чистый операционный доход что это
Чистый операционный доход
В общем смысле к операционной деятельности относятся все хозяйственные мероприятия компании, связанные с использованием принадлежащих ей активов и направленные на осуществление тех функций, ради которых она создавалась.
В рамках российского законодательства существует понятие обычной деятельности (в терминологии ПБУ 9/99 «Доходы организации»), объем которой должен составлять в общей выручке не менее 70 %, а в едином государственном реестре юридических лиц это направление отмечено как основное.
Что такое операционная деятельность
Помимо осуществления обычных видов работы, организация может:
Такие хозяйственные события в отчете о прибылях и убытках отражаются обособленно от выручки по обычным хозяйственным процессам (строки 2310-2350 Отчета о финансовых результатах).
К издержкам от указанной деятельности относятся все мероприятия, связанные с извлечением доходов по ней.
В состав операционных расходов входят:
Что относится к прочим операционным доходам и расходам
Компания может получать прибыль от владения ценными бумагами и продажи собственного имущества, компенсацию за причиненный ущерб. Такого рода хозяйственные события выделяют в прочие доходы и расходы.
Прочие операционные доходы включают в себя:
Прочие операционные расходы включают в себя:
Наличие таких доходов и расходов подразумевает понятие чистого операционного дохода (ЧОД). В отечественной бухгалтерской отчетности такой показатель отсутствует, его используют в основном при финансовом анализе. В наиболее распространенной трактовке чистый операционный доход — это разница между выручкой и издержками по операционной деятельности.
Чистый операционный доход, формула:
Если делать расчет ЧОД по отчету о финансовом результате, входящему в состав годовой бухгалтерской отчетности, то следует из показателя «Прибыль (убыток) до налогообложения» (строка 2300 отчета) вычесть все внереализационные расходы и доходы, к которым относятся события, непосредственно не связанные с осуществлением основной деятельности организации, а также с продажей или сдачей имущества в аренду.
Расчет и формирование операционной прибыли (формула)
Операционная прибыль — важнейший показатель для оценки эффективности основного бизнеса компании, которому потенциальные инвесторы на практике уделяют повышенное внимание. Соответственно, руководству организации, чтобы привлечь инвестиции, следует обеспечить высокое значение этого показателя. Поэтому уметь корректно рассчитывать прибыль важно не только инвестору, но и руководству компании.
Формула операционной прибыли
Операционная прибыль — это прибыль, которую компания получает от основной деятельности. Поэтому основу для ее формирования составляет совокупный доход (выручка) от продажи товаров (работ, услуг).
О том, как определяется валовый доход, см. в материале «Как правильно рассчитать валовый доход?».
Для исчисления операционной прибыли выручку от основной деятельности компании следует уменьшить на величину расходов, сопряженных с получением такой выручки. Вычитаемые расходы в свою очередь подразделяются на:
При этом в составе доходов (расходов) при расчете операционной прибыли не учитываются проценты к получению (уплате), а также доходы (расходы), связанные с инвестиционной активностью компании (т. е. инвестиционные и финансовые потоки).
Таким образом, операционная прибыль исчисляется по формуле:
ОП — операционная прибыль;
Вр — выручка от реализации товаров (работ, услуг);
Зпер — переменные затраты (себестоимость реализованной продукции);
НР — накладные расходы.
Величину ВР-Зпер также называют маржинальной прибылью, поэтому в укрупненном виде операционная прибыль рассчитывается как разница между маржинальной прибылью и накладными расходами.
Справедливо также утверждение о том, что операционная прибыль — это прибыль от продаж в терминах РСБУ (форма 2 Отчета о финансовых результатах, утвержденного приказом Минфина России «О формах бухгалтерской отчетности организаций» от 02.07.2010 № 66н в редакции от 06.04.2015).
Формирование операционной прибыли
Если потенциальному инвестору важна достоверность рассчитанного показателя операционной прибыли, то для руководства компании первостепенно понимание основных факторов, влияющих на ее формирование.
Кроме того, эффективным инструментом анализа деятельности предприятия выступает анализ рентабельности. Подробнее об этом читайте в материале «Как провести анализ рентабельности?».
Необходимость стимулировать рост операционной прибыли рано или поздно возникает в каждой развивающейся компании, стремящейся привлечь крупные инвестиционные ресурсы.
В таких условиях руководство организации может использовать 3 основных рычага влияния на показатель:
Важно помнить, что в формировании операционной прибыли не участвуют финансовые и инвестиционные потоки. Поэтому выдавать займы под проценты либо использовать доходы от участия в других организациях в целях повышения значения показателя смысла не имеет.
Чистая операционная прибыль
По своему характеру операционная прибыль представляет собой прибыль до налогообложения (до налога на прибыль).
