниципальный заказ Москвы остается вне новых веяний — только панель, только микрорайон.