бронь квартиры что это значит
Бронирование квартиры при покупке в новостройке
Бронирование квартиры при покупке в новостройке
Часто бывают ситуации, когда покупатель находит подходящий вариант квартиры в новостройке, продумывает планировку, видит, каким будет ремонт и мебель. Но в силу отсутствия необходимой денежной суммы покупка откладывается. И пока решаются вопросы с финансами (оформляется ипотека или берется кредит на недостающую сумму, решается вопрос с продажей старого жилья), выбранная квартира может быть приобретена другими людьми.
Для этого и существует услуга бронирования квартиры в новостройке, предусматривающая заключение договора бронирования с застройщиком либо его представителем. Давайте разберемся, в чем же смысл процедуры бронирования.
Бронирование (резервирование) квартиры в новостройке – процедура, позволяющая закрепить за покупателем выбранную им квартиру до момента подписания Договора долевого участия и, как правило, зафиксировать цену. Также она свидетельствует о серьезности намерений покупателя.
Стоимость услуги бронирования
Срок, на который планируется заморозить выбранную жилплощадь, предопределяет стоимость услуги бронирования. Она может быть платной и бесплатной.
Бесплатное бронирование предоставляется сроком на 1-5 дней. В данном случае покупатель должен связаться с застройщиком и заявить о намерении забронировать данную квартиру, оставив свои данные.
Платное бронирование применяют, если покупатель нуждается в более длительном сроке для решения финансовых вопросов. В этом случае заключается договор, предусматривающий оплату фиксированной суммы или авансового платежа в размере, как правило, 2.5% от стоимости недвижимости и сроком в среднем 2-3 месяца.
Как правильно забронировать квартиру
Приняв решение о бронировании квартиры, удостоверьтесь, является ли ваш выбор окончательным. Если же есть сомнения, лучше отложите данное решение. Если сомнений нет, то стоит основательно для себя решить, на какой срок вам необходима бронь. Так как при коротких сроках вы рискуете не успеть получить банковский заем либо продать имеющееся жилье, а на длительный срок бронирование обойдется дороже. При правильном расчете, вы сможете подписать Договор долевого участия до момента снятия брони.
Важно! До момента заключения сделки бронирования ознакомьтесь с документами застройщика, обсудите все детали сделки и внимательно изучите договор.
На ваше требование застройщик согласно Федеральному Закону №214 обязан предоставить следующие документы:
Проверьте также и полномочия лица, подписывающего от имени застройщика договор.
В случае отказа на предоставление вышеперечисленных документов покупатель должен задуматься, так как есть риск остаться и без квартиры, и без аванса.
Подписывая договор, обратите внимание, чтобы были указаны следующие пункты:
После подписания договора забронированная квартира снимается с продажи, а стоимость замораживается. Но будьте внимательны: тщательно изучите пункт договора, где четко прописан срок, в течение которого застройщик предоставляет данную квартиру по данной цене. Бывают исключения, когда покупатель продает свое старое жилье через застройщика, чтобы использовать полученные от продажи деньги в счет оплаты квартиры в новостройке. Поскольку эта процедура может затянуться на несколько месяцев, то стоимость забронированной квартиры не фиксируется.
В момент подписания акта приема-передачи договор бронирования можно считать исполненным.
При бронировании квартиры основными ошибками покупателей становится неточный расчет времени на оформление ипотеки и пренебрежительное отношение к условиям договора. Избежать их довольно просто. В первом случае требуется согласовать с банком сроки рассмотрения кредитной заявки и учесть это при заключении договора на бронь квартиры. Во втором, как уже упоминалось выше, — тщательно изучить договор и уточнить непонятные детали.