Более наглядным показателем для инвестора выступает чистая операционная прибыль, цель расчета которой — показать, какая часть выручки от основной деятельности организации останется в ее распоряжении после уплаты налога на прибыль.
Формула расчета следующая:
ЧОП — чистая операционная прибыль;
ННП — налог на прибыль.
Показатель чистой операционной прибыли приобретает ключевое значение для инвестора, к примеру, при выборе из нескольких альтернативных инвестиционных проектов, относящихся к регионам (странам) с различающейся налоговой нагрузкой.
О том, как правильно рассчитать налоговую нагрузку в РФ, см. в материале «Расчет налоговой нагрузки в 2015 году (формула)».
Итоги
Методика расчета операционной прибыли компании не является сложной и при наличии достоверных данных о хозяйственной деятельности организации не должна вызывать каких-либо затруднений у заинтересованных лиц. Вместе с тем понимание такой методики в равной степени важно как для потенциального инвестора, так и для руководства компании. От правильности исчисления показателя во многом зависит успешность привлечения необходимых инвестиций (со стороны бизнеса), а также целесообразность и прибыльность вложений (со стороны инвестора).
NOI против EBIT: в чем разница?
Опубликовано 06.07.2021 · Обновлено 06.07.2021
Чистая операционная прибыль (NOI) в сравнении с прибылью до уплаты процентов и налогов (EBIT): обзор
Чистая операционная прибыль (NOI) определяет выручку предприятия или собственности за вычетом всех необходимых операционных расходов. Он не учитывает проценты, налоги, капитальные затраты, износ или амортизационные расходы. И наоборот, прибыль до вычета процентов и налогов (EBIT) состоит из доходов за вычетом расходов, за исключением налогов и процентов, но это делает принять амортизации и амортизационных расходов в счет. EBIT – это показатель прибыльности компании.
Ключевые выводы
Чистая операционная прибыль (NOI)
NOI обычно используется для анализа рынка недвижимости и способности здания приносить доход. Недвижимость может приносить доход от аренды, платы за парковку, обслуживания и обслуживания. У собственности могут быть операционные расходы на страхование, сборы за управление имуществом, коммунальные расходы, налоги на имущество, плату за уборку, уборку снега и другие расходы на обслуживание вне помещений, а также на расходные материалы.
Эмпирическое правило состоит в том, чтобы классифицировать расходы как операционные, если не расходование денег на эти расходы может поставить под угрозу способность актива продолжать приносить доход. Подоходные налоги и проценты не влияют на способность компании или инвестиций в недвижимость зарабатывать деньги, поэтому они не включаются в NOI.
Уравнение NOI: валовая выручка за вычетом операционных расходов равна чистой операционной прибыли. NOI также определяет ставку капитализации или доходность собственности. Капитализация объекта недвижимости рассчитывается путем деления годового NOI на его потенциальную общую продажную цену.
Прибыль до уплаты процентов и налогов (EBIT)
EBIT рассчитывается путем вычитания стоимости проданных товаров (COGS) компании и ее операционных расходов из ее выручки. EBIT также может быть рассчитана как операционная выручка и внереализационная прибыль за вычетом операционных расходов.
Предположим, что выручка компании ABC составила 50 миллионов долларов, а COGS – 20 миллионов долларов, амортизационные расходы – 3 миллиона долларов, внереализационная прибыль – 1 миллион долларов и расходы на техническое обслуживание – 10 миллионов долларов в течение последнего финансового года. Таким образом, итоговая EBIT составила 21 миллион долларов. Уравнение EBIT составляет 50 миллионов долларов (выручка) плюс 1 миллион долларов за вычетом 10 миллионов долларов (расходы на обслуживание) за вычетом 20 миллионов долларов (стоимость проданных товаров), что составляет 21 миллион долларов.
Пример NOI и EBIT
Предположим, инвестор покупает многоквартирный дом за наличные. Недвижимость приносит 20 миллионов долларов в виде арендной платы и платы за обслуживание. Эксплуатационные расходы многоквартирного дома составляют 5 миллионов долларов, а расходы на амортизацию стиральных машин – 100 000 долларов.
Результирующий NOI, генерируемый многоквартирным домом, составляет 15 миллионов долларов (20 миллионов долларов минус 5 миллионов долларов), поскольку амортизация не включена в этот расчет.
EBIT здания отличается, потому что EBIT учитывает амортизационные расходы. Таким образом, результирующая прибыль EBIT, генерируемая этим многоквартирным домом, составляет 14,9 миллиона долларов (20 миллионов долларов минус 5 миллионов долларов минус 100 000 долларов).
Чистый операционный доход
NOI рассчитывается для первого после даты оценки года эксплуатации недвижимости, сданной в аренду в первый после даты оценки год на условиях рыночной арендной платы.
Последовательность расчета NOI следующая:
Определяется потенциальный валовой доход (ПВД) от сдачи недвижимости в аренду в первый после даты оценки год на условиях рыночной арендной платы.
Определяется эффективный валовой доход (ЭВД) посредством вычитания из ПВД предполагаемых убытков из-за незагруженности помещений, смены арендаторов, потерь при сборе арендной платы.
Из прогнозируемого ЭВД вычитаются все годовые прогнозируемые расходы, к которым относятся постоянные и операционные расходы, а также резервы.
К постоянным расходам относятся расходы, которые не зависят от степени загруженности объекта. К ним можно отнести налоги на имущество и страховые взносы.
К операционным (эксплуатационным) расходам относятся традиционные расходы на содержание недвижимости, предоставление услуг арендаторам и поддержание устойчивого потока доходов. Типичный перечень операционных расходов: оплата услуг по управлению имуществом; коммунальные услуги; зарплата персонала; налоги на зарплату; пособия служащим; оплата договорных услуг (телефон, противопожарная система, лифт, охрана, устройство ландшафта и др.); содержание помещения, его уборка и др.; уборка прилегающей территории; плата за юридические, бухгалтерские и аудиторские услуги; реклама; расходы на автотранспорт; представительские расходы; содержание и косметический ремонт.
При эксплуатации недвижимости имеются такие расходы, которые производятся достаточно редко. Для их учета в оценке недвижимости введено понятие резервов, под которым понимается ежегодное откладывание (резервирование) денег под долгосрочные расходы. К резерву относятся такие элементы здания и оборудования, срок службы которых меньше прогнозируемого срока экономической жизни здания. К таким элементам можно отнести: крышу; лифты; внутреннюю проводку; сантехнику; систему кондиционирования воздуха; кухонное оборудование; мебель; ковровые покрытия; стиральные машины; оборудование бассейна и др.
Оценщику необходимо проявить максимум инициативы и усилий для того, чтобы добыть и проанализировать все необходимые данные для определения NOI.
Доход от объекта недвижимости включает две основных составляющих: доход на капитал и возврат капитала. Таким образом, ставка капитализации включает:
возмещение основного капитала, затраченного на приобретение объекта (ROF);
доход на капитал или чистую прибыль, получаемую от эксплуатации объекта оценки (RON).
Существует несколько методов определения ставки капитализации.
Способ рыночной выжимки основан на статистической обработке рыночной информации о величинах чистого операционного дохода и цен продажи объектов недвижимости.
Из формулы следует, что ставка капитализации будет равна:
В соответствии с этим методом коэффициент капитализации рассчитывается по формуле:
Ставка капитализации, определенная таким способом, называется общей ставкой капитализации. Для ее определения необходимо иметь рыночные данные по продажам аналогичных объектов недвижимости.
Суть метода кумулятивного построения, или метода суммирования состоит в том, что ставка капитализации разбивается на составные части, состоящие из безрисковой ставки в качестве базисной, ставок компенсации за риск, низкую ликвидность и инвестиционный менеджмент (управление инвестициями).
Если известны все четыре составляющих ставки, то путем суммирования можно получить ставку капитализации.
В качестве базисной в этом методе используется так называемая безрисковая ставка. Например, в США в качестве такой ставки используется ставка по долгосрочным правительственным обязательствам. В условиях же нестабильной российской экономической ситуации безрисковой ставки практически не бывает. Поэтому следует вести речь о наименее рискованных ставках. В качестве таковой может быть использована ставка рефинансирования Центрального Банка или ставка по вкладам Сбербанка, как наиболее надежного на сегодня банка России.
Вложения капитала в недвижимость имеют более высокий риск, чем все другие инвестиции, поэтому ставка капитализации должна учитывать это путем увеличения с тем, чтобы инвестор с капиталом взял на себя этот риск.
Под ликвидностью понимается быстрота, с которой актив может быть превращен в наличные денежные средства. Недвижимость является низколиквидным товаром. Этот фактор учитывается ставкой компенсации за низкую ликвидность.
Так как вложение капитала в недвижимость является рискованным, то и управление этими инвестициями (выбор варианта финансирования, отслеживание рынка, принятие решения о продаже или удержании объекта, работа с налоговыми органами и т. д.) требует определенных усилий, которые должны компенсироваться путем включения в ставку инвестиционного менеджмента.
Кроме получения прибыли в виде процентов по вложению капитала, разумный инвестор учтет также и время возмещения (возврата) вложенного капитала, то есть к полученной ставке необходимо будет добавить ставку возмещения капитала.
Математически способ кумулятивного построения можно представить в виде формулы:
Таблица 4 Безрисковая процентная ставка 8,0%
(ставка Сбербанка по валютным вкладам на момент оценки) Компенсация за риск 5,0%
(по мнению оценщика типичный инвестор потребует как минимум 5 % годовых в валюте за риск капиталовложений в недвижимость) Инвестиционный менеджмент 2,0%
(по анализу оценщика) Низкая ликвидность 1,0%
(по анализу оценщика) Ставка возврата капитала 4,0%
(инвестор желает возвратить вложенный капитал в течение 25 лет) Суммарная ставка капитализации 20,0 % J = J б +? dJj + J в,
В условиях развитого рынка, для которого характерна осведомленность экспертов о рынке недвижимости, метод кумулятивного построения дает достаточно хорошие результаты.
Как правильно считать операционные доходы и расходы
Определение доходов и расходов организации
Ведение бухгалтерского учета непосредственно связано с определением доходности и расходов организации (ст. 5 402-ФЗ). Механизм определения доходной и расходной частей регулирует Приказ Минфина № 116н от 18.09.2006, в соответствии с которым поступления и затраты (включая НДС), в зависимости от их характера, условий осуществления и направлений функционирования предприятия, классифицируются так:
До вступления в силу Приказа № 116н, то есть до формирования отчетности за 2006 год, поступления и издержки классифицировались так:
Бухгалтерский учет доходной и расходной частей ведется по счету 91. Открывают субсчета первого порядка:
Дмитрий Володько, руководитель продуктов банка для бизнеса «Сфера»:
При учете операционных расходов важно понимать, зачем мы ведем учет и кто является потребителем нашей аналитической информации. ФЗ о бухгалтерском учете говорит, что информация должна быть своевременной, достоверной и достаточной для принятия решений. Ключевое требование — принятие решений на основе данных. В зависимости от типа бизнеса в операционных расходах может потребоваться выделить:
Причем ценность представляет не сам факт расходов, а их динамика, норма на сделку или единицу продукции. Сравнение с рынком. Прогноз о том, как будет меняться показатель, например, при увеличении выпуска продукции.
Прочие источники доходности
Доходность относится к категории «Прочие» в том случае, если поступления не связаны с обычной деятельностью учреждения. Если приход поступает от основных видов функционирования предприятия, его необходимо отражать на 90 счете «Продажи».
Прочие операционные доходы включают в себя следующие поступления:
Полный список доходности представлен в п. 7 ПБУ 9/99.
Чистый операционный доход — это разница между действительной величиной валового дохода (ВД) и постоянными издержками, такими, как страховые взносы, налоговые платежи и иные затраты.
Расчет этого показателя иллюстрирует величину чистой прибыли, которую получит предприятие от использования имущества, вкладов в УК и иных видов доходности за текущий период.
Дмитрий Володько, руководитель продуктов банка для бизнеса «Сфера»:
В современной экономике все чаще компании и люди отказываются от владения и переходят к аренде — так называемая Sharing-economy. Нужно быть внимательным с такими инструментами, как операционный лизинг, аренда средств производства, аутстафф и подобные. Они размывают и уменьшают доли капитальных и постоянных затрат. Становится сложно понять, куда отнести те или иные расходы. Также трудности могут возникать в оперативности поставок информации. В больших компаниях часто обрабатывают информацию с задержкой в месяц-полтора. Пример: надо своевременно выявить «уходящего» поставщика или клиента, на которого приходится большая доля в выручке. Причем задача должна быть выполнена в этом же месяце, чтобы менеджмент смог скорректировать план по выручке или найти замену поставщику. Если данные будут формироваться в течение месяца или дольше, то проблема будет обнаружена поздно, и сможет нанести серьезный урон финансовому положению компании. Другая сложность состоит в том, что расходы, учитываемые для целей бухгалтерского и налогового учета, в управленческой отчетности могут быть отнесены в иные категории. Здесь важно понимать цель. Для чего мы ведем учет, кто и какие решения должен принимать на его основе.
Что прочие операционные расходы включают в себя
В состав операционных расходов входят все непрямые издержки деятельности организации, согласно ПБУ 10/99, например:
Перечень всех действующих в настоящий момент ОР закреплен в п. 11 главы III ПБУ 10/99.
Дмитрий Володько, руководитель продуктов банка для бизнеса «Сфера»:
Частая ошибка — не учитывать курсовую разницу в процентах по займу, если он был в другой валюте.
Другая ошибка — отнесение затрат на крупную партию (инструментов, мебели, офисного оборудования) к капитальным затратам. Пример: компания купила партию стульев. Поодиночке эти стулья не могут быть признаны основным средством. В таком случае за единицу можно принять не отдельный стул, а комплект. Тогда учитывать его можно, например, как «комплект стульев для конференц-зала». Хотя в этом примере даже стандарты МСФО не дают нам однозначного ответа, к каким расходам это отнести, и рекомендуют применить профессиональное суждение.
В 2009 году закончила бакалавриат экономического факультета ЮФУ по специальности экономическая теория. В 2011 — магистратуру по направлению «Экономическая теория», защитила магистерскую диссертацию.