Казалось бы, найти квартиру в удобном районе, необходимой площади и планировки в новостройке – что может быть проще. Бери и покупай! Но достаточно ли у вас знаний, чтобы самому изучить все правоустанавливающие и разрешительные документы, постановления местных органов, проектную документацию, разрешения контролирующих органов и прочее, чтобы не подвергнуть себя риску и в конечном итоге не остаться без квартиры? Юристы АН «МИЭЛЬ — Чистые Пруды» готовы помочь вам в решении вашего вопроса. Мы проверим историю деятельности застройщика, изучим документацию и договора со стороны застройщика, чтобы вы могли избежать потерь и в ближайшем будущем стали собственником желанной квартиры.
______________________
Как не переплатить застройщику за регистрацию ДДУ?
Я не рассчитывала на такую сумму и пока ничего не подписывала. Законно ли ведет себя застройщик? Можно ли зарегистрировать ДДУ самой и не переплачивать?
По закону, чтобы ДДУ считался заключенным, его нужно зарегистрировать в Росреестре. Нет регистрации — нет прав на квартиру, даже если договор подписали и вы, и застройщик.
Вместе с представителем застройщика вы должны подать в Росреестр документы и написать заявление. Сделать это в одиночку, без застройщика, невозможно. Исключение — если так решит суд, но это уже другая история.
На этом застройщики и зарабатывают, и ситуация с дополнительными тратами на регистрацию вполне типична. Конечно, навязывать регистрацию ДДУ как дополнительную услугу незаконно, но обыграть застройщика в этом деле будет трудно. Расскажу почему.
Сколько на самом деле стоит регистрация ДДУ
Подать документы в Росреестр можно лично в МФЦ или через сервисы электронной регистрации. При этом застройщик и дольщик должны заплатить только госпошлину.
Почему в договоре на допуслуги редко упоминают регистрацию ДДУ
До того как дольщик подпишет ДДУ, застройщик обычно подсовывает ему договор на дополнительные услуги. Под ними и подразумевается платная регистрация, но застройщики редко пишут это открытым текстом и никогда не указывают, что допуслуги обязательны для покупки квартиры. В этом случае они нарушили бы закон «О защите прав потребителей»: по нему услугу нельзя продавать под условием, что с ней надо купить еще и другую. Договор, в котором есть такие условия, недействителен.
Есть еще одна причина, по которой в договоре не пишут о платной регистрации: по закону для нее достаточно заплатить только госпошлину. Кроме этого никаких трат быть не должно. А то, что застройщик может переплатить банку за электронную регистрацию, — его проблемы: он затевает ее сам, потому что не хочет гонять менеджеров в МФЦ. Компенсировать застройщику расходы на электронную регистрацию не ваша обязанность, и он не вправе заставить вас за нее платить.
Как победить выгорание
Что обычно пишут в договоре на допуслуги
Обычно в дополнительных договорах указывают информационно-консультационные услуги, но не уточняют, что это такое. Если вы подадите в суд, застройщик скажет, что это были презентации, экскурсии на объект и составление документов. И вы не докажете, что на самом деле речь шла о регистрации ДДУ. Заодно договор о консультационных услугах маскирует бронирование квартиры. То есть по факту вы платите за бронь и регистрацию ДДУ, а по договору — за консультации.
Плюс консультационные услуги — это то, что приобретать необязательно. А раз вы это сделали, значит, сами захотели. И если дело дойдет до суда, то застройщик скажет, что свобода воли и свобода договора соблюдались. В итоге то, что услуги вам навязали, будет очевидно только для вас. Хотя по факту застройщики редко подписывают ДДУ, пока дольщик не подпишет договор о допуслугах и сразу же акт выполненных работ по нему.
Суду будет трудно установить связь между регистрацией ДДУ и консультационными услугами. Особенно если их оказывает не компания-застройщик, а посторонняя фирма, которая с ним связана. Единственный способ защитить свои права — доказать, что эти услуги вам навязали. Сделать это сложно.
Почему трудно доказать навязывание услуг
Через письменный запрос. Предположим, застройщик предлагает вам подписать договор на допуслуги. Можно написать ему письмо и попросить документы, которые обоснуют, почему без такого договора квартиру вам не продадут.
Но застройщик наверняка не ответит, ведь любой ответ будет признанием, что услуга навязана. А когда вы придете в офис, вам скажут, что квартира продана и вам больше ничего не могут предложить. Застройщику не нужен клиент, который готов к судам, — проще продать квартиру тем, кто не задает вопросов.
С видеосъемкой или аудиозаписью та же история. Если вести их открыто, менеджеры застройщика сделают вид, что не понимают, о какой плате за регистрацию идет речь.
Если снимать тайно или записать телефонный разговор с менеджером, то суд может не принять эти доказательства. Дело в том, что к таким записям много требований. Например, чтобы использовать их в в суде, нужно указать, когда и в каких условиях вы записывали разговор, а лучше проговорить это прямо в начале записи. Но застройщик наверняка начнет оспаривать подлинность записи или ее обстоятельства. Потребуется экспертиза, и не факт, что она установит подлинность.
Был случай, когда запись сделал участник разговора, и она касалась договорных отношений. Верховный суд постановил, что запрет на фиксацию информации здесь не действует. Но не все суды применяют такую практику и не все истцы идут после них в Верховный суд.
Что можно сделать с навязанным договором
Договор на допуслуги можно не подписывать. И требовать, чтобы ваш ДДУ зарегистрировали только с уплатой госпошлины. Но учтите, что в итоге вам могут не продать квартиру.
А можно подписать и надеяться, что в суде вы докажете навязывание услуги. Главное, постарайтесь не подписывать акт о выполнении работ по договору на допуслуги, иначе будет сложно доказать свою правоту. В остальном есть три варианта, что делать дальше.
Подписать, но не оплачивать. Если в договоре прописано, что застройщик берет плату за регистрацию ДДУ, можно написать ему претензию. В ней укажите, что застройщик незаконно навязал вам услугу и вы отказываетесь исполнять договор. Это законно: пока услуга не оказана, от договора можно отказаться в одностороннем порядке.
В претензии потребуйте зарегистрировать ДДУ только с уплатой госпошлины. Пригрозите, что если застройщик откажет, то вы пожалуетесь в Роспотребнадзор. Но до этого желательно получить хотя бы копию ДДУ с подписью застройщика и копию договора на допуслуги.
Застройщик может решить, что проще не брать с вас плату, чем ходить по судам и разбираться с Роспотребнадзором. Но может пойти на принцип и отказаться продавать вам квартиру.
Хуже, если в договоре указаны информационно-консультационные услуги, а застройщик отказывается подписывать ДДУ, пока вы эти услуги не оплатите и не подпишете акт выполненных работ. Тут можно только писать претензии застройщику и в Роспотребнадзор, не имея на руках никаких доказательств навязывания. Но велик риск, что квартиру вы в итоге не купите.
Оплатить, но не ждать регистрации ДДУ. Пока застройщик не зарегистрировал ДДУ, вы можете отказаться от договора на допуслуги и вернуть деньги. Для этого нужно направить застройщику письменное уведомление.
Если у вас будет экземпляр ДДУ с печатью и подписью застройщика, можно подать в суд иск о том, чтобы застройщика заставили зарегистрировать ДДУ без дополнительных услуг. Зная об этом, застройщик может согласиться на ваши условия.
Но проблема в том, что застройщики обычно не дают дольщикам экземпляр ДДУ, пока тот не зарегистрирован. Исключение — если вы покупаете квартиру в ипотеку. Тогда подписанный экземпляр потребует банк. Вот тут-то и можно попробовать его достать.
Оплатить и дождаться регистрации ДДУ. После этого можно найти юриста и обратиться в суд. В иске потребуйте, чтобы договор на допуслуги признали недействительным, потому что он навязан, а деньги вернули. Так вы точно не потеряете квартиру. Но услуги юристов могут стоить дороже, чем платная регистрация. К тому же не факт, что вы выиграете суд.
Как лучше поступить
То, что застройщик требует 27 000 Р за регистрацию ДДУ, незаконно. Но у любого нарушения закона есть две стороны: само нарушение и ваша готовность с ним бороться.
Лично я работаю юристом 13 лет и считаю, что обыграть застройщика можно. Но на это нужно много времени, нервов и сил. Обычно это несопоставимо с ценой квартиры и шансами выиграть суд. Зато можно легко потерять квартиру.
Я не знаю гарантированного способа, чтобы не платить за регистрацию ДДУ и при этом сохранить бронь на квартиру. Схемы, которые я описал, очень приблизительные. В каждом конкретном случае события могут развиваться по-разному и зависят от условий договора и вашей юридической квалификации. Поэтому перед тем, как принять решение, здраво сопоставьте возможные траты на услуги юриста, свои шансы на успех и стоимость регистрации.
Что делать? Читатели спрашивают — эксперты Т—Ж отвечают
Как заключить безопасный договор бронирования квартиры в новостройке и на что обратить внимание?
Часто граждане не могут сразу внести весь взнос по договору долевого участия, и чтобы приглянувшуюся квартиру «не увел» другой дольщик, нужен гарант. Таковым выступает договор бронирования, заключаемый будущим дольщиком и застройщиком (или агентом по недвижимости от его имени).
Что это значит?
Под бронированием понимают процесс, при котором дольщик выбирает себе жилье (если многоквартирный дом только на стадии подготовки к построению – выбор осуществляется по строительному плану) и фиксирует цену на него еще до подписания основной сделки – договора долевого участия.
Процедура осуществляется посредством подписания двух экземпляров договора бронирования квартиры в новостройке и внесением будущим дольщиком авансового платежа (от 30-50 тыс. руб.). С этого момента квартира или помещение, которое впоследствии станет полноценным жильем, снимается с продажи. Соответственно, сумма полной оплаты квартиры уменьшается на сумму задатка.
Договор бронирования часто путают с предварительным ДДУ. Их различия заключаются в следующем:
Как забронировать жилье в строящемся доме?
Условия соглашения
Стороны
Со стороны застройщика (исполнителя) выступает его представитель. Поэтому преамбула договора должна содержать:
В качестве заказчика выступает будущий дольщик. Преамбула:
Что должен содержать?
Бланк не устанавливается законодательно, поэтому его содержание устанавливается по согласованию сторон:
На что обратить внимание?
В пункте о предмете договора должны быть указаны:
Важно зафиксировать следующие условия:
На сколько можно забронировать?
От срока бронирования зависит и стоимость первоначального взноса. Некоторые застройщики, установив срок в 1-5 дней, не требуют аванс вообще. Максимальный срок бронирования, как правило, составляет 3 месяца.
Что нужно знать, чтобы защититься от мошенников?
Риск существует всегда, даже когда предоставляются все документы и на первый взгляд они юридически чисты.
Вычет зарезервированной суммы из стоимости
Застройщик или агент по недвижимости на словах оговаривают вычет суммы бронирования из стоимости квартиры, но в договоре прописывается цена без изменений. Т.о. покупатель заплатит «сверху». Ситуация распространенная, обсуждают на форуме.
Предоставление другой жилплощади
В кризис на рынке недвижимости застройщики избавлялись от неликвидных площадей. Можно было попасть в ситуацию при которой менеджер оформлял бронирование на другую квартиру с непопулярной планировкой.
Увеличение цены
Увеличение цены – это изменения одного из существенных условий бронирования. Они производятся:
Соответственно, застройщик, в соответствии со ст. 421 ГК РФ, не вправе менять сумму, но на практике менеджеры зачастую пробуют «продавить» клиенту другую цену. (Подробнее здесь).
Навязывание услуги «оформления»
Все дополнительные услуги при заключении договора бронирования являются просто выкачкой денег из клиента. Причем эта сумма не пойдет в уменьшение стоимости квартиры, как при внесении задатка.
Единственный способ защититься – отказаться сразу и настаивать только на подписании соглашения о бронировании, и, конечно же, внимательно прочесть его условия. Обсуждение здесь.
Как расторгнуть договоренности и вернуть деньги?
По желанию одной из сторон договор бронирования может быть расторгнут. Если срок окончания брони не подошел к концу, то сумма аванса может быть возвращена заказчику.
В соответствии со ст. 32 Закона о защите прав потребителей и в соответствии с нормами ст. 421 ГК РФ о свободе договора сумма будет возвращена, если застройщик не сможет доказать документально, что уже начал исполнять свои обязательства и понес расходы, на которые и была рассчитана сумма аванса.
Для расторжения договора необходимо направить письменное извещение о намерении. Если застройщик отказывается расторгнуть сделку, произвести эту процедуру можно в судебном порядке.
Если присутствует пункт «денежные средства не возвращаются»
Такой пункт противоречит нормам гражданского законодательства о порядке расторжения сделок. Если исполнитель настаивает на невозврате средств, и заказчик уверен, что срок брони не подошел к концу, то необходимо обратиться с иском в суд.
Договор бронирования призван закрепить за будущим покупателем определенную квартиру в строящемся доме на момент сбора основной суммы. Бронирование может длиться от 1 дня до 3 месяцев и сопровождается предварительным взносом, сумма которого вычитается с основной оплаты квартиры.
Полезное видео
Рекомендуем посмотреть видео о том, как забронировать квартиру без риска:
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Броня крепка: как забронировать квартиру и не потерять деньги?
Услугу бронирования жилой недвижимости предлагают почти все строительные компании. Казалось бы, удобный сервис выгоден как покупателю, так и продавцу, однако и здесь есть свои подводные камни. Novostroy.ru выяснил, как не потерять нажитые непосильным трудом средства.
Что такое бронирование квартиры
Стоит начать с того, что далеко не все компании дают возможность забронировать понравившуюся жилплощадь бесплатно. В большинстве случаев застройщики оценивают услугу в 30–100 тысяч рублей или в 1-2% от стоимости квартиры. При заключении договора купли-продажи это сумма включается в оплату за недвижимость.
Такую политику застройщики объясняют тем, что бронирование квартиры — это не возможность придержать понравившийся вариант в надежде найти более интересное предложение, а время на подготовку для заключения договора купли-продажи. «Застройщик на законных основаниях может не вернуть сумму, внесенную за бронирование квартиры, если покупатель просто передумал. Застройщику неинтересно тормозить продажи, снимая с экспозиции ликвидные лоты, например, самые недорогие, небольшие по площади или видовые квартиры для людей, у которых семь пятниц на неделе. Так что решение о брони должно быть осознанным, взвешенным, обсуждённым со всеми заинтересованными в покупке людьми. Бронь даёт время на реальную подготовку к сделке, а не время, чтобы подумать «надо – не надо»», — считает директор по маркетингу компании «Красная стрела» Марина Агеева.
Это мнение разделяет и директор по маркетингу и рекламе строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест» Надежда Зотова: «Бронирование — это обеспечительная сумма, благодаря которой клиент может оставить за собой выбранную квартиру и сохранить стоимость её до момента подписания договора. Как правило, это относительно небольшая сумма, которая показывает серьезность намерений покупателя».
Даже если застройщик предлагает бесплатную бронь, то она, как правило, даётся на очень короткий срок. «У нас есть возможность постановки бесплатной устной брони на сутки, в течение которых клиент также может определиться с выбором и подписать договор», — рассказала Надежда Зотова, отметив, что более длительная бронь их клиентам обходится в 50 тыс. рублей.
«В нашей компании нет платного бронирования. Мы готовы «застолбить» квартиру бесплатно от трёх до семи дней в зависимости от ситуации. У нас индивидуальный подход», — уверяет директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова.
Бронирование квартиры с ипотекой
Особый случай в вопросах брони — ипотека. Даже если покупатель точно для себя решил, что квартира ему нужна, то всё равно придётся ждать мнение банка. Большинство застройщиков это прекрасно понимают, поэтому срок ипотечной брони может варьироваться от нескольких дней до нескольких недель. Кроме того, застройщики замораживают цену на квартиру и скидки, если они действовали на дату бронирования.
«Если квартира приобретается за счет ипотечных средств, то ставится ипотечная бронь на четыре рабочих дня — это время для сбора документов в банк. Если документы в этот срок не поданы, то бронь заканчивается и квартира возвращается в продажу. Если документы поданы в установленный срок, то бронь продлевается с 4 до 13 рабочих дней — это время на получение одобрения из банка и выход на сделку», — рассказывает начальник отдела продаж компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Виктория Левина.
Онлайн и оффлайн бронирование квартиры
Возможность забронировать квартиру просто необходима людям, которые приобретают недвижимость в другом городе. В этом случае многие застройщики предлагают потенциальным клиентам воспользоваться онлайн-бронированием.
«Красная стрела» предлагает два способа бронирования: онлайн и оффлайн. При онлайн-бронировании покупатель может выбрать интересующую квартиру на сайте и прямо там же на сайте оплатить картой резерв на две недели, согласившись с договором-офертой. Услуга по резервированию квартиры стоит 30 тыс. рублей, которые учитываются в итоговой цене квартиры. В случае, если покупатель вынужден отказаться от сделки по документально подтвержденной уважительной причине, например, банк не одобрил ему ипотеку, застройщик возвращает сумму резервирования», — сообщила Марина Агеева.
При оффлайн-бронировании с покупателем заключается соглашение о внесении обеспечительного платежа. «Понятие «обеспечительный платёж» закреплено в ст. 381.1 ГК РФ, хотя ещё не все покупатели знакомы с этой формулировкой. Статья вступила в силу 1 июня 2015 года. Это не задаток и не аванс. По своей сути обеспечительный платёж ближе к депозиту. Сумма обеспечительного платежа обычно варьируется от 30 до 100 тыс. рублей в зависимости от цены квартиры и прочих условий, засчитывается в счёт оплаты цены квартиры при заключении ДДУ или договора купли-продажи», — отмечает Марина Агеева.
Финансовые риски при бронировании квартиры
Несмотря на то, что бронирование квартиры не является высокорискованным предприятием, перед подписанием договор всё же стоит прочитать.
Юристы обращают внимание, что там должна быть информация о стоимости и периоде бронирования; общая цена бронируемого объекта и его параметры (строительный адрес дома, расположение квартиры, количество комнат, общая площадь и т.д.); условия возврата средств, отданных за бронирование объекта; сроки действия договора бронирования и ответственность сторон. Если квартира приобретается в ипотеку, то в договор обязательно нужно включить пункт о возврате внесённых средств, если банк откажет клиенту в кредите.
Всё это актуально как и для тех, кто покупает квартиру через договор долевого участия, и для тех, кто имеет дело с эскроу-счетами. «При переходе на эскроу-счета у крупных игроков политика бронирования вряд ли изменится», — считает Надежда Зотова.
Ещё четыре-пять лет назад была широко распространена схема бронирования квартир за несколько недель до старта продаж и получения полного пакета документов, позволяющих привлекать деньги дольщиков. Причём бронирование было, как правило, платным — застройщик пытался всеми силами заработать и одновременно создать задел на будущее, когда стартуют законные продажи. Сегодня, несмотря на беспрецедентный рост грамотности покупателей, схема используется до сих пор.
Эксперты призывают тщательно избегать подобных сделок и переводить деньги за бронь только того жилья, строительство которого согласовали все уполномоченные органы власти. Вернуть деньги за бронь квартиры, которую даже не разрешают построить, будет весьма сложно.
В Петербурге становится все меньше земли под застройку. Когда наступит день X и строительство само по себе прекратится, как на самом деле обстоят дела с землей и куда исчезли 130 га зеленых насаждений – попробуем выяснить.
В ноябре можно купить квартиру дешевле на 2,1 млн рублей, стать обладателем бесплатного паркинга в двух новостройках, взять ипотеку под символический процент или платить по минимуму до окончания строительства